Организация и оформление операций по ипотечному кредитованию

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Московской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Московской области

Московский областной профессиональный колледж инновационных технологий (ГБОУ СПО МО «МОПКИТ»)

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема: Организация и оформление операций по ипотечному кредитованию

Выполнил студент

Мисюков П.С.

Группа БД-301

Проверил

Скибина И.Н.

Щёлково, 2015



Введение

Актуальность темы.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование не может существовать без обеспечения интересов кредиторов. Поэтому одним из способов защиты их интересов служит использование ипотеки, т.е. кредитование под залог недвижимости.

Ипотечное кредитование уже давно является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Мировой опыт говорит о том, что ипотечное кредитование всегда способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и т.д.

В настоящее время и в России возлагаются большие надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы.

В современных условиях большое значение ипотечное кредитование приобрело для социального развития общества в нашей стране, т.к. жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью. А это является убедительным фактором формирования среднего класса общества в России. В Советской России практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья. В настоящее время каждый гражданин может приобрести или построить жильё за счёт собственных сбережений. Создание системы ипотечного кредитования позволяет сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем населения, располагающего средними доходами, небольшими накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Для этой части население долгосрочное ипотечное кредитование является основным, а иногда и единственным способом улучшить своё жилищное положение. Особенно это касается молодых семей.

Кроме всего вышеизложенного, ипотечное кредитование влияет на процесс развития любого государства. Его развитие положительно отражается на действии промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Также ипотечное кредитование играет большую роль для развития банковской системы страны, т. к. является это важнейшим инструментом, обеспечивающим возвратность кредита.

Итак, вопрос ипотеки актуален всегда. Количество семей, нуждающихся в собственном жилье, как и семей, которым необходимо улучшать жилищные условия, велико.

В настоящее время цифры свидетельствуют о том, что ипотеку стали брать несколько реже. В 2013 году темпы роста ипотечного кредитования составляли 34%, в 2014 году по прогнозам специалистов -- 28%, в 2015 году -- предположительно 23-24%.

Специалисты считают, что ипотечные кредиты в 2015 году покажут незначительный рост. ипотека кредитование заемщик

Кредиты на покупку жилья 2015 станут, в соответствии с наиболее оптимистичными прогнозами, более доступными. А исследования аналитиков свидетельствуют о том, что снижение первоначального взноса до 10% даст возможность взять ипотечный кредит 4-м из 5-ти потенциальных заемщиков.

Нынешняя практика взимания первоначального взноса 30% сдерживает заёмщиков .

Объект исследования: ипотечное кредитование.

Предмет исследования: формирование и организация операций ипотечного кредитования.

Цель исследования: изучить процесс формирования и организации ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

Теоретическая часть:

1. Определить понятие ипотечного кредитования;

2. Изучить историю его развития в России;

3. Проанализировать оформление операций по ипотечному кредитованию;

4. Изучить порядок погашения ипотечного кредита.

Практическая часть:

1. Научиться и закрепить полученные знания в процессе изучения и решения профессиональных задач.

2. Уметь анализировать и подводить итог на основании полученных результатов.

Использовались следующие методы: метод анализа и исторический.



1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного кредитования и история его развития в России

В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.

При всём их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально - экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А.Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что «эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования» .

Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, всё - таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю.И. Коробова, А.А. Казимагомедов, А.А. Гаджиев, Е.Ф. Жуков, Т.М. Ковалёва и др.

В.В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: «Ипотечный кредит, будучи частью «потребительского», а точнее, кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита…Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд» .

Такого же мнения придерживаются А.Г. Куликов и В.С. Янин.

Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.

Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.

Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно - финансовую систему страны.

Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.

И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.

Из всего этого А.Г. Куликов рассматривает «ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов» .

Мы в нашем исследовании возьмём на себя смелость согласиться с этим мнением.

Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.

Слово «ипотека» имеет греческие корни (от греч. hypotheke - залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н.э. и означало столб, врытый в землю должника.

