Класифікація житлового фонду

Класифікація житлового фонду в цілому може бути проведена по наступних ознаках:

період споруди (почало XIX століття, середина XIX століття, кінець XIX століття, почало XX століття, 1920-1954 рр., 1955-1964 рр., 1965-1985 рр., 1986-2000 рр.);

матеріал несучих стін (цегляні, з природного каменя, з крупних блоків, з порожнистих блоків, з крупних панелей, з монолітного бетону);

вид перегородок (дощаті, дерев'яні щитові, цегляні, з мілкоразмерних плит, з гіпсокартонних листів по каркасу). [19]

Така класифікація житлового фонду дозволяє провести аналіз початкових даних для розробки довгострокової соціально-економічної програми, а також прогнозування об'єму будівництва і реконструкції житлових будівель відповідно до нових вимог, що пред'являються до рівня якості житлового фонду.

Розглянемо послідовно етапи формування житлового фонду в містах Росії.

Кам'яні житлові будинки висотою від одного до трьох поверхів.

Вік будівель налічує 150-250 років. Основна кількість доводиться на досить молоді історичні міста. Саме в цей період було почато масове будівництво капітальних житлових будинків для фабрикантів, купців і підприємців.

Будівлі, зведені в ці роки, морально застаріли і є пам'ятниками своїх епох, проте для них характерна висока стійкість до фізичного зносу, міцність фундаментів і стін будівель, збереження перекриттів підвалів і поверхів, виконаних з суцільного накату стовбурів гігантських сосен з прольотами до дев'яти метрів. Житлова фундація будівель, побудованих уподовж основних центральних вулиць історичних міст, мало потерпілих від руйнувань в період другої світової війни, в даний час реконструюється під суспільно-торгові функції. [5, 19]

Кам'яні будинки висотою в чотири-шість поверхів.

Прибуткові будинки кінця XIX (дев'ятнадцятого) століття для орендувати різними шарами підприємців і службовців буржуазного суспільства. Даний тип будівель відрізнявся невисоким рівнем санітарно-гігієнічних норм мешкання, оскільки основною метою споруди було отримання доходу від експлуатації житлових будівель. Перекриття і перегородки даного типу будівель дерев'яні.

Прибуткові будинки в основному є будівлями з дворами-колодязями усередині них. Ці будинки мають головний парадний під'їзд, а з боку двору розміщуються "чорні сходи", звичайно дві. Основні кімнати квартир виходять на головний фасад, незалежно від умов інсоляції. На перших двох-трьох поверхах розміщувалися дорогі мебльовані квартири, а на верхніх поверхах і в мансардах - найдешевші квартири з малою кількістю кімнат. Прохід до них був також організований через "чорні сходи" (додаток 1). Тут необхідно відзначити, що прибуткові будинки мають найрізноманітніше рішення по конфігурації планів. Такі будинки дуже складні для проектування і здійснення їх реконструкції.

У зв'язку з невисоким санітарно-гігієнічним комфортом велика частина прибуткових будинків віддана під організацію в них суспільних функцій. Дані будівлі в основному є пам'ятниками архітектури і мають дуже міцний несучий скелет, але інші конструктивні елементи мають фізичний знос, близький до 70-80%. [5, 19]

Малоповерхові будинки коридорного типу.

Були спроектовано після революції 1917 роки для будівництва житлових будинків для робочого класу. Будівлі малоповерхові з дерев'яними перекриттями і перегородками, квартирами, невеликими за площею. В основному зводилися гуртожитки коридорного типу. З 1922-25 років почалася розробка проектів секційних житлових будинків. Ці проекти не передбачали добре обладнаних санітарних вузлів, не враховувалася інсоляція квартир, їх крізне провітрювання і ізоляція кімнат. Основна частина даної житлового фонду була зруйнована в період ВОВ. Фізичний, і моральний знос даних будівель перевищує допустимий рівень і тому вони не підлягають реконструкції. [5, 19]

Секційні чотирьох - п'ятиповерхові будинки.

Період споруди 1927-1932 роки - початок індустріалізації країни. Секційні будинки будувалися в основному по дві секції. Набір квартир - двух - трикімнатні квартири з ізольованими приміщеннями для комунального заселення. Перекриття і перегородки частково або повністю дерев'яні.

