Ипотечные банки и их операции

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЗАОЧНЫЙ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Факультет «Финансово-кредитный»

Специальность «Финансы и кредит»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Банки и небанковские кредитные организации»

на тему: «Ипотечные банки и их операции»

Содержание

Введение

1. Ипотека и ипотечное кредитование

2. Основная деятельность ипотечных банков

3. Организационная структура банков (на примере развития системы ипотечных банков зарубежных стран)

4. Пассивные и активные операции

5. Эволюция и перспективы развития ипотечных банков в РФ

6. Ипотека пробивает брешь в капитале банков

Заключение

Список литературы

Введение

ипотека кредитование банк

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиков своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и так далее.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и так далее.

Важную роль на первичном и рынке играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления различных правительственных программ.

Важную роль на рынке ипотечного капитала играют ипотечные банки. Эти банки предоставляют кредиты под залог недвижимости (строения, квартиры, земельные участки и другое). В развитых капиталистических странах ипотечные банки играют большую роль в банковской системе. Некоторые банки дают ссуды под залог недвижимости государству.

Ипотека, как специфические экономические залоговые отношения претерпели изменения в связи с развитием общества. Первые отношения, связанные с ипотекой (появление первых ипотечных банков) проявились в XVIII веке в Германии.

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XIII века. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств.

В России развитие ипотечных банков происходило только до 1917года. Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки.

Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90-х годах после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки. Развитие ипотечной системы в России продолжается.

1. Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека (гр. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора - залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге». [1,с.2] (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке. [2,с.5]

В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Этот проект - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношении собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность использования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Основные положения проекта закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом;

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением №890-р от 21 апреля 1994 года утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав.

В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, то есть должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношения между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и так далее.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

земельные участки;

предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

жилые дома, квартиры;

дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

Закладная должна содержать:

Слово «закладная», заключенное в название документа;

Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение.

Наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;

Название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства.

Наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

Указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащейся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму.

Указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

Наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное наименование этого права;

Указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки.

Подписи залогодателя и залогодержателя;

Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, осуществляющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.

Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

Кз = (И/К) * 100%,

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

Пи = (Д/И) * 100%,

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

Развитая нотариальная система;

Поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

Развитая судебная система;

Развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). [9,с.201]

2. Основная деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20 - 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, то есть небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может, заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение - они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким - либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи Бонификация

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как оно не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым оно оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением кредитов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0.25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют право должникам досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются договорными обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важной значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.[5,с. 395-401]

3. Организационная структура банков (на примере развития системы ипотечных банков зарубежных стран)

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XIII века. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В XIX и XX веках ипотечные банки стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второй половине XIX века в Германии это были в основном государственные банки, принадлежавшие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 году во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. (до 30-х годов) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая лишь коммерческим. Эти банки выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставляющие кредиты судостроительным компаниям по строящиеся суда. Одновременно были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой действия ипотечных банков, как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х годов становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, но обычно обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их, наоборот росло.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» - старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 годах. Особое развитие он получил в XX веке, точнее в 60 - 70 годах. Этот банк проводит операции по 3 основным направлениям:

Выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение 5% активов. Источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций.

Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов.

Предоставляет ссуды строительным компаниям и земледельцам под жилищной и хозяйственное строительство но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство.

Ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческим банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеет «Креди фонсье нур ле батиман» и «Ля компани ипотекэр де ля Эпен», которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.

В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно - финансовые институты в виде ссудо - сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Еще в тоже время существует и группа государственных ипотечных банков. Эти федеральные банки по кредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.

Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечные учреждения выдают ипотечные ссуды, выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 годы с 38 миллиардов долларов до 262 миллиардов долларов. Главная цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитовать сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально - экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, то есть менее зажиточные слои населения.

Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, стразовые компании и другие кредитно - финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

В Турции ипотечным кредитом занимаются несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. «Сумербанк» финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализацией продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк - строительство судов и портового хозяйства. Данные банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.

В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это, прежде всего ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям. В Италии функции ипотечного кредита выполняют полугосударственные и государственные банки.

Весьма важное значение ипотечные банки имеют в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Основная функция ипотечных банков в этих регионах - ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие, кредитно - финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции. [5,с.402-406]

4. Пассивные и активные операции

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операции, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Таблица 1. Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель)

Пассивы	Активы
1.Коммунальные облигации и закладные	1. Наличность и счета в кредитных учреждениях
2. Долгосрочные займы	2. Долгосрочные кредиты
3. Переходящие кредиты	3. Ценные бумаги
4. Собственные средства	4. Переходящие кредиты
5. Прочие	5. Прочие

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства - около 3%, ценные бумаги - 0,5% и прочие - 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х годов) ипотечные банки выдавали кредиты в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился тоже закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных - производится банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое - то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут хранится в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые - мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В последние годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, то есть за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные по статье «Переходящие кредиты».

