Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Башкирский государственный аграрный университет

Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения

канд. экон. наук, доцент Г.М. Галиева

Одно из основных направлений социально-экономической политики государства - содействие улучшению жилищных условий граждан страны. По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, которые не удовлетворены жилищными условиями [4]. В рыночной экономике необходимо делать акцент на решении проблемы жилья основной части работающего населения, располагающего средними доходами и определенными накоплениями. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

В последние годы в России ипотечное кредитование начинает занимать прочные позиции на рынке кредитования жилья. Если в 2005 г. доля ипотечных кредитов составляла всего 42 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в рублях и 63 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в иностранной валюте, то в 2008 г. доля ипотеки возросла соответственно до 85,8 % и 92,2 % (табл. 1). Анализируемый период характеризуется ежегодным ростом объемов предоставленных ипотечных кредитов. В результате в 2008 г. общий объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов вырос по сравнению с 2005 г. почти в 7 раз, в том числе в рублях - в 9 раз.

Однако мировой финансовый кризис внес свои коррективы, и в 2009 г. объемы ипотечного кредитования значительно снизились. Размер выданных ипотечных кредитов в 2009 г. составил в рублях 143 млрд руб., в иностранной валюте - 9,5 млрд руб. По сравнению с 2008 г. объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях сократились почти в 4 раза, в иностранной валюте - почти в 9 раз.

Таблица 1. Показатели ипотечного кредитования в РФ

В докризисный период банки могли сравнительно легко открыть кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнации привлекательность сегмента ипотечного кредитования для коммерческих банков значительно снизилась в связи с возникшими проблемами при получении кредитов. В результате банковская прибыль от операций оказалась недостаточной, в том числе для покрытия возникших убытков вследствие роста дефолтов заемщиков и просрочек платежей. В этой ситуации основная часть кредитных организаций прекратила свою деятельность на рынке ипотечного кредитования, оставшаяся часть начала повышать процентные ставки, что в конечном счете привело к уменьшению числа клиентов и объемов выданных кредитов.

Согласно опубликованному информационным агентством «РосБизнесКонсалтинг» рейтингу крупнейших ипотечных банков [3], в 2009 г. объемы выданных кредитов у подавляющего большинства банков снизились более чем на 50 % (табл. 2). К примеру, у лидера ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк» за прошедший год объемы данного вида кредитования снизились на 63,1 %, у ЗАО «ВТБ 24» - на 89 %.

Таблица 2. Крупнейшие банки по объему выданных ипотечных кредитов в 2009 г

Причины, которые привели к сокращению объемов предоставленных коммерческими банками ипотечных кредитов, были следующими:

· сокращение числа потенциальных заемщиков в результате увольнения, изменения условий оплаты труда по причине неполного рабочего дня, неполной рабочей недели или оформления отпуска без сохранения заработной платы;

· ужесточение требований к заемщикам при оценке кредитоспособности. До кризиса потребительское кредитование характеризовалось выдачей кредитов заемщикам, не удовлетворяющим традиционным критериям из-за сомнительной кредитной истории. В настоящее же время потенциальный заемщик должен проходить серьезную проверку на базе таких критериев, как уровень дохода, место работы, должность, стаж работы, стаж работы по указанной должности при наличии официальных документов (справки о доходах, копии трудовой книжки), заверенных работодателем. Кроме того, при оценке кредитоспособности заемщика работники службы безопасности коммерческих банков организуют выездные проверки на место работы, а не ограничиваются, как ранее, телефонным разговором с работодателем;

· ужесточение требований к объекту обеспечения по кредитам. В качестве залогового обеспечения наряду с приобретаемой недвижимостью стало и иное имущество, находящееся в собственности заемщика. Это прежде всего касается ситуаций, когда физическое лицо приобретает жилье на первичном рынке;

· повышение процентных ставок и размера минимального первоначального взноса по кредитам. В 2009 г. средневзвешенная величина процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, повысилась на 1,4 п. п., выданным в иностранной валюте - на 1,9 п. п. (табл. 1). Следует также отметить увеличение разрыва между процентными ставками до и после регистрации ипотеки;

· изменение «кредитного» поведения населения. Сегодня граждане чаще начинают задумываться о приобретении жилья не на заемные, а на собственные средства (откладывая деньги до тех пор, пока не наберут нужную для покупки сумму) или о самостоятельном строительстве объекта жилой недвижимости. Значительная сумма процентов, уплачиваемых по ипотечному кредиту (в 2-3 раза превышающая сумму основного долга), ставит данный вид кредитования в невыгодное положение;

· существенный рост обменного курса иностранной валюты по отношению к рублю. Средний курс доллара США за четвертый квартал 2008 г. вырос по отношению к среднему курсу за третий квартал на 12,5 %, средний курс евро снизился на 1,2 %. Средний курс доллара США за первый квартал 2009 г. вырос по отношению к среднему курсу за четвертый квартал 2008 г. на 12,5 %, средний курс евро - на 21,2 % [2]. Это в свою очередь привело к отказу от выдачи банками ипотечных кредитов в иностранной валюте с целью снижения кредитных и валютных рисков;

· отказ банков от выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках. Со второй половины 2008 г. строительная отрасль, так же как и финансовый сектор, испытывает острый недостаток источников финансирования. Потенциальные покупатели вследствие снижения уровня доходов, проблем, возникающих при получении кредитов без обеспечения, не могут позволить себе оплатить полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Единственный выход из создавшегося положения - использование ипотечного кредита, однако в силу роста опасений банков по поводу реальности намеченных сроков окончания строительства он оказывается недоступным.

