Деятельность "АСБ Беларусбанк"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Организационная структура банка

2. Анализ основных закономерностей и тенденций развития кредитования в современном жилищном строительстве

2.1 Сущность, функции и принципы кредитной деятельности коммерческого банка

2.2 Направления и виды кредитования жилищного строительства в ОАО «АСБ Беларусбанк»

2.3 Анализ основных показателей кредитной деятельности ОАО «АСБ Беларусбанка»

3. Пути совершенствования кредитования жилищного строительства

Заключение

Список использованных источников



Введение

ОАО "АСБ Беларусбанк" - крупнейшее универсальное финансово-кредитное учреждение страны, которое предлагает своим клиентам более 100 видов банковских услуг и продуктов, в том числе по расчетно-кассовому обслуживанию, кредитованию, депозитным операциям, лизингу, факторингу, инкассации, международным и межбанковским расчетам, валютно-обменным и конверсионным операциям, операциям с банковскими картами, консалтинговые и депозитарные услуги.

По состоянию на 1июня 2015 года в структуре банка 6 территориальных управлений, 28 филиалов, 97 центров банковских услуг, 1737 отделений (824 -городские, 913 - сельские), 195 обменных пунктов.

ОАО "АСБ Беларусбанк" осуществляет свою деятельность на основании следующих лицензий:

1. Лицензия на осуществление банковской деятельности № 1 от 28.08.2008 г., выданная Национальным банком Республики Беларусь.

2. Лицензия на право осуществления профессиональной и биржевой деятельности по ценным бумагам № 02200/0385613 (зарегистрирована в реестре лицензий Министерства финансов Республики Беларусь 28.05.2010г. № 5200-1246-1056).

Практика осуществляется в филиале 510 ОАО «АСБ Беларусбанка».

Цель практики - закрепление и углубление теоретических знаний, полученных во время обучения в учреждении образования, овладение элементарными практическими навыками.



1. Организационная структура банка

Филиал № 510 Открытого акционерного общества Сберегательный банк «Беларусбанк» (далее - «Филиал») создано в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь и Уставом Открытого акционерного общества «Сберегательный банк "Беларусбанк" (далее - «Банк») по решению Правления Банка с письменного согласия Национального банка Республики Беларусь и осуществляет свою деятельность под непосредственным организационным и методологическим руководством центрального аппарата Банка.

В своей деятельности Филиал руководствуется законодательством Республики Беларусь, Уставом Банка, решениями органов управления Банком, а также локальными нормативными правовыми актами Банка.

Филиал не является юридическим лицом и осуществляет свою деятельность на основании Положения.

Местонахождение (адрес) Филиала: 220029, г. Минск, улица Куйбышева, 18.

Цели деятельности и задачи Филиала совпадают с целями и задачами Банка.

Подлежащую лицензированию деятельность Филиал вправе совершать только при получении Банком разрешения (лицензии) Национального банка Республики Беларусь или других уполномоченных государственных органов Республики Беларусь.

Имущество Филиала формируется путем передачи ему Банком части имущества. Филиал осуществляет свою деятельность за счет собственных средств Банка и привлеченных средств.

В настоящее время филиал № 510 АСБ «Беларусбанк» г. Минска - один из крупнейших по ряду показателей не только по городу Минску, но и в системе АСБ «Беларусбанк». Его сеть состоит из 43 отделений, операционного отдела и 6 обменных пунктов, что позволяет предоставлять клиентам широкий спектр банковских услуг.

Руководителем Филиала является директор Филиала, действующий на основании доверенности, который назначается на должность и освобождается от нее в установленном порядке Председателем Правления Банка, если иное не предусмотрено Уставом Банка.