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10 - 20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операции. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.[ 5,с.406-408]

5. Эволюция и перспективы развития ипотечных банков в РФ

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости» появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тысяч рублей). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет (с 1761 года - до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60-х годов XVIII века средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786 год в пополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 миллионов рублей. В 1786 году Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 году). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 году при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 году система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 года - 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано, а других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества и, прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 года Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 году. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них - ипотечные банки. Цель Ассоциации - лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача Ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке - оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 года закон «О залоге» сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 года Государственная Дума приняла в первом чтении закон «Об ипотеке», однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.

26 февраля 1996 года вышел указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 миллионов долларов, что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 году целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В настоящее время Фонд имущества города Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (город Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в конечном итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением правительства города Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имущества города Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

При развитии ипотечного кредита в России, то есть чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия - произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правительственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода - в несколько лет. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск. [5,с.408-412]

6. Ипотека пробивает брешь в капитале банков

Граждане теряют способность оплачивать ипотечные кредиты - по данным Банка России, просроченная задолженность по ним в кризисном четвертом квартале прошлого года выросла вдвое. Наибольшие проблемы возникают с погашением кредитов в иностранной валюте -- просрочка по ним выросла в три раза: не погашается каждый десятый банковский кредит.

Центральный банк опубликовал данные об ипотечном кредитовании физических лиц в 2008 году. За весь прошлый год общая задолженность по ипотечным кредитам увеличилась на 63% - до 995,2 миллиардов рублей. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в прошлом году увеличилась в 13,4 раза - до 5,8 миллиардов рублей, по кредитам в валюте - в 17 раз, до 6,3 миллиардов рублей.

Наибольший рост просрочки пришелся на четвертый квартал 2008 года. Просроченная задолженность в рублях увеличилась за последние месяцы прошлого года в два раза, в валюте - почти в три.

«Тенденция по росту числа просроченных кредитов обозначилась еще три месяца назад»,- констатирует заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. По его словам, граждане не платят даже банкам, где применялась консервативная модель оценки кредитного качества заемщиков. «В большей степени пострадали госбанки и кредитные организации, работающие по стандартам АИЖК»,- говорит господин Зибарев. Его мнение подтверждают и данные ЦБ, согласно которым у банков, входящих в первую пятерку, доля просрочки в кредитном портфеле составляет почти 2,2%. У банков, занимающих по величине активов места с 6-го по 20-е,- 0,4%, с 21-е по 50-е - 1,1%.

Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти крупнейших российских банков достигла 10%. Просрочка по рублевым кредитам составила 0,89%. «У большинства заемщиков, которые брали валютные кредиты, доходы были рублевые, и при девальвации их платежеспособность резко снизилась», - поясняет аналитик компании «Совлинк» Ольга Беленькая.

«Крупнейшие банки избрали агрессивную стратегию выдачи ипотечных кредитов, участвуя в реализации нацпроекта «Доступное жилье», при этом количество шло в ущерб качеству», - указывает господин Зибарев. В качестве примера он приводит банк ВТБ, который выкупал ипотечные портфели более низкого качества, чем собственный, у региональных банков. По словам советника Агентства реструктуризации ипотечного жилищного кредитования Владимира Чепенко, значительная доля просрочки была обеспечена заемщиками, которые, "услышав заявления правительства о предоставлении помощи, решили, что можно не платить по кредитам". Напомним, что государство в конце прошлого года объявило о том, что будет предоставлять финансовую помощь в погашении кредитов гражданам, чьи доходы сократились в связи с кризисом.

По словам зампреда правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, большая часть прироста просроченной задолженности, зафиксированной регулятором, обеспечена заемщиками, чьи доходы снизились в кризис. "Это люди, которых затронула первая волна кризиса в октябре-ноябре прошлого года, сейчас этот процесс продолжается, так что по итогам первого квартала просрочка только увеличится", - прогнозирует господин Жигунов.

Ранее были опубликованы данные по просроченной задолженности по кредитам, выданным АИЖК. На 1 января доля просроченных ипотечных кредитов в портфеле агентства составила почти 8%, или 8,4 миллиардов рублей. За три последних месяца 2008 года просрочка по ипотеке увеличилась вдвое - до 11,5%. Тогда участники рынка заявляли, что банки, работающие по собственным стандартам выдачи с более жесткими критериями оценки заемщиков, покажут меньший прирост просрочки.

Оказалось, что реальная ситуация с задолженностью по ипотеке в банковской системе гораздо хуже, указывает Ольга Беленькая. «Возможно, далеко не все банки показывают проблемную задолженность», - говорит она. Господин Жигунов отмечает, что «пока речь идет об увеличении непроблемной просрочки - сроком до 90 дней, однако она вполне может перейти в статус проблемной, поскольку найти работу и восстановить платежеспособность для заемщика сейчас трудно». По словам госпожи Беленькой, по мере того как будет ухудшаться платежеспособность, а стоимость жилья падать (вместе с ней будет снижаться залоговая стоимость кредита), ситуация с просрочкой будет ухудшаться и доля "плохих" кредитов на балансах банков будет возрастать. В результате банки будут вынуждены формировать дополнительные резервы по проблемным ссудам, что приведет к снижению достаточности капитала банков. [3, с.2]

Заключение

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XIII века.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917года. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке - оценку недвижимости.

Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции.