Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов _ ипотечные кредиты с переменными выплатами _ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

Рынок ипотечного кредитования в РФ достаточно обширен. Рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2011 году (таблица 1.1).

Таблица 1.1

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2011 году

Как видно из таблицы 1.1, ведущее место на рынке ипотечных кредитов по количеству выданных кредитов занимает АИЖК(Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - 2074 кредитов за 2011 год. Второе место занимает банк Сбербанк. На третьем месте Альфа-Банк с количеством кредитов в размере 1000.

В настоящее время региональные агентства продают кредиты федеральному агентству на условиях полного регресса. В случае неисполнения обязательств по ипотеке, федеральное агентство имеет право потребовать от регионального агентства заменить ипотеку и взять на себя все затраты, связанные с нарушением обязательств. Поскольку объем региональных программ в настоящее время невелик, эффект от неисполнения обязательств в подобных случаях на бюджет остается минимальным. Тем не менее, если масштаб реализации этих программ будет расширяться, то это может привести к значительному воздействию на бюджеты субъектов Федерации, особенно с учетом ограниченности региональных ресурсов.

Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2011 году, по сравнению с 2010 годом, возросли в три раза - $900млн. против $290млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка [52].

В настоящий момент 60 процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде. Большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов семей заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании [43].

Прошедший год определил основных игроков, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке.

К Сбербанку, Альфа-Банку, Райффайзенбанку и МИА присоединились Газпромбанк, Внешторгбанк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск собственного ипотечного проекта.

Во многом благодаря совместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции, наладив договорные отношения с более чем 50 регионами.

На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций.

В настоящее время операторы предлагают услуги ипотечного кредитования на условиях (в среднем) 12,7 % в долларах США и 17% в рублях. Полный спектр услуг (вторичный рынок, незавершенное строительство, индивидуальное строительство) предлагают всего три оператора: Альфа-Банк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Рассмотрим подробнее объемы ипотечного кредитования ведущими отечественными операторами.

Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч (ист. АИЖК). На конец года в стране насчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию. В таблице 1.2 приведены объёмы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2012 год.

Таблица 1.2

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2012 году

По данным таблицы 1.2 видно, что на первом месте в ипотечных программах стоит Сбербанк с количеством выданных кредитов в размере 2900. Второе место занимает Альфа-Банк - как по величине кредитного портфеля, так и по объему выданных ипотечных кредитов. Это свидетельствует о том, что рынок ипотеки расширяется (в 2011 году объем выданных Альфа-Банком кредитов составлял только 1000, а в 2012 году - уже 2800). Таким образом, представляется целесообразным рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из крупнейших отечественных операторов. Также, необходимо отметить, что среди коммерческих банков Сбербанк и Альфа-Банк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования.

Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет немного более 300 млн. дол. США, кредиты предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов.

Сбербанк - крупнейший сберегательный банк России, 69% вкладов населения хранятся в этом банке, это единственный сберегательный банк, которому правительство оказывает полную поддержку в части гарантирования вкладов.

