Уровень доступности банка к межбанковскому рынку денежных средств отражает степень доступности банка к межбанковскому рынку денежных средств.

Расчетное значение этого показателя ниже рекомендуемого, что может свидетельствовать о некотором недоверии к банку со стороны других банков, хотя и необязательно, поскольку банк не всегда осуществляет такие операции.

Таким образом, к концу анализируемого периода кредитная политика банка остается по-прежнему агрессивной. Основным источником финансирования деятельности банка являются привлеченные средства, доля которых в общей сумме источников составляет более 80%.

Основным видом активных операций банка являются кредитные операции. Каким образом проводимая банком агрессивная политика в области кредитования повлияла на финансовую устойчивость банка, свидетельствуют значения показателей (таблица 6).

Расчеты, приведенные в таблице 6, показывают, что хотя банк и ликвиден и имеет в наличии собственные оборотные средства, однако их недостаточно. Вместе с тем агрессивная кредитная политика банка привела к тому, что банк стал финансово зависимым и финансово неустойчивым к концу анализируемого периода

Эти выводы основаны на следующем. Банк считается ликвидным, так как во всех анализируемых периодах его значения лежат в рекомендуемых пределах. Наличие собственных оборотных средств банка за анализируемый период увеличилось в 2007 году на 67496 тыс. тенге, а в 2008 году на 98637 тыс. тенге. Однако, как отмечалось выше, с 2007 года наблюдается их недостаток, о чем свидетельствует значение коэффициента уровня собственных оборотных средств в кредитных вложениях.

Таблица 6

Показатели финансовой устойчивости АО «Цесна Банк» за 2007-2009 года

Показатель	Результаты анализа	Рекомен. значение	Формула расчета
	2007	2008	2009
Коэффициент общей ликвидности	0,3	0,3	0,3	0,2-0,3	Высоколиквидные активы/ всего активов
Наличие собственных оборотных средств	677524	745020	843657		Депозиты + ценные бумаги + кредиты
Уровень собственных оборотных средств	0,8	0,7	0,7	0,8	Собственные оборотные средства / ссуды + межбанковские кредиты
Коэффициент иммобилизации	3	2,1	1,4	2	Собственные оборотные средства / иммобилизованные активы
Коэффициент автономии	0,58	0,51	0,46	Более 0,51	Собственные средства + резервы / всего пассивов
Коэффициент финансовой устойчивости	0,8	0,7	0,7	0,8	Собственные средства / привлеченные средства

Рекомендуемое значение этого коэффициента (0,8) означает, что на каждый тенге кредитных вложений должно приходиться 80 собственных оборотных средств и 20 привлеченных, тогда как фактически, начиная с 2003 года, доля собственных оборотных средств меньше 0,8 и соответственно по годам равна 0,7.

Таким образом, к концу анализируемого периода недостаток собственных оборотных средств составил: 7522837*0,8 - 843657 = 5174613 тыс. тенге, а это значит, что банк не полностью защищен от возможных убытков в случае банкротства своих клиентов-заемщиков.

Коэффициент иммобилизации отражает уровень покрытия собственными оборотными средствами активов банка, отвлеченных из оборота. Иначе говоря, он показывает, сколько тенге собственных оборотных средств приходится на каждый тенге основных средств и нематериальных активов банка.

Динамика изменения показателя за анализируемый период может свидетельствовать о следующем: снижение коэффициента может свидетельствовать о том, что в банке снижается обеспеченность собственными средствами, а значит, увеличивается иммобилизация собственных оборотных средств. Это неизменно ведет к возрастанию риска ликвидности, неплатежеспособности и, в конечном счете, к падению надежности банка.

Уменьшение показателя может быть вызвано рядом факторов, в том числе: развитием производственной структуры банка; снижением оперативности в распоряжении финансовыми ресурсами банка; осложнениями с погашением обязательств и др.

Таблица 7

Вспомогательная таблица для расчета рейтинговой оценки деятельности АО «Цесна Банк»

Показатели	Условные обозначения	Периоды анализа
		2007	2008	2009
		Тыс. тенге	Уд. вес,%	Тыс. тенге	Уд. вес,%	Тыс. тенге	Уд. вес,%
Собственный капитал	К	905029	16	1097536	12	1333839	11
Размер работающих активов	АР	4816154	82	7470865	82	10227986	83
Ликвидные активы	ЛА	692522	12	1173000	13	1357564	11
Обязательства до востребования	ОВ	4603245	80	7646536	85	10701073	88
Суммарные обязательства	СО	4831159	84	7912158	88	10812320	89
Защищенный капитал	ЗК	227505	4	352516	4	560609	5
Уставный фонд	УФ	531067	9	531067	6	531067	4

Вывод о финансовой независимости и устойчивости деятельности банка можно сформулировать, основываясь на показателях коэффициента автономии и финансовой устойчивости.