Роль процентной ставки в восстановлении рынка ипотечного кредитования. Вышеназванные причины существенно ограничили круг потенциальных заемщиков по ипотечному кредиту. В сложившихся условиях для восстановления рынка ипотечного кредитования банкам необходимо постепенно снижать процентные ставки. Это подтверждают результаты построенной нами парной корреляционно-регрессионной модели, характеризующей взаимосвязь средневзвешенной процентной ставки по выданным с начала года ипотечным кредитам и объема предоставленных кредитов в рублях, по данным 2006-2009 гг. (табл. 3).

С использованием программы Excel было построено следующее уравнение регрессии: у = 2903,7 - 50417,6х.

Согласно построенной модели увеличение процентной ставки на 1 п. п. ведет к сокращению объемов выданных ипотечных жилищных кредитов на 50417,6 млн руб. ипотечный кредитование банк процентный

Адекватность данной модели подтверждают следующие критерии:

· парный коэффициент корреляции (R), показывающий тесноту связи между результативной переменной и независимой. В нашем случае он составляет 0,6763, согласно шкале Чеддока связь между процентной ставкой и объемом выданных ипотечных кредитов считается достаточно заметной. Парный коэффициент корреляции является значимым, поскольку наблюдаемое значение F-критерия (10,96) выше табличного значения (4,75);

· коэффициент детерминации (R2), показывает, какая доля дисперсии результативного признака объясняется влиянием независимой переменной. По данной модели изменение объема выданных ипотечных кредитов на 45,7 % зависит от размера процентной ставки по ним.

Таблица 3. Данные для построения парной корреляционно-регрессионной модели

Центральный банк РФ предоставляет коммерческим банкам возможность снижения процентных ставок по кредитам: начиная с 1 января 2009 г. ставка рефинансирования снижалась 13 раз и достигла на 30 апреля 2010 г. 8 %. Кроме того, банки должны рассматривать ситуации снижения процентных ставок для постоянных клиентов (участников зарплатных проектов; клиентов, у которых были открыты депозитные договоры в данном банке; клиентов, которые ранее являлись заемщиками в данном банке и полностью погасили прошлый кредит).

Для активизации рынка ипотеки следует также предусмотреть возможность установления более низких процентных ставок для «стабильных» заемщиков, которые имеют большой стаж работы, не очень высокие, но стабильные доходы, позволяющие ежемесячно покрывать основной долг и проценты по ипотечному кредиту. Таких доходов может быть недостаточно для своевременного и полного выполнения заемщиками своих обязательств, поэтому банки могут компенсировать это большими размерами первоначальных средств при приобретении жилья.

При рассмотрении возможностей активизации ипотечного кредитования необходимо остановиться на новой программе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которая предполагает использование переменной процентной ставки как инструмента оживления рынка ипотечного кредитования. По сообщению пресс-центра АИЖК, указанный продукт предполагает фиксированный размер ежемесячного платежа, но возможность изменения срока кредитования и плавающую процентную ставку [1].

Данная программа вступает в противоречие с социально- экономической политикой государства, направленной на улучшение жилищных условий широких слоев населения. Повышение ставки рефинансирования влечет за собой и повышение размера ежемесячного платежа по кредиту, но поскольку предполагается фиксированный ежемесячный платеж, единственный выход из этой ситуации - увеличение срока кредитования. Программа не гарантирует, что платежи по кредиту будут прекращены после окончания срока кредитования. Увеличение же размера ежемесячного платежа без изменения срока кредитования может привести к дефолту заемщика при резком росте ставки рефинансирования. Кроме того, это чревато подрывом доверия населения к институту ипотечного кредитования, что в в течение нескольких лет опять же может привести к стагнации на рынке ипотеки.

С учетом вышеизложенного нами предлагается следующая дифференцированная система процентных ставок по ипотечным кредитам (табл. 4).

Таблица 4. Система процентных ставок по ипотечным кредитам

*В качестве базовой процентной ставки принята средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2008 г.

При выдаче ипотечных кредитов больше внимания следует уделять лицам, которые имеют доходы, превышающие размер предполагаемого ежемесячного платежа по кредиту не менее чем в два раза (на сегодняшний день размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 30-40 % суммы ежемесячного дохода). В этой ситуации необходимо также учесть, в течение какого времени накоплена сумма первоначального взноса и каковы были размеры ежемесячных накоплений. Если потенциальный заемщик сумел накопить в течение 10-15 лет достаточную сумму денежных средств для первоначального взноса (к примеру 30-50 % от стоимости квартиры), откладывая ежемесячно порядка 50 % своего дохода, следовательно он сможет и в последующие 10-15 лет погашать ежемесячный платеж по кредиту, который лишь в два раза меньше размера дохода.

Таким образом, в современных условиях для развития ипотечного кредитования необходима разработка более доступных программ кредитования, учитывающих платежеспособность заемщиков. Реализация указанных программ позволит сделать приобретение жилья доступным для большей части населения, активизировать рынок жилья, привлечь в жилищную сферу сбережения населения, оживить экономику страны в целом.

Литература

1. Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования // www.ahml.ru

2. Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

3. Официальный сайт информационного агентства «РосБизнесКонсалтинг» // www.rbc.ru

4. Попов В.Н., Орешков А.А. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2009. - № 40. - С. 76-77.

Размещено на Allbest.ru