Главная
Коллекция "Otherreferats"
Банковское, биржевое дело и страхование
Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России
Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России
Выпуск закладных листов в дореволюционной практике. Проблема привлечения средств для банков, выдающих ипотечные кредиты на длительный срок. Закладная - неэмиссионная ипотечная ценная бумага. Проблема взаимоотношений закладной и исходных документов.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.12.2018 |
| Размер файла | 55,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России
Для России ипотечные ценные бумаги не являются чем-то абсолютно новым. Выпуск закладных листов в дореволюционной практике Ї явление довольно распространенное См.: Таранков В.И. Ценные бумаги Государства Российского. Тольятти, 1992.. Закладные листы были российским аналогом немецких ипотечных облигаций Ї Pfandbrief. В России функционировали земельные банки, которые выполняли функции, весьма схожие с функциями немецких ипотечных банков на соответствующем этапе их исторического развития.
В Примерном уставе земельных банков было сказано следующее: "Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна превышать сумму произведенных банком долгосрочных ссуд под залог недвижимой собственности и не должна превосходить более чем в 10 раз сумму складочного и запасного капиталов банка" Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.. А судя по тому, что на некоторых закладных листах имеется надпись Pfandbrief, в России выпускались классические ипотечные облигации немецкого типа См.: Таранков В.И. Указ. соч. .
Одной из наиболее острых проблем на пути развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в современной России является проблема привлечения средств для банков, выдающих ипотечные кредиты на длительный срок. В значительной степени решение этой проблемы связано с наличием достаточных по объемам ресурсов на рынке капиталов. Как показывает анализ мирового опыта, возможности привлечения ресурсов в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг.
В России также имеются потенциальные инвесторы для ипотечного кредитования, такие как страховые компании, государственный и частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, и другие частные инвесторы, которые нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для вложения своих свободных денежных средств на длительный срок. Однако инструментов и механизмов рефинансирования, подобных тем, что эффективно работают в странах с развитым ипотечным рынком, у нас пока нет.
Первая попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты в России, была предпринята в рамках Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который ввел новый вид неэмиссионных ценных бумаг - закладную.
Закладная - неэмиссионная ипотечная ценная бумага
Закладная - документ, удостоверяющий право его владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке. Особенность закладной в том, что это именная, неэмиссионная ценная бумага, которая составляется залогодателем и должником (если это не одно и то же лицо).
Сразу после регистрации ипотеки в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество закладная выдается первоначальному залогодержателю. После этого права по закладной могут быть переданы другому владельцу.
В принципе, закладная позволяет существенно облегчить и ускорить установление правовых и финансовых взаимоотношений между различными участниками ипотечного рынка - заемщиками, первичными кредиторами, рефинансирующими организациями - операторами вторичного рынка, инвесторами на основе следующих схем рефинансирования ипотечных кредитов:
а) через покупку закладных напрямую инвестором;
б) через кредитование под залог закладных;
в) через выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, созданных на основе пулов закладных.
Закладные, являясь, как уже отмечалось, по своей сути неэмиссионными ценными бумагами, содержат основные положения каждого конкретного обязательства, обеспеченного ипотекой. Лицу, приобретающему закладную, необходимо тщательно изучить все существенные условия как по основному, так и по обеспечивающему обязательству, зафиксированным в закладной. Поэтому приобретение инвестором прав по закладным требует от него проведения тщательной аналитической работы, включая проверку всех первичных документов, подтверждающих правильность и надежность заключения сделки, удостоверенной закладной.
В то же время правовой механизм обращения закладных позволяет создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором будут обращаться ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе пулов закладных, собранных в соответствии с определенными стандартными характеристиками: целями и сроками кредита, процентными ставками, условиями предоставления и погашения кредита, качеством и однородностью обеспечения, характеристиками возможных кредитных рисков. Выпускаемые таким образом эмиссионные ипотечные ценные бумаги будут носить обезличенный характер, т.е. не будут обладать конкретными особенностями каждой из ипотечных кредитных сделок и смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости.
С учетом особенностей закладных, их введение в хозяйственный оборот вызвало большой интерес, прежде всего как инструмент рефинансирования для кредиторов, выдающих долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Именно в этом качестве закладные используются Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Однако активная практика использования закладных только началась, и анализ этого пока еще небольшого опыта показывает, что массовое использование закладных может привести к возникновению ряда проблем, связанных как с правовыми взаимоотношениями участников, так и с процедурными действиями.
