Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

Государственное казенное профессиональное образовательное учреждение «Гуманитарно-технический колледж»

Министерства образования и науки и по делам молодежи

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Ипотечное кредитование»

Нальчик, 2017



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России

1.1 Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие, сущность и классификация

1.2 Правовое содержание ипотечного кредитования в Российской Федерации

Глава 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

2.1 Основные проблемы рынка ипотечного кредитования в России

2.2 Совершенствование и развитие рынка ипотечного кредитования в России

Глава 3. Анализ системы ипотечного кредитования на примере «Сбербанк России»

Заключение

Список литературы



ВВЕДЕНИЕ

Ипотека является одним из правовых институтов, которые способны обеспечить эффективное функционирование рыночных институтов.

Актуальность данной темы связана с тем, что активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование. Предмет исследования - ипотечное кредитование в Российской Федерации на современном этапе.

Целью данной курсовой работы является исследование значимости ипотечного кредитования на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования.

В соответствии с целью курсовой работы можно выделить следующие задачи: ипотечный кредитование рынок законодательство

1. Рассмотреть понятие и особенности ипотечного кредитования, проанализировать ипотеку как форму залога с точки зрения действующего российского законодательства.

2. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

3. Провести анализ ипотечного кредитования в РФ на современном этапе на примере ПАО Сбербанк России.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие, сущность и классификация

Термин «ипотека» (от греч. hypotheka - залог, заклад) - это один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Данный термин применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

- залога недвижимого имущества, в целях получения специального кредита - ипотечного (правовая функция ипотеки);

- закладной (существуют и другие названия долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);

- ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечный кредит - это «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства». Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечный кредит - «долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости».

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения приняты процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1) Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2) Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3) Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование в узком смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риелторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка.

Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей:

- сам процесс выдачи ипотечных кредитов;

- механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений.

В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования. По мнению Гариповой З.Л., ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

На современном этапе функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства.

- функция обеспечения возврата заемных средств.

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны.

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. А возвратное перераспределение как функция ипотечного кредита означает аккумуляцию средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости.

В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (таблица 1).

Таблица 1 - Классификация ипотечных кредитов

По объекту недвижимости	- земельные участки; - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые дома; квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения; -воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; -объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования	- приобретение готового жилья в многоквартирном доме, отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; - приобретение дач, садовых домиков с участками земли; - приобретение земельного участка под застройку; - на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка; - строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
По виду кредитора	- банковские; - небанковские.
По виду заемщиков	а) как субъектов кредитования: - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: - сотрудникам банков; - сотрудникам фирм - клиентов банка; - клиентам риэлтерских фирм, клиенты; - лицам, проживающим в данном регионе.
По способу амортизации долга:	- постоянный ипотечный кредит; - кредит с переменными выплатами; - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
По виду процентной ставки	- кредит с фиксированной процентной ставкой; - кредит с переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения	- с правом досрочного погашения; - без права досрочного погашения; - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По величине Первоначального платежа	Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества
Ипотечные кредиты могут быть:	- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
По способу рефинансирования	См. таблицу 2
По срокам кредитования.	См. таблицу 3

Таблица 2 Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Строй сберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Таблица 3 Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Государства
	Великобритания	Страны континентальной Европы	Соединённые Штаты Америки	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 11 лет	Более 3-х лет

Преимущества ипотечного кредитования:

1) Возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

2) Получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

3) Возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

4) Возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

5) Выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

1.2 Правовое содержание ипотечного кредитования в Российской Федерации

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования за последнее время стало для государства приоритетной задачей и в этой области сделаны значительные шаги в сторону улучшения сложившейся ситуации.

Правовую основу осуществления ипотеки в РФ составляют: Конституция РФ, Гражданский Кодекс (ГК РФ), Земельный Кодекс (ЗК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нормативные источники. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права н которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В ст. 63 данного закона определено, что не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

Кроме того, Гражданским кодексом РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

В соответствии со ст. 9 в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. При этом оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежать государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также немаловажным стал закон, принятый в 1998 г. (Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Он значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость, где от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования) и обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.



ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Основные проблемы рынка ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с другими западными странами. С 2005 года российский ипотечный рынок вступил в стадию активного роста, и объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей. С указанного периода по настоящее время ипотечный банковский продукт стал одним из самых наиболее доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в России.