Термин «ипотека» употребляют в следующих значениях:

- залог недвижимого имущества;

- закладная на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

В гражданско - правовых отношениях термин «ипотека» употребляется в значении залога недвижимости.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Итак, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой) .

В экономическом словаре В.М. Пушкарёвой дано более развёрнутое определение ипотечного кредита: «Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика» .

Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмём их за основу.

В том случае, если ссуда не возвращается, то собственником имущества становится кредитор. Отсюда можно сделать вывод, что ипотека имеет особую форму обеспечения.

Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); «Об оценочной деятельности в РФ»,( по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (по сост. на 17.11.03)

Субъектами ипотечного кредитования являются заёмщик, банк - кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании .

В учебнике М.З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:

- залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

- залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве .

В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М.З. Каджаевой. Она более ёмкая и понятная.

Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.

Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Всё это узаконено кредитным договором.

Далее перечислим имущество, которое может быть заложено по договору ипотеки:

- земельные участки;

- предприятия;

- здания, сооружения, жилые дома, квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.

Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.

Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института её оценки.

Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.

В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Ещё в 1861 г. освобождённые крестьяне были наделены землёй, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.

Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.

В нашей стране наибольшее распространение получили «американская» и «немецкая» модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.

Особенностью американской модели является разделение банков - кредиторов и источника средств. Эту модель ещё называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлечённых средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех ещё в памяти кризис 2008 - 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.

До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Альтернативой «американской» модели ипотечного кредитования в России создаётся система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риэлторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.

Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК.

В настоящее время рост рынка ипотеки замедлился.

Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры. .

Прогнозы на ипотечное кредитование в 2015 году неутешительны:

- значительное падение спроса на кредиты и жилье в целом;

- заморозка строящегося и отсутствие нового строительства;

- протесты обманутых дольщиков .

Далее проанализируем процесс выдачи ипотечного кредита.

1.2 Оформление операций по ипотечному кредитованию

В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране - перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное кредитование является приоритетным направлением жилищной политики государства. Поэтому каждый специалист в банке должен знать механизм жилищного ипотечного кредитования.

Для получения ипотечного кредита заёмщик представляет в банк стандартный пакет документов. К ним относятся:

- копия паспорта заемщика;

- копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

- документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

- паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика; - выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика; - копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

- военный билет;

- копия трудовой книжки;

- справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

-документы, подтверждающие наличие счетов в банках; - документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

- документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

- документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

- иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Затем осуществляется сбор информации о клиенте, который включает:

- проверку трудоустройства клиента;

- подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

- проверка клиента службой экономической безопасности банка.

При этом, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть предоставлены следующие документы:

- свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

- документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- справка из комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое имущество;

- заключение независимой оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

- договор со страховой компании о страховании объекта недвижимости;

- проект договора ипотеки;

- другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки .

Далее банком принимается решение о возможности предоставления кредита, которое основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования) Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%. Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

После этого банк проверяет предоставленные заемщиком документы на приобретаемую квартиру

Итак, все необходимые документы в банк представлены, были им приняты, и кредитный комитет вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечной сделки проходит в банке, который выдаёт кредит.

Далее в процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются кредитный договор и договор купли - продажи, по - другому, их называют договор купли - продажи и договор ипотеки. Подписание договоров происходит в присутствии представителя банка, заёмщика и продавца жилья.

Здесь следует заметить, что банк может потребовать оформление договора поручительства третьих лиц. В этом случае при невыплате долга бремя ипотеки ложится на поручителей.

Вначале подписывается кредитный договор, а если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается ещё и договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Затем подписывается договор купли продажи квартиры и составляется закладная.

Средства для предоставления ипотечного кредита банк формирует в основном методом продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надёжными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твёрдый процент .

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014 г) , закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

- право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то он является и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная первоначально выдаётся залогодержателю организацией, осуществляющей государственную регистрацию ипотеки.

Следующим этапом оформления ипотечной сделки является открытие текущего счёта заёмщика. На счёт заёмщика банк зачисляет сумму кредита и открывает безотзывный аккредитив.

Безотзывный аккредитив - форма расчёта, по которой банк в течение определённого срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость жилья.

В это же время на счёт продавца вносится первоначальный взнос.

Договор купли - продажи и ипотеки квартиры считается действительным после государственной регистрации.

В регистрационные органы представляются три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Также при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

1.3 Порядок погашения ипотечного кредита

Прежде всего, мы считаем важным отметить, что в зависимости от размера платежа по кредиту, ипотечные кредиты бывают постоянные, кредиты с переменными платежами, кредиты с корректируемой нормой процента, кредиты с индексируемой нормой процента, кредиты с нарастающими платежами т. д.

Сумма платежа определяется по формуле :

(1.1.)



где ДО - периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;

ИК - ипотечный кредит, руб.;

I - ставка процента по кредиту;

t- срок кредитования;

ИП - ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);

(1.2.)

Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Приведём пример (Табл. 1.1).

Таблица 1.1. Погашение ипотечного кредита

Месяц	Взнос, руб.	Проценты, руб.	Погашение долга, руб.	Непогашенный остаток ссуды.
1-й	143 471	100 000	43 471	10 000 000
2-й	143 471	99 565	43 906	9 956 529
120-й	143 471	1421	142 050	142 050

Предположим, что ипотечный кредит выдан на 10 лет, т.е. на 120 месяцев.

Таким образом, способ погашения ипотечного кредита предполагает периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей - наличными деньгами.

Ипотечный кредит обычно оплачивается ежемесячно, причём банк определяет платёжный период, например с 15 по 20 число. К заемщикам, которые нарушают сроки платежа, банк может применить штрафные санкции, оговариваемые кредитным договором.

Размер платежей определён в графике платежей, который получает заёмщик после подписания кредитного договора. Здесь следует отметить, что платежи должны быть точными. И недоплата, и переплата расценивается кредитором как неисполнение договора ипотеки.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора.

Еще один вариант осуществления расчетов по кредиту - это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.



2. Практические основы ипотечного кредитования

2.1 Оценка кредитоспособности заемщика - юридического лица

Торговая организация ООО «СпецАвтомаш» обратилась в банк с целью получения кредита. Вид экономической деятельности - оптовая торговля транспортными средствами.

Банк в свою очередь должен оценить кредитоспособность заемщика используя методы количественного анализа

- метод финансовых коэффициентов с последующим формированием рейтинговой оценки финансово-экономического состояния предприятия-заемщика;

- метод Альтмана «Z-модель».

Метод финансовых коэффициентов.

1) Составим агрегированный баланс потенциального заёмщика ООО «СпецАвтомаш» (Табл. 2.1).

Таблица 2.1 Агрегированный бухгалтерский баланс ООО «СпецАвтомаш» за 2014 год, в тыс. рублях

Группа баланса	Усл. обозн	Коды строк баланса	На начало отчетного периода	На конец отчетного периода
АКТИВЫ Наиболее ликвидные активы		1240+ 1250	15239	14685
Быстрореализуемые активы		1230'	25600	40250
Медленнореализуемые активы		1210+ 1220+ 1260+ 1230''	48611+14868=63479	48413+28160=76573
Оборотные активы (итого раздел 2)		1200	104318	131508
Труднореализуемые активы (итого раздел 1)		1100	52478	41384
Баланс А		1600	156796	172892
ПАССИВЫ Наиболее срочные обязательства		1520	61070	65204
Краткосрочные обязательства		1510+ 1550	28390	34292
Долгосрочные обязательства		1400	-	-
Постоянные пассивы		1300+ 1530+ 1540	62770+4566=67336	69695+3701=73396
Баланс П		1700	156796	172892

2) Введем обозначения для основных показателей отчёта о прибылях и убытках (Табл. 2.2).

Таблица 2.2 Основные показатели отчёта о прибылях и убытках

Показатель	условия обозначения	численное значение за отчетный период
Выручка	в	53553
Себестоимость	с
валовая прибыль
коммерческие рассходы
управленческие расходы
прибыль (убыток) от продаж
прибыль( убыток) от налогооблажения		9150
текущий налог на прибыль
чистая прибыль (убыток)		6954

3) Выполним расчёты финансово-экономических показателей (коэффициенты), характеризующих финансово-экономическое положение.

