Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

В то же время данный инструмент имеет и определенные минусы. Инфляционный риск целиком переносится на заемщика, что может привести к возрастанию кредитного риска, так как рост индекса потребительских цен, отражающего инфляцию и, соответственно, стоимость привлекаемых ресурсов, может существенно опережать рост номинальных доходов заемщика. Если расхождение между индексом потребительских цен и ростом доходов становится существенным, это приводит к тому, что рост платежей увеличит риск «платежного шока» для заемщика, который оказывается не в состоянии выплачивать растущие в номинальном выражении платежи по кредиту. В результате существенно увеличивается кредитный риск кредитора.

Например, в Мексике См.: Payeras, M. 1999. “Housing Finance in Mexico: Current Conditions and Challenges.” Housing Finance International, September. в 1994Ї1995 гг. был апробирован кредитный инструмент с учетом уровня цен в условиях высокой инфляции, девальвации национальной валюты в размерах 138,7% и падения реальных доходов населения. Большая часть банков использовала этот инструмент, увязывая платежи с индексом потребительских цен, который рассчитывался Центральным банком. При использовании этого инструмента банкам приходилось соблюдать особую осторожность при установлении процентных ставок, поскольку в то время они не имели доступа к ресурсам, стоимость которых также могла быть проиндексирована в зависимости от данного индекса. Банки предполагали, что реальные ставки будут снижаться, и исходили из этого при ценообразовании на предоставляемые кредиты. В практику был введен еще один инструмент Ї с двойной индексацией, при котором платежи индексировались в соответствии с инфляцией, а остаток основного долга _ на основе индекса краткосрочных ставок по межбанковским кредитам, что отражало стоимость ресурсов. Однако недостаточный опыт банков и неумение управлять рисками в столь сложной ситуации привели к тому, что при существенном росте межбанковских процентных ставок в период с 1992 по 1994 г. произошло большое количество дефолтов заемщиков, и банки были вынуждены нести существенные финансовые потери и переструктурировать долги с тем, чтобы снизить уровень неплатежей.

Кредит с двойной индексацией (dual index mortgage, DIM)

Усовершенствованной моделью PLAM является кредит с двойной индексацией, позволяющий более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: финансовый индекс, отражающий изменения в стоимости кредитных ресурсов или уровень инфляции, а также финансовый индекс, отражающий рост заработной платы или доходов населения.

Кредитный инструмент с двойной индексацией работает следующим образом См.: Chiquier, L. 1999. “Dual Index Mortgages: Lessons from Intеrnational Practice and Conditions of Development in Poland.” Housing Finance International, September.:

· процентная ставка по кредиту либо баланс основного долга индексируются по финансовому индексу, отражающему изменение стоимости кредитных ресурсов, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора, снижая риск процентной ставки и обеспечивая прибыльность операций по долгосрочному кредитованию (по аналогии с рассмотренным выше инструментом PLAM);

· платежи заемщика по кредиту, включая платежи в счет процентов по кредиту и основному долгу, индексируются по индексу, отражающему динамику доходов населения, обеспечивая тем самым возможность выплачивать платежи по кредиту и стабильность соотношения платежа по кредиту и доходов;

· первоначальные платежи по кредиту исчисляются на основании установленной фиксированной процентной ставки по формуле аннуитетных платежей;

· срок кредита становится переменной величиной (т.е. может быть больше или меньше первоначально установленного временного периода), зависящей от того, насколько темпы роста доходов населения соответствуют темпам роста инфляции;

· возможна негативная амортизация основного долга (табл. 4).

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) пересчитывается номинальная величина платежей с учетом индекса, отражающего рост доходов населения (заработной платы), и пересматривается процентная ставка по кредиту или индексируется баланс основного долга с учетом динамики индекса инфляции.

Инструмент DIM в нестабильной экономике может быть достаточно эффективным, он позволяет учесть интересы как кредиторов (с точки зрения обеспечения доходности кредитных операций), так и заемщиков (с точки зрения обеспечения доступности жилищных кредитов при их получении и в процессе погашения кредита при изменении уровня доходов). По сравнению с такими кредитными инструментами, как кредит с переменной процентной ставкой и PLAM, при использовании этого инструмента не возникает опасности «платежного шока» для заемщиков.