Как видно, значения этих показателей имеют устойчивую тенденцию к снижению и, начиная с 2007 года, становятся ниже рекомендуемых. Исходя из этого, следует, что к концу анализируемого периода деятельность банка становится финансово зависимой от внешних источников финансирования.

Одним из факторов, оказавшим отрицательное влияние на финансовую устойчивость деятельности банка, можно предварительно считать проводимую им агрессивную кредитную политику.

Рассчитаем рейтинг надежности банка по методике Кромонова, адаптированной к финансовой отчетности банка. Для этого сначала выполним вспомогательные расчеты (таблица 7)

Затем определим рейтинг банка (таблица 8).

Таблица 8

Рейтинговая оценка надежности АО «Цесна Банк»

Показатель	Формула расчета	Рекомендуемое значение	2007	2008	2009
Генеральный коэффициент надежности	К1 = К/АР	0,5	0,2	0,2	0,1
Кросс-коэффициент	К2 = СО/АР	3	1	1,1	1,1
Генеральный коэффициент ликвидности	К3 = ЛА+ЗК/СО	0,2	0,2	0,2	0,2
Коэффициент защищенности капитала	К4 = ЗК/К	1	0,3	0,3	0,4
Коэффициент фондовой капитализации	К5 = К/УФ	3	2	2	2,5
Рейтинговая оценка,%		100	84	85	89

Рассмотрим, по каким позициям банк нельзя назвать надежным. С этой целью проанализируем показатели, составляющие рейтинговую оценку.

Генеральный коэффициент надежности показывает степень обеспеченности рискованности вложений банка его собственным капиталом. С тем, чтобы банк считался надежным, рискованные вложения банка должны быть полностью защищены собственным капиталом, тогда как фактически значение коэффициента имеет тенденцию к снижению. Итак, в случае не возврата кредитов возможные убытки могут быть покрыты за счет капитала банка в 2007 и 2008 годах на 20%, а в 2009 году на 10%, т.е. с этой точки зрения банк нельзя признать надежным в полной мере.

Кросс-коэффициент отражает, на сколько суммарные обязательства превышают работающие активы, или сколько тенге средств клиентов приходится на каждый тенге работающих активов. Рекомендуемое значение коэффициента, равное 3, требует, чтобы суммарные обязательства в 3 раза превышали работающие активы, или на каждый тенге работающих активов должно приходиться 3 тенге средств клиентов.

Обратное значение кросс-коэффициента отражает размер риска, которому подвергаются средства клиентов. Рекомендуемое значение коэффициента означает, что риску может подвергаться не более 1/3 средств клиентов. Фактическое значение кросс-коэффициента, в течение анализируемого периода увеличивается, хотя эти значения ниже рекомендуемых. Когда значение равно 1, то финансирование работающих активов полностью осуществляется за счет средств клиентов, которые на 100% подвергаются риску. Значение коэффициента, большее 1, показывает, что риску подвергаются те средства клиентов, которые определяются в части, превышающей единицу (обратное значение кросс-коэффициента).

Экономический смысл обратного значения кросс-коэффициента, равного в 2007 году 0,99, заключается в том, что риску подвергаются средства клиентов, и они составляют (1/0,99*100%) 1% суммы работающих активов. К концу периода, т.е. в 2009 году, также средства клиентов подвергались риску, и они составляют также 1% (1/0,94*100%) работающих активов. Таким образом, по этой позиции банк можно назвать вполне надежным.

Коэффициент генеральной ликвидности отражает уровень обеспеченности (защищенности) средств клиентов ликвидными активами и недвижимостью. Для того, чтобы банк считался надежным, средства клиентов должны быть полностью обеспечены. Фактические значения коэффициента на протяжении трех лет находятся в пределах рекомендуемого значения, и, следовательно, средства клиентов полностью обеспечены.

Коэффициент защищенности капитала показывает уровень защищенности капитала банка от инфляционных процессов. Банк считается надежным, если его капитал полностью вложен в основные средства и нематериальные активы и таким образом он защищен от инфляции. По моим расчетам значение коэффициента ниже рекомендуемого и повышается на протяжении всего анализируемого периода. Следовательно, банк не защищен от инфляционных процессов, но, принимая во внимание ежегодное повышение коэффициента, можно сделать вывод, что банк является надежным.