Таблица 2.3 Фактические значения финансовых коэффициентов ООО «СпецАвтомаш» за 2014 год

Показатель	Обозн.	Алгоритм расчёта	Расчёты по среднегодовым значениям	Численное значение коэффициентов, доли единиц
ПОКАЗАТЕЛИ ЛИКВИДНОСТИ
Коэффициент абсолютной ликвидности				0,158
Коэффициент мгновенной ликвидности				0,507
Коэффициент текущей ликвидности				1,248
ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ
Соотношение заемных и собственных средств				1,343
Коэффициент автономии				0,427
ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ (ОБОРАЧИВАЕМОСТИ)
Коэффициент оборачиваемости оборотных активов				0,454
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала				0,761

4) Вставляем таблицу «Бальная оценка диапазонов нормативных значений финансово-экономических показателей» (Табл. 2.4).

Таблица 2.4

Условное обозначение	Распределение диапазона экономических показателей	Вес (значимость группы)
	5	4	3	2
Показатели ликвидности
К1	0,3	0,2 - 0,3	0,1 - 0,2	0,1	0,15
К2	1,0	0,7 - 1,0	0,5 - 0,7	0,5
К3	2,0	1,5 -2,0	1,0 - 1,5	1,0
Показатели финансовой устойчивости
К4	0,7	0,7 - 0,9	0,9 - 1,0	1,0	0,1
К5	0,7	0,6 - 0,7	0,5 - 0,6	0,5
Показатели деловой активности
К6	4,6	3,7 - 4,6	2,8 - 3,7	2,8	0,15
К7	1,8	1,5 - 1,8	1,3 - 1,5	1,3
Показатели рентабельности
К8	0,09	0,05 - 0,009	0 - 0,005	0	0,6
К9	0,06	0,03 - 0,006	0 - 0,03	0

5) Сформируем рейтинговую оценку потенциального заёмщика ООО «СпецАвтомаш» с учётом группы показателей в общей оценки

3,65 (3 - 4) => заемщик относится ко 2-му классу кредитоспособности.

Вывод: ООО «СпецАвтомаш» относится ко второму классу кредитоспособности заёмщика.

Кредитование требует взвешенного подхода, кредит будет выдаваться в стандартном порядке при наличии обеспечения, процентная ставка будет зависеть от вида обеспечения.

Метод Альтмана.

Z модель рассчитывается по формуле:

1,2+1,4+3,3+0,6+1,0

Рассчитываем значение коэффициентов: , , , ,

Z= 1,2*0,71+1,4*0,042+3,3*0,055+0,6*0,74+1,0*0,32=1,8563?1,86

Вывод: 1,811,86<2,77 - средняя вероятность банкротства, банкротство может наступить с вероятностью 35-50%.

2.2 Оценка кредитоспособности заемщика - физического лица

Для оценки кредитоспособности заемщика - физического лица используется методика кредитного скоринга. Скоринг (от английского scoring - подсчёт очков) относится к разряду балльных методик. Соискатель кредита сообщает о себе необходимые сведения в заявлении-анкете на получение кредита и ему начисляется определенное количество скоринг-баллов. Если сумма скоринг-баллов превышает критический уровень, установленный банком-заемщиком исходя из его кредитной практики, то при отсутствии другой компрометирующей информации на заемщика кредит будет предоставлен. Если же балл потенциального заемщика не достигает критического уровня, в кредите будет отказано.

