Ипотечное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Ипотечное кредитование в России

Вера Степанова,

канд. экон. наук,

ст. преподаватель кафедры банковского дела

Хабаровской государственной академии экономики и права

Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все признают значительную роль ипотечного кредитования в экономике страны. С точки зрения бизнеса (в первую очередь банков) ипотечное кредитование -- весьма привлекательный способ размещения средств. С одной стороны, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высокая, ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса, оказывающего положительный эффект на имидж банка. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16 июля 1998 г. (в ред. от 30 декабря 2004 г.), предметом ипотеки может быть следующее имущество:

1. Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя (заёмщика).

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Гражданский кодекс РФ указывает, что предприятием, как объектом прав, признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ). То есть в российском законодательстве не говорится о том, что предприятие -- это всегда юридическое лицо. Таким образом, предприятие может представлять собой часть юридического лица, являющегося имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. Однако в российском законодательстве отсутствует определение такого термина, как «имущественный комплекс». Отсюда и не всегда понятно, в каких случаях при передаче имущества в залог применяется ст. 70 («Ипотека предприятия как имущественного комплекса») Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (ст. 6 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Но отметим, что при этом срок договора аренды должен быть не меньше срока договора ипотеки.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Следовательно, залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, и несёт расходы по содержанию этого имущества. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает права на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Ипотечный кредит, при котором кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определённую часть регулярного дохода, называется ипотечным кредитом с участием. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Также кредиты с участием, благодаря низкой норме процента, позволяют приобретать более дорогую недвижимость, а также увеличивать соотношение заём -- стоимость.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (ст. 43 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Считаем необходимым отметить, что последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещён предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю, до заключения с ним договора, сведения обо всех существующих залогах данного имущества. Кроме того, до заключения нового договора необходимо получить письменное согласие каждого предыдущего залогодержателя (кредитора).

Способность недвижимости выступать в качестве залога создаёт условия для появления специфической ценной бумаги -- закладной. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возврата долга с таким условием, что после погашения долга собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная -- это юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости. Сторонами закладной являются заимодатель (кредитор) и заимополучатель (должник).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права её владельца:

-- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

-- право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространённые ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами, и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Следовательно, ликвидность таких ценных бумаг невысока. Для инвестора могут представлять определённый интерес вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценные бумаги (ипотечные ценные бумаги), инвестиционный риск по которым диверсифицирован и не связан с одним конкретным заёмщиком.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги назвали секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -- фрагментацией ипотеки. Секьюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определённых услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности.

Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают, наряду со стандартными правами владельцев обычных облигаций (возврат основной суммы долга по определённому графику платежей, право на фиксированный процент от номинальной стоимости), также правом на удовлетворение из ипотечного покрытия в первоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время как владельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правом требовать возмещения долга наряду с другими кредиторами. Такие нормы позволяют стать облигациям с ипотечным покрытием надёжной ценной бумагой и в долгосрочной перспективе способствовать развитию ипотечного кредитования. Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и/или ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Более низкий риск вложений в облигации с ипотечным покрытием перед «обычными» облигациями обусловлен следующими факторами:

-- наличием обеспечения (в конкретной форме, в первую очередь в виде недвижимости, имеющей низкую степень амортизации);

-- эмиссией облигаций с ипотечным покрытием, осуществляющейся только ипотечными агентами (предмет деятельности ипотечного агента -- приобретение требований по кредитам, обеспеченным ипотекой, и/или закладных) и кредитными организациями;

-- введение более жёстких требований по соблюдению нормативов Центрального банка России к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Действуют специальные банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объёма выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии сумма задолженности по ипотечным облигациям не должна превышать 60 % стоимости заложенного имущества. В Дании эта доля выше и составляет 80 %. В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение -- Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков, в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными [4, с. 32].

Клиент обращается в коммерческий банк за кредитом. В качестве залога (обеспечения возврата кредита) предоставляется недвижимость, таким образом, на рынке появляется специфическая ценная бумага -- закладная. Кредитор может продавать закладные инвесторам. Инвесторы создают вторичный рынок ценных бумаг. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Кроме того, коммерческие банки (кредиторы) могут формировать пакет закладных (пул закладных) и осуществлять выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными. При этом эмитент таких ценных бумаг (облигаций с ипотечным покрытием) гарантирует их держателям (инвесторам) своевременные ежемесячные (чаще ежегодные) выплаты процентов и основной суммы долга. Пакет закладных должен содержать однотипные закладные, например все пятнадцатилетние закладные с фиксированным процентом. Облигации с ипотечным покрытием обладают высокой надёжностью, которая, помимо недвижимости, обеспечивается страхованием.

Цель выпуска облигаций с ипотечным покрытием очевидна. Во-первых, эмитенты пополняют ресурсную базу «живыми» деньгами. Во-вторых, они сохраняют за собой определённую маржу по закладным (то есть проценты по облигациям ниже процентов по закладной, разница -- доход остаётся в собственности эмитента).

