Совершенствование ипотечного кредитования организации на примере ОАО "Далькомбанк"

Кроме того, Законом № 216-ФЗ внесены изменения в ст.28 Закона об ипотеки и в ст. 31 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), в результате чего значительно повысилась ответственность регистрирующего органа и лично регистратора за неправомерные действия (как регистрацию, так и отказ в ней). Это даст основания полагать, что незаконная ипотека не может быть зарегистрирована.

Однако в современном законодательстве ипотека - это не только договор о залоге недвижимости. Широко стал использоваться и залог в силу закона. Количество случаев, при которых возникает ипотека в силу закона, значительно увеличилось с учетом последних изменений в законодательстве.

ГК РФ провозгласил залог в силу закона в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и при передаче имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Причем залог в силу закона договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (особенности субъектного состава - пожилые люди).

Следующим этапом в развитии законного залога стало закрепление в законе об ипотеке положений, касающихся ипотеки жилья, приобретенного за счет средств кредитных организаций. Согласно ст. 77 закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой объект. Залогодержателем в данном случае является юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем.

Иной вопрос, возникавший при прочтении ст. 77 закона об ипотеке который был решен только в 2005 году, - ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства.

Введенные в действие нормы распространяют ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный за счет кредитных или расчетных средств, а кроме того, на здания и сооружения, в том числе и на объекты незавершенного строительства, возведенные на таком участке. До принятия Закона № 216-ФЗ ипотека на здание не распространялась, что, несомненно, шло вразрез с положением ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Актуальны и изменения предмета ипотеки, его замена. Высший арбитражный суд в обзоре судебной практики от 28.01.05 № 90 указал, что если предметом ипотеки является «незавершенка», то по окончании строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом будет являться здание. Это положение не вызывает сомнений, поскольку преобразование объекта, его переформирование и т.п. не говорит о его физической гибели.

Все перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Большое количество используемых конструкций и оснований возникновения ипотеки приводят к различной практике и определенным трудностям в применении закона. И все же не смотря на довольно громоздкое законодательство в России, рынок ипотечного кредитования продолжает развиваться довольно быстрыми темпами.

Исходя из того что было сказано выше, можно сделать выводы, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Ведь основным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.



1.4 Развитие ипотечного кредитования за рубежом

Механизм сделки купли-продажи недвижимости по схеме ипотечного кредитования чаще всего предполагает непосредственное участие не менее шести основных субъектов рынка: покупателя и продавца недвижимости, профессионального посредника, кредитора, оценщика недвижимости, страховщика [14, 36].

Опыт рынка ипотечных кредитов в США свидетельствует о несомненной целесообразности для заемщика использования в качестве посредников лицензированных ипотечных брокеров, каждый из которых обладает доступом к программам колоссального множества кредиторов, в отличие от России, где посредником является агентство недвижимости, предлагающее ограниченное количество ипотечных программ. Широкие альтернативные возможности получения кредита, используя услуги ипотечных брокеров, позволяют прямо или косвенно снизить его стоимость.

Ипотечный брокер - довольно востребованное лицо при покупке жилья по ипотеке. Появление человека с такими обязанностями обусловлено большим количеством ипотечных программ и организаций, занимающихся ипотекой. В случае, когда заемщик не располагает временем, или желанием собирать и обрабатывать огромное количество информации, он может поручить эту работу ипотечному брокеру. Сегодня можно работать как с независимыми брокерами, так и обращаться в риэлтерские агентства, в составе которых есть специальные отделы по ипотечному кредитованию. Сотрудники данных отделов тоже именуются ипотечными брокерами. Основной причиной, по которой за помощью идут к брокерам, является наличие опыта проведения процедуры выбора и получения ипотечного кредита. Так же брокеры уже имеют личные контакты в банках, выдающих ипотечные кредиты. Основной минус - услуги ипотечного брокера платные. Стоимость услуг зависит от квалификации брокера, степени его профессионализма и количества услуг, которые он должен предоставить клиенту. Стоимость может