Коэффициент фондовой капитализации прибыли характеризует соотношение накопленных банком собственных средств за счет развития своей деятельности и уставного фонда. Рекомендуется соотношение 3:1, т.е. размеры сумм, направленных на развитие банка, должны быть в три раза выше размеров уставного капитала. Согласно расчетам соотношение между капиталом банка и его уставным фондом на протяжении всего анализируемого периода приблизительно остается одинаковым и составляет в 2007 году 2, в 2008 - 2 и в 2009 - 2,5. Это может свидетельствовать о том, что сложившаяся деятельность практически обеспечила должных темпов роста накопления прибыли. Поскольку среднегодовой темп роста значения показателя высок (2), то в случае сохранения существующей политики банка можно ожидать существенных изменений. Следовательно, и по этой позиции банк достаточно надежен. Таким образом, хотя рейтинговая оценка банка ниже рекомендуемого значения, банк можно считать достаточно надежным, т.к. значения этого показателя ежегодно увеличиваются.

АО «Цесна Банк» большое внимание уделяет постоянному улучшению качества ссудного портфеля путем активизации работы с просроченными кредитами; оптимизации мониторинга выданных кредитов; осуществления пересмотра и реструктуризации проблемных кредитов в целях поддержки и реабилитации заемщиков (таблица 9).

Таблица 9

Классификация ссудного портфеля АО «Цеснабанк»

	01.01.08	Уд. вес,%	01.01.09	Уд. вес,%
Стандартные	6832305	86,47	10504507	83,91
Сомнительные 1 категории	587803	7,44	1481616	11,9
Сомнительные 2 категории	25819	0,32	8796	0,07
Сомнительные 3 категории	85711	1,08	306193	2,44
Сомнительные 4 категории	99036	1,25	16195	0,13
Сомнительные 5категории	109489	1,39	34945	0,28
Безнадежные	162164	2,05	159097	1,27
ИТОГО	7902327	100	12511349	100

Основные итоги деятельности кредитных подразделений банка за 2008 год показывают закрепление и развитие позитивных тенденций, начало которым было положено в прошлые годы. В 2008 году банк увеличил объемы кредитования.

По состоянию на 01.01.2009 год размер ссудного портфеля составляет 12511,3 млн. тенге.

В целях соблюдения международных стандартов, а также уменьшения кредитных рисков, в 2008 году банком была принята политика по формированию провизии в размере не менее 3,8% от ссудного портфеля банка.

По состоянию на 01.01.2009 года размер сформированных провизий составил 225284 тыс. тенге или 3,96% от ссудного портфеля банка. Все расходы на провизии в 2009 году составили 150035 тыс. тенге.

В 2009 году займы Правительству (местным органам власти) не выдавались. По состоянию на 01.01.2010г объем ипотечных займов, выданных физическим лицам, составил - 156 млн. тенге или 2,7% от ссудного портфеля банка, портфель потребительских займов - 206 млн. тенге или 3,6% от ссудного портфеля банка.

В течение последних трех лет банк практически не менял направленность по кредитованию различных отраслей экономики.

В 2006 году банк продолжил кредитование отраслей реального сектора экономики, таких как сельское хозяйство, пищевая промышленность, торговля, строительство (таблица 10).



Таблица 10

Отраслевая структура ссудного портфеля АО «Цеснабанк»

Отрасли	01.01.07 г.	01.01.08 г.
	тыс. тенге	Уд.вес,%	тыс. тенге	Уд.вес,%
Сельское хозяйство	519915	14%	746 083	13%
Производство пищевых продуктов	561 585	15%	512839	9%
Строительство	467010	13%	630 144	11%
Оптовая торговля	1 261 089	33%	1 64 9411	29%
Розничная торговля	265 605	7%	408 496	7%
Гостиницы и рестораны	41 075	1%	104 945	2%
Физические лица	129041	3%	403 972	7%
Прочие	519857	14%	1 231 230	22%
Итого	3765 177	100%	5 687 120	100%

Банк в своей деятельности кредитует преимущественно предприятия и индивидуальных предпринимателей, относящихся к числу малого и среднего бизнеса. Удельный вес таких займов на протяжении 3-х последних лет занимает большую долю ссудного портфеля.

Таблица 11

Объемы выдачи и погашения займов в разрезе отраслей (2007 г.)

Отрасли	Объем выданных займов, тыс. тенге	Ср.% ставка	Объем погашенных займов, тыс. тенге
Сельское хозяйство	416516	17,9	190348
Производство пищевых продуктов	731 103	18,7	779 849
Строительство	359 000	19,5	195 866
Оптовая торговля	4611 353	19,8	4223031
Розничная торговля	1 310502	19,4	1 167611
Гостиницы и рестораны	303 477	19,9	239 607
Физические лица	605 964	20,1	331 033
Прочие	1270 980	19,9	559 607
Итого	9 608 895	19,6	7 686 952

Так по состоянию на 01.01.09 г. ссудная задолженность малого и среднего бизнеса составила -3 383 771 тыс. тенге или 59% от ссудного портфеля банка. Банком кредитуется преимущественно частный сектор, доля государственного сектора составляет 7% (таблица 11)

Рассмотрим структуру кредитного портфеля по отраслям национальной экономики. В 2007 году банк значительно увеличил объем кредитования физических лиц. В основном рост обусловлен развитием разнообразных программ потребительского кредитования, внедряемых банком (таблица 12).

