Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

1.3 Зарубежный опыт в сфере ипотечного кредитования

Раздел 2. Анализ ипотечной практики кредитования на примере ОАО "Сбербанк"

2.1 Характеристика этапов ипотечного кредитования

2.2 Требования документального оформления ипотечного кредитования

2.3 Бухгалтерский учет ипотечных операций в банке

2.4 Характеристика ипотечного рынка в Российской Федерации

Раздел 3. Совершенствование ипотечного кредитования в России

3.1 Основные проблемы, препятствующие успешному функционированию ипотечного кредитования

3.2 Концепция развития ипотечного кредитования на современном этапе

Заключение

Библиографический список

Введение

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование. Уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу, все это говорит об увеличении уровня значимости ипотечного кредитования в сфере недвижимости. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Актуальность темы обуславливается многогранностью проблем, связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

Методологической основой являются методы анализа, синтеза, систематизации, структурно-логического анализа. При написании курсовой работы использовались статистические, экономические, логические, аналитические методы, а также обобщение и сравнение материала в области развития медицинского страхования.

Практическая значимость работы состоит в том, что материалы курсового проекта могут быть использованы для расширения информационного поля в области ипотечного кредитования.

Цель и задачи работы определяют ее структуру. Курсовая работа состоит из трех разделов, введения, заключения, библиографического списка и приложений.

В первом разделе дается понятие ипотечного кредитования, его сущность и значение. Описывается нормативно-правовая база ипотечного кредитования, а также зарубежный опыт в данной сфере.

Во втором разделе на примере практики ипотечного кредитования ОАО "Сбербанк" дается характеристика этапов ипотечного кредитования, описываются требования, предъявляемые к документальному оформлению и бухгалтерский учет ипотечных операций, так же описывается современное состояние ипотечного рынка в России.

В третьем разделе рассматриваются основные проблемы успешного функционирования и концепция развития системы ипотечного кредитования.

Целью курсового проекта является исследование ипотечного кредитования в России и его значения для решения проблем населения с жильем.

В соответствии с целью были сформулированы следующие задачи:

* проанализировать факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования в России;

* дать характеристику этапов ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк";

* проанализировать современное состояние ипотечного рынка в России;

* дать сравнительную характеристику проблемам ипотечного кредитования и методам их решения.

Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Для него характерно: [7, стр. 102]

- предоставление денежных средств на длительное время,

- кредитование сделки по приобретению недвижимости,

- в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

- назначение кредитуемого объекта;

- характер участия в инвестиционном процессе;

- порядок погашения долга и уплаты процентов;

- стабильность процентной ставки по кредиту;

- стабильность величины взноса в погашение обязательств;

- участие кредитора в текущих доходах и приросте;

- стоимость капитала инвестора;

- способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

Первая ипотека - это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека - это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ [1]. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. были созданы агентства жилищного ипотечного кредитования (АИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т. ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности АИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе "Свой дом". АИЖК призвано выполнять следующие функции:

· содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

· привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

· содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

· стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

· представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ№ 143 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В данном законе:

Ш определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

Ш определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

Ш установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

Ш заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

Ш уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

Ш четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003г. был принят ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ "О плате за землю", ФЗ "Об ипотеке", ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:

- Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);

- Законом РФ "О залоге", в той части, которая не противоречит ГК РФ;

- Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества;

- Федеральным законом "Об ипотеке".

1.3 Зарубежный опыт в сфере ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в жилье.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства. [10]

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода, примененного к ее построению.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18 % общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7 %, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимания многих.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка.

К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель. [9]

Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т. д. Подобная система существовала в дореволюционной России и Украины.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице - в банке.

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США - ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании - строительные общества.

Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из "выкупленных" требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.

Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств.

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т. п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Таким образом, отличительной особенностью ипотечного кредита заключается в том, что обеспечением по кредиту выступает непосредственно приобретаемый объект недвижимости. Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью в сфере жилья. В России действует американская двухуровневая система ипотечного кредитования.

Раздел 2. Анализ ипотечной практики кредитования на примере ОАО "Сбербанк"

2.1 Характеристика этапов ипотечного кредитования

В зависимости от объекта кредитования и организационной структуры ОАО "Сбербанк" определяет технологию ипотечного кредитования.