2. Анализ основных закономерностей и тенденций развития кредитования в современном жилищном строительстве

2.1 Сущность, функции и принципы кредитной деятельности коммерческого банка

Современные взгляды на сущность кредита рассматривают кредит как экономические отношения между кредитором и заемщиком, по поводу возвратного движения ссуженной стоимости. При этом ссуженная стоимость (ссуда) является объектом кредитных отношений, а кредитор и заемщик (будь-то банк и его клиент, либо хозяйствующие субъекты, либо, наконец, физические лица) -- субъектами кредитных отношений.

В настоящее время подавляющая часть экономистов признает, что кредит -- это экономические отношения,[8,с.133] хотя некоторые экономисты и сегодня рассматривают кредит как форму движения ссудного капитала[10,с.35].

Отдельные же экономисты рассматривают сущность кредита и как форму движения ссудного капитала, и как экономические отношения, «которые возникают между кредитором и заемщиком по поводу мобилизации временно свободных средств и использования их на условиях возврата и оплаты.»[11,с.57]

Но признание за кредитом того, что его сущность -- это экономические отношения по поводу возвратного движения ссуженной стоимости, -- логично требует признания и того, что ссуда представляет собой объект этих отношений, а также и того, что кредит и ссуда хоть и взаимосвязанные, но совершенно разные понятия. Из чего и следует, что нельзя рассматривать сущность кредита как форму движения ссудного капитала, так как одной из форм движения ссудного капитала и есть ссуда, являющаяся, однако, только объектом кредита, а не кредитом как экономическими отношениями между кредитором и заемщиком. Особо следует остановиться на мнении о платности и возвратности кредита[13, с.81], в чем особенно ярко проявляется отождествление кредита и ссуды, как специфической формы отчуждения ссудного капитала, кредита и кредитования.

Необходимо отметить, что, будучи отношениями (пусть, даже, и экономическими), кредит не имеет ни платного, ни возвратного характера, в то время как ссуда и возвратна, и платна. Это обусловлено тем, что, во-первых, ссудный капитал (формой отчуждения которого есть ссуда) является объектом кредита; во- вторых, потребительная стоимость ссудного капитала как товара заключается в его способности приносить прибыль, что особенно ярко проявляется в форме движения ссудного капитала. А так как кредитные отношения между кредитором и заемщиком возникают с момента подписания кредитного договора по поводу временного предоставления кредитором заемщику ссуды с уплатой последним процента (за пользование, именно, ссудой, а не кредитом), то нет достаточных оснований рассматривать платный характер кредита. К тому же свойство «самовозрастающей» стоимости присуще, именно, ссудному капиталу, имеющему форму ссуды, а не кредиту.

Что же касается возвратного характера кредита, то следует отметить следующее. Из того, что движение ссудного капитала основано на кредите, а ссуда, как специфическая форма отчуждения ссудного капитала, имеет возвратный характер, следует, что именно ссуда, являясь объектом кредита, имеет возвратный характер движения, а не кредит. Кредит же не имеет возвратного характера. коммерческий банк кредитование

Важно подчеркнуть также и то, что вряд ли можно говорить о ссуде в товарной форме, причем, даже тогда, когда речь идет о коммерческом кредите. Это обусловлено самой сущностью коммерческого кредита, внутренняя организация которого предполагает возникновение кредитных отношений с момента продажи товара на условиях отсрочки платежа. При этом в коммерческой форме кредита товар все ж таки продается, а не предоставляется в ссуду, так как в противном случае необходимо было бы возвращать ссуженную стоимость -- товар, а не деньги, для возврата которых (поскольку в ссуду был взят именно денежный эквивалент цены товара) и предоставляется отсрочка платежа.

Кредит, как экономическая категория, выполняет две функции: перераспределительную функцию и функцию замещения наличных денег (или создания кредитных орудий обращения. В настоящее время постсоветскими экономистами рассматриваются такие функции кредита: перераспределительная функция; функция замещения наличных денег (создания кредитных орудий обращения); функция замещения действительных денег кредитными деньгами и кредитными операциями; эмиссионная (антиципационная) функция; функция создания в обороте дополнительной покупательной способности субъектов рынка;[14, с.74] функция обеспечения потребностей оборота в платежных средствах;[14, с 98] функция обслуживания товарооборота[15, с.45].