В настоящее время из-за отсутствия в России действующего института ипотечного агента следует ожидать появления на рынке облигаций с ипотечным покрытием, эмитируемых кредитными организациями. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей (под «качеством» покрытия ипотечных ценных бумаг подразумевается способность эмитента выполнять свои обязательства перед покупателем -- конечным инвестором -- независимо от развития общеэкономической конъюнктуры), также возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности.

Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей. Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг -- это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной. Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребления -- заёмщика по ипотечному кредиту (за счёт повышения ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг). Основные риски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги -- бумаги высокой степени надёжности, будут профессионально оценены независимыми рейтинговыми агентствами, имеющими многолетний опыт оценки качества эмитентов и выпусков ипотечных ценных бумаг.

Но, стоит отметить, что в этом случае кредитный рейтинг таких облигаций не будет превышать кредитного рейтинга банка-эмитента. Как известно, подавляющее большинство российских коммерческих банков имеет рейтинг ССС -- ВВ по шкале S P. Большинство западных институциональных инвесторов такие облигации с ипотечным покрытием никогда не купит, потому что по уставу запрещено инвестировать в бумаги ниже инвестиционного уровня (ВВВ по шкале S P). Стоит отметить, что в случае банкротства коммерческого банка в первую очередь выплачивается задолженность вкладчикам (физическим лицам), а держатели ипотечных ценных бумаг не могут рассчитывать на возврат вложенных средств в первоочередном порядке.

С целью повышения гарантий владельцев ипотечных ценных бумаг следует допустить к ипотечному кредитованию только те коммерческие банки, которые не вправе привлекать денежные средства физических лиц. Таких банков не много, они не имеют широкой известности, следовательно, их стабильность не может быть гарантирована, что, в свою очередь, не позволит привлечь дешевые финансовые ресурсы в ипотечную систему в достаточном объёме. Следующий вид ипотечных ценных бумаг -- ипотечные сертификаты участия. Это принципиально иные ценные бумаги, нежели ипотечные облигации, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств. Владельцы сертификатов, согласно закону, становятся учредителями доверительного управления имуществом, а доверительное управление автоматически предоставляется эмитенту. Особенностью ипотечных сертификатов участия является и то, что сертификат не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости.

По сути, владельцы ипотечных сертификатов являются залогодержателями объектов недвижимости. Многие специалисты отмечают некоторое сходство конструкции ипотечных сертификатов участия и паёв в закрытых паевых инвестиционных фондах. Сравнивая два вида ипотечных ценных бумаг (облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия), следует подчеркнуть различный механизм взаимосвязи владельцев бумаг с первичными кредиторами. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяет эмитент облигаций. Эмитент не заинтересован в задержках выплаты долга и процентов по нему, поэтому в случае возникновения незначительных задержек платежей от первоначальных заёмщиков он может использовать собственные финансовые ресурсы и не прибегать к продаже имущества. Держатели ипотечных сертификатов более тесно связаны с заёмщиком, поскольку управляющая компания лишь распределяет средства, поступающие от первоначальных заёмщиков, и не может использовать собственные источники. Ипотечные сертификаты участия сконструированы как бумаги прямого владения, и держатели сертификатов полностью несут риски, связанные с возвратом долга. Предположим, что банк обладает пулом закладных как собственных, так и приобретённых у других банков. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат указанные закладные. Права собственности на ипотечное покрытие переходят к держателям сертификатов, значит, из баланса банка исчезают ипотечные кредиты. В то же время банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заёмщиков и не неся рисков дефолта заёмщиков, улучшает свои показатели ликвидности и наращивает объём кредитных операций. Отметим, что управляющий ипотечным покрытием вправе выдавать ипотечные сертификаты участия только при условии государственной регистрации правил доверительного управления. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах. Модели ипотечного кредитования обычно классифицируются по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. На основании исторического опыта стран, широко использующих ипотеку, а также на базе современных экономических достижений можно определить базовую модель для построения системы ипотеки в РФ.

В качестве базовых могут быть названы следующие виды организованных систем массовой ипотеки:

1) депозитная, банковская, традиционная или усечённо-открытая;

2) расширенная открытая;

3) сбалансированная;

4) контрактно-сберегательная.

В усечённо-открытой модели ипотечные кредиты финансируются из различных источников, в том числе за счёт собственных средств банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах с переходной экономикой инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила её достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же самой причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др. На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость), обычно они устанавливаются каждым банком в зависимости от конкретных факторов. Причём в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках кредитов. В расширенной раскрытой модели банк предоставляет ипотечный кредит конкретному заёмщику исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступает закладная на недвижимость.

Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствования на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможны по фиксированным ставкам и с учётом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США, поэтому часто раскрытую расширенную модель называют «американской моделью ипотеки». Таким образом, суть американской модели состоит в том, что заёмщик с определённым уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жильё, оплачивая при этом незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся -- заёмными средствами банка-кредитора, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента.

Коммерческие банки выдают кредиты за счет собственных средств либо заёмных. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент.

