Страхование в ипотечном кредитовании

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

На фоне происходящих экономических реформ роль страхования приобретает особые черты, так как именно страхование стимулирует развитие рыночных отношений и улучшает инвестиционный климат в сфере недвижимости. Развитие ипотечного кредитования привело к возникновению множества новых ипотечных страховых продуктов, в том числе и ипотечного страхования

Выбор темы «Страхование в ипотечном кредитовании» обусловливается тем, что жилищный вопрос -- один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование.

Именно благодаря страхованию кредитная организация получает возможность снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, которые сегодня слишком высоки, что сдерживает процесс обеспечения желающих собственными квартирами. Другими словами, кредитная организация передаёт часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, в страхование профессиональному страховщику.

1. Мировая практика

Ипотечное страхование позволяет компенсировать негативные последствия реализации рисков ипотечного кредитования. В мировой практике сформировали два основных варианта реализации страхования ипотечных рисков:

1. Создание специализированной компании, в которой аккумулируются все взносы по ипотечному кредитованию в данной стране;

2. Рыночный вариант отбора наиболее надежных платежеспособных страховых компаний, предполагающий свободный выбор клиентом страховщика.

Теоретически, каждый заемщик имеет право на самостоятельный выбор страховой компании. На практике же, после обращения в банк и получения согласия на сделку, заемщик получает рекомендацию по выбору страховой компании, поскольку каждый определенный банк предпочитает работать с определенными страховыми компаниями. Страховщик осуществляет страховую деятельность в соответствии с выданной органом государственного страхового надзора лицензией. Страхователями признаются юридические и дееспособные физические лица, вступившие в залоговые отношения и заключившие со страховщиком договор страхования ипотечных рисков.

2. Договора ипотечного страхования

Процесс заключения договора ипотечного страхования проходит в три этапа. На первом этапе производится сбор необходимой информации. Предварительно решив предоставить потенциальному заемщику ипотечный кредит, банк уведомляет его о необходимости заключения договора страхования со страховщиком и передает страховой компании пакет документов заемщика. Жилье, приобретаемое заемщиком может находиться на первичном или вторичном рынке. Когда заемщик приобретает жилье на вторичном рынке, ему необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских учреждениях. Для страхования квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы:

1. В случае покупки (мены) квартиры - договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в городском бюро регистрации;

2. В других случаях могут потребоваться договор ренты, дарения и т.д.

Кроме этого требуется полная информация из Единого государственного реестра прав о всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие состояние здоровья и дееспособность продавца. В случае приобретения заемщиком жилья на первичном рынке он обязан предоставить:

1. Договор с застройщиком;

2. Договор подряда;

3. Генеральный план выполнения строительных работ;

4. Свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;

5. Договор клиента с риэлтором и т.д.

На втором этапе производится определение ипотечных рисков. Страховая компания проводит анализ риска и на основании представленных документов рассчитывает страховой тариф. Далее страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора с указанием причины отказа.

На третьем этапе производится заключение договора страхования. На данном этапе происходит заключение либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного и имущественного страхования отдельно. Как правило, договор ипотечного страхования заключается сроком на один год и с последующим пролонгрованием на следующий год с перерасчетом страховой суммы (в случае, если страховая сумма равна размеру ссудной задолженности ) и годовой страховой премии на новый срок. На практике страховщик применяет к тарифным ставкам повышающие ( от 1,0 до 5,0) или понижающие (от 0,1 до 1,0) коэффициенты, исходя из следующих факторов риска :

1. Возраста, пола, состояния здоровья, профессии, платежеспособности и т.п. для залогодателя - физического лица;

2. Финансового состояния и платежеспособности залогодателя;

3. Состояния закладываемого имущества, наличия противопожарных и охранных систем и служб, состояния инженерного оборудования здания и т.п.;

4. Кредитной истории залогодателя и истории сделок по отчуждению закладываемой недвижимости;

5. Суммы и срока ипотечного кредита;

6. Других обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени риска.

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что имущество по договору страхования страхуется за счет залогодателя на сумму не ниже суммы этого обязательства по ипотеке. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной (страховой) стоимости имущества. ипотечный страхование риск

Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Итак, ипотечное страхование представляет собой комбинированный вид страхования, включающий как личное, так и имущественное страхование.

