Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования

2. Условия ипотеки: первоначальный взнос, срок кредита, дополнительные расходы

Заключение

Список использованных источников

Введение

Вопрос ипотечного кредитования является весьма актуальным в нашей стране, т.к. покупка квартиры в кредит - удобный способ решения жилищных проблем. Конечно, приобретение жилья в кредит делает его дороже, но с другой стороны, во-первых, можно воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при приобретении жилья за счет кредитных средств, во-вторых, это выгоднее, чем снимать квартиру и параллельно копить на свою, и в-третьих, в наших условиях приобретение недвижимости является одним из лучших способов сохранения сбережений.

В России ипотечные программы стали появляться с 1996 года, как на федеральном, так и на местном уровне. Но реальное появление ипотеки стало возможным с принятием Федерального закона «Об ипотеке» N 102 -ФЗ от 22 июля 1998 года.

Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона «Об ипотеке».

В настоящие время многие банки, кредитующие население, предоставляют своим клиентам различные схемы и условия ипотечного кредитования.

1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования

Ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

-- кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

-- обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

-- срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 20-30 лет и более;

-- обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

-- сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

-- благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение.

Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи - это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту.

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

2. Условия ипотеки: первоначальный взнос, срок кредита, дополнительные расходы

Итак, кредит на покупку жилья может стать хорошим способом обзавестись собственной жилплощадью, не имея для этого достаточно средств, но лишь в том случае если верно выбрать банк и программу кредитования. Для этого необходимо знать все условия ипотечного кредитования.

Первоначальный взнос.

Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.

Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство.

Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10-20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до ноля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30-50 процентов от цены покупки».

Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка: даже если заемщик не сможет погасить кредит, средств от продажи его недвижимости с избытком хватит для погашения долга по кредиту.

Срок кредита.

Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты на 20-25 лет, хотя фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.

В России существует неписаное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.

Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше - всего на пять лет.

В некоторых случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа придется взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.

Дополнительные расходы.

Процедура оформления ипотечного кредита требует определенных расходов. Чтобы определить, сколько стоит недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, банк требует предоставить отчет о ее оценке. За этот отчет придется заплатить профессиональному оценщику.

Другую статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Потребуется нотариально заверить документы о браке и рождении детей. Кроме того, могут понадобиться заверенные копии документов, сопутствующих заявке на кредит. Также банк может потребовать удостоверить договор ипотеки (закладную) и договор купли-продажи нотариально. Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, придется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив. Кроме того, каждый покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Заключение

ипотечный кредитование взнос долгосрочный

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье. Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия, высокий для уровня развитых стран уровень инфляции, ограниченную платежеспособность населения.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции--все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, -- перспективное направление банковской деятельности.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята всенародным голосованием 12.12.1993. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru, свободный.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru, свободный.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru, свободный.

4. О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru , свободный.

5. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru, свободный.

6. Алексеева, Д.Г. Банковское право [Текст] / С. В. Пыхтин.- Москва: Юрайт, 2015.

7. Антонов, Н. Г. Денежное обращение, кредит и банки [Текст]: учеб. / Н.Г.Антонов, М.А.Пессель. - Москва: Финстатинформ, 2013.

8. Балабанов, И. Т. Банки и банковская деятельность [Текст] / И.Т.Балабанов. Москва: 2015.

9. Букато В.И. Банки и банковские операции в России [Текст] / Ю.В. Головин, В.И. Букато, Ю.И.Львов. -- Москва: Финансы и статистика, 2014.

10. Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование [Текст]: Учебник / В.А.Горемыкин. -- Москва: МГИУ, 2013.

11. Додонова, И. В. Управление кредитными рисками в банковской сфере [Текст] / И. В.Додонова, В. Н. Нестерова // Вопросы экономики. - 2013.

Размещено на Allbest.ru