Приклади планувань секцій, розроблених для умов Москви, представлені в додатках (додаток 2).

В даний період активно зводяться будинки-комуни для молодих робітників, сімей, що не мають. Це величезні багатоповерхові коридорні будинки з кімнатами-пеналами на одну людину. На першому поверсі і в прибудовах розміщувалися їдальні, пральні, спортзали, бібліотеки. У ряді випадків передбачалися кімнати-пенали для молодої пари, але при народженні дитини, він повинен був виховуватися в цілодобових яслах, дитячому саду, школі, які також пристроювалися до комплексів. В даний час у ряді будівель розміщені студентські гуртожитки. [5, 19]

Багатосекційні багатоповерхові будинки.

З'явилися в результаті ухвали уряди про поліпшення житлового будівництва в 1934 році. Даний тип будинків розрахований для породинного заселення. При цьому функціональне зонування квартири передбачало збільшення площі головної кімнати і розміщення санвузла поряд із спальними кімнатами. В 1938 році будівництво багатосекційних багатоповерхових житлових будинків з ізольованими квартирами ставиться на потік, а квартали забудовуються комплексно з урахуванням зведення дитячих ясел, садів, шкіл, поліклінік і продовольчих магазинів.

Будинки будують з крупних цегляних блоків, що виготовляються в заводських умовах. Вперше з'являються квартири, 4 кімнати і санвузол, розміщений при спальних кімнатах, що мають. Характерний відсутність комор і вбиралень, балконів і лоджій. Удома вище 5 поверхів оборудовалось ліфтом, але установка сміттєпроводів в будинку не здійснювалася. Стіни цегляні, в основному подовжні. В 3-4-кімнатних квартирах кухні проектувалися від 12 до 14 метрів, як і вся решта кімнат. Цей факт, а також недостатність житлового фонду дозволяли заселяти їх комунально. Двокімнатні квартири мали дуже маленьку кухню, іноді суміщену з проходом в санвузол (додаток 3). [5, 19]

Великопанельні і повнозбірні будинки.

Були розроблені в післявоєнний період для вирішення житлової кризи, що виникла в результаті руйнування більше 50% житлового фонду міст. Відновлення народного господарства зажадало розробку індустріальних методів зведення житлових будинків. Протягом 1948-1954 років система великопанельного житлового будівництва була відпрацьована в містах Уралу і Сибіру. Розповсюдження на всю територію колишнього Радянського Союзу отримала з 1955-58 років. Розробка проектів житлових будинків йшла із застосуванням уніфікованих серій повнозбірних конструкцій, що створювалися на заводах залізобетонних виробів. В даний час даний тип будинків розбирається або вибухає як непридатний для реконструкції.

Перше покоління.

На першому етапі були зведені житлові будинки серій К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335. Будівництво здійснювалося по діючих у той час СНіПам. На початковому етапі проектування і будівництва великопанельних житлових будівель вони по плануванню квартир нічим не відрізнялися від довоєнних будинків. Основною гідністю будинків першого етапу, особливо серії К-7, є низька собівартість. Удома цій серії мають тонкі зовнішні стіни з полегшених ребристих керамзітобетонних панелей з недостатніми теплозахисними властивостями, вікна і балконні двері з вузькими стулками і спареними палітурками, маленькі (5-6 кв. метрів) кухні, суміщені санвузли, вузькі коридори без вбудованих шаф, прохідні і напівпрохідні кімнати.

Заселення квартир йшло породинне. Дуже висока вимога, що пред'являється до економічності житлової забудови привело на початку 60-х років до дуже серйозних порушень функціональних схем житлових осередків. Було вирішено, що всі кімнати повинні бути прохідними, а суміщений санвузол повинен бути згрупований разом з кухнею, яка розташовувалася у вхідній зоні квартири. Планувальний коефіцієнт доходить до значення 0,8. Таке положення існувало в 3-4-5-кімнатних квартирах аж до 1964 року, коли були розроблені типові проекти другого покоління.