Для увеличения привлекательности кредитов с позиции потенциальных заемщиков Цеснабанк продолжает практиковать выдачу в первую очередь среднесрочных кредитов, которые в общей структуре выданных кредитов составляют 63,4% (краткосрочные- 16,6%, долгосрочные- 20%).

Средневзвешенная процентная ставка по выдаваемым кредитам в тенге составила 19,9%, в иностранной валюте- 15,2%.

Кроме традиционного кредитования юридических лиц, с 2000 года банк проводит активную работу по кредитованию физических лиц на потребительские цели.

Таблица 12

Структура ссудного портфеля по валютам

	01.01.07	Уд. вес,%	01.01.08	Уд. вес,%
Кредиты, выданные в тенге	8648548	70	10661824	85,2
Кредиты, выданные в долларах США	3709308	30	1849525	14,8
ВСЕГО	12357856	100	12511349	100

В 2007 году объем выдачи кредитов лицам, связанным с банком особыми отношениями, составил 39741 тыс. тенге или 0,4% от общего объема выдачи. По состоянию на 01.01.2008 года ссудная задолженность по всем лицам, связанным с банком особыми отношениями, составила 133495 тыс. тенге или 2,3% от кредитного портфеля банка.

Для расчета коэффициентов ликвидности мною составлена (таблица 13).

Таблица 13

Коэффициенты ликвидности активов АО «Цесна Банк»

Показатели	2006	2007	Рекомендуемое значение	Отклонения
К мгновенной ликвидности	0,22	0,29	Более 0,2	+0,07
К текущей ликвидности	0,28	0,35	Более 0,2	+0,07
К долгосрочной ликвидности	1,12	1,16	Менее 1,2	+0,04

По данным баланса АО «Цесна Банк», необходимо определить ликвидность его активов. Ликвидность активов рассчитывается с помощью следующих коэффициентов:

1. Коэффициент мгновенной ликвидности = сумма высоколиквидных активов / сумма обязательств по счетам до востребования (более 0,2).

2. Коэффициент текущей ликвидности = сумма наличных денег + быстрореализуемые активы / сумма обязательств до востребования (более 0,2).

3. Коэффициент долгосрочной ликвидности = выданные кредиты, сроком погашения свыше года / капитал банка + обязательства банка по депозитным счетам, полученным кредитам + долговые обязательства на срок свыше года (менее 1,2).

По данным таблицы 13 следует, что АО «Цеснабанк» отвечает требованиям Национального банка по поводу ликвидности активов баланса. Из данных таблицы следует, что при моментальном погашении обязательств до востребования банк может погасить 22% в 2006 году и 29% в 2007 году, т.е. треть обязательств банк имеет возможность удовлетворить немедленно.

Рассмотрим структуру доходов банка за период с 2006-2008 года (таблица 14).



Таблица 14

Структура доходов АО «Цесна Банк» за 2007-2009 года

Показатель	2007	2008	2009	Рост 2009 к 2007	Рост 2009 к 2008
Активы	3758595	5736181	8996381	2,39354892	1,56835724
Кредиты	1760459	3645446	5461837	3,10250736	1,49826304
Оплаченный акционерный капитал	456275	531067	531067	1,16391869	1
Собственный капитал Доходы	1021088 819965	905029 913092	1097536	1,07486916	1,2127081
			1446787	1,7644497	1,58449203
Расходы	641659	611231	947027	1,47590387	1,54937659
Чистый доход	178306	301861	499760	2,80282211	1,65559645
Доход на собственный капитал в%	17,44	33,4	45,5	2,60894495	1,36227545
Доход на активы в%	4,74	5,26	5,56	1,17299578	1,05703422

Остаток нераспределенного чистого дохода на 01.01.2007 года составил 146487 тыс. тенге.

Уменьшение чистого дохода произошло на 102541 тыс. тенге, которые были направлены на выплату дивидендов, согласно собрания акционеров банка, а 43946 тыс. тенге направлены на увеличение нераспределенного чистого дохода прошлых лет.

Нераспределенный чистый доход на 2007 год составил 294713 тыс. тенге.