Таблица 1.3

Федеральные и региональные банки по количеству выданных кредитов в 2012 году

• По данным таблицы 1.3, лидирующее место по количеству выданных кредитов занимают федеральные банки. Процентное соотношение между ними велико: на федеральные банки приходится- 87,3%, в то время как на региональные банки лишь 12,7% от общего количества кредитов.
• Рассмотрим ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Волгограде и Волгоградской области. Прирост объемов ипотечного кредитования в Волгограде и Волгоградской области в первом полугодии 2012 года составил без малого трехкратный показатель по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.
• Порядка 65-70 процентов ипотечных кредитов в Волгограде берутся на приобретение недвижимости, остальные 25-30 процентов - потребительские ипотечные кредиты под залог недвижимости. Если говорить о кредитах на приобретение недвижимости, то большую долю - порядка 80-85 процентов - составляют кредиты на квартиры.
• При этом наибольшим спросом пользуются типовые одно- и двухкомнатные квартиры. Элитные и дорогие квартиры составляют не больше 5-10 процентов от общего количества жилья, передаваемого банкам в залог. Кредиты на объекты загородной недвижимости составляют около 15-20 процентов от общего объема ипотечных кредитов. Причем это, в свое время всего, готовые коттеджи.
• Жилищная проблема в Волгограде столь значительна, что абстрагироваться от нее при построении социально благополучного государства невозможно. Крыша над головой является не предметом роскоши, а предметом первой необходимости. По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждается более 60% наших граждан. Обычно, оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем - уровень доступности жилья. Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3-х человек. Он показывает время, за которое семья может накопить денежные средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.
• К сожалению, несмотря на все усилия властей по воплощению в жизнь национального проекта "Гражданам России - доступное и комфортное жилье", за последние годы уровень доступности жилья стал меньше. По официальным данным, если летом 2010 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас этот срок вырос до 5,3 лет.
• Однако проблема россиян не только в недоступности жилья, но и в том, что большая часть жилищного фонда уже морально устарела и нуждается в реконструкции. Для наглядности приведем лишь несколько цифр (по данным Федеральной службы статистики) [44]
• Каждая 4-я семья проживает в жилье, находящемся в плохом состоянии.
• Более 96 млн. кв. м (3,2% всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии.
• В неблагоустроенных квартирах проживает более 40 млн. человек.
• 24% (720 млн. кв. м) всего жилищного фонда не имеет водопровода, 28% (840 млн, кв. м) не имеет канализации, 37% (1110 млн. кв. м) не оборудовано горячим водоснабжением.
• 6 млн. человек вынуждено жить в аварийном или ветхом жилищном фонде.
• Правительство РФ обещает к 2010 году вводить по 80 млн. кв. метров жилья в год, которые смогут лишь частично заменить морально устаревшее и ветхое жилье. Но сбудутся ли эти прогнозы?
• По официальным данным, в 2012 году в России было введено 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду 2011 года. В 2011 году темп роста жилищного строительства к 2010 году составлял 116,1%. Однако есть очень большие сомнения в том, что эти темпы сохранятся в дальнейшем. Для этого необходимо, чтобы чиновники на местах оперативно делали планы развития городов, выделяли участки под строительство и проводили к этим участкам дороги. Местные власти должны делать все от них зависящие, чтобы все строительные компании, а не только "свои", строили в их регионах жилье в больших объемах.
• Есть один фактор, который нельзя не учитывать и который ставит все эти планы под сомнение. В стране нет возможности резко нарастить в требуемых объемах необходимое количество энергетических мощностей и стройматериалов. А это означает, что экспорт всего необходимого, начиная с цемента и заканчивая отделочными материалами, не скоро позволит сделать жилье доступным по цене для большинства жителей России.
• По данным Федеральной службы статистики, в 2012 году численность населения России составила 142.2 млн. человек. На одного россиянина приходится 21,1 кв. метров жилой площади. Для того чтобы приблизиться по обеспечению жильем к американскому уровню (65 кв. метров), необходимо, чтобы жилой фонд России составлял 9243 млн. кв. метров. Сегодня он составляет 3002 млн. кв. метров. Значит необходимо построить 6241 кв. м дополнительно. Даже если к 2010 году будет возводиться по 80 млн. кв. м в год, то для достижения американского уровня необходимо 78 лет.
• Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в деле обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла этим же путем, и в последние годы мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако американский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозит темпы развития и нашей ипотеки, коль скоро мы выбрали американскую модель.
• По планам правительства, в 2010 г. в России будет выдаваться по 1 млн. ипотечных кредитов в год. Сбудутся ли эти прогнозы?
• На сегодняшний день по данным Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАЙН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет 10,9% в валюте и 12,4% в рублях.
• Из-за нехватки денежных ресурсов у участников ипотечного рынка, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом достаточно высока и в ближайшее время вряд ли снизится. Напротив, в последнее время мы наблюдаем рост ипотечных ставок в среднем на 1%.
• Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что значительная часть граждан будет переплачивать и дальше банкам за их риски из-за невозможности подтвердить заемщиком источники своих доходов официальным способом. А это означает, что для этой категории клиентов процентная ставка и дальше будет на 2-3% выше ставок для заемщиков с официально подтвержденными доходами. Развитие среднего класса происходит очень медленными темпами, а ведь именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день наблюдается большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.
• Высокие цены на жилье, которые наблюдаются сейчас практически во всех городах России, отчасти обусловлены тем, что развитие ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Строительный комплекс России, который не восстановил еще темпы строительства нового жилья, которые были в СССР до распада, не может удовлетворить растущий спрос, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков.
• На сегодняшний день существует дисбаланс в большинстве регионов страны между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует потребительским качествам. Таким образом, дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения увеличивает цены на морально устаревшее жилье. Именно поэтому мы наблюдаем в последнее время огромный интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости, а это означает, что российские покупатели вывозят деньги за рубеж и финансируют экономику чужих стран. Агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:
• 1) переуступить их вторичным инвесторам;
• 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
• 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
• Если говорить о Волгоградской области, то наибольшей популярностью, в том числе и по причине предложения качественного жилья в новых домах, пользуются: Альфа-Банк, Дельта-Банк, Ноксс-Банк. Объем ипотечного кредитования в Волгоградской области в первом полугодии 2012 года увеличился в три раза по сравнению с показателем аналогичного периода 2011 года. Но нужно учитывать, что в эту цифру входят и сделки по рефинансированию выданных раньше кредитов, и более того порой кредиты под залог прав требования, которые не являются ипотечными по определению. Поэтому динамика количества сделок по покупке жилья и ипотечных сделок меньше, чем динамика объема кредитов с обеспечением в виде ипотеки. Сегодня в Волгограде доля сделок с участием ипотечных средств составляет порядка 10 процентов от общего количества операций купли-продажи недвижимости. Этот показатель вырос не менее чем в пять раз по сравнению с 2010-2011 гг.
• Ипотека в ее классическом определении на первичном рынке жилья возможна только под залог имеющейся в имущества заемщика недвижимости. Кредит под залог прав требования не может считаться ипотечным. С учетом привлечения средств банков застройщиками, а кроме того кредитования банками дольщиков, полностью разрешено полагать, что объем банковского финансирования на первичном рынке не уступает вторичному.
• Рассмотрим основные проблемы использования ипотеки на первичном и вторичном рынках. Среди них: недостаточный объем предложения качественного жилья, невысокий уровень платежеспособного спроса, высокая цена жилья, несовершенство законодательной базы. Например, существуют недоработанные механизмы передачи в залог объектов загородной недвижимости: земель и дачных и жилых строений по определению - невозможность распространения ипотеки в силу закона о частной собственности на дачные участки.
• Среди достоинств ипотеки для клиента: экономия времени, четкость решения его вопросов. Сегодня на рынке Волгограда реализуется порядка 300 различных программ ипотечного кредитования более чем 80 банками. Финансовые учреждения финансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствами и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданным федеральным правительством.
• АИЖК разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав, таким образом, один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.
• 2. Совершенствование ипотечного кредитования в России

2.1 Влияние ипотечного кризиса в США на российский ипотечный рынок