Оценка качества кредитов, предоставляемых физическим лицам

Таблица 2.5 Параметры кредитования

Сумма кредита, планируемая к выдаче клиенту		480.000
Ставка кредитования, % годовых		15 %
Срок кредитования, месяцы		20 мес.
Максимально допустимый срок кредитования, месяцы		24 мес.
Устанавливаемый размер минимального участия клиента в финансировании покупки,		0
Максимальный месячный платеж клиента Банку в погашение кредита и процентов		30.000

Таблица 2.6 Характер клиента

Характеристика	Значение	Оценка
1. Пол	Женщина	2
2. Возраст, лет	40	16
3. Брачный статус	в браке	1
4. Дети, живущие с клиентом, кол-во	до 2-х	1
5. Место проживания	в собственном жилье	1,5
6. Срок проживания по последнему адресу, лет	свыше 4-х лет	3,5
7. Образование	высшее	1
8. Занятость	постоянная	1
При постоянной занятости:
9. Сфера деятельности работодателя	торговля	2
10. Статус работы	полная ставка	1
11. Стаж работы на данном месте, лет	свыше 4-х лет	3
12. Должность	начальник отдела	1
Отношения с Банком:
13. Период ведения текущего счета, лет	свыше 3-х лет	1,5
14. Период ведения карточного счета, лет	свыше 3-х лет	2
15. Период ведения депозитного счета, лет	свыше 3-х лет	2,5
16.1. Погашенные кредиты Банка, кол-во	до 2-х лет	1
16.2. Факты просрочки, кол-во	-	-
Дополнительные сведения:
17. Наличие судимостей	Нет	-
18. Сокрытые факты, случаи предоставления неверной информации, кол-во	-	-
	Итоговая оценка по критерию	Сумма оценок по применимым параметрам 41

Вывод: 30 баллов.

Таблица 2.7 Финансовые возможности клиента

Характеристика	Условные обозначения	Сумма
1. Прожиточный минимум в регионе кредитования на 2015 год		12.071
2. Лица на содержании, кол-во	Л	1 человек
Доходы
3. Средняя зарплата за последние 3 мес.	3	70.000
4.Годовая сумма прочих регулярных доходов, учитываемых как источники погашения кредита		0
5. Итоговый среднемесячный доход	= З+	70.000
Расходы
6. Расходы на содержание	=	12.071= 24.142
7. Ежемесячная плата за квартиру (при приеме, аренде)		6.500
8. Годовая плата за учебу		-
9. Годовая сумма взносов по добровольному страхованию		-
10. Платежи в погашение текущей задолженности по займам, кредитам, процентам по ним (средние за последние 3 мес.)		_
11. Прочие расходы (алименты, вычеты по решению суда и т.п.), средние за последние 3 мес.		_
12. Итоговый среднемесячный расход	= ++++	24.142+6.500= 30.642
13. Среднемесячный располагаемый доход	=	70.000-30.642= 39.358
Характеристика	Значение	Оценка по критерию
Доля ежемесячного платежа	= 0,76	100	100= 24

Вывод: 24 балла.

Таблица 2.8 Достаточность незаложенного имущества клиента

Наименование залога и оценки	Условные обозначения	Сумма
1. Вклады	В	0
2.1. Ценные бумаги		0
2.2. Оценка ценных бумаг	=	0
3.1. Собственная квартира		0
3.2. Страховая сумма		0
3.3. Оценка квартиры	= min {, }	0
4.1. Собственный дом		0
4.2. Страховая сумма		0
4.3. Оценка дома	= min {, }	0
5.1. Дача		0
5.2. Страховая сумма		0
5.3. Оценка дома	= min {, }	0
6.1. Автомобиль	А	3.765.000
6.2. Страховая сумма		0
6.3. Оценка автомобиля	= min {А, }	3.765.000
7.1. Иное имущество		0
7.2. Страховая сумма		0
7.3. Оценка иного имущества	= min {, }	0
8. Имущество	= В++++++	3.765.000
Характеристика	Значение	Оценка по критерию
Достаточность имущества	= 7,84	5	5 39,2

Вывод: 5 баллов.

Таблица 2.9 Условия кредитования

Характеристика	Значение	Оценка по критерию
1. Финансирование покупки клиентом	Ф =200.000	7	2,06
2. Срок кредитования, мес.	=20	3	0,52
	Сумма оценок параметров	2,58

Вывод: 2,58 балла.

В зависимости от набранных баллов кредит попадает в одну из категорий качества.