В 2007-2009 годах у банка наблюдается стабильный рост доходов, не связанных с получением вознаграждения.

В 2009 году рост составил 37% против 35% в 2009 году, увеличившись в сравнении с 2008 годом на 159883 тыс. тенге и в сравнении с 2007 годом на 265120 тыс. тенге.

В структуре непроцентных доходов банка большую часть занимают доходы от комиссионных и сборов - 72% или 405405 тыс. тенге в 2008 году. Увеличение доходов в виде комиссионных и сборов можно объяснить увеличением числа обслуживаемых клиентов банка

Таблица 15

Доходы, не связанные с выплатой вознаграждения АО «Цесна Банк»

Показатель	2007	2008	2009	Структура в%
				2007	2008	2009
Доходы по дилинговым операциям	62688	98691	125224	21	24	22,1
Доходы в виде комиссионных и сборов	104802	283138	405405	35	70	71,6
Доходы от переоценки	-691	-5359	7063	-0,2	-1	1,2
Доходы от реализации активов	594	1700	511	0,2	0,4	0,1
Прочие операционные активы, не связанные с получением вознаграждения	134000	27965	28310	44	7	5
ИТОГО	301393	406630	566513	100	100	100

Несмотря на, что банк не ведет активных дилинговых операций, их доля в непроцентных доходах составляет 22% или 125224 тыс. тенге (таблица 15).

Наряду с ростом доходов, не связанных с выплатой вознаграждения, произошел и рост расходов, который составил в 2007 году 829816 тыс. тенге. Рост непроцентных расходов банка объясняется расширением деятельности банка, увеличением филиальной сети и числа сотрудников, в долевом отношении структура непроцентных расходов практически не изменилась (таблица 16, 17).

Таблица 16

Расходы, не связанные с выплатой вознаграждения АО «Цесна Банк»

Показатель	2007	2008	2009	Структура в%
				2007	2008	2009
Расходы в виде комиссионных и сборов	35863	19108	33400	8	3	4
Расходы на оплату труда и командировочные	162615	246228	327208	36,4	40	39,4
Общехозяйственные расходы	76816	119774	168438	17,2	20	20,3
Расходы по выплате налогов и других обязательных платежей в бюджет, за исключением подоходного налога	52012	89145	119861	11,7	15	14,4
Амортизационные отчисления	29909	40695	59082	6,7	7	7,1
Расходы и потери от реализации или безвозмездной передачи активов	-	6	159	-	-	-
Прочие операционные расходы, не связанные с выплатой вознаграждения	88990	97886	121668	19,9	16	14,7
ИТОГО	446205	612842	829816	100	100	100

Таблица 17

Расшифровка прочих операционных доходов/расходов, не связанных с выплатой вознаграждения (тыс. тенге)

Назначение платежа	Сумма
Прочие операционные доходы не связанные с выплатой вознаграждения
Абонентская плата за услуги системы Банк-клиент	1371
За обмен наличных средств	46
За инкассацию	2362
Реализации коллекционных монет	139
Инкассация бюджетных организации	59
ИТОГО	3977
Прочие операционные расходы не связанные с выплатой вознаграждения
Аренда оборудования	583
Аренда помещения	74719
Аренда рекламных установок	621
Расходы по пластиковым карточкам	318
Расходы за подкрепление денежной наличности	2133
Расходы на приобретение коллекционных монет	156
ИТОГО	78530

Таким образом, делая вывод, можно сказать, что за анализируемый период, АО «Цесна Банк» выполнило все требования уполномоченного государственного органа, а также закончила год с высоким результатом. И для того, чтобы снизить риски по потерям выданных кредитов, а также недополучения доходов Цеснабанку необходимо проводить анализ кредитоспособности заемщиков, которая представлена ниже.

2.3 Организация процесса кредитования в АО «Цеснабанк»

АО «Цеснабанк» - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы Цеснабанка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированных процентов.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры АО «Цеснабанк» определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать в Цеснабанке наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на первичном рынке.

1. Документы, обязательные к представлению:

2. Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

3. Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

4. Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

5. Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

6. Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

7. Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

8. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

9. Если гарантом выступает юридическое лицо, необходимо дополнительно предоставить:

10. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

11. Нотариально заверенные копии учредительных документов

12. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2. Копия документа об образовании

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5. Сведения об иных займах и их погашении

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на вторичном рынке.

Документы, обязательные к представлению:

1. Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

2. Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

3. Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

4. Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

5. Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

6. Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

7. Справка о составе семьи (форма №3)

8. Копия трудового контракта

9. Разрешение органов опеки и попечительства от имени несовершеннолетних членов семьи на залог жилья или нотариально удостоверенное согласие родственников об обеспечении несовершеннолетних детей заемщика своей жилой площадью в случае выселения заемщика вследствие неисполнения им обязательств по Договору займа.