Практически все авторы признают перераспределительную функцию кредита (и, за некоторыми различиями формулировок) и функцию замещения наличных денег кредитными операциями (создания кредитных орудий обращения), объективно раскрывающих сущность кредита во всех его формах.

2.2 Направления и виды кредитования жилищного строительства в ОАО «АСБ Беларусбанк»

Существует два вида жилищного кредитования.

Первый - кредитование приобретения жилья на первичном рынке - это кредитование покупки или строительства жилья, у которого ранее не было собственника и которое ранее не использовалось, то есть это кредитование приобретения совершенно нового жилья.

Второй вид - это кредитование приобретения жилья на вторичном рынке - кредитование приобретения жилья, которое ранее уже находилось в чьей-либо собственности и использовалось, и, таким образом, уже не является совершенно новым жильем, а имеет определённую степень износа (амортизации).

Льготное кредитование осуществляется только на первичном рынке.

ОАО «АСБ Беларусбанк» выдает кредиты на:

- строительство индивидуальных жилых домов и квартир,

- реконструкция индивидуальных жилых домов и квартир,

- строительство квартир в жилых домах, предусматривающее совместное строительство машино-места в подземной гараже-стоянке,

- приобретение индивидуальных жилых домов и квартир

Кредиты на строительство, покупку жилья в белорусских рублях предоставляются в размере до 75 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения:

Многодетным семьям - до 95 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения в пределах платежеспособности кредитополучателя.

Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предоставляются сроком до 20 лет - процентная ставка 30 % годовых за фактическое время пользования кредитом,

- в т.ч. гражданам, постоянно проживающим и работающим, строящим (реконструирующим) или приобретающим жилые помещения в сельских населенных пунктах - процентная ставка 29 % годовых фактическое время пользования кредитом,

Гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предоставляются сроком до 15 лет до 75 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения - ставка рефинансирования НБ РБ на дату заключения кредитного договора + 8% годовых.

В кредитном договоре указывается размер процентной ставки в абсолютном значении на дату заключения кредитного договора. При изменении ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь размер процентной ставки по ранее заключенным кредитным договорам не изменяется, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Многодетным семьям, имеющим 3-х и более несовершеннолетних детей, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предоставляются сроком до 20 лет - 21 % за фактическое время пользования кредитом. Совокупный размер предоставленного кредитополучателю кредита, предоставленного в соответствии с законодательством Республики Беларусь на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения, не должен превышать 90 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения (для многодетных семей - 95 %). Гражданам, включенным в списки льготного кредитования для строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений и изъявившим желание одновременно получить кредит на условиях, определенных банком, на финансирование этого же жилого помещения, выдача кредита осуществляется на условиях для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кредиты предоставляются на срок до 20 лет в размере до 75 % стоимости строительства или приобретения жилого помещения с уплатой процентов за пользование кредитом в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь плюс один процентный пункт. Уплата процентов производится путем внесения равномерных взносов в период погашения кредита независимо от нуждаемости участника в улучшении жилищных условий.

2.3 Анализ основных показателей кредитной деятельности ОАО «АСБ Беларусбанка»

При проведении анализа кредитных вложений банка изучаются цели, объем и направления использования средств. В первую очередь определяется общая сумма кредитов, которая конкретизируется по видам ссуд и по направлениям их предоставления.

Общая сумма выданных кредитов в 2012 году составила - 2 542 238 961,6 тыс. руб, в 2013 - 2 098 088 392,9 тыс. руб, а в 2014 - 3 730 585 301,8 тыс. руб.

Исходя из этих данных мы видим, что сумма выданных кредитов в 2013 году увеличилась по сравнению с 2012 на 203 831 717 тыс. руб, а в 2014 увеличилась по сравнению с 2013годом на 1 632 496 908,9 тыс. руб.