Некоторые проблемы, связанные с использованием закладных в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования населения, рассматриваются далее.
Проблема взаимоотношений закладной и исходных документов
Согласно Закону "Об ипотеке" закладная является производным документом, составленным на основе кредитного договора и договора об ипотеке. Являясь именной ценной бумагой, закладная в отличие от договора об ипотеке не подлежит обязательной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество (регистрируется первоначальный залогодержатель), но при выявлении несоответствий с исходными документами верным считается содержание закладной, "если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии" Статья 14 Закона "Об ипотеке". .
Таким образом, законом установлен приоритет закладной перед исходными документами, однако, во избежание проблем, каждому последующему приобретателю закладной следует рекомендовать при покупке этой закладной истребовать от продавца весь пакет кредитной документации, включая исходные документы, с тем чтобы исключить возможные противоречия и конфликты.
ипотечная ценная бумага закладная
Стоит отметить, что если закладная полностью отражает содержание всех существенных положений договора о предоставлении кредита на приобретение жилья и обеспечивающего его договора об ипотеке, то она превращается в объемный многостраничный документ. Как правило, в этих договорах детально фиксируются условия предоставления и погашения кредита, его обеспечения и страхования, возможных гарантий и поручительств, а также даты, сроки и суммы платежей по кредиту и начисленным процентам, которые на протяжении 10Ї15 лет будут ежемесячно вноситься заемщиком. Кредитный договор при приобретении жилья может предусматривать возможность изменения процентной ставки и необходимость ежемесячного расчета вносимых платежей на основе устанавливаемого в договоре правила или формулы. Совершенно особое место в этих договорах занимают вопросы прав и обязанностей заемщика и кредитора по пользованию заложенным жилым имуществом и обеспечению его сохранности на протяжении всего срока кредита.
Уже этот далеко не полный перечень условий по предоставлению и обслуживанию ипотечного кредита вызывает вопрос о том, должна ли закладная, как совершенно самостоятельный и независимый инструмент, включать в себя все детали сделки и превратиться, по сути дела, в "объединенный кредитно-ипотечный договор", оборот которого в виде ценной бумаги потребует такого же тщательного анализа и оценки, как и при процедуре переуступки прав требований по ипотечному кредиту.
По-видимому, на практике передача прав по закладной от одного владельца другому действительно потребует передачи всех исходных договоров, а также кредитного дела заемщика с соответствующими выписками со счетов предыдущего залогодержателя-кредитора о фактически произведенных платежах по закладной. С учетом того, что в процессе обращения закладной в нее могут вноситься изменения, дополнения, а также отметки о частичном исполнении обязательств по закладной, оценить, насколько содержание закладной соответствует первоначальным документам, для каждого нового ее владельца станет чрезвычайно сложной задачей. В результате закладная может стать дублирующим и несамостоятельным документом, обращение которого возможно лишь при обязательном приложении всей документации по ипотечному кредиту, включая кредитное дело заемщика.
Проблемы обслуживания долгосрочного ипотечного жилищного кредита в процессе обращения закладной
Обслуживание долгосрочного ипотечного жилищного кредита с ежемесячными платежами заемщика по нему требует от кредитора создания хорошо отлаженной системы бухгалтерского и аналитического учета, а также системы контроля за соблюдением всех зафиксированных в кредитном договоре и договоре об ипотеке требований к заемщику, включая вопросы страхования. Мировая практика показывает, что наличие эффективной системы обслуживания обеспечивает своевременное и правильное выполнение заемщиками своих обязательств. Так, при наличии каких-либо отклонений от графика платежей кредит переходит в разряд "проблемных" и подпадает под особый контроль кредитного сотрудника банка, что в большинстве случаев позволяет своевременно выявить и решить возникающие проблемы, не доводя их до таких нежелательных для заемщика последствий, как штрафные санкции и тем более обращение взыскания на заложенное жилое помещение.