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования.

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году .

В 2015 году россияне оформили 590 тыс. ипотечных кредитов, и по количеству займов падение составило 35 %. Впервые за последние пять лет объемы выданных жилищных кредитов показали отрицательную динамику.

Рисунок 1 - Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005-2015 гг., млрд. руб.

Основанием данного регресса на рынке ипотечного кредитования России послужила сложная геополитическая ситуация, начавшаяся с 2014 года, снижение цен на нефть, высокий уровень инфляции, девальвация российского рубля, снижение уровня доходов населения, и повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % годовых.

Снижению темпов падения объемов выданных ипотечных кредитов поспособствовала государственная программа субсидирования ставок, по которой заемщик имеет возможность взять ипотеку по фиксированной ставке 12 % . Из 590 тыс. жилищных кредитов по этой программе взяли 150 тыс. займов, это почти треть от общего количества. В денежном эквиваленте ипотека с господдержкой достигла отметки в 265 млрд. руб.

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года.

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15-17 % при оформлении страховки, 19-20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40-50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500-600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Рисунок 2 - Динамика объемов просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России в 2005-2015 гг., млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем. Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

1) Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.

2) Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.

3) Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.

4) Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.

5) Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

- снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

- реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в РФ;

- упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

- повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

- разработка в России специальных программ ипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;

- создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

- в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку РФ, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами.

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования -- это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время.

При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

2.2 Совершенствование и развитие рынка ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного бизнеса оказывает существенное влияние на развитие реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, также развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Таким образом, развитие такой формы кредитования в нашей стране является необходимым.

Правительством РФ была одобрена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Суть данной Концепции заключается в определении порядка организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечение кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. Исходя из концепции, основной задачей государства является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить самостоятельные условия. То есть предполагается, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости приобретаемого жилья, являющегося предметом залога.

На сегодняшний день ипотека в России - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупатель, который выбрал систему кредитования, должен внести лишь первоначальный взноса составляет он, как правило,10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупателю предоставляет банк в качестве ипотечного кредита. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы, который составляет не менее шести месяцев на одном месте и пр. Обязательными участниками кредитования являются страховые и оценочные компании, обеспечивающие банку безопасность сделки. Срок возврата полученного кредита может варьироваться от 10 до 25 лет. Ипотечный кредит обычно погашается равными платежами-аннуитетами. Важным моментом ипотечного кредита является, что процентная ставка по нему ниже, чем по другим видам кредитов.

Для получения кредитных средств на приобретение жилья клиенту необходимо предоставить в банк пакет документов, включающий заявление на получение кредитных средств, ксерокопию всех страниц паспорта, трудовой книжки, документы подтверждающие доход, военный билет (для военнообязанных).

Одним из основных критериев для банка является возраст заемщика, он должен быть не менее 21 года, а на момент осуществления последнего платежа по кредиту-не более 60 лет.

Выдаются ипотечные кредиты не только в рублях, но и в долларах или евро. Кредиты в валюте обычно оказываются на 2-3% дешевле, но в таком случае можно подвергнуться изменению курса, который приведёт к значительным убыткам. Предоставление поручителя одно из основных условий поручения ипотечного кредита. Поручителем может выступать супруг или супруга.

Заявка клиента на получение средств рассматривается банком на протяжении одного месяца. Некоторые банки предоставляют услугу экспресс-ипотека, когда решение принимается в течение пары часов. После одобрения заявки банком требуется собрать документы, необходимые для оформления сделки по купле- продаже жилья. В перечень документов входят справка о регистрации и отсутствии каких-либо задолженностей по оплате коммунальных услуг, паспорт на квартиру, выписка из реестра прав и план жилья.

Следующее необходимое условие - это проведение оценки выбранного жилья, после которой наступает момент подписания ипотечного кредитного договора. При этом является необходимым страхование квартиры, которая является залогом для банка до осуществления последнего платежа.