Основные этапы ипотечного кредитования: [8]

· предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

· андеррайтинг;

· принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

· оформление кредитного договора и договора о залоге;

· сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например, земельный участок или летний дом. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы-застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риелторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк-кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает: ипотечное кредитование сбербанк документальное

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

2.2 Требования документального оформления ипотечного кредитования

В период подготовки к выдаче кредита собираются все необходимые документы, и формируется кредитное дело. По требованиям Сбербанка РФ кредитное дело должно формироваться отдельными разделами по каждому ссудозаемщику, поручителю, гаранту, залогодателю. Формирование кредитного дела должно осуществляться в хронологическом порядке по разделам:

документы, касающиеся выдачи кредита (заявки на получение кредита, ТЭО, бизнес-план, заключение служб с перечнем проведенной работы по анализу пакета документов, решение кредитного комитета);

административная информация, включающая регистрационные документы заемщика, имена, адреса, телефоны;

финансовая отчетность заемщика (гаранта, поручителя);

анализ финансовой отчетности заемщика на протяжении всей истории отношений заемщика с банком;

внутренний документооборот, касающийся данного клиента;

анализ состояния залога (заключение кредитного работника и эксперта о стоимости залога, ликвидности, достаточности в виде записок, актов проверок, заключений);

корреспонденция;

протоколы встреч с заемщиком;

копии кредитных документов (кредитный договор, договор поручительства, гарантии, договор залога и т.д.);

копии публикации из СМИ о заемщике (поручителе, гаранте);

коммерческим организациям ссуды выдаются, как правило, под обеспечение:

ценных бумаг;

гарантий и поручительств банков;

имущество, принятое в залог.

Все документы, предоставленные клиентом-заемщиком. В том числе ответы на запросы банка и документы, подтверждающие перечисление средств по кредиту, помещаются в досье клиента. В досье помещается также кредитный договор и сопутствующие ему документы. Досье хранится не менее 5 лет, после чего передается в архив.

Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. [3]

2.3 Бухгалтерский учет ипотечных операций в банке

Учет операций по выдаче и погашению ссуд ведется в 4 разделе баланса "Кредиты предоставленные", в разрезе организационно-правовой формы заемщика и сроков погашения. В разрезе каждого счета первого порядка открыт и счет для учета резерва на возможные потери по ссудам (пассивный).

По дебету ссудных счетов отражается сумма ссудной задолженности, по кредиту счета отражаются суммы погашения кредитов, суммы задолженности, списанные на счета просроченных ссуд, суммы задолженности, списанные за счет резерва на возможные потери по ссудам.

Аналитический учет ведется в разрезе заемщиков по каждому кредитному договору. Ссуды выдаются как юридическим, так и физическим лицам. Юридические лица могут быть как коммерческими организациями, так и некоммерческими.

Бухгалтерский учет ипотечных операций осуществляется следующими проводками, указанными в приложении 2.

Счет N 40817 "Физические лица" и счет N 40702 "Коммерческие организации" используются для учета денежных средств физических лиц, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности и негосударственных коммерческих организаций.

По кредиту счетов отражаются суммы, вносимые наличными деньгами; суммы предоставленных кредитов и другие поступления средств, предусмотренные нормативными актами Банка России.

По дебету этих счетов отражается списание сумм с этих счетов.

Аналитический учет ведется на лицевых счетах, открываемых физическим лицам и коммерческими организациями в соответствии с договорами банковского счета.

Счет N 452 "Кредиты и средства, предоставленные негосударственным коммерческим организациям" и счет N 455 "Кредиты и прочие средства, предоставленные физическим лицам" используются для отражения сумм, выданных кредитов.

По дебету счета отражаются суммы предоставленных кредитов и прочих размещенных средств.

По кредиту счета отражаются суммы уплаченной задолженности и суммы, списанные на счета по учету просроченной задолженности клиентов.

Счет N 458 "Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам" и Счет N 459 "Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам". Назначение счетов - учет просроченной задолженности по предоставленным кредитам и просроченных процентов по кредиту.

По дебету счетов отражаются суммы просроченной задолженности и процентов. [6]

По кредиту счетов отражается списание сумм просроченной задолженности и процентов.

Аналитический учет по этим счетам ведется так же, как и по счетам №452, 455 и 47427.

2.4 Характеристика ипотечного рынка в Российской Федерации

На протяжении всего периода 2011 года рынок ипотечного кредитования в России продолжил свое развитие. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк и Дельтакредит.