Кредитные подразделения банка с хорошо подготовленными специалистами способны успешно справляться с выполнением всех необходимых функций по обслуживанию кредита: расчетов, приема и учета платежей, контроля за их правильным и своевременным внесением, оперативной работы с просроченными кредитами, контроля за состоянием заложенного жилья и т.д. Может ли все эти функции осуществлять новый владелец закладной, если он не является кредитной организацией, не располагает необходимым профессионально подготовленным штатом сотрудников? Другими словами, может ли любой владелец закладной (по закону Ї любое юридическое или физическое лицо) позволить себе приобретение закладных, удостоверяющих права по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам?
Особой проблемой для долгосрочных жилищных кредитов является учет ежемесячных промежуточных платежей. В соответствии со ст.17 Закона "Об ипотеке" залогодержатель - владелец закладной обязан обеспечить должнику возможность сделать отметку на закладной об исполнении соответствующей части обязательства "или удостоверить ее исполнение иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной". Это еще одна проблема использования закладных при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения. При кредите на приобретение жилья сроком на 10 лет и ежемесячном погашении заемщиком части кредита и начисленных процентов на закладной будет как минимум 120 отметок. Если же условия кредита меняются и, соответственно, меняется содержание закладной или возникает необходимость отмечать какие-либо дополнительные платежи (связанные, например, с внесением просроченных платежей, пени и неустоек), то технология учета платежей и отметок на закладной еще более усложняется. Документ, в сущности, все меньше отвечает требованиям легко обращаемой ценной бумаги.
Задача внесения отметок о частичном исполнении кредита становится еще более сложной для исполнения при залоге закладных, когда закладная находится у кредитора. Нельзя забывать при этом, что обязанной стороной по закладной выступает заемщик, который взял в банке долгосрочный жилищный кредит, передал в залог приобретенную квартиру и теперь в результате перепродажи закладной новому владельцу, ставшему на место первоначального кредитора, может столкнуться с проблемами из-за недостаточно профессионального обслуживания кредита.
Восстановление прав по утерянной закладной
Оригинал закладной выдается в единственном экземпляре, ее копия хранится в органе государственной регистрации прав на недвижимость. Что произойдет в том случае, если закладная будет утеряна?
Законом "Об ипотеке" предусмотрена возможность восстановления прав по закладной (ст.18), однако нельзя не отметить определенную правовую нечеткость в указанном порядке восстановления прав по утраченной закладной, включая вопрос о том, кто может подать заявление "в адрес лиц, обязанных по закладной", по поводу составления дубликата закладной. Пункт 1 ст.18 данного закона гласит, что право на подачу заявления о составлении дубликата закладной имеет лицо, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимость в качестве залогодержателя, "в случае, если по данным, внесенным в указанный реестр… возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной". Однако одним из преимуществ закладной является как раз необязательность для законного владельца закладной регистрировать себя в качестве залогодержателя в Едином государственном реестре прав. В результате возникает определенное противоречие между правом владельца закладной не регистрировать свои права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и предусмотренным законом порядком восстановления закладной в случае ее утраты. Практически получается, что в случае, если не все владельцы закладной были зарегистрированы в качестве залогодержателей, восстановить все передаточные отметки о владельцах, совершенные на утраченной закладной в процессе ее обращения, и доказать законность своего владения закладной иначе, чем через суд, невозможно.
Таким образом, "упрощенный" порядок обращения закладной, не требующий регистрации нового держателя закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимость, не гарантирует восстановления прав ее законного владельца в случае потери документа. Очевидно, что на практике продажа закладной должна сопровождаться не только документально оформленным договором купли-продажи этой ценной бумаги, путем совершения на ней передаточной надписи, но и регистрацией нового залогодержателя. В противном случае процесс обращения закладных может быть существенно осложнен и не защищен от рисков. Договоры о продаже закладной становятся приложением к этой закладной и должны будут передаваться вместе с ней всем последующим законным владельцам.
Регистрация залогодержателя на практике необходима и с точки зрения решения другой проблемы, имеющей особое значение при долгосрочном ипотечном кредите с промежуточными ежемесячными платежами. Так, согласно ч.2 ст.16 Закона "Об ипотеке" в случае получения от законного владельца закладной письменного уведомления о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежащим образом заверенной выпиской из этого реестра должник обязан осуществлять промежуточные платежи, "не требуя предъявления закладной". В противном случае владелец закладной каждый раз будет обязан выполнять требование должника по предъявляемой ему закладной, чтобы получить очередной платеж.
Возможности использования закладной в качестве инструмента рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов
Перечисленные выше проблемы заставляют усомниться в практической применимости закладной в случае, если она удостоверяет права по таким сложным обязательствам, как долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Как уже отмечалось, закладная, которая составляется на основе долгосрочного жилищного ипотечного кредита, становится многостраничным, громоздким документом с длинным перечнем приложений и дополнений. Вряд ли это облегчит работу с данной ценной бумагой как органам регистрации, так и возможным инвесторам и кредиторам. Но именно эта сфера кредитования так остро нуждается в легко обращаемых и одновременно надежных финансовых инструментах, позволяющих привлечь в нее ресурсы с рынка капиталов.
Тем не менее практика использования закладных постепенно расширяется, и названные проблемы могут быть устранены в рамках совершенствования действующего законодательства по ипотеке. Так, в составе пакета законов по формированию рынка доступного жилья, принятых в конце 2004 г., были внесены существенные изменения в Закон "Об ипотеке".
Что касается чисто практических сложностей, возникающих при обращении закладных, то они могут быть успешно решены при правильной организации деятельности всех участников ипотечного рынка. Возможная схема организации системы взаимоотношений участников ипотечного рынка может быть следующей.
Банк - первоначальный кредитор осуществляет предоставление кредитов на приобретение жилья гражданам в соответствии с согласованными с инвесторами требованиями к процедурам предоставления и обслуживания кредитов, а также к оформлению и ведению необходимой кредитной документации. Одновременно с регистрацией ипотеки в органе государственной регистрации банк получает закладную, которую продает заинтересованному инвестору. Инвестор становится залогодержателем прав по закладной, однако функции по обслуживанию кредитов оставляет за первоначальным кредитором либо передает по договору специализированной кредитной организации, обладающей необходимыми профессиональными и техническими ресурсами для того, чтобы грамотно осуществлять все необходимые операции по обслуживанию жилищных ипотечных кредитов на протяжении всего кредитного периода.
Наиболее эффективным правовым механизмом при установлении взаимоотношений между инвестором-залогодержателем и обслуживающей кредиты организацией может быть соглашение о доверительном управлении закладными. Правовая конструкция данного механизма позволяет не только обеспечить надлежащее выполнение всех функций по обслуживанию кредита, но и одновременно с этим выделить приобретаемые закладные на отдельный баланс доверительного управляющего, что будет иметь большое значение в случае, если владелец закладных будет выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этими закладными. Тогда смена владельцев закладных никак не отразится на заемщиках, а новому владельцу закладной будет гораздо легче отследить реальное состояние дел по исполнению основного и обеспечивающего обязательства, поскольку вся информация и документация по кредиту будет храниться у доверительного управляющего.
Основной целью введения института закладной было стремление законодателей создать удобный "оборотный" финансовый инструмент, облегчающий передачу и залог долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, что было важным шагом в формировании эффективного механизма рефинансирования рынка ипотечных обязательств. Однако анализ установленных законодательством норм, определяющих порядок оборота закладной, показывает, что в отличие от известных финансовых инструментов, таких как облигация или вексель, закладная имеет особенности, требующие тщательного анализа при обращении закладных. Особенно это актуально для сферы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
На наш взгляд, широкое практическое применение закладной в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования требует тщательной отработки системы договорных взаимоотношений между участниками ипотечного рынка. Основная задача при этом - добиться фактического упрощения оформления сделок, снизить документооборот и расходы, устранить возможные противоречия между закладной и другими документами, оформляемыми в процессе ипотечных сделок, снизить для всех заинтересованных сторон уровень возможных рисков, связанных как с обслуживанием кредита, так и с обращением закладных.
Вопросы, связанные с учетом закладных, а также другие практические вопросы требуют разработки дополнительных нормативных инструкций и положений.
Российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах
В настоящее время современное российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах находится в стадии апробации.
Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" принят в 2003 г., а в конце 2004 г. в него были внесены существенные поправки. Этим законом регулируется выпуск облигаций с ипотечным покрытием (аналог немецких ипотечных облигаций) и ипотечных сертификатов участия (аналог сквозных ипотечных ценных бумаг в США).
Законом определены следующие положения.