10. Акт оценки квартиры

11. Документы, подтверждающих право собственности продавца на продаваемое жилье (договор купли-продажи, план, свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество (при наличии), информационная справка №2 (об отсутствии обремения, из Центра по недвижимости), госакт на право собственности на земельный участок с кадастровым номером (если приобретается дом))

12. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и налога на имущество

13. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

Если гарантом выступает юридическое лицо необходимо дополнительно представить:

1. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

2. Нотариально заверенные копии учредительных документов

3. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2. Копия документа об образовании

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5. Сведения об иных займах и их погашении

Рефинансирование ипотечных займов по программе АО «ФНБ «Самрук-Казына»

Обязательные требования к Заемщику и его ипотечному кредиту для рассмотрения заявки на рефинансирование:

· Заемщик - физическое лицо, резидент РК;

· Жилище* приобретенное или построенное за счет ипотечного кредита, является единственным для Заемщика, его супруги (супруга) и несовершеннолетних детей по месту нахождения Жилища;

· Жилая площадь жилища не превышает 120 кв. м (согласно техническому паспорту на объект недвижимости или договору о долевом участии в строительстве);

· Отсутствие просроченной задолженности по кредиту по состоянию на день подачи заявления на рефинансирование;

Под Жилищем понимается:

· отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), являющаяся залоговым обеспечением по ипотечному кредиту;

· доля в незавершенном строительстве жилого здания (квартиры), приобретенная Заемщиком по договору о долевом участии в строительстве и являющаяся залоговым обеспечением по ипотечному кредиту.

Условиями программ предусмотрено снижение ставки вознаграждения по социальным кредитам до 9% годовых, по рядовым кредитам до 11% годовых.

Социальные кредиты - кредиты, выданные следующим категориям Заемщиков:

1. государственные служащие;

2. работники государственных учреждений, но не являющиеся государственными служащими;

3. работники государственных предприятий;

4. участники и инвалиды Великой Отечественной Войны и лица, приравненные к ним;

5. пенсионеры;

6. инвалиды.

Рядовые кредиты - это кредиты, выданные Заемщикам, не входящим в категорию Заемщиков, имеющих право на получение социальных кредитов.

Перечень документов, предоставляемых Заемщиками для рефинансирования:

· заявление на рефинансирование займа;

· нотариально заверенная копия удостоверения личности Заемщика и Созаемщика;

· копия РНН;

· копия СИК;

· справка формы №6 о наличии/отсутствии недвижимого имущества у заемщика, его супруги/супруга, несовершеннолетних детей с уполномоченного государственного органа.

· справка формы №2 о наличии обременения на недвижимость, обеспечивающей Ипотечный заем, на дату подачи заявления с уполномоченного государственного органа;

· нотариально заверенное заявление об отсутствии прочей недвижимости у Заемщика, его супруга (супруги) и их несовершеннолетних детей;

· нотариально заверенная книга регистрации граждан;

Дополнительные документы, предоставляемые Заемщиками, претендующими на получение ставки вознаграждения 9% годовых:

· справка о заработной плате за последние 6 месяцев на дату подачи заявления или иной документ, отражающий доход Заемщика и Созаемщика;

· выписка из накопительного пенсионного фонда за последние 6 месяцев на дату подачи заявления Заемщика и Созаемщика;

· для пенсионеров - пенсионное удостоверение;

· для инвалидов - документ, подтверждающий инвалидность.

Кредитование на приобретение недвижимости по условиям рыночной программы АО «Казахстанская Ипотечная Компания»

· Срок от 3-х до 15 лет

· Первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья

Cтавка вознаграждения 13,6% годовых пересматривается 2 раза в год на величину изменения индекса инфляции по данным Агентства Республики Казахстан по статистике либо Нацбанка Республики Казахстан, валюта займа - тенге.



Требования:

· страхование недвижимого имущества предоставляемого в качестве залогового обеспечения;

· страхование от несчастных случаев;

· при оплате первоначального взноса от 15 до 30% от стоимости квартиры необходимо страхование гражданско-правовой ответственности.

Возможно предоставление 100% займа для приобретения жилья при предоставлении дополнительного залогового обеспечения.

В случае отсутствия или недостаточности средств клиента для оплаты первоначального взноса предлагается оформление займа для указанной цели под дополнительный залог.

Условия получения ипотечного кредита по программе Казахстанской Ипотечной Компании

Для получения кредита Вы можете обратиться в Казахстанскую Ипотечную Компанию, непосредственно в банк-партнер либо в риэлторскую компанию и пройти предварительную квалификацию, представив для этого информацию о размере постоянных доходов и заполнив анкету. Вам сразу же будет представлено предварительное заключение о возможности получения кредита, его максимальной сумме и размере ежемесячных выплат по кредиту.