Так, в течение 2011 года объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов составил 320 712 млн. руб. Следующим за ним в рейтинге банков по финансированию покупки жилья населением стоит ВТБ 24. За предыдущий год величина ипотечных активов данной кредитной организации составила 80 382 млн. руб. На третьем месте по величине выдаваемых ипотечных кредитов в 2011 г. стоял Газпромбанк. Его сотрудниками за период с января по декабрь 2011г. было выдано 45 690 млн. руб. жилищных ссуд.

Деятельность кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования.

Отдельно стоит выделить результаты деятельности АИЖК, выдавшего за предыдущий год 51 336 млн. руб. жилищных ссуд. Его доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов (713 млрд. руб.) в 2011 году составила 7,2 %.

Динамика развития ипотечного рынка в Российской Федерации за 2008-2011 гг. наглядно приведена на графике. [Приложение 3]

Что касается количества ипотечных кредитов, выданных физическим лицам, то за 2011 год их величина составила 520,8 тыс. шт. Для сравнения, в 2010 г. было выдано 301,4 тыс., в 2009 130,1 тыс. шт., а в 2008-349,5 тыс. шт. [Приложение 4]

В течение 2011 года величина просрочки по кредитам сохранялась на уровне 41-45,3 млн. руб., поквартально увеличиваясь наряду с увеличением объема выдаваемых жилищных ссуд. При этом, одинаковая динамика по возрастанию просрочки наблюдалась как по валютным, так и по рублевым ссудам. Величина просроченной задолженности по ссудам в рублях в течение прошедшего года колебалась на уровне в 23,9-25,9 млн. руб., а по ссудам в иностранной валюте на уровне 17,5-19,4 млн. руб.

Что касается региональной структуры ипотечного кредитования в 2011 году, то здесь бесспорными лидерами продолжают оставаться Москва и Московская область. Только в Москве за этот год было выдано 1015 ссуд на приобретение и строительство жилья на сумму в 11,07 млрд. руб.

Таким образом, основными этапами ипотечного кредитования являются:

· предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

· андеррайтинг;

· принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

· оформление кредитного договора и договора о залоге;

· сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

Так же отличительной чертой оформления ипотеки является обязательная государственная регистрация залога недвижимого имущества.

Рынок ипотечного кредитования продолжает развиваться, и с каждым годом увеличиваются объемы выдаваемых ссуд на покупку жилья. Но также увеличивается величина просроченной задолженности.

Раздел 3. Совершенствование ипотечного кредитования в России

3.1 Основные проблемы, препятствующие успешному функционированию ипотечного кредитования

Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому надо быть особо внимательным, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но по крайней мере будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.

Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.

В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других - процентная ставка.

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются в основном на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы и привлекли тем самым дополнительное число клиентов (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.

Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2-3 % в месяц.

В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.

Некоторые специалисты, в частности эксперты банка "Delta Credit", считают, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. При использовании этих реальных экономических рычагов ставки все же могут снижаться.

Можно сделать вывод, что проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны будут возрасти (что и происходит сейчас). Поэтому некоторые из тех, кто намерен улучшить свои жилищные условия, не желая брать кредит и платить по нему проценты, ждут снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.

По данным статистики и мнению крупных риэлтерских фирм, в 2010 г. стоимость жилья в Москве выросла на 20 %, в 2011 г. - на 10-15 %, причем тенденция роста сохраняется и в настоящее время.

Как сказано, в связи с доступностью получения ипотечных кредитов подорожание недвижимости будет происходить и дальше.

Проценты по ипотечному кредиту рассчитываются от той суммы, которую клиент возьмет на приобретение недвижимости. Так как недвижимость подорожает, процент (пусть немного меньший, чем сейчас, к примеру, на 1-2 %) клиент будет платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15 %). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент сегодня, чем под несколько заниженный завтра.

Основными проблемами функционирования ипотечного кредитования являются:

1. Неуверенность граждан в своем будущем. Ипотечное кредитование обременяется массовым риском потери доходов.

2. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты.

3. Отсутствие адекватной правовой и нормативной базы.

4. Высокий темп роста цен на недвижимость.

5. Некачественное и непрофессиональное обслуживание, отпугивающее клиентов.

6. Острая нехватка долгосрочных депозитов.