Облигациями с ипотечным покрытием признаются эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие следующие права их владельцев:
· право на получение от эмитента номинальной стоимости облигаций в предусмотренные им сроки; эмитент вправе предусмотреть выплату номинальной стоимости частями в течение всего срока обращения облигаций;
· право на получение от эмитента установленных процентов от номинальной стоимости облигаций; эмитент вправе установить фиксированный или переменный процент от номинальной стоимости;
· право на получение удовлетворения - в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств - из стоимости имущества, включенного в состав ипотечного покрытия облигаций, преимущественно перед другими кредиторами эмитента (если стоимости покрытия недостаточно для удовлетворения требований владельцев облигаций, то удовлетворение требований в части, превышающей стоимость покрытия, производится в обычном порядке).
Ипотечный агент Ї специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, с правом осуществления эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.
В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается, при этом изменение данного количества не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.
Ипотечный агент не может иметь штата сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.
Ипотечными сертификатами участия Российский аналог MBS. признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:
· участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия;
· учредителями доверительного управления имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия;
· выгодоприобретателями по доверительному управлению имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия.
Покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием) могут выступать:
· денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа;
· денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты в соответствии с требованиями законодательства.
Требования к ипотечному покрытию
Ипотечное покрытие - это имущество и имущественные права, которые служат обеспечением обязательств эмитента облигаций с ипотечным покрытием перед их владельцами и являются основным источником исполнения обязательств эмитента облигаций перед их владельцами, а для конструкции ипотечных сертификатов участия - источником выплат.
Общий (суммарный) размер ипотечного покрытия облигаций должен обеспечивать исполнение денежных обязательств по всем находящимся в обращении облигациям, выпущенным с данным ипотечным покрытием, в полном объеме в течение всего срока их обращения.
Учет денежных требований по обеспеченным ипотекой обязательствам и иного имущества, которые составляют покрытие облигаций, осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и ведения реестра ипотечного покрытия.
Включение (исключение) имущества, в том числе денежных требований, в состав покрытия облигаций осуществляется путем внесения соответствующей записи в реестр покрытия ипотечных ценных бумаг. Имущество, в том числе денежные требования, считается включенным в состав покрытия облигаций с момента внесения записи в реестр покрытия ипотечных ценных бумаг. Отчуждение имущества и/или уступка денежных требований, включенных в состав покрытия облигаций, не допускается, за исключением замены требований в случаях, установленных законом.
Основным покрытием облигаций выступают денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров и договоров займа. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
· размер кредита или сумма займа не должны превышать 70% рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;
· рыночная стоимость (денежная оценка) недвижимого имущества (предмета ипотеки) должна быть определена оценщиком, имеющим лицензию на осуществление данного вида деятельности;
· в случае предоставления кредита или займа на приобретение (покупку) жилого дома или квартиры предметом ипотеки должно являться приобретаемое таким образом жилое недвижимое имущество;
· кредитоспособность (платежеспособность) должника по обеспеченному ипотекой обязательству должна быть определена в соответствии с положением, содержащимся в проспекте эмиссии облигаций;
· недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, должно быть застраховано от рисков утраты или повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора или договора займа; при этом страховая сумма не может быть меньше суммы основного обязательства по договорам кредита (займа) или закладным;
· если должником по обеспеченному ипотекой обязательству выступает гражданин (физическое лицо), то его жизнь и здоровье на случай причинения вреда или потери трудоспособности должны быть застрахованы на весь срок действия кредитного договора или договора займа; при этом страховая сумма не может быть меньше суммы основного обязательства по договорам кредита (займа) или закладным.
Дополнительным покрытием облигаций могут выступать денежные средства в национальной или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги. Суммарный размер дополнительного покрытия облигаций не должен превышать 20% общего размера покрытия облигаций.
Замена имущества и/или денежных требований, входящих в состав основного покрытия облигаций, производится эмитентом в случаях:
· неисполнения или ненадлежащего исполнения должником денежного обязательства, включенного в состав основного ипотечного покрытия;
· досрочного исполнения должником денежного обязательства, включенного в состав основного ипотечного покрытия;
· утраты предмета ипотеки по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, включенному в состав основного ипотечного покрытия;
· вступления в законную силу решения суда о признании договора, из которого возникло денежное обязательство, включенное в состав основного ипотечного покрытия, недействительным, либо решения суда о расторжении такого договора.