Таблица 2.10

Количество набранных баллов при оценке качества кредита	Категория качества	Оценка
Свыше 65	1	Кредитная заявка рекомендуется к рассмотрению
От 30 до 65 включительно	2	Заявка неадекватна запрашиваемому кредиту
До 30 включительно	3	Кредитование не рекомендовано

Вывод: 91,58 баллов. Кредиту присваивается первая категория качества: кредитная заявка рекомендуется к рассмотрению.

2.3 Определение максимальной суммы кредита

Для определения максимальной суммы кредита, необходимо предварительно оценить платежеспособность клиента. Платежеспособность заемщика - это его способность и возможность погасить все виды обязательств.

Платежеспособность Заемщика (Р) определяется на момент его обращения в Банк следующим образом:

Р = K t

Р = 60900 0,5 20 = 609000 р.

Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется исходя из платежеспособности Заемщика (P) на момент его обращения в Банк.

SP =

SP =

SP = 487200 р.

2.4 Составление графика погашения кредита

Сумма кредита- 600 000

Срок кредита - 15 месяцев

Процентная ставка - 16%

1) Метод равными суммами основного долга.

Для этого способа характерно последовательное сокращение срочной уплаты. Это объясняется ежемесячным уменьшением суммы выплачиваемых процентов, начисляемых на сокращающийся остаток долга.



Заключение

Подводя итоги можно сказать, что развитие ипотечного кредитования, в частности, жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильём является одной из важнейших социально-экономических задач государства.

Целью исследования было: изучить процесс формирования и организации ипотечного кредитования.

В результате исследования были сделаны основные выводы.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика.

Правовые основы ипотечного кредитования в России регламентированы законодательно.

Сделка по ипотечному кредитованию считается оформленной только после того, как все необходимые документы представлены в банк, банк их принял, и было вынесено решение о выдаче кредита.

Основными договорами являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.

Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

В практической части мы оценили кредитоспособность юридического и физического лиц на основании различных анкет, определили максимальную сумму кредита и составили график погашения кредита.

В данных главах были рассмотрены условия погашения кредита.

Таким образом, все задачи, поставленные в курсовой работе решены.

И в заключение хотелось бы отметить основные проблемы ипотечного кредитования в России.

К ним можно отнести:

- инфляция, отсутствие собственника залогового имущества;

- последствия финансового кризиса, вызванного санкциями зарубежных государств;

- несовершенство оценочной деятельности имущества;

- ограниченность сферы применения ипотеки: в основном преобладает жилищная ипотека на довольно жёстких условиях;

- высокие процентные ставки.



Список использованных источников

1.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ 2015) (с изменениями на 6 апреля 2015 г.)

2. Земельный кодекс РФ (по состоянию на 11.05.2015 г.)

3. Жилищный кодекс РФ (по состоянию на 10.05.2015 г.)

4. Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФХ ((последняя редакция от 21.07.2014 г.

5.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. 135-ФЗ (в редакции от 11.07. 2011 г)

6. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 17.11.2003. №152-ФЗ (в редакции с 01.07.2014 г.)

7.Банковское дело: Учебник. /под редакцией Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2012.

8.Ипотечно-инвестиционный анализ: Учеб пособие /С.А. Баронин, В.В. Бочкарёв, В.С. Казейкин и др. - М.: ИНФРА-М, 2013.

9. Каджаева М.Р. Банковские операции: учебник для студентов проф. Уч. завед. /М.Р. Каджаева, С.В. Дубровская. - М.:Академия,2013.

10. Кияткина В. В. Реформирование ипотечных кредитов в России: монография - Издательский дом «Дело» РАН ХиГС,2012.

11.Костернина Т.М. Банковское дело: учебник для бакалавров. - М.: Издательство Юрайт,2013.

12. Куликов А.А., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы (Точка зрения). //Деньги и кредит - 2014. - №2. - С.3-13

13. Пушкарёва В.М. Экономика. Словарь: Учеб. пособ. - М.: Вузовский учебник; ИНФРА-М,2012.

14. Тавасиев А.М. Банковское дело: учебник для бакалавров.- М.: Издательство Юрайт,2013

Размещено на Allbest.ru