Система ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1.Сущность и история развития ипотеки

1.1 Зарождение института ипотеки, предпосылки ее возникновения

1.2 Развитие ипотеки в Кировской области

1.3 Функции ипотечного жилищного кредита

2. Ипотечное жилищное кредитование в Кировской области

2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

2.2 Состояние рынка ипотечного кредитования в Кировской области на данный момент

Заключение

Список литературы

Введение

Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект - создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью данной курсовой работы является рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и возможные пути их решения.

При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.

В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы, зарождение института ипотеки, предпосылки ее возникновения, функции ипотечного жилищного кредита, перспективы ее развития.

1.Сущность и история развития ипотеки

1.1 Зарождение института ипотеки, предпосылки ее возникновения

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество.

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя.

В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. Действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во- вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2 Развитие ипотеки в Кировской области

Одной из основных задач Правительства Кировской области является создание условий для развития жилищного строительства в области, формирование рынка доступного и комфортного жилья экономкласса, увеличение объемов жилищного строительства.

Координацию деятельности строительного комплекса области осуществляет министерство строительства и ЖКХ Кировской области через входящие в его состав: управление строительства, управление архитектуры и градостроительства, управление государственного строительного надзора во взаимодействии с территориальными федеральными подразделениями и областными учреждениями и унитарными предприятиями, осуществляющими работу по экспертизе, ценообразованию и организации строительства объектов за счет бюджетных средств.

Строительный комплекс Кировской области, объединяет предприятия отраслей «Промышленность строительных материалов» и «Строительство». В строительном комплексе действует более 900 организаций, из них 27 крупных и средних предприятий с численностью свыше 100 работающих. В отрасли трудится около 28 тыс. человек.

Строительные предприятия области имеют возможность производить следующие основные виды строительных материалов: бетонные и железобетонные изделия, изделия для крупнопанельного домостроения, силикатный кирпич, газосиликатные строительные материалы, нерудные строительные материалы, комплектные деревянные дома, оконные и дверные блоки, фанеру клеёную, изделия деревянные для паркетных изделий, плиты древесноволокнистые, плиты древесностружечные, пиломатериалы.

С 2009 года объем ввода жилья в Кировской области постоянно растет. Самым успешным стал 2014-й год - в регионе введено 688 тыс. кв. метров жилья (для сравнения: задание Минстроя России на 2014 год составляло 530 тыс. метров, на 2015 год - 645 тыс. кв. метров). Таким образом, темп роста жилищного строительства за 2014 год составил более 140%. Ввод жилья по направлению индивидуального жилищного строительства составил 249 тыс. кв. метров, или 182% к уровню прошлого года.

В целях повышения покупательной способности населения на рынке жилья, значительное внимание уделяется жилищной ипотеке. В 2012 году кредитными организациями выдано 7,5 тысяч ипотечных кредитов на сумму 7,2 млрд. рублей, что почти в 2 раза больше уровня 2011-го года. Средневзвешенная процентная ставка составила 12,3%. Объем ипотечного кредитования увеличился в два раза по сравнению с прошлым годом.

Поддержку получили 1095 молодых семей, в том числе:

- по программе «Молодым отдельное жилье!» - 530 семей на сумму 105 млн.рублей.

- по закону Кировской области «О социальной поддержке отдельных категорий граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования» - 565 семей на сумму 72,7 млн. рублей.

В 2013 году выдано 3276 ипотечных кредитов на сумму 3501,7 млн. рублей. Средневзвешенная процентная ставка составила 13%.

С декабря 2011 года через Открытое акционерное общество «Кировская региональная ипотечная корпорация» реализуется комплекс мер по строительству и предоставлению жилья работникам бюджетной сферы с использованием механизма льготной аренды, для чего в уставный капитал корпорации из областного бюджета было выделено 450 млн. рублей. За счет этих средств планируется ввести 17 тыс. кв. метров жилья, что примерно равняется 400 квартирам.