Полученные от продажи портфеля закладных средства банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В данном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентоспособная, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85 % объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны для которых эта модель традиционна, -- Данию, Швецию, Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции -- около 70 %. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20 % [4, с. 32].

При сбалансированной модели ипотечного кредитования граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счёт средств фондового рынка, а за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий номинальный процент, так как целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Отметим, что время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму. Данная модель представляет интерес для России, поскольку создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. ипотечный кредитование закладная секьюритизация

Контрактно-сберегательная модель предполагает получение средств за счёт создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заёмщик -- клиент банка заключает с банком контракт (поэтому система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту, клиент берёт на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определённого срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берёт на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заёмщик -- это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заёмщиком. Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно её устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту -- это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может осуществляться в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создаётся выделенная система учёта для контрактно-сберегательных пассивов и активов. При закрытой форме создаётся специальная контрактно-сберегательная организация -- специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.

Сегодня российская экономика уже прошла период высокой инфляции и спада темпов промышленного производства. Относительная политическая стабильность позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возможность обеспечить расширенную открытую систему ипотечного кредитования, благодаря более дешевым ресурсам, и, следовательно, снизить кредитное бремя каждого конкретного заёмщика. На последующих этапах стабилизации экономики вполне целесообразным представляется развитие сбалансированной системы ипотечного кредитования, черпающей финансовые ресурсы из нерыночных источников, а значит, не подверженной воздействию рыночных рисков. Однако массовое ипотечное кредитование в достаточной мере востребовано уже сегодня, поэтому необходим мощный начальный импульс, в качестве которого должна быть использована в первую очередь расширенная открытая модель системы ипотечного кредитования с использованием механизма секъюритизации ипотеки.

В настоящее время одни банки относятся к ипотеке как к комиссионному бизнесу, то есть выдают кредит и в максимально короткий срок продают другому институту. Деятельность других, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения, нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе. В перспективе по мере снижения ставок ценность такого портфеля будет расти, особенно с появлением возможностей для рефинансирования.

Некоторые банки стали предлагать собственные схемы рефинансирования: заёмщик, оформивший ипотеку несколько лет назад, может получить новый ипотечный кредит под более низкие проценты в другом банке, погасить денежную задолженность и наложить обременение на недвижимость в пользу нового кредитора. Программа такого рефинансирования позволяет завершить погашение ипотечного кредита, полученного ранее в другом банке, по гораздо более высокой процентной ставке. Ещё один плюс: клиенты могут включить в сумму кредита не только средства, необходимые для погашения остатка существующего кредита, но и средства на ремонт и благоустройство квартиры. Следует отметить, что в некоторых странах уже давно существуют механизмы рефинансирования, позволяющие заёмщику увеличивать свою кредитную линию по мере увеличения стоимости его жилья и таким образом использовать полученные средства для приобретения «сопутствующих товаров», например автомобиля и т.д.

Также стоит отметить, что банки заинтересованы в том, чтобы доля первоначального взноса клиента за квартиру была не менее 30 % от стоимости жилья, чтобы быть уверенными в возмещении понесённых затрат, если клиент окажется неплатёжеспособным. Клиент, естественно, желает меньший размер первоначального взноса, поскольку он часто просто не способен внести его. Учитывая это, многие банки уже сейчас пошли на снижение первоначального взноса до 10 % от стоимости жилья. Однако в этом случае для банка повышается риск вложения средств в ипотечное кредитование или возрастает стоимость кредитов из-за необходимости дополнительного страхования риска.

Следующей проблемой взаимоотношений банков с клиентами-заёмщиками является то, что клиенты предпочитают брать краткосрочные ипотечные кредиты, а если берут долгосрочные, то настаивают на оговорке в договоре, позволяющей погашать кредит досрочно. Банкам это не выгодно, так как, получив долгосрочный кредит, они обязаны заместить досрочно погашенный кредит другим, чтобы выйти на срок 10 -- 20 лет, на который выпущены облигации с ипотечным покрытием и которые должны быть на 100 % покрыты ипотечными кредитами. Такое поведение заёмщиков объясняется их боязнью будущего. Сегодня ипотечными кредитами пользуются в основном те, кто уверен, что у них не возникнет проблем с погашением задолженности. Уверенность же в завтрашнем дне формируется десятилетиями, чего нет пока в России.

Литература

1. Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. № 4. С. 42 -- 48.

2. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. 2004. № 10. С. 53 -- 57.

3. Крысин А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 2006. № 13. С. 52 -- 54.

4. Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело. 2002. № 6. С. 30 -- 35.

5. Саркисянц А. Г. Ипотечное кредитование на современном этапе // Банковское дело. 2006. № 8. С. 46 -- 52.

6. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ : адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. 2003. № 4. С. 28 -- 34.

7. Смирнов С., Слекеничс А. Качество обеспечения ипотечных ценных бумаг и устойчивость ипотечного рынка // Рынок ценных бумаг. 2004. № 17. С. 36 -- 42.

8. Шаронин А. Особенности ипотеки предприятия // Рынок ценных бумаг. 2006. № 13. С. 55 -- 59.

Размещено на Allbest.ru