Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья

Д. Пернебеков

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г. и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Повышение конкурентоспособности экономики Казахстана в среднесрочной перспективе требует новой политики в жилищном строительстве. В связи с этим основным направлением Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 гг. является обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения, путем снижения его стоимости, увеличения сроков жилищного кредитования, снижения первоначального взноса и ставки кредитования. Помимо строительства жилья, требуются новые подходы к его эксплуатации.

Для дальнейшего совершенствования форм управления объектами кондоминиума, в том числе института кооперативов собственников квартир, углубления проводимых преобразований в системе управления жилищным фондом и сфере коммунального обслуживания, а также оптимизации жилищных отношений будет разработана программа развития жилищно-коммунальной сферы [1]. строительство жилье взнос кредитование

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

В Послании народу Казахстана Президент страны Н. Назарбаев отметил, что существенным вкладом в решение жилищной проблемы, активизацию рынка жилья является внедрение казахстанской модели ипотечного кредитования. Ускоренное решение жилищной проблемы в связи с реализацией программы жилищного строительства - один из стратегических вопросов нового Послания Президента. Жилищное строительство - новый локомотив нашей экономики [2].

В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заемщику земельной территории, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. Hypotheka - подставка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными [3].

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. до н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее 14 столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца 16 в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во- вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становиться самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имения должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность (или прекращение) требования влечет за собой недействительность (или прекращение) ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, нанесенные кредитором с целью получения удовлетворения. В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна и др.), появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости и нескольким лицам. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве [4].

В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции и Германии. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов.

В современных правовых системах ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, квартир и др. недвижимого имущества. При получении кредита необходимо оформить залоговый документ. В соответствии с ним имущество не передается кредитору (залогодержателю), а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему использовать предмет залога для удовлетворения собственных нужд.

Залогодержатель (кредитор) вправе лишь осуществлять контроль за этим использованием, с целью не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слово "ипотека" и словосочетание "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но саму возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов под залог недвижимости.

В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое прибыльное ведение дел [5].

Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. "Ипотечное кредитование" в узком смысле означает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок (рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого или иного жилья и финансовых активов, размещаемых на рынке для привлечения ресурсов в ипотечное кредитование). Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка как системы отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищных проблем, проблем финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.

Рассмотрим основные модели долгосрочного жилищного финансирования, которые существуют на современном этапе развития Казахстана и являются обеспечением комплексного решения жилищной проблемы в стране.

Одна из них состоит в том, что коммерческие банки аккумулируют средства для ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения. В системе строительного сбережения граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств в течение 2-3 лет на ссудо-сберегательных счетах в банке (не менее 50 % стоимости жилья), в котором намереваются взять кредит. Банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику кредит в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.

Подобная система ипотечного кредитования используется, в частности, Строительно-сберегательным банком. Между вкладчиком и учредителем банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления ипотечного кредитования.

Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице - отличительный признак системы строй- сбережения. Казахстанская практика приобретения недвижимости по системе строительного сбережения берет начало в 1994 г. На основании Указа Президента РК в 1993 г. был создан Государственный банк жилищного строительства, в обязанность которого входило долгосрочное кредитование жилья населению и краткосрочное кредитование строительных организаций [6].

Тогда Жилищному строительному банку (позднее вошедшему в состав ЦентрКредита) удалось наладить партнерские отношения со специалистами из Германии по жилищному кредитованию. Германская модель начала применяться с учетом особенностей местного рынка. Банком было привлечено более 450 строительно-сберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. Тема строительных сбережений начала вновь обсуждаться в Казахстане только в 1999 г. Финансисты подсчитали, что население Казахстана хранит "под матрасом" около 1,5 млрд.тенге и задались целью привлечь эти деньги в оборот.

Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками в Казахстане состоит в невозможности убедить ежемесячно вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы повысить доверие людей к банкам, они разработали систему коллективного страхования депозитов и ужесточили банковскую тайну. Все это обеспечило рост объема краткосрочных депозитов. Однако люди все еще неохотно вкладывают деньги в банк на длительный срок, какой необходим для формирования строительного сбережения. Поэтому по- прежнему необходимы долгосрочные финансовые инструменты [7].

Система стройсбережения, хотя и называется "немецкой моделью жилищного кредитования", существует во многих странах мира. С начала 1990-х годов она эффективно развивается в таких странах, как Франция, Люксембург, Чехия, Словакия, Венгрия, Польша. Во всех упомянутых государствах приняты соответствующие законодательные акты по функционированию строительных ссудосберегательных систем. Государство играет в реализации этой системы важную роль. Приведем в доказательство пример Германии.

Государственная поддержка стройсбережений в Германии держится на трех опорах:

1. Государственная премия за жилищное строительство. На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2000 марок для семейных выплачивается ежегодно 10 %-ная премия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве поощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.

2. Имущественно-эффективные платежи. Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в год для пополнения имущества. Эти платежи могут быть перечислены на счет по договору о стройсбережениях.

3. Дотация по имущественно-эффективным платежам. На имущественно-эффективные платежи со стороны государства можно получить дотацию в размере 10 % от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи). Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не превышает 27 000 марок для холостых и незамужних и 54 000 - для семейных граждан.

Основной особенностью системы стройсбережения является то, что предоставляемые кредиты не имеют конкуренции, так как при выполнении всех условий вкладчик получает кредит с пониженной ставкой вознаграждения (интереса) и гарантиями на весь срок погашения кредита, зависящий от периода накоплений денежных средств. В Германии строительно-сберегательные кассы уже много лет стабильно привлекают средства под 3 % годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5 %, при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12 % годовых.

Привлекательность участия в этой системе для банков также очевидна: это в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие клиента составит не менее 50 %; залоговое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладываемые банком средства - в результате реализации залога при непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы; кроме того, вклады являются источником ресурсов для проведения активных операций.

Рассмотрим следующую модель долгосрочного жилищного финансирования - систему ипотечного кредитования.

При ипотеке клиент, имея 30 % суммы, необходимой для приобретения жилья, обращается в банк и получает в кредит остальные 70 % под залог приобретаемого жилья на длительный срок - от 5 лет и более, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в счет погашения кредита, иначе на залог может быть наложено взыскание.

При выдаче кредитов ипотечные банки используют средства других коммерческих банков. Затем выданные кредиты группируются в пакеты займов и продаются внешним инвесторам, т.е. реализуются на вторичном рынке. После продажи займа за ипотечным банком сохраняются функции по обслуживанию кредита.

Необходимо отметить, что для реализации развития системы ипотечного кредитования в Казахстане представляются возможными две модели.

1. Европейская модель. Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

2. Американская модель. Предусматривает формирование обширной государственной инфраструктуры, состоящей из Федеральной жилищной администрации (ФЖА), Федеральной национальной ипотечной ассоциации (ФНИА) - Фани Мэй, Государственной национальной ассоциации ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральной корпорации ипотечного кредита - Фредди Мак, и других организаций, играющих определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Такая модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность.

Список литературы

1. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.

2. Назарбаев НА. Послание Президента народу Казахстана "Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации" от 18 февраля 2005 года.

3. Банковское дело / Под ред. Г.С. Сейткасимова. - Алматы: ?аржы-Каражат, 1998. - С. 123.

4. Токабаев Н. Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан //Сборник материалов Республиканской научно-практической конференции. - Алматы, 2004. - С. 7-12.

5. Основы современного банковского дела / Под ред. Д.М. Малиярова, В.С. Марчевского. - Алматы, 1997. - С. 45.

6. Баяхметов Т.Б. Методологические основы ипотечного кредитования жилищного строительства. - Алматы, 2001. - С. 12.

7. Баяхметов Т.Б. Методологические основы ипотечного кредитования жилищного строительства. - Алматы, 2001. - С. 54.

Размещено на Allbest.ru