Минимальная сумма кредита составляет:

450 тысяч тенге - для приобретения жилья в городах Астана и Алматы;

300 тысяч тенге - для приобретения жилья в прочих регионах либо на ремонт жилья.

Максимальная сумма кредита - 23 млн. тенге.

В случае положительного заключения Компании, Вам будет предложено по своему усмотрению обратиться в один из банков или небанковских организаций, являющихся партнерами Компании, которые будут фактически осуществлять процедуру выдачи кредита.

Для подачи заявления в банк Вам потребуется представить документы согласно указанному ниже списку.

Кредиты на покупку жилья предоставляются в размере до 70% от стоимости жилья, а оставшиеся 30% оплачиваются Вами самостоятельно (при желании, Вы можете внести и большую сумму).

Для тех, кто еще не накопил необходимой суммы, Компания предоставляет возможность получить кредит с внесением лишь 15% от стоимости жилья, при условии страхования оставшихся 15% в страховой компании.

Кредиты на ремонт жилья предоставляются в размере до 50% от стоимости ремонтируемого жилья. Первоначальных накоплений в этом случае не требуется.

Кредиты на покупку и ремонт жилья предоставляются на срок от 3 до 15 лет, что позволяет равномерно распределить погашение кредита на длительный срок. Методика погашения кредита составлена таким образом, что размер ежемесячных выплат будет меньше при получении кредита на более долгий срок. Это делает жилье доступным по стоимости и увеличивает возможности по приобретению жилья. Таким образом, мечта о квартире на окраине реализуется в виде собственной квартиры в центре города, а желание быть владельцем хорошей квартиры может быть пересмотрено в сторону покупки дома.

Ставка вознаграждения по кредиту (процентная ставка) является плавающей и пересматривается каждые 6 месяцев в зависимости от изменения индекса инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев).

Компанией на основе изучения международного опыта разработан механизм защиты от неконтролируемого увеличения ставки вознаграждения, с использованием верхнего предела ставки вознаграждения.

Верхний предел ставки вознаграждения - максимальное значение ставки, которое может быть установлено для Вас, вне зависимости от того, как складывается ситуация в экономике.

В соответствии с Методикой, утвержденной Национальным Банком Республики Казахстан, в течение календарного года ставка вознаграждения не может быть увеличена более, чем на 4,5 процента.

Выплаты в погашение кредита не должны превышать 35% от размера Вашего чистого ежемесячного дохода (за вычетом налогов). Допускается увеличение доли выплат до 45% при условии, если после осуществления выплат на каждого члена Вашей семьи приходится по 15000 тенге в городах Алматы и Астана, а в регионах - 10000 тенге. По Вашему желанию при расчете максимально возможной суммы кредита могут быть учтены доходы членов Вашей семьи. Созаемщиками могут выступать супруг(а), а также близкие родственники - сын, дочь, мать, отец, родные братья и сестры.

Кредит погашается ежемесячными равными суммами, которые включают в себя вознаграждение за пользование кредитом и часть основного долга.

Досрочное полное и частичное погашение кредита допускается без ограничения срока. При этом, минимальная сумма досрочного погашения должна составлять не менее пятидесяти пяти месячных расчетных показателей. В течение 2003 года эта сумма составляет 47960 тенге.

При этом осуществляется пересмотр графика платежей по желанию заемщика, по следующим условиям:

- без заключения дополнительного соглашения к кредитному договору, при сохранении первоначального срока и снижении суммы ежемесячного погашения;

- путем заключения дополнительного соглашения к кредитному договору, при сокращении первоначального срока, при условии, что размер ежемесячного аннуитетного платежа по новому графику не превысит размер платежа по действующему графику.

3. Перспективы ипотечного кредитования на рынке Республики Казахстан на примере АО «Цеснабанк»

Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан на современном этапе

Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его жизнедеятельности. Сегодня в Казахстане достаточно сложно приобрести квартиру, особенно если необходимо сразу выплачивать её полную стоимость. Во всем мире люди давно пользуются кредитами для того, чтобы делать дорогостоящие покупки. И проблема приобретения жилья решается в рамках развитой системы ипотечного кредитования. Так на западе в кредит покупается 80-90% жилья.

В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д. Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы, которые схематично представлены в приложении 5.