3.2 Концепция развития ипотечного кредитования на современном этапе

Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание: адекватной правовой и нормативной базы; эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием; эффективных налоговых льгот для всех участников ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риелторов и инвесторов); надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности; источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов; резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Можно выделить следующие пути решения проблем ипотечного жилищного кредитования:

1. Ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

2. Использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

3. Применять при формировании системы ипотечного кредитования, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством);

4. Улучшать качество обслуживания клиентов;

5. Предлагать наиболее выгодные условия долгосрочных депозитов для увеличения их объемов.

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Так же развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. [10]

Обеспеченность жильем - основной показатель, характеризующий уровень жизни населения в стране. Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на декларируемый рост доходов (в январе-июне 2011 года реальные располагаемые денежные доходы населения возросли по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,3 %, против 8,9 % в январе-июне 2010 года), наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую сказывается на развитии рынка недвижимости. В последнее время экономика России продолжает расти. Есть, конечно, много нерешенных проблем, но в целом прогресс, несомненно, есть. Об этом свидетельствует стабильный прирост ВВП, который наблюдается на протяжении нескольких последних лет. Рост показателя ВВП в стране означает увеличение и расширение производства, что оказывает благотворное влияние на развитие экономики страны. При этом улучшается благосостояние населения, доходы которого начинают расти, тем самым увеличивается спрос на недвижимость.

Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования в России являются:

1. Неуверенность граждан в своем будущем. Ипотечное кредитование обременяется массовым риском потери доходов.

2. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты.

3. Отсутствие адекватной правовой и нормативной базы.

4. Высокий темп роста цен на недвижимость.

5. Некачественное и непрофессиональное обслуживание, отпугивающие клиентов.

6. Острая нехватка долгосрочных депозитов.

Пути решения этих проблем:

1. Ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

2. Использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

3. Применять при формировании системы ипотечного кредитования, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством);

4. Развитие специальных программ ипотечного кредитования;

5. Улучшать качество обслуживания клиентов;

6. Предлагать наиболее выгодные условия долгосрочных депозитов для увеличения их объемов.

Заключение

При написании курсовой работы были решены следующие задачи:

· проанализированы факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования в России;

· дана характеристика этапов ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк";

· проанализировано современное состояние ипотечного рынка в России;

· дана сравнительная характеристика проблемам ипотечного кредитования и методам их решения.

Отличительной особенностью ипотечного кредита заключается в том, что обеспечением по кредиту выступает непосредственно приобретаемый объект недвижимости. Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью в сфере жилья. В России действует американская двухуровневая система ипотечного кредитования.

Основными этапами ипотечного кредитования являются:

· предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

· андеррайтинг;

· принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

· оформление кредитного договора и договора о залоге;

· сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

Так же отличительной чертой оформления ипотеки является обязательная государственная регистрация залога недвижимого имущества.

Рынок ипотечного кредитования продолжает развиваться, и с каждым годом увеличиваются объемы выдаваемых ссуд на покупку жилья. Но также увеличивается величина просроченной задолженности.

Основными проблемами ипотечного кредитования в России являются:

1. Неуверенность граждан в своем будущем. Ипотечное кредитование обременяется массовым риском потери доходов;

2. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты;

3. Отсутствие адекватной правовой и нормативной базы;

4. Высокий темп роста цен на недвижимость;

5. Некачественное и непрофессиональное обслуживание, отпугивающие клиентов;

6. Острая нехватка долгосрочных депозитов.

Пути решения этих проблем:

1. Ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

2. Использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

3. Применять при формировании системы ипотечного кредитования, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством);

4. Улучшать качество обслуживания клиентов;

5. Предлагать наиболее выгодные условия долгосрочных депозитов для увеличения их объемов.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс РФ. Части 1-4 по состоянию на 01.11.12 года [Текст]: официальный текст - М.: Норматика,2012. - 479 с.

2. Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" с изменениями.

3. Федеральный закон № 122 от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изменениями.

4. Федеральный закон № 102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с изменениями.

5. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 г "Об ипотечных ценных бумагах" с изменениями.

6. Положение Банка России от 26.03.2007 № 302-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" с изменениями.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. [Текст]- М.: Финансы и статистика, 2010. - 192 с.

8. Официальный сайт ОАО "Сбербанк" [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://www.sbrf.ru.

9. Информационный портал ипотечного кредитования [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://bankiinf.ru/.

10. Информационный портал ипотечного кредитования [Электронный ресурс]: - Режим доступа: http://www.banki.ru/.

Размещено на Allbest.ru