Методы оценки земли

1

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

Контрольная работа

По дисциплине: Оценка земли

На тему: Методы оценки земли

Выполнил: ст.гр. ЭУН 6254/1 Капелькина А.А.

Проверил: Табунов И.В.

Первомайск 2009г.

Введение

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости либо какого-то вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и индивидуальную (единичных объектов земельной собственности).

Задача №1

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке. Таблица 1

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

1) В рассматриваемом примере объекты 4 и 2 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 4 и 2, определяем корректировку на размер:

Кр (разм.) = 8040-6360 = 1680 руб.

2) Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 3 и 2, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

Кр (ф.к.) = 6900-6360 = 540 руб.

3) Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:

Кр (м.) = 8940-6900 = 2040 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 6360 руб.

Задача №2

Определить рыночную стоимость базового стандартного земельного участка.

В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке. Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличаются по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 3

Расчет стоимости по способу базового участка

Рассмотрим объект сравнения №1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене -2000,0

Таблица 4

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №1

Рассмотрим объект сравнения №2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 3000,0

Таблица №5

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №2

3000,0 - 15% = 2550 руб.

Рассмотрим объект сравнения №3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.

Таблица №6

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №3

2000,0 + 20% = 2400,0 руб.

Рассмотрим объект сравнения №4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 1600,0 руб.

Таблица №7

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №4

1600 + 30% = 2080,0 руб.

Рассмотрим объект сравнения №5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 3200,0 руб.

Таблица №8

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №5

3200 - 20% = 2560,0 руб.

2000,0 + 2550,0 + 2400,0 + 2080,0 + 2560 = 11590

11590/5= 2318,0 руб.

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 3

В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2318,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2400,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2400,0 руб.

Задача 3

Наименование показателей

1. Размер участка, га - 3

2. Количество индивидуальных участков, ед. - 6

3. Ставка дисконтирования, % - 11

4. Выручка с одного участка, тыс. руб. - 600

5. Текущая стоимость общих издержек, тыс. руб. - 2380

Общая выручка от продажи всех индивидуальных участников составляет 3600 тыс. руб. (600 тыс. руб. Ч 6 участков).

6Ч600 = 3600 = 3243,24 тыс. руб.

(1+0,11) 1,11

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит:

3243,24 - 2380 = 863,24 тыс. руб.

Задача №4

Определить рыночную стоимость земельного участка.

Наименование показателя

1. Чистый доход, тыс. руб. - 60

2. Ставка дохода на инвестиции, % - 11

3. Продолжительность экономической жизни сооружения, лет - 35

4. Стоимость сооружения, тыс. руб. - 420

Таблица №9

2,8%-ный возврат инвестиций через 35 лет определен из отношения 100% : 35