Замена денежного требования (имущества), включенного в состав покрытия облигаций, производится путем внесения в реестр ипотечного покрытия записей об исключении из указанного реестра заменяемого денежного требования (имущества) и включении в реестр другого денежного требования (имущества).
Внесение в реестр покрытия облигаций записи об исключении заменяемого денежного требования (имущества) без внесения в указанный реестр записи о включении в него другого денежного требования (имущества) не допускается.
Размер (стоимость) вновь включаемого в реестр покрытия облигаций денежного требования (имущества) может быть меньше размера (стоимости) исключаемого из указанного реестра денежного требования (имущества) только в случае, если соблюдаются требования к общему размеру покрытия облигаций.
По каждому покрытию облигаций ведется отдельный реестр покрытия.
При формировании покрытия и в период обращения облигаций с ипотечным покрытием эмитент облигаций должен соблюдать следующие принципы соответствия:
· суммарный объем денежных обязательств, включенных в состав ипотечного покрытия, должен превышать суммарный объем обязательств по всем находящимся в обращении облигациям, при этом процентный доход покрытия должен превышать обязательства по выплате процентов по облигациям;
· сроки исполнения денежных обязательств, включенных в состав покрытия, должны соответствовать срокам исполнения обязательств эмитента по облигациям.
Имущество и имущественные права, включенные в состав покрытия облигаций, не включаются в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства эмитента.
Совершенствование законодательства по ипотечным ценным бумагам
В рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья в конце 2004 г. в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и ряд других законов были внесены изменения и дополнения.
В Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" введено положение о том, что ипотечное покрытие в случае банкротства эмитента исключается из конкурсной массы и предназначается для удовлетворения прав владельцев облигаций с ипотечным покрытием.
Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ. и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ. в части установления требования об исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.
Так, в ст.131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сказано: "В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего… эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов Ї владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом “Об ипотечных ценных бумагах”".
В ст.50.35 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" введено аналогичное положение: "Из имущества кредитной организации, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие.".
В Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах" установлены следующие процедуры, производимые с ипотечным покрытием в случае несостоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием.
Требования кредиторов Ї владельцев облигаций с ипотечным покрытием не включаются в реестр требований кредиторов организации Ї эмитента указанных облигаций.
Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства только в пределах недополученной при реализации ипотечного покрытия облигаций суммы и в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".
Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться только путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций с ипотечным покрытием (продажа ипотечного покрытия).
Способ реализации ипотечного покрытия облигаций в целях удовлетворения требований их владельцев определяется конкурсным управляющим.
Со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации Ї эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства запрещается замена прав требований, составляющих ипотечное покрытие.
Конкурсный управляющий после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации Ї эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства обязан направить регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением Ї депозитарию, осуществляющему централизованное хранение указанных облигаций, требование о подготовке реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием.
Для составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием номинальный держатель облигаций представляет данные о лицах, в интересах которых он владеет облигациями, на дату составления указанного реестра.
Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарий, осуществляющий централизованное хранение указанных облигаций, не позднее чем через 10 дней после даты составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием обязан передать указанный реестр конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий обязан продать имущество, составляющее ипотечное покрытие, и осуществить расчеты не позднее чем через девять месяцев после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации Ї эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.
Продажа имущества, составляющего ипотечное покрытие, должна осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
Денежные средства, составляющие ипотечное покрытие и полученные от продажи ипотечного покрытия, после погашения текущих обязательств направляются на удовлетворение требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, включенных в реестр требований кредиторов Ї владельцев облигаций с ипотечным покрытием.
Если при выпуске облигаций с ипотечным покрытием была установлена очередность исполнения обязательств по облигациям с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, требования владельцев таких облигаций удовлетворяются в порядке установленной очередности. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием предыдущей очереди.
Имущество, оставшееся после удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием и погашения текущих обязательств, связанных с продажей ипотечного покрытия, включается конкурсным управляющим в конкурсную массу организации Ї эмитента облигаций с ипотечным покрытием.
В 2004 г. также внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации и ряд других законов в части установления величины ипотечного покрытия в качестве верхнего ограничения на объем выпуска облигаций с ипотечным покрытием акционерными обществами.