На конец 2012 года Кировской региональной ипотечной корпорацией работникам бюджетной сферы передано 69 квартир, на 2013 год уже распределено 136 квартир.

В 2014 году мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда реализуются в рамках областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Кировской области, из аварийного жилищного фонда» на 2013 - 2017 годы (далее - Программа).

Заявка области 2013 года в рамках Программы (далее - заявка) утверждена Фондом ЖКХ 22 июля 2013 года.

Общий объем финансирования заявки составляет 534,2 млн. рублей, в том числе: 340,5 млн. рублей - средства Фонда содействия реформированию жи-лищно-коммунального хозяйства, 154,0 млн. рублей - средства областного бюджета, 39,7 млн. рублей - средства местных бюджетов.

За счет указанных средств до конца 2014 года необходимо расселить 1336 граждан из 139 аварийных жилых домов или 558 жилых помещений (квартир) общей площадью 20 905,8 кв. метров.

По состоянию на 30.06.2014 фактически переселено 668 человек из аварийных жилых помещений площадью 10,8 тыс. кв. метров.

За последние несколько лет появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования. Информация, представленная на сайте, поможет выбрать ипотечный кредит, который подойдет именно Вам.

Ниже на странице перечислены банки, которые занимаются ипотекой в городе Киров. Всего ипотечные кредиты предлагают 13 банков:

Рассмотрим програмы ипотечного кредитования в одном из предложенных нам банков.

Ипотека от Сбербанк России в г. Киров. Крупнейший банк Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%.

Всего найдено ипотечных программ - 6

Опишем общие принципы получения ипотечного кредита в Сбербанке.

1. В первую очередь нужно предоставить полный пакет документов, чтобы кредитную заявку рассмотрели в банке-кредиторе.

2. После получения положительного решения от кредитующей организации можно выбирать конкретный объект недвижимости.

3. По объекту недвижимости нужно предоставить полный пакет документов в банк-кредитор.

4. Затем подписывается кредитный договор, все необходимые документы, нужные для получения ипотеки.

5. Права на объект недвижимости обязательно регистрируются в Росреестре.

6. Заёмщики получают ипотечный кредит.

1.3 Функции ипотечного жилищного кредита

жилищный кредитование ипотечный

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие.

1.Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный кредит создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов(ипотечных закладных, деривативов, векселей и других).

2.Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.

3.Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социально развития общества.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Ипотечное жилищное кредитование в Кировской области

2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Впрочем, создание АИЖК- это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агенство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.

В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию.

После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

До недавних пор ипотечное жилищное кредитование являлось одним из приоритетных направлений развития финансового сектора экономики, но в связи с мировым финансово-экономическим кризисом это направление перестало быть актуальным. По различным экспертным оценкам к 2010 г. Рынок ипотеки в России может составить около 25 млрд долл. США, темпы годового роста рынка ипотеки - 200-300%, а согласно правительственному плану к 2010 г. Намечается увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. Вместе с тем в 2004г. Было выдано лишь 40 тыс.кредитов, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2% (в США - 55%, в Европе в среднем 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004г. Выросла на 26%, а в Москве - на 45%. Средняя цена продаваемого жилья в России в 2005г. Составляет 20 тыс.руб. за 1 кв.м.

Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования(МАИФ) свидетельствуют что более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Из общего числа желающих улучшить жилищные условия более 53% хотят участвовать в ипотечном кредитовании или приобретении жилья в рассрочку, при этом готовы оплатить первый взнос до 20% стоимости квартиры 70% опрошенных. Основная часть граждан не удовлетворена малой площадью квартиры(61%), плохой планировкой(42%), типом дома(26%), районом жительства(17%). Большая часть потенциальных участников ипотечных программ -это молодые люди в возрасте до 30 лет(20%), от 30 до 40 лет (35%).