В последнее несколько лет экономика России находится в очень сложном положении, из-за накалившейся политической ситуации в мире. Что только не испытала на себе экономика России в период с 2014-2016 год: рост инфляции, резкое увеличение курса доллара и евро по отношению к национальной валюте, различные санкции от ЕС, все это послужило к расшатыванию и без того хрупкой системы. Поэтому вопрос граждан России, которые хотят приобрести жилье, о том, какой будет процент по ипотечному кредитованию должен получить ответ. Кредиты для заемщиков обходятся очень дорого, сумма переплат составляет 80-95% от полученного кредита, а это свидетельствует о неустойчивости национальной экономики России. Например, ключевая ставка процента в декабре 2014 года была поднята Центральным Банком РФ до 17% , что привело к недоступности кредита из за его дороговизны.

Президент РФ в своей речи заявил, что 2016 году ипотечное кредитование станет более доступным для граждан России. Однако, 18 марта 2016 года состоялось заседание Совета директоров Банка России по вопросам денежно-кредитной политики, где было принято решение провести умеренно жесткую денежно кредитную политику, а именно Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 11% годовых. Учитывая ожидаемое сохранение санкций в отношении России в 2016-2018 годах, Банк России будет предоставлять кредитным организациям возможность пролонгации задолженности по операциям валютного рефинансирования в течение всего прогнозного периода. Вместе с тем, есть вероятность, что спрос на данные операции может оказаться ниже.

Таки образом, значимых ухудшений в сфере ипотечного кредитования в России ожидать не стоит. Наоборот, цены на рынке недвижимости в 2014 году достигали максимальных отметок на жилую площадь, что привело к резкому снижению спроса на квартиры и следовательно на ипотечное кредитование.

Одним из главных направлений системы ипотечного кредитования Сбербанка является кредитование молодых семей. Для них функционирует целая программа, включающая, кроме, собственно, выгодных условий кредитования, еще и дополнительные льготы, и условия. Так, например, к таким дополнительным преимуществам можно отнести:

- выгодные льготные условия без государственных безвозмездных субсидий;

- отсутствие необходимости документального подтверждения статуса «семьи, нуждающейся в улучшении условий проживания».

Главное условие же в любом случае - наличие стабильного заработка, способного покрыть оплату ипотеки.

Итак, несмотря на неоднозначные мнения специалистов, относительно перспектив развития ипотечного кредитования 2016 году, а также обещаний правительства, очень хочется верить, что в будущем году оформить ипотеку россиянам, в том числе и молодым семьям, будет гораздо проще и выгоднее.



ГЛАВА 3. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ "СБЕРБАНК РОССИИ"

В условиях экономического кризиса и неопределенности недвижимость становится одной одна из самых эффективных форм инвестирования. Для населения жилой дом или квартира превратились в более надежный инвестиционно-финансовый инструмент, чем ценные бумаги или вклады. Все это может возобновить рост рынка жилищной ипотеки России, увеличить количество и объемы выдаваемых банками ипотечных кредитов на приобретение жилья.

Все это обусловливает необходимость всестороннего исследования проблем функционирования ипотечного жилищного кредитования в России на примере наибольшего оператора в этом сегменте финансового рынка -- ПАО «Сбербанк России».

Анализ теоретических основ показал, что низкий платежеспособный спрос населения и значительная стоимость жилья требуют синтеза современных рыночных механизмов и государственной жилищной политики в сфере банковского ипотечного механизма финансирования жилья [1, с. 17].

В результате исследования литературы выяснилось, что существует два подхода в определении понятия ипотечного жилищного кредитования: с одной точки зрения это один из видов банковского потребительского кредитования, а с другой -- это самостоятельный вид кредита [3, 5]. Большинство современных ученых все же склонны считать жилищный кредит долгосрочными инвестициями в развитие человеческих ресурсов как главной производительной силы общества, а не простым кредитом на потребительские нужды. Действительно, банковский ипотечный жилищный кредит имеет очень много различий с последним и, что более важно, является особой формой инвестиций для самого банка [4, 6].

Как показали исследования, наибольшим оператором на рынке ипотечного жилищного кредитования является ПАО «Сбербанк России». Кредитные программы ПАО «Сбербанк России» для населения по финансированию жилья представлены в табл. 1.