В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" установлено новое требование о том, что размер ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20%. В ст.2 данного закона введено понятие жилищных ипотечных облигаций: "Жилищная облигация с ипотечным покрытием Ї облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений".
Принятые изменения и дополнения, направленные на повышение надежности ипотечных ценных бумаг, несомненно, послужат стимулом для выпуска ипотечных ценных бумаг в России в ближайшее время.
Основная литература
1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд "Институт экономики города", 2005.
2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.
3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред.Н. Н. Рогожиной. - М: Фонд "Институт экономики города", 2004.
4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.
5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд "Институт экономики города", 2003.
6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд "Институт экономики города", 2002.
7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд "Институт экономики города", 2004
8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред.Н.Б. Косаревой. - М: Фонд "Институт экономики города", 2002.
9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред.Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд "Институт экономики города", 2001.
10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд "Институт экономики города", 2002.
11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд "Институт экономики города", 2004.
12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.
13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред.Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.
14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.
15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending.3nd ed.
16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis.2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.
17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.
18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.
19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.
20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.
21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.
22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.
Дополнительная литература
1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд "Институт экономики города", 1997.
2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.
3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.
4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред.Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2000.
5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2000.
6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.
8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.
10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2001.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России. Основы рынка ипотечных ценных бумаг, их характеристики и классификация по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков. Виды ипотечных ценных бумаг на российском фондовом рынке.
контрольная работа [45,0 K], добавлен 04.03.2013Теоретические аспекты, понятие и сущность закладной ценной бумаги, стандартизированный характер банковского ипотечного кредитования. Сравнительный анализ развития рынка закладных ценных бумаг России и США. Законодательное регулирование отношений залога.
курсовая работа [1,5 M], добавлен 09.10.2011Исследование особенностей ипотечного кредитования. Обзор моделей рефинансирования ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечных ценных бумаг в России. Основные группы источников финансирования ипотечных операций. Перспективы развития ипотечных ценных бумаг.
курсовая работа [1,9 M], добавлен 19.03.2017История развития рынка ценных бумаг, его функции, классификация, участники и структура. Акция и вторичные бумаги на ее основе. Закладная и другие ипотечные ценные бумаги. Сущность облигации, веселя и чека. Государственное регулирование рынка ценных бумаг.
курсовая работа [1,1 M], добавлен 15.06.2009Исследование современного состояния рынка ценных бумаг в России и перспектив его развития. Анализ применения закладных и ипотечных ценных бумаг в банковской деятельности. Характеристика применения акций, депозитных сертификатов, облигаций и векселей.
курсовая работа [72,4 K], добавлен 02.05.2011Понятие ценных бумаг. Особенности долевых и долговых ценных бумаг. Критерии классификации ценных бумаг. Возвратность средств инвесторам. Форма выпуска ценных бумаг, необходимость их регистрации. Механизм реализации прав. Понятие важнейших эмитентов.
презентация [47,4 K], добавлен 04.06.2015Юридические виды и классификации ценных бумаг. Акция и вторичные бумаги на ее основе. Закладная и другие ипотечные ценные бумаги. Проспект эмиссии и раскрытие информации. Лицензирование профессиональной деятельности. Виды рисков по ценным бумагам.
учебное пособие [2,6 M], добавлен 15.02.2014Сущность и классификация ценных бумаг в соответствии со ст.142 Гражданского Кодекса России. Характеристика основных видов ценных бумаг. Обязательные реквизиты и степени защиты ценных бумаг. Особенности ценных бумаг, выпускаемых в международной практике.
контрольная работа [24,8 K], добавлен 11.10.2010Государственное регулирование деятельности банков на рынке ценных бумаг. Виды операций банков с ценными бумагами. Требования к деятельности эмитентов, регистрация выпусков эмиссионных ценных бумаг. Привлечение денежных средств на банковские счета.
презентация [31,9 K], добавлен 10.01.2016Раскрытие механизма функционирования рынка ценных бумаг, его структура. Функциональное назначения рынка ценных бумаг в экономической системе. Проблемы, стоящие перед рынком ценных бумаг в России, перспективы его развития. Ключевые факторы риска.
курсовая работа [61,6 K], добавлен 18.09.2013