Структура кредитных вложений определяется расчетом удельного веса каждого вида ссуд в общем объеме кредитов. Данный расчет представлен в таблице 2.1

Таблица 2.1 Структура кредитного портфеля

Статья кредитного портфеля	31.12.2012	31.12.2013	31.12.2014
	Тыс.руб	Уд.вес	Тыс.руб	Уд.вес	Тыс.руб	Уд.вес
1.Кредиты, выданные банкам	0	0	0	0	0	0
2.Кредиты, выданные юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям В том числе:	1672739129,3	0.88	1803273351.9	0.86	3328747546.6	0.89
2.1.Долгосрочные кредиты	702122154,6	0.37	1118619129	0.53	2866184132	0.768
2.2.В текущую деятельность	662049235,3	0.35	514745751.3	0.25	226692819.9	0.06
2.3.Финансовый лизинг	308567739,4	0.16	169908471.6	0.08	235870594.5	0.063
3.Кредиты, выданные физическим лицам Из них:	221517545,7	0.12	294815041	0.14	401837755.2	0.11
3.1.Долгосрочные кредиты	218646761,4	0.115	293215420	0.139	401300849.3	0.108
3.1.1 на финансирование недвижимости	207487470,1	0.11	287184305	0.136	390171624.2	0.104
В т.ч. льготное	142351634,7	0.08	220469895.8	0.1	315372768.8	0.09
3.1.2 на потребительские нужды	11150445,2	0.005	6028367.6	0.003	7260889.9	0.004
В т.ч льготное	421289,7	0.0003	838536.3	0.0003	923677.3	0.0003
3.2. краткосрочные кредиты	2867051,7	0.005	1599621	0.001	536906	0.002
3.2.1. на финансирование недвижимости	0	0	0	0	0	0
3.2.2. на потребительские нужды	2816733	0.004	1541744.6	0.0007	520476.7	0.0001

Из расчетов видно, что на протяжении всего отчетного периода наибольший вес имеют долгосрочные кредиты, выданные юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Удельный вес средних остатков ссудных активов, приносящих доход в виде процента, в совокупных активах можно рассчитать как отношение ссудных активов к активам банка в целом. В 2012 году сумма активов составила 2 061 510 885тыс. руб, в 2013 году - 2 358 900 277 тыс. руб, в 2014 - 4 670 826 438 тыс. руб.

Данное соотношение характеризует эффективность кредитных вложений и показывает размер средних остатков ссудных активов, приходящихся на 1 руб. совокупных активов.

Таблица 2.2 - Динамика удельного веса ссудных остатков

	всего активов	ссудные активы	уд. вес ссудных остатков
2012	2 061 510 885	1 892 456 675,4	0,91
2013	2 358 900 277	2 098 088 392,9	0,89
2014	4 670 826 438	3 730 585 301,8	0,8

Из данной таблицы видно, что в анализируемом периоде банку можно дать положительную оценку в части кредитных вложений, поскольку удельный вес ссудных остатков больше либо равен 0,8.

Рисунок 2.1 - динамика удельного веса ссудных активов

Эффективность ссудных операций может быть сопоставлена во времени, при этом увеличение темпов роста считается положительным результатом работы банка.

Изменение ссудных активов в анализируемом периоде по сравнению с соответствующим периодом прошлого года можно измерить показателем, характеризующим темп роста, рассчитываемый по формуле 1.

(1)

где: К1 - средние остатки ссудных активов отчетного периода;

К0 - средние остатки ссудных активов прошлого года.

В нашем случае в 2013 данный показатель был равен 110%, А в 2014 году он был равен 178%. Соответственно работу банка за данный период времени можно оценить положительно.

Темп роста средних остатков ссудных активов принято сопоставлять с темпом роста совокупных активов. Полученный показатель носит название коэффициента опережения и рассчитывается по формуле 2.