Таблица 1 - Сравнительная характеристика программ жилищного ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» на конец 2016 года

Наименование	Процентная ставка	Сумма кредита	Срок кредитования	Особенности
Акция на новостройки	от 11,5 %	0,3-3,2 млн. руб.	до 30 лет	Выдаются до 31.12.2016 г.; первоначальный взнос от 15 %
Ипотека с государственной поддержкой	от 11,4 %	0,3-3,2 млн. руб.	до 30 лет	Выдаются с 01.03.2016 до 31.12.2016 г.; первоначальный взнос от 20 %
Приобретение готового жилья	от 10,25 %	0,3-3,2 млн. руб.	до 30 лет	Льготы для молодых семей; первоначальный взнос от 20 %
Приобретение строящегося жилья	от 11 %	0,3-3,2 млн. руб.	до 30 лет	Без подтверждения дохода; льготы для молодых семей; первоначальный взнос от 20 %
Ипотека плюс материнский капитал	от 13,5 %	0,3-3,2 млн. руб.	до 30 лет	Можно использовать средства материнского капитала для первоначального взноса
Строительство жилого дома	от 13,5 %	до 3,4 млн. руб.	до 30 лет	Первоначальный взнос от 25 %
Загородная недвижимость	от 12 %	0,3-3,0 млн. руб.	до 30 лет	Субсидирование части процентной ставки за счет бюджетных средств; первоначальный взнос от 15 %
Военная ипотека	от 11,75 %	до 2,5 млн. руб.	до 20 лет	По заниженной ставке; 80 % оценочной стоимости жилья

Следует отметить, что данные программы жилищного ипотечного кредитования и их условия могут отличаться в разных регионах и городах РФ. Так, на конец 2016 года ПАО «Сбербанк России» предлагает аукционные ипотечные кредиты на покупку новостройки, ипотечные кредиты с государственной поддержкой, на приобретение готового жилья, на приобретение строящегося жилья, ипотеку с использованием материнского капитала, на строительство жилого дома, на загородную недвижимость, а также военную ипотеку. Сумма возможного кредита составляет от 300 тыс. и до 3,4 млн. руб. Процентная ставка также не фиксирована и зависит от многих факторов: уровня доходов заемщика и его семьи, срока и объекта кредитования и пр.

Как показал анализ, ПАО «Сбербанк России» постоянно совершенствует условия ипотечного жилищного кредитования, стремится сделать их более доступными и простыми. Так, ПАО «Сбербанк России» активно поддерживает федеральные и региональные программы доступного жилья. Специалисты банка предлагают разнообразные программы ипотечного кредитования покупки квартир на первичном и вторичном рынках. Срок ипотечного кредита может доходить до 30 лет, а комиссия за оформление договоров не взимается. Заполнить заявку на получение ипотеки можно в режиме «он-лайн», на сайте Сбербанка России, а срок оформления кредита -- от нескольких часов, но не более 7-ми дней.

Рассмотрим непосредственно структуру кредитного портфеля ПАО «Сбербанк России» (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Анализ структуры кредитов, выданных физическим лицам ПАО «Сбербанк России» за 20013-2016 гг., млн. руб.

Согласно данным диаграммы ПАО «Сбербанк России» постоянно наращивает как общий объем кредитов, выданных населению, так ипотечный кредитный портфель. Следует отметить, что рост ипотечного кредитования опережает рост всего портфеля розничных кредитов, поэтому доля ипотечных кредитов постоянно увеличивается.

Так, по данным пресс-службы Сбербанка, его ипотечный портфель составил на 1 декабря 2016 года 2,45 трлн. рублей, увеличившись за год на 12 % (по сравнению с 01.12.15). В 2016 году Сбербанк предоставил 419 тысяч жилищных кредитов на сумму 636 млрд. рублей (данные за 11 месяцев). Прирост составил 11 % и 10 % соответственно по сравнению с аналогичными показателями 11 месяцев прошлого года.

Более 60 % ипотечных выдач этого года составляют сделки по покупке готового жилья (388 млрд руб.), 33 % -- ипотека на строящееся жилье (211 млрд. руб.). При этом 98 % ипотечных кредитов Сбербанка на покупку жилья на первичном рынке -- продукт «Ипотека с государственной поддержкой» со сниженной ставкой (207 млрд. рублей).

С марта 2015 года, когда программа «Ипотека с государственной поддержкой» была запущена, Сбербанк предоставил 399 млрд. рублей. В целом по России 45 % «льготной ипотеки» предоставил именно Сбербанк.

Достижение этих показателей стало возможным благодаря постепенному снижению ставок и совершенствованию ипотечных сервисов Сбербанка. За 2016 год Сбербанк трижды снижал ставки по ипотеке. На данный момент клиенты Сбербанка могут получить жилищный кредит по ставке 10,9 %, если воспользуются программой с господдержкой в ряде регионов страны, под 10,25 % -- если кредит привлекает молодая семья, также действует ставка 11,5 % в рамках акции для застройщиков.