Істотним недоліком житлових будинків першого покоління є низький рівень виготовлення конструкцій і їх монтажу на будмайданчику, що пояснюється повною відсутністю досвіду будівництва повнозбірних будівель.

В процесі експлуатації була виявлена безліч дефектів і пошкоджень конструкцій. Найпоширенішими і істотними є порушення гідроізоляції крівлі, осідання (через відсутність фіксації) утеплювача в тришарових стінних панелях і, як результат, промерзання їх у верхній частині. Була виявлена також непридатність матеріалів, використаних для закладення стиків між стінними панелями. Заповнені просмоленим канатом і закладені цементно-піщаним розчином шви протікали і промерзали. Вікна і балконні двері мали підвищену повітропроникність. В будинках серій К-7, II-32, II-35 були знайдені тріщини в стінах і перекриттях, прогинання панелей перекриттів. На справжній момент, через 40-45 років експлуатації, фізичний знос житлових будинків першого етапу будівництва досяг максимального значення. В абсолютній більшості випадків вони підлягають зносу, оскільки використані технології будівництва не дозволяють їх реконструювати. [9, 19]

Друге покоління.

На другому етапі (з 1963 року) почалося зведення житлових будівель досконаліших серій: 1-464А і Д; 1-468А, Би, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А і Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д і ін. Їх будівництво здійснювалося на основі СНіПів, затверджених в 1962 році. Рівень теплозахисні властивості стін цих будинків вище, вони міцніше, мають більш вдалі планування квартир з роздільними кімнатами, передпокої з господарськими шафами, у ряді кімнат влаштовуються лоджії і балкони. Санвузли будують роздільними і розташовують у вхідній зоні квартири. Розміри кухні проектуються по 6-7 кв. метрів, спальні - по 8-9 кв. метрів, загальні кімнати - по 14-16 кв. метрів.

Удома другого покоління розроблені на основі конструктивної системи з поперечними несучими стінами. Окрім будівництва великопанельних будинків ведеться будівництво цегляних будівель. Були розроблені принципи посилення цегляної кладки армованими залізобетонними поясами, поверховість житлових будівель досягає 16 поверхів. Залізобетонні житлові будинки зводяться висотою в 25 поверхів. Приклад планування будівель показаний в додатках (додаток 4).

Фізичний знос споруд 1963-1970 років набагато менше, ніж будинків першого етапу. Як правило, він ледве перевищує 20%. Тому вирішено було п'ятиповерхівки, побудовані після 1963 року, особливо цегляні, не зносити, а піддати реконструкції. Проте в цьому випадку є виключення. Серій, що удома не "зносяться", можуть бути зламаний, якщо вони потрапляють в зону масового зносу. Виявилося, що у ряді випадків економічно більш вигідно на місці навіть ще достатньо міцного п'ятиповерхового будинку побудувати сучасна житлова багатоповерхова будівля. [9, 19]

Експериментальні моделі.

В середині 80-х була поставлена задача поліпшення якості житлової забудови міст. Були розроблені експериментальні проекти цегляних і монолітних будинків з поліпшеним плануванням квартир. Загальна кімната звільнена від спального місця, при спальнях розташовується другий санвузол. Кімнати всі ізольовані, окрім вітальні, яка розрахована як місце збору всієї сім'ї і прийому гостей. Кухні могли бути спроектований суміщеними з їдальнею або роздільними, але не менше 8 кв. метрів. На кожного жителя в квартирі розраховувалося до 12 кв. метрів житлової площі. Залежно від технологічних особливостей будівництва в деяких проектах передбачалася для індивідуальних занять музикою, живописом, хобі, науковою або літературною діяльністю додаткова житлова кімната. В даному випадку розрахунок житлової площі проводився з 15 кв. метрів на одного жителя квартири. Квартири такого типу в основному проектувалися в будівлях з цегляним остовом і надавалися керівній еліті суспільства. Приклади планування квартир підвищеної комфортності у великопанельних будинках приведені в додатках (додаток 5). [9, 19]

Нетипове будівництво.