,(2)

где: К - темп роста ссудных активов;

Р - темп роста суммы активов[9, с.56].

Этот коэффициент показывает, во сколько раз рост средних остатков ссудных активов опережает рост совокупных активов. Значение коэффициента более 1 свидетельствует об активной работе банка в области кредитных операций.

В отчетном периоде в 2013 году данный коэффициент был равен 0,97, а в 2014 - 0,93.

На финансирование недвижимости в 2012 году было выдано кредитов на сумму 207 487 470 тыс. руб, в 2013 - 287 184 305 тыс. руб, а в 2014 - 390 171 624 тыс.руб. Из них льготных кредитов было выдано на сумму: в 2012 - 142 351 634 тыс. руб, в 2013 - 220 469 895 тыс. руб, в 2014 - 315 372 768 тыс. руб.

Рисунок 2.2 - Объем выданных кредитов на финансирование недвижимости

Количество кредитополучателей, имеющих просроченную задолженность по основному долгу на внебалансовых счетах по состоянию на 01.03.2015 года составляет 3 человека на сумму 138 млн бел руб, в том числе:

На потребительские нужды: 2 чел на сумму 77,6 млн бел руб;

Льготные кредиты: 1 чел на сумму 60,4 млн бел руб.

В 2014 году сумм просроченной задолженности составила 142.4 млн бел руб, в 2013- 243 млн, в 2012 - 260 млн руб, что в процентном соотношении к общему объему выданных кредитов составляет менее 0,004%.

Рисунок 2.3 - динамика суммы просроченной задолженности



3. Пути совершенствования кредитования жилищного строительства

Развитие ипотеки в Беларуси невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в банковскую практику. Причем это возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, так и для заемщиков.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссию ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Данным источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования.

1. Модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения.

2. Модель ипотечной компании. Эти компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но предоставив заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Как свидетельствует мировой опыт, ипотечный механизм является наиболее эффективным способом решения жилищной проблемы. Экономические отношения, возникающие при масштабном развитии ипотеки, могут стать основой долговременного макроэкономического роста. В то же время для успешного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования требуется ее максимальная адаптация к особенностям экономики и права конкретного государства.

В решении проблемы улучшения жилищных условий большинство граждан современной Беларуси полагается на помощь государства, что является прямым следствием патерналистической жилищной политики, сохранившейся со времен БССР, и плановой экономики. Однако по мере коммерциализации экономических отношений обеспечить жильем всех нуждающихся на условиях, близких к благотворительности, с каждым годом становится все труднее. Это находит отражение в сокращении объемов жилищного строительства, увеличении количества очередников и времени ожидания ими положенной по закону помощи. Так, если в 1990 году в нашей стране было введено в эксплуатацию 5 282 тысячи квадратных метров жилья, то в 2000 году --3 536 тысяч квадратных метров, в 2013 году -- 6700,1 тысяч квадратных метров. А в 2014 - 4 235,4 тысяч квадратных метров общей площади жилья. Обычный житель столицы ждет получения льготного инвестиционного кредита более 10 лет, и оснований для оптимистических прогнозов пока для него не предвидится.

Выход из сложившейся ситуации очевиден -- нехватку бюджетных средств, выделяемых на решение жилищной проблемы, должны восполнить собственные средства населения, банковские кредиты, заимствованные на рыночных условиях. Безусловно, такие категории граждан, как медработники, педагоги, военные, в обозримой перспективе не смогут обойтись без льготных кредитов. В то же время значительная часть населения, при определенных условиях, способна перейти от пассивного ожидания помощи к решению жилищной проблемы собственными силами. Среди факторов, препятствующих этому, можно выделить основные:

1. Исторически обусловленное нежелание многих граждан самостоятельно работать над улучшением жилищных условий, уверенность, что за них это должно сделать государство.

2. Низкие доходы большинства населения, не позволяющие делать значительных накоплений и ограничивающие максимально возможный размер инвестиционного банковского кредита.