Поскольку платежи по кредиту индексируются в зависимости от индекса заработной платы (доходов), они могут отставать от темпов роста баланса долга, который индексируется в зависимости от индекса инфляции. В результате может возникнуть ситуация, когда заемщик не успевает погасить всю сумму долга в процессе первоначального расчетного срока кредита, и тогда этот срок продлевается до того момента, когда долг будет погашен полностью. Таким образом, срок кредита в существенной мере становится не фиксированной, а лишь расчетной величиной, которая зависит от того, насколько расходятся темпы роста доходов и инфляции.

При изменении экономического сценария, т.е. в том случае, если темпы заработной платы (доходов) будут расти быстрее, чем индекс роста цен, может возникнуть обратная ситуация, когда сумма основного долга будет выплачена быстрее, чем наступит первоначально установленный срок возврата кредита. Так, табл. 4 иллюстрирует ситуацию, когда фактический срок кредита становится меньше первоначально установленного (вместо 15 лет, или 180 месяцев, Ї 131 месяц).

В приведенном примере сумма кредита составляет $ 15 000, первоначальная процентная ставка - 7% (это расчетная процентная ставка для определения платежей в течение первого года, в целях повышения доступности кредита она может быть ниже реальных 10%), установленный первоначальный срок кредита - 15 лет. При этом предполагается, что доходы заемщиков ежегодно увеличиваются на 10,5%, а процентная ставка меняется в соответствии с ростом инфляции. В данном примере рассматривается вариант DIM, при котором индексируются процентная ставка по кредиту и платеж по кредиту. Индексация происходит ежемесячно.

Таблица 4. Кредит с двойной индексацией

Необходимо отметить, что DIM, как и все альтернативные инструменты, сложнее традиционных инструментов. При неправильном понимании и внедрении этого инструмента либо недостаточном контроле за его использованием возможны негативные последствия, требующие принятия чрезвычайных мер по погашению обязательств (подобные тем, что имели место в Мексике в конце 1990-х гг.). Кроме Мексики, DIM применялся во Франции, Израиле, Турции, Гане, Польше.

В Польше в 1990Ї1995 гг., на стадии высокой инфляции, DIM использовался в достаточно широких масштабах и успешнее, чем в других странах. Во многом это было связано с тем, что инфляция стабильно снижалась, а банки, использующие этот инструмент, получили хорошую методическую помощь от международных донорских организаций См.: Poland: Housing Finance at the Millenium. An Assesment of Achivments and Outstanding Issues, prepared by S. Merril, E. Kozlowski, J. Laszek, P. Karas. February 2000. The Urban Institute project..

DIM начал использоваться в Польше при инфляции свыше 50% годовых и, соответственно, при высоких процентных ставках по кредитам в национальной валюте. Предоставление кредитов с использованием «классического варианта» DIM См.: Diamond, D. 1999. The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia: 1989-1999. November. The Urban Institute project. осуществлялось за счет средств, привлекаемых от международных донорских организаций через Ипотечный фонд, созданный в 1993 г., а также через крупнейший польский сберегательный банк «PKO-BP». Основное различие между программами жилищного кредитования в этих двух кредитных институтах в основном сводилось к тому, что программа «PKO-BP» в значительной степени субсидировалась правительством. Большинство выдаваемых кредитов в рамках данной программы были погашены за счет государственных субсидий либо конвертированы в кредиты с переменной процентной ставкой после того, как инфляция снизилась в 1999 г. до 16Ї17%.

Кредиты Ипотечного фонда выдавались на рыночных условиях с использованием строгой процедуры отбора заемщиков. Платежи заемщика регулировались в соответствии с индексом, отражающим рост доходов. В Польше в качестве этого индекса использовался индекс роста заработной платы, определяемый ежеквартально в национальном масштабе. В Мексике в качестве подобного индекса использовался индекс минимальной заработной платы, а затем, начиная с 1996 г., индекс, основанный на росте стоимости потребительской корзины.

В свою очередь, сумма долга индексировалась в соответствии с финансовым индексом, отражающим стоимость кредитных ресурсов для долгосрочных кредитов. В Польше и Мексике на протяжении тех лет, когда применялся инструмент с двойной индексацией, в качестве финансовых индексов использовались различные показатели См.: Chiquier, L. 1998. Dual Index Mortgages (DIMs). Conditions of Sustainable Development in Poland. East European regional Urban Sector Assistance Project. The Urban Institute consortium. (табл. 5).

Таблица 5. Индексы, отражающие стоимость кредитных ресурсов