Согласно данным переписи населения численность населения России в 2002г. Составляла 145млн. чел., из них городское население 106млн.чел. Таким образом, желающих улучшить жилищные условия с помощью ипотеки около 50млн. чел. Используя данные Росстата о средней стоимости жилищного строительства в регионах России. Таким образом, основная причина недостаточного развития ипотечного движения -нехватка средств у населения.

Рассматривая механизмы ипотечного кредитования необходимо учитывать, что собственно кредитование- это мера, направленная на повышение платежеспособности потенциального покупателя жилья (необходимость в кредите отпала бы сама собой, если бы у покупателя было достаточно собственных средств). Вместе с тем кредитование обеспечивает покупателя средствами, но в случае непомерно высокой платы за жилье заемщик будет не в состоянии выполнить условия договора. Поэтому вторая причина, тормозящая развитие ипотеки в России - это цена на жилую недвижимость.

2.2Состояние рынка ипотечного кредитования в Кировской области на данный момент

Российские банки нарастили объемы выдачи ипотеки в прошлом году более чем на четверть, отвоевав у Сбербанка упущенную ранее рыночную долю. При этом в 2017 году российский рынок ипотеки может повторить или превзойти результаты прошлого года, ожидает исполнительный директор - начальник отдела развития жилищного кредитования Сбербанка Алексей Трубников.

"Рост объема выдач ипотеки составил на 1 января 2017 года 26,9%, а портфеля - 12,4%. Сбербанк вырос по выдачам на 8,3%, а по портфелю ипотечных кредитов -- примерно на 11,3%", - сказал Трубников в интервью РИА Новости.

Сбербанк, по его словам, выдал в прошлом году ипотечные кредиты для 475 тысяч семей на общую сумму 722 миллиарда рублей. Ипотечный портфель крупнейшего банка страны составил 2,47 триллиона рублей. Рыночная доля Сбербанка по ипотечному портфелю сохранилась на уровне порядка 55%, а по выдачам составила 52,5%. Старший вице-президент Сбербанка Анатолий Попов ранее говорил, что доля Сбербанка по выдачам ипотеки в 2015 году достигла 59%.

Структура ипотечного портфеля Сбербанка выглядит следующим образом: доля вторичного жилья к концу года составила примерно 65%, а первичного - около 30%. Еще 5% приходятся на различные программы, например, на военную ипотеку, строительство жилого дома, загородную недвижимость.

"У Сбербанка качество портфеля в разы лучше, чем по рынку. Банк сохранял продуманную консервативную стратегию в принятии рисков. Это позволило удержать качество портфеля в 2016 году на столь же высоком уровне, как в 2014-2015 годах", - отметил представитель Сбербанка.

Консервативная оценка рисков не мешает Сбербанку сохранять высокий уровень одобрения клиентских заявок. Большая часть заявок на ипотечные кредиты, получает одобрение примерно за 24 часа. По объектам недвижимости у Сбербанка тоже "очень высокий" процент одобрения.

Власти страны решили не продлевать программу ипотеки с господдержкой на 2017 год. Эта программа субсидирования процентной ставки была принята в марте 2015 года на один год в качестве антикризисной меры, но потом была продлена до конца прошлого года.

Завершение программы господдержки ипотеки породило множество споров о том, что произойдет со ставкой на ипотечные продукты в 2017 году. Авторы прогноза социально-экономического развития РФ на 2017-2019 годы ожидают, что уже к 2018 году ставка по рублевым ипотечным кредитам в России не должна превышать 7% годовых. Со своей стороны, некоторые эксперты не верили даже в ставку на уровне 11,5%.

Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «Строительство» по ПФО в 2013-2015 гг., млн руб.

Заключение

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 г., ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать - жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.

Список литературы

1. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.

2. 8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008. - N 11. - С.75-82.

3. 1. Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.

4. 2. Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - N 4. - С.210-211.

5. http://www.sberbank.ru/

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)

Размещено на Allbest.ru