3. Несовершенство существующих организационно-правовых и кредитно-финансовых механизмов в сфере строительства и приобретения жилья на коммерческой основе, следствием чего являются высокие риски для всех участников инвестиционного процесса, необоснованный рост цен на недвижимость.

В преодолении всего комплекса проблем третий фактор является ключевым. Создание безопасной и взаимовыгодной системы строительства и приобретения жилья значительно увеличит инвестиционную привлекательность этой сферы для банков и населения, подтолкнет граждан к изменению психологии и экономически активному поведению. В странах с развитой рыночной экономикой ипотечный механизм успешно применяется как для долгосрочного кредитования населения, так и для кредитования строительных организаций. Основные принципы ипотечного жилищного кредитования и его разновидности широко освещены в экономической литературе. Рассмотрим его отличительные особенности и сравним их с существующими в республике способами приобретения жилья в таблице 3.1.

Таблица 3.1. - Сравнительная характеристика некоторых способов приобретения жилья

Критерии	Долевое строительство (Беларусь)	Покупка на первичном и вторичном рынках (Беларусь)	Покупка с использованием ипотечного механизма (зарубежный опыт)
1. Распространение в Республике Беларусь	Из-за отсутствия конкуренции со стороны других способов является доминирующим	Массового распространения не получил	Пока отсутствует
2. Участники	Застройщик, дольщики, возможно банк, кредитующий дольщика	Продавец, покупатель, возможно посредники, иногда банк, кредитующий покупателя	Продавец, покупатель (он же заемщик), банк, выдающий ипотечный кредит, институциональные инвесторы, осуществляющие рефинансирование банка, оценочные, страховые компании, прочие посредники
3. Объекты недвижимости	Новое жилье, приобретаемое у застройщика	Покупка нового жилья непосредственно у застройщика распространена крайне мало, сделки в основном осуществляются на вторичном рынке	Широко распространены сделки как на первичном, так и на вторичном рынке
4. Форма и особенности сделки	Договор долевого строительства. Приобретение жилья растянуто во времени	Договор купли-продажи (одномоментная сделка)	Договор купли-продажи (одномоментная сделка)
5. Источники финансирования	Средства дольщиков, возможно банковские кредиты, выдаваемые дольщикам, иногда государственные субсидии	Средства граждан. Удельный вес инвестиционных банковских кредитов незначителен	Ипотечные кредиты банков, собственные средства граждан, возможно целевые сбережения, государственные субсидии
6. Форма и особенности расчетов (кроме погашения кредита)	Средства вносятся на счет застройщика по графику, привязанному к этапам выполнения работ. Оплата может производиться как в наличной, так и в безналичной форме	Как правило, расчеты совершаются в наличной форме. Привлечение безналичных кредитных средств банка сопряжено с дополнительными неудобствами. Из- за этого продавцы более склонны иметь дело с теми, кто сразу заплатит наличными всю сумму	Все расчеты осуществляются в безналичной форме
7. Залог (если используется банковский кредит)	Залог приобретаемого жилья возможен после его постройки, также возможен залог любого другого имущества	Возможен залог приобретаемого жилья или любого другого имущества.	Как правило, только залог кредитуемой недвижимости
8. Риски	• Риск затягивания сроков строительства; • риск удорожания стоимости строительства; • риск недостроя (если потребность в дополнительном финансировании не будет удовлетворена)	• Все риски, связанные с использованием наличных денег; • риск признания сделки незаконной ввиду использования для расчетов иностранной валюты; • риск утраты (повреждения) кредитуемой недвижимости	Тщательно отработанная процедура перехода прав собственности и движения денежных средств (в безналичной форме) сводит все риски к минимуму. Риск утраты (повреждения) кредитуемой недвижимости берет на себя страховая компания

Анализ показывает, что в сравнении с наиболее распространенными в республике способами приобретения жилья ипотечное кредитование обладает рядом преимуществ и, по сути, представляет собой новый уровень организации экономических отношений в жилищной сфере. В основе данных преимуществ лежит оптимальное распределение рисков, их минимизация. Во всем мире строительство считается достаточно рискованным бизнесом, так как никогда нет полной уверенности в том, что здание будет построено вовремя и в пределах бюджета. При долевом строительстве все риски перекладываются на дольщиков.