3. Риски при страховании недвижимости

Объектом страхования для страхователя являются имущественные интересы страхователя - физического лица, связанные с:

1. Риском гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, являющегося объектом ипотеки (страхование имущества) пожары,потопы;

2. Риском смерти, потери трудоспособности залогодателя (личное страхование) Страхование жизни, страхование от несчастного случая и страхование здоровья заемщика. Объект страхования - имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, стойкой потери трудоспособности заемщика (установления инвалидности). Заемщиком может быть любой совершеннолетний гражданин, имеющий стабильные источники дохода, достаточные для погашения кредита. Как правило, банки устанавливают возрастные ограничения для заемщиков: срок возврата кредита должен наступить до достижения заемщиком пенсионного возраста. В противном случае обязательным условием может быть заключение договора накопительного пенсионного страхования. Кредит может быть предоставлен одному или нескольким лицам, которые становятся в этом случае созаемщиками. Созаемщик отвечает по обязательствам заемщика в случае, если последний перестает платить по кредиту. Если в кредитном договоре присутствуют созаемщики, то договор страхования жизни (включая риск смерти ),страхования от несчастного случая и от утраты трудоспособности целесообразно заключить на каждого созаемщика. Перед заключением договора по программе ипотечного страхования потенциальный заемщик, как правило, заполняет медицинский опросник. В отдельных случаях может производиться дополнительное медицинское обследование. Стоимость страхования жизни, страхования от несчастного случая и от утраты трудоспособности заемщика зависит пола, возраста, состояния здоровья и величины кредитных ставок. Страховая сумма может быть равна остатку ссудной задолженности либо действительной стоимости имущества. Страхование по второму варианту дороже, однако позволяет заемщику не только расплатиться с кредитором, но и получить деньги, необходимые, например, для лечения;

Риском потери объекта залога в результате прекращения либо ограничения права собственности на него (титульное страхование).

Страхование риска утраты прав собственности. Его так же иногда называют титульным страхованием, так как объектом страхования являются изъяны в титулах. Титул - это документально и юридически подтвержденные основания владения недвижимостью. В этом случае страховщик возмещает убытки утрате или ограничении права собственности на приобретенную недвижимость (в результате признания судом сделки недействительной либо незаконной). Ограничение наступает, когда на объект ипотеки накладывается судебный арест на время разрешения спора между заинтересованными в нем субъектами. При утрате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной или незаконной из-за:

а) совершения ее гражданином, признанным недееспособным;

б) совершения ее несовершеннолетним;

в) совершения ее гражданином, ограниченным в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

г) совершения ее под влиянием заблуждения;

д) иска одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников;

е) совершения под влиянием обмана, насилия, угрозы и пр.

Страховая сумма может быть равна остатку ссудной задолженности или действительной стоимости имущества. Данный вид страхования достаточно часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита.

4. Проблемы ипотечного страхования в России и пути их решения

Страхование предмета залога осуществляется в силу закона, а жизни, утраты трудоспособности и титула собственности - при выборе программы кредитования. Как правило, если нет данного страхования, то процентная ставка по договору выше. В результате тариф по комплексному ипотечному страхованию начинается от 0,4-05% от страховой суммы и может достигать 2-3%. По мнению аналитиков, кризис, в основном, повлиял на стандартизацию и расширение практики предоставления возможности рассрочки страховых взносов в течение года, которая раньше почти не использовалась.

Недостаточно широкое распространение в России ипотечного страхования, связано с рядом определенных проблем, которые очень взаимосвязаны между собой, и которые необходимо решать уже сейчас:

- Несовершенство законодательной базы. На сегодняшний день имеется определенная сложность подхода к организации страхования при ипотечном кредитовании. Она состоит в том, что, согласно Закону об организации страхового дела в РФ, договоры страхования должны заключатся двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика - через специализированную страховую компанию по жизни, а в части имущественного страхования - через другую страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования. В силу этого возникают большие неудобства, прежде всего для страхователя, связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

- Сложности с передачей заключенных договоров страхования по ипотеке в перестрахование. Из-за неразвитости данного вида страхования существует ряд проблем с передачей в перестрахование заключенных договоров, так как страховщики, не имея достаточного опыта в оценке соответствующих рисков, опасаются принимать их в перестрахование. Через определенный период времени, в течение которого у страховых компаний сформируется достаточно объемный портфель договоров данного вида страхования, возникнут трудности с передачей в перестрахование финансовых рисков западным перестраховщикам, учитывая специфику российского рынка недвижимости.

- Страховой сектор. Страховым компаниям также необходимо предпринять определенные усилия в целях совершенствования системы ипотечного страхования, а именно:

а) разработать правила страхования при ипотечных сделках единого стандарта для страховых компаний, реализующих программу ипотечного страхования, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы страховой документации. Это будет способствовать унификации страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка проще и эффективней строить взаимовыгодные отношения в этой сфере бизнеса;

б) В рамках реализации программы ипотечного кредитования создать профессиональное некоммерческое партнерство (объединение, пул), в котором были бы объединены усилия страховых компаний, приступивших к реализации данного вида страхования;

в) Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса;

д) Улучшать качество обслуживания клиентов: помогать потенциальным страхователям разобраться в документах, в т.ч. правилах страхования, предоставлять информацию о страховых тарифах на сайтах компаний; предупреждать о последствиях невыполнения своих обязательств по договору страхования.

е) лицензия.

Размещено на Allbest.ru