В августе 2016 года Сбербанк запустил по всей России сервис по электронной регистрации права собственности на недвижимость. Он позволяет направить документы на регистрацию в Росреестр за 15 минут, минуя необходимость посещать само ведомство или МФЦ и сэкономить тем самым в среднем 5 дней. Сервис доступен во всех 600 существующих центрах ипотечного кредитования Сбербанка, им воспользовались уже более 30 тысяч человек. Также в 2016 году стало возможным оформить частичное досрочное погашение ипотечного кредита в интернет-банке «Сбербанк Онлайн», изменить дату ипотечного платежа, а также сократить срок кредита при частичном досрочном погашении, оформленном в офисе банка.

Кроме того, ПАО «Сбербанк России» продолжал развивать программу по рефинансированию кредитов для клиентов с хорошей кредитной историей. Таким образом, жилищное кредитование по-прежнему оставалось приоритетным продуктом для Сбербанка. Рост портфеля составил 39 % в 2014 году, рыночная доля увеличена до 53 %. При этом качество портфеля оставалось стабильно высоким. Высокому темпу роста способствовали и расширение продуктовой линейки, и новый более усовершенствованный процесс работы с риэлторами и застройщиками с возможностью подачи ипотечных заявок дистанционно через web-систему «Партнер онлайн» по всей России, и новый упрощенный процесс подачи заявок клиентами. По продукту «Жилищный кредит по двум документам» клиентам достаточно предоставить два документа -- паспорт РФ и второй документ.

Сбербанк удостоен награды «Лидер рынка ипотечного кредитования» рейтингового агентства «Эксперт РА» в рамках V Ежегодной конференции «Ипотека в России». Таким образом, политика жилищного ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» представлена очень широкой линейкой продуктов. Она охватывает все группы населения: молодежь, средний класс, военные и другие. Для ПАО «Сбербанк России» ипотечное кредитование физических лиц -- очень доходный бизнес, и он не собирается уступать его другим кредитным институтам. Однако в этой сфере банковского бизнеса также существуют определенные проблемы. Так, в условиях нестабильности экономической ситуации в стране, прежде всего, возникают проблемы доступности и своевременной возвратности ипотечных жилищных кредитов. По данным экспертов, по итогам девяти месяцев 2016 года в результате текущих экономических потрясений доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам ПАО «Сбербанк России» составила 1,2-1,3 % [10]. В абсолютных цифрах просрочка по Сбербанку на 1 октября 2016 года достигла 32 млрд. руб. Для сравнения, по банковской системе на ту же дату данный показатель составляет 264 млрд. руб., или 6,12 % от всех ипотечных жилищных кредитов [9]. То есть, задолженность по Сбербанку составляет примерно 23 % от всей просроченной задолженности по банковской системе РФ. Данные показатели свидетельствует о том, что Сбербанк, являясь крупным системообразующим банком, берет на себя значительную работу по обеспечению ипотечного жилищного кредитования населения. Соответственно, он же возлагает на себя и определенные риски.

На современном этапе эксперты выделяют ряд причин, которые приводят к росту задолженности по ипотечному жилищному кредитованию. Во-первых, это существенное снижение платежеспособности и благосостояния граждан, которые, с одной стороны, не могут вовремя оплачивать платежи по ранее взятым кредитам, а с другой, предпочитают ипотечным жилищным кредитам альтернативные вложения с большей финансовой отдачей. Во-вторых, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного продукта (включая все страховки, комиссии и прочие платежи). В-третьих, недостаток доступных социальных ипотечных программ с государственной поддержкой, которые бы реально работали.

Подводя итоги, можно сказать о том, что ПАО «Сбербанк России» является крупнейшей кредитной организацией на российском рынке ипотечного жилищного кредитования, которая реализует государственные программы поддержки заемщиков, постоянно увеличивает объемы выданных кредитов, совершенствует свою кредитную политику в этом направлении. К перспективам развития ипотечного кредитования можно отнести комплексный подход к решению существующих проблем, касающихся различных сфер политики, экономики, строительного, социального сектора, а также расширение ассортимента доступных банковских продуктов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении можно сказать, что ипотечное кредитование позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующийся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Анализ ипотечного кредитования в России показал, что в 2015 году, из-за сложной макроэкономической ситуации, лишь 10% заемщиков готовы оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году. Основные причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, а также неуверенность в будущем доходе. Кроме того, сами кредиторы стали более внимательно оценивать своих потенциальных заемщиков, понимая все риски невозврата. В том числе это связано с низким процентом реализации залогового имущества, находящегося на балансе банка, в период кризиса - на 30% снизилось количество объектов, которые удается продать в течение 6 месяцев. Ипотека развивается не как массовый продукт, а как предложение лишь для отдельных категорий населения со стабильной работой и высоким уровнем дохода. Путь решения - бороться с инфляцией и повышать уровень экономики.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования не только в ПАО Сбербанке, но и в России в целом. Ни один банк, в том числе и Сбербанк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

Анализ проблем выявленных в ходе исследования препятствующих наиболее эффективному развитию ипотечного кредитования в России в целом и в Сбербанке в частности, позволил сформулировать наиболее значимые предложения по совершенствованию ипотечного кредитования. Осуществление данных мероприятий поможет Сбербанку и другим коммерческим банкам усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, и расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1) Федеральный закон от 16.07.1998 No 102-ФЗ(ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС ГАРАНТ 2016г

2) «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»(утв. БР 26.03.2004 No 254-П)(ред. от 01.09.2015)

3) Федеральный закон от 21.07.1997 No 122-ФЗ(ред. от 29.12.2015) «Об государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) //СПС ГАРАНТ 2016г

4) Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. С335.

5) Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2013. No 1 (60). С.101-106.

6) Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. - 2002. No 12. С.233.

7) Власова, О.В. Основы формирования социально-экономической политики развития здравоохранения региона / О.В. Власова // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия Экономика. Социология. Менеджмент.- 2013. - No2. - С.143.

8) Соловьева, Т.Н. К вопросу о приоритетах денежно-кредитной политики Банка России и их влиянии на развитие экономики / Т.Н. Соловьева, Н.А. Пожидаева, Д.А. Зюкин, В.В. Жилин // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015.- No 12-1.- С.152.

9) Бугров О. Б. Жилищная политика и инновационное развитие

10) жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. No 8. С. 23

11) Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. No 8. С. 31.

12) Рохманова Д. А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. No 3-3. С. 87.

13) Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. No 11. С. 37-41.

14) Селютина Л. Г., Булгаков К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. No 1. С. 374-376.

15) Кочеткова А.А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. No 5 С 34.

16) Разумова А. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие - СПб.: Питер,2006.

17) Коростелева Т. С., Кириллов А. В. Развитие ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы граждан / «Финансы и кредит», No 9, 2012. -73 с.

18) Н. Б. Косаревой. Основы ипотечного кредитования / М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. С 551.

Электронные ресурсы:

1) Российская Федерация: последние тенденции экономического развития: февраль 2015 // Доклад экспертов Всемирного банка под руководствомБиргитХанслURL:http://mineconomic.pnzreg.ru/files/economic_pnzreg_ru/docs/rer-30-rus.pdf.

2) Информация о рисках кредитования физических лиц за 2011-2015гг. // URL:http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=pdko_sub (дата обращения:22.04.2016).

3) Кредитование в России - 2014. Что изменилось? Режим доступа. URL: http://global-finances.ru/kreditovanie-v-rossii-2014/(дата обращения: 19.04.2016).

4) Мелованова Е. Ипотека в условиях экономической нестабильности становится дороже -- 30.10.2014.

5) Режим доступа. - URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimo

6) st/ipoteka_stati_2014/ipoteka_v_usloviyah_ekonomicheskoj_nestabil_nosti/(дата обращения: 15.04.2016).

7) Потреб кредиты перестали стимулировать экономику - 2014.

8) Режим доступа. URL: http://expert.ru/2014/07/24/potrebkredityi-perestali-stimulirovat-ekonomiku/ (дата обращения: 15.04.2016).

9) Рейтинги банков - Режим доступа-URL:http://www.banki.ru/banks/ratings/agency/ (дата обращения: 22.04.2016). Источник: http://moezhile.ru/ipoteka/problemy.html

10) Промежуточная сокращенная консолидированная финансовая Отчетность ПАО «Сбербанк России» за 30.09.2011 - 30.09.2015.

Размещено на Allbest.ru