Принимая на себя предпринимательский риск, участники долевого строительства не получают никакой компенсации, то есть, по сути, бесплатно кредитуют застройщика на неопределенный срок. Кроме того, в случае негативного поворота событий они не смогут забрать вложенные деньги.

При ипотечном кредитовании покупатель недвижимости не несет строительных рисков, так как он приобретает уже построенное жилье. В мировой практике основным источником финансирования жилищного строительства являются банковские кредиты, которые выдаются напрямую строительным организациям. Их обеспечением служит ипотека недостроенного здания. Кредитуемый объект в обязательном порядке страхуется на всех стадиях строительного процесса (включая разработку проектно-сметной документации). Таким образом, все риски отрасли принимают на себя страховые компании и банки, за что получают соответствующую плату. Подобная система взаимоотношений стимулирует застройщиков улучшать потребительские качества жилья, использовать в работе передовые технологии, снижать затраты, повышать производственную и финансовую дисциплину. В противном случае они, как минимум, потеряют прибыль, как максимум -- доверие партнеров по бизнесу.

В Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь одним из источников приобретения жилья гражданами названы средства, накопленные на целевых банковских счетах. Практически это означает необходимость внедрения нового банковского продукта, привлекательность которого для населения будет важным фактором успеха в реализации Концепции.

При создании в нашей стране механизма целевых банковских сбережений за основу может быть взята классическая “немецкая” модель с некоторыми модификациями.

1. Клиент банка, накопив половину стоимости жилья на целевом счете, будет пользоваться кредитными средствами банка в два раза дольше, чем банк использовал его собственные. Для банка данное соотношение указывает на необходимость изыскания дополнительных источников средств для покрытия части задолженности по выданным ипотечным кредитам. При растущем потоке сбережений эта часть будет меньше 50%. Данная модификация делает систему более привлекательной для клиента и одновременно способствует поиску источников рефинансирования банков под закладные на недвижимость.

2. В силу нестабильности национальной экономики доходы многих граждан, а также уровень запросов к жилью с течением времени могут сильно измениться. Поэтому участникам системы целесообразно предоставить возможность накапливать деньги в свободном режиме, не оговаривая размер и периодичность взносов.

3. Зарубежные стройсберкассы не могут отказать в выдаче кредита клиентам, выполнившим все условия контракта. Данные кредитные организации уверены в платежеспособности заемщиков, так как последние подтверждали ее периодическими взносами строго определенных сумм. При свободном режиме накопления такой уверенности нет. Однако для повышения привлекательности системы целесообразно оставить возможность безусловной выдачи кредита, если подавляющее большинство помесячно сгруппированных взносов участника (например, больше 80%) превосходит уровень платежей по погашению кредита.

4. Важнейшей функцией государственного субсидирования участников системы является стимулирование накоплений, поэтому наиболее приемлемой будет привязка размера субсидии к объему собранных денег, например, ежегодное начисление 5%-ной премии на среднедневной остаток средств на целевом накопительном счете. Функцию социальной поддержки малообеспеченных граждан можно реализовать посредством установления дополнительных дифференцированных субсидий, которые носили бы адресный характер.

В целях предотвращения государственного субсидирования покупки элитного жилья для целевых сбережений может устанавливаться уровень, после достижения которого государственные субсидии не начислялись бы. Ценовой предел также может определяться для приобретаемого в рамках данной системы жилья.

К моменту, когда сбережения клиента достигнут 50% от стоимости жилья, которое он желает приобрести, он может обратиться в банк за получением ипотечного кредита. Если его деньги отработали в банке определенное минимальное время, банк выдает ему кредит на определенный срок, при котором погашение будет осуществляться равномерно. При условии регулярности достаточных по объему взносов проверка платежеспособности заемщика может не производиться. Следует отметить, что 2-кратное превышение стоимости заложенной недвижимости над суммой кредита при наличии эффективно работающего законодательства служит надежной защитой интересов кредитора.

После приобретения жилья клиент приступает к погашению кредита путем ежемесячного внесения платежей по основному долгу и процентов. Очевидно, наиболее предпочтительным является такой график погашения задолженности, при котором текущие платежи в реальном выражении остаются на относительно постоянном уровне в течение всего срока кредитования.

При создании механизма банковских жилищных сбережений немаловажен вопрос о выборе валюты, в которой будут приниматься целевые депозиты и выдаваться инвестиционные кредиты. В государственных интересах использовать для этого национальную валюту. Однако при нынешнем уровне инфляции на кредитном этапе взаимоотношений банка и клиента возникли бы серьезные проблемы, связанные с амортизацией долга.

В Беларуси предстоит еще немало сделать для развития ипотечного кредитования (начиная с Закона об ипотеке), а, как показывает опыт России, первые шаги становления ипотеки чрезвычайно трудны. Так, согласно последним данным, несмотря на принятую Государственную программу, в России с помощью ипотечных кредитов приобретается только около 3 процентов жилья (для сравнения в США этот показатель составляет около 80 процентов). Тем не менее отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью, а также возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал ипотечного кредитования.



Заключение

Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в Беларуси сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. Даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах максимальная граница доступности для населения Беларуси составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Республики Беларусь обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в Беларуси не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения -- нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в Беларуси толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

Таким образом, надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в Беларуси и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в Беларуси существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения растет, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.



Список использованных источников

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь.

2. Банковский кодекс Республики Беларусь.

3. Закон об ипотеке Республики Беларусь

4. Указ Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» от 15 июня 2006 года № 396

5. Инструкция о порядке предоставления (размещения) банками денежных средств в форме кредита и их возврата, утвержденная постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь 30 декабря 2003 г. № 226

6. Положение о выдаче льготных кредитов ОАО «АСБ Беларусбанк» на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений (с дополнениями и изменениями по состоянию на 12.03.2012, вступающими в силу с 15.03.2012)

7. Деньги и кредит / Под ред. Ивасива Б. С. -- Тернополь: Карт-бланш, 2000, С. 272

8. Деньги и кредит / Под ред. Савлука М. И. -- К.: КНЭУ, 2006, С. 455.

9. Смирнов, В.В., Лукина, З.П. Ипотечное жилищное кредитование / В.В.Смирнов, З.П.Лукина. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

10. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2002.

11. Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2003г

12. Щукин П. Ипотека - коротко о главном // Бизнес, №1, 2004

13. Масленченков Ю.С. "Финансовый менеджмент в коммерческом банке: Кн.2 : Технологический уклад кредитования. - М.: "Перспектива", 2000.

14. Ярцев В. Субъекты ипотечной схемы // Бизнес, № 1, 2004

15. Т. Крымовская. Модели жилищной ипотеки: европейский опыт регулирования./Т. Крымовская/Банковский вестник. - 2010 - апр.

16. В. Судник. Современные модели ипотечного кредитования/В. Судник/банковский вестник. - 2005 - окт.

17. Бюллетень банковской статистики №3 (117)

18. Бюллетень банковской статистики №9 (135)

19. Бюллетень банковской статистики №7 (145)

20. М. Хиль. Закон «об ипотеке»: перспективы развития ипотечного кредитования /М. Хиль/ Банковский вестник. - 2009. - февр.

21. http://penthouse.by/article/46/ -- ипотека в Беларуси.

Размещено на Allbest.ru