Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования.

Сибирский государственный аэрокосмический университет

имени академика М.Ф. Решетнева

(СибГАУ)

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Деньги банки кредит»

Выполнил: студент группы

БЭЗУ 13-01 Баркова О.С.

Проверил: доцент, к.э.н.,

Кукарцев А.В.

Красноярск, 2014

Содержание

Введение

1. История развития ипотечного кредитования

2. Определение ипотеки и её характерные черты

3. Классификация ипотеки

4. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. На сегодняшний день имеются проблемы, которые препятствуют эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования. В первую очередь, это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, слабого развития правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудо-сберегательные операции с населением. Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить. Целью работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных заданий:

- изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;

- проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;

- рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов;

- исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

1. История развития ипотечного кредитования

История ипотеки берет свое начало еще со времен античности. В древней Греции должникам на земельный участок выставляли столб, называвшийся ипотечным, с пояснительной надписью. В случае невыплаты долга, кредитор имел право на часть земли.

Процедура выдачи ипотеки оформлялась уже в период античности, тогда появились первые учреждения, выдававшие гражданам ссуды под имущественный залог. С падением Древнего мира ипотечное кредитование перестало практиковаться, чтобы вновь появиться только в XIV веке в Европе.

Толчком к развитию имущественного кредитования послужило ослабление рабовладельческого строя. Земля оставалась в распоряжении заемщика, но кредитор имел право изъять ее и продать на торгах. Позже были установлены правила и ограничения для обеих сторон, многие из которых действуют и по сей день.

В России ипотека появилась в следствие возникновения права частной собственности на землю. Первой кредитной организацей, предоставлявшей ипотеку основанный при Елизавете Петровне в 1754 году Государственный Заемный Банк, главной задачей которого была выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества.

С середины ХVIII века в России стали основываться ипотечные учреждения на капиталистических принципах. В 40-е годы XIX веке в обеих столицах появляются первые сберегательные кассы. В 1849 году принимаются решения о ликвидации государственных кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. В этот период в стране начали учреждаться частные кредитные организации (в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество).

К концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредитования - ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года. Строилась она на принципах, схожих с современными - выдача кредита совершалась после подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду, банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В советской России весь жилищный фонд был сосредоточен в руках государства, поэтому не существовало основы для появления рынка жилья. В конце 50-х годов из-за острой жилищной проблемы в стране стали подключать к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. Тем не менее, кооперативное жилищное строительство являлось очень незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности

Закон 4 июня 1991 г. установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность, что стало началом коренных изменений в жилищном секторе страны. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

· "Закон об акционерных обществах"

· "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

· "Гражданский кодекс"

· "Налоговый кодекс"

· "Жилищный кодекс"

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как: ипотечный кредитование ипотека субъект

· "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов

· "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья

· "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" -- закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья

· "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"

· "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

2. Определение ипотеки и её характерные черты

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки зрения, ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд - «профессиональный». Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик - кредитор» к схеме «заемщик - конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком - воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;

- в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, сооружения;

- предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

3. Классификация ипотеки

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей рассматриваются следующие:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- кредит на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора ипотечные кредиты могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

- кредиты сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм-клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных периодов по некоторым странам представлена в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование - это слабая сторона нашего государства.

6. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

7. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

4. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

· разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

· возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

· изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

· повышение подвижности населения в пределах территории страны;

· рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

· целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

· пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

· отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов.Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

· российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

· структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

Заключение

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

Список использованной литературы

1. О федеральной целевой программе «Жилище»: Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050: в ред. Постановления Правительства от 27 декабря 2011 г. № 1161 // Собрание законодательства РФ. 2011 г. 31 января. - № 5 ст. 739; Собрание законодательства РФ. 2012 г. 16 января. № 3 ст. 419.

2. Официальный сайт Росстата [Электронный ресурс]. Режим доступа URL:http://www.gks.ru.

3. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. М.:ИНФРА-М, 2007. 495 с.

4. Инструкция ЦБ. «Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием».

5. Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2006г.

Размещено на Allbest.ru