Термин «ипотека» (hypotheca) впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. Введенное в обиход законодателем Соломоном, понятие означало реальную ответственность должника перед кредитором, которая обеспечивалась определенными земельными владениями. В средние века понятие ипотека вошло в европейское законодательство, тогда же, в XIII веке, стало известно и в Казахстане. Однако после октябрьских преобразований ипотеку как форму залога исключили из финансово-экономической системы страны. Возврат к этой модели кредитования в нашей стране произошел не так давно, в начале 90-х годов.

Надо сказать, что, несмотря на все свои достоинства, развивается ипотека пока очень медленно. На сегодняшний день этой удобной схемой воспользовалось не так уж и много казахстанцев, взявших кредит на сумму, не превышающую доли процента от общей стоимости недвижимости Казахстана. И причин такому положению вещей достаточно.

Государственная программа ипотечного кредитования в Казахстане была создана на основе американской ипотечной системы фирмы Fannie Mac - крупнейшего источника ипотечных фондов в США. Однако на отечественной почве эта система работает плохо. Прежде всего, из-за дефицита финансовых средств для выкупа залоговых обязательств, неразвитости фондового рынка и существования значительных рисков.

Таким образом, на сегодняшний день ипотека как вид бизнеса - дело пока мало выгодное.

Существует ряд проблем, с которыми сталкиваются желающие приобрести жильё в кредит.

Так, для получения ссуды заёмщик изначально должен иметь 30-50% от стоимости приобретаемого жилья, а официальный доход должен быть не менее 500$ в месяц. Сумма ежемесячной выплаты не должна превышать 20% от официального дохода гражданина. А если человек рассчитывает на получение крупного кредита, его доход должен быть ещё выше. «О кредитоспособности 90% населения смешно говорить, - считает советник председателя правления банка, - а программа кредитования физических лиц выгодна банку лишь при больших объёмах». По статистике, примерно 20-50% граждан, получают отказ в получении кредита.

Это связано с трудностью оценки кредитоспособности заемщика.

Отсюда - доминанта общественного мнения; получить в банке кредит невозможно.

Еще одна проблема - недостаточный по продолжительности срок предоставления кредита. Средний срок, на который предоставляется кредит, равняется 10 годам, ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники, т.е. отсутствие ресурсной базы также влияет на развитие ипотеки.

Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в тенге.

Причем проценты по кредиту колеблются от 18% годовых в тенге до 15% в валюте. Не следует забывать, что ещё примерно 1,5% придется платить за 3 обязательных вида страхования. В то время как на Западе ипотечный кредит относится к разряду долгосрочных. Ссуды выдаются на 15-40 лет под довольно низкий процент 1-5%.

Оренбургской области повезло больше других, так как ипотечный рынок здесь уже существует на протяжении 10 лет.

Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение выше перечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства Казахстана и НБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан-заемщиков.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Также возможна система софинансирования - приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это на наш взгляд, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РК являются:

- финансовые институты и организации;

- риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании;

- агентства по ипотечному кредитованию;

- страховые компании;

- фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

- учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки в соответствии с рисунком 5.

Рисунок 5 - Участники ипотечного рынка в Республике Казахстан

Большие надежды в области развития ипотеки в Казахстане возлагаются на специально разработанный инструмент с регулируемой отсрочкой платежа - ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение 2-х процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяется на том уровне, которое сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разницу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного долга заемщика в соответствии с рисунком 6. Все это дает основание предположить дальнейшее успешное развитие системы ипотечного кредитования в Казахстане. Необходимо увеличить срок кредитования до 15-20 лет, что, безусловно, положительно скажется на возможности граждан получения кредита.

Таким образом, используя в комплексе все предложенные методы решения проблемы доступности ипотечного кредита для населения можно добиться реальных результатов.

Рисунок 6 - Система софинансирования - приобретения жилья гражданам с помощью государства

Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане

В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся развития ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «О регистрации залога движимого имущества»;

Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года «О государственной пошлине»;

Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года «О браке и семье»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, «О страховании»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года №1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года №1277 «О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года №711 «Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года №524 О создании акционерного общества «Республиканский фонд ипотечного кредитования»;

Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года №539 «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан»;

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. №14;

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года №539 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)»;

Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 №427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

Для наиболее совершенного развития ипотечного кредитования в Казахстане предлагается множество путей его развития, схематично они представлены в приложении 6.

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в казахстанских условиях может быть решено путем принятия закона «О рынке ценных бумаг», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в Казахстане являются:

- нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «О рынке ценных бумаг»;

- высокие кредитные и процентные риски;

- отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов;

- недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения;

- экономическая нестабильность предприятий-работодателей;

- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в Казахстане, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то центр,

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана государственная программа развития ипотечного кредитования в Казахстане. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Республике Казахстан.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15% от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24% (2005 г.) до 12% (2008г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.