До даного типу житлових будинків відносять будівлі, побудовані за індивідуальними нетиповими проектами. Будівництво може вестися в різних напрямах: панельне житлове будівництво, монолітне житлове будівництво, цегляне і монолітно-цегляне житлове будівництво. Це покоління будинків відрізняється підвищеною зручністю планування, оснащеністю сучасними комунікаціями і інженерними сітями. При проектуванні і будівництві велику увагу надається теплоізоляції.

На справжній момент найперспективнішим житлом вважаються монолітно-цегляні будинки, що зводяться за допомогою ковзаючої або тунельної опалубки. За цією технологією бетонний каркас формується прямо на будівельному майданчику, одночасно зводяться внутрішні стіни і перекриття з широким кроком несучих конструкцій. Тим самим досягається значна економія на перевезенні будматеріалів і здешевлення будівництва в цілому. А можливість вільного планування квартир дозволяє утілити будь-які архітектурно-планувальні рішення. У міру зведення удома прокладається електропроводка, а зразу ж після завершення будівництва виконуються обробні роботи.

Проблема тепло - і звукоізоляції в цих будинках розв'язується застосуванням при зведенні зовнішніх стін цеглини з утеплителем. Гнучкість технології - головна гідність монолітного житлового будівництва - дозволяє вирішувати самі різні задачі на самих різних стадіях будівництва. При проектуванні розв'язується питання розміщення підземного гаража і нежилих приміщень. По ходу будівництва планування і технічні дані останніх можна коректувати з урахуванням їх профілю, що конкретизувався в процесі зведення будівлі. Нормативне навантаження на міжповерхові перекриття (600 кг на 1 кв. м) вище в три рази, ніж в панельному будинку, що дозволяє встановлювати важке побутове устаткування (джакузі, міні-басейни, сауни).

Недоліками монолітного житлового будівництва є більш висока собівартість будівництва монолітного будинку в порівнянні з панельним, що зберігається поки, а також більш тривалий термін будівництва.

Панельне будівництво.

Панельне будівництво в технологічному розвитку вчинило якісний прорив в житловому будівництві. На сьогоднішній день використовуються самі останні технологічні досягнення, якісно ідентичні деяким параметрам монолітного будівництва. При будівництві будинків застосовуються тришарові залізобетонні зовнішні панелі загальної завтовшки 280 мм, найважливішою перевагою яких є теплоізоляція з коефіцієнтом 3,2. Це один з кращих показників в сучасному житловому будівництві. Така теплоізоляція забезпечується, перш за все, унікальною структурою стіни - "бетон - утеплитель - бетон", а також застосуванням кращого в світі утеплителя - полістиролу.

Зовнішні панелі обробляються під цеглину, балкони скляться канадським профілем, дах - черепична "BRAAS", всілякі еркери і напіверкери. Удома побудовані за цією технологією поєднують в собі прекрасний зовнішній вигляд і кращі планувальні рішення. В сучасному панельному будівництві вже розв'язана проблема величезних будівельних майданчиків. Місце під кран - точно таке ж, як і при будівництві монолітного будинку. Крім того, при будівництві монолітно-цегляних будинків продовжує існувати проблема швидкості зведення. Навіть при сучасних технологіях на зведення монолітного каркаса одного поверху і облицьовування його цеглиною потрібен мінімум 3 тижні, тоді як на один поверх панельного житла потрібне три дні, що фактично прискорює будівництво будівлі.

Проблема звукоізоляції розв'язується шляхом поглинання звуку прошарком між сусідніми панелями, так званими "подушками розчинів". Саме завдяки цим прошаркам і досягається підвищена звукоізоляція. Особливе значення серед характеристик будинку мають його жорсткість і міцність. Для панельних будинків ці характеристики відповідають першим (вищим) класам і ні в чому не поступаються монолітам.

2. Шляхи розвитку житлового фонду Росії і їх характеристика

Ринкові відносини, що розвиваються, кардинально змінили соціально-економічні відносини в російському суспільстві і сприяли створенню ринку нерухомості. Міста Росії перейшли на самофінансування змісту і розвитку житлової сфери, що істотно ускладнило задачу в умовах дефіциту міських бюджетів. На справжній момент планового розвитку містобудівних структур не існує, а нові принципи довгострокових програм розвитку міст ще вимагають своєї наукової розробки в провідних науково-дослідних інститутах.

Сучасне місто є складним механізмом забезпечення життєдіяльності великої кількості людей. Велика частина міста є селітебною територією (спальні райони). Тому на сьогоднішній день розвиток житлової сфери міста придбаває пріоритетний напрям.

Основними напрямами розвитку житлової сфери є:

горизонтальний розвиток міст;.

вертикальний розвиток міст.

Горизонтальний розвиток міста полягає в будівництві нового сучасного житла за рахунок збільшення територіальних меж міста. Даний варіант розвитку прийнятний для невеликих міст, житлова фундація яких не відноситься до морально застарілому, що ростуть, а частка ветхого і аварійного житла невелика або не має місця взагалі.

Горизонтальний розвиток міської житлової сфери, як і вертикальне, припускає, що зведення житлових будівель повинне здійснюватися на основі сучасних норм і вимог до будівництва з урахуванням можливої перепланування житлових осередків будівлі і його реконструкції в цілому.

Під вертикальним розвитком міст мається на увазі розвиток вже наявної житлової сфери міста без розширення територіальної межі, що склалася. Вертикальний розвиток актуально для перенаселених мегаполісів, таких як Москва, і міст із значною питомою вагою морально застарілого, ветхого і аварійного житла. Даний варіант припускає знос ветхої і аварійної житлового фонду, яка розташовується в основному в престижній історичній частині міста, і будівництво сучасного і елітного житла.

Іншим варіантом вертикального розвитку міста є реконструкція морально застарілого житла з великим запасом міцності. До даного житла відносяться деякі серії (1-510, 1-511, 1-515 і інші) другого покоління великопанельних і повнозбірних будинків масового будівництва. Реконструкція будинків вказаних серій придбаває велику актуальність, оскільки дозволяє шляхом надбудови декількох поверхів отримати:

додаткову житлову площу в забудованих кварталах з інфраструктурою, що склалася;

нові квартири поліпшеного планування;

капітальний ремонт і реконструкцію морально застарілої будівлі відповідно до сучасних норм і вимог.

Розробка планів і проектів проведення реконструкції житлового фонду в країні повинна здійснюватися на підставі обліку стану різних типів житлових будівель, побудованих в період з XIX по XX вік.

Розробка і деталізація розвитку житлової сфери міста повинна бути відображений в Генеральному плані. Генеральний план - це вид містобудівної документації, регулюючий містобудівну діяльність в містах, селищах, сільських поселеннях і на інших територіях місцевого самоврядування, у функціональних зонах територій і поселень, визначаючий умови безпеки мешкання населення, забезпечення необхідних санітарно-гігієнічних і екологічних вимозі, раціональне зонування територій поселень з визначенням меж землекористувань, зон житлової, суспільної, промислової забудови, територій, зон різної містобудівної цінності і інших зон, що особливо охороняються, розміщення місць додатку праці, розвиток інженерно-транспортної інфраструктури, впорядкування території, збереження історико-культурної спадщини, цінних природних і антропогенних ландшафтів.

Генеральний план повинен бути розроблений з розрахунком на дійсну і коректну реалізацію і спиратися на нову правову базу, створену і прийняту на федеральному і місцевому рівнях. Однією з основних функцій генерального плану є рішення наступних задач по чотирьох напрямах:

рішення містобудівних проблем і підвищення архітектурної виразності забудови;

вдосконалення архітектурно-конструктивних систем, розробка нових будівельних матеріалів, виробів і устаткування;

вдосконалення технології і організації будівельного виробництва;

інформатизація і вдосконалення методів проектування і управління будівництвом.

Для вирішення містобудівних проблем повинні бути сформульований основні напрями містобудівного розвитку даного міста; містобудівне зонування міста - функціональне, будівельне, ландшафтне; програма першочергових заходів, таких як реконструкція і будівництво нового житла. В рамках нових будівельних технологій генеральним планом повинне бути передбачено застосування нових матеріалів, що забезпечують зниження ресурсоємності будівництва, - композити, високоміцні бетони, пластмаси і інші новітні матеріали.

3. Стратегія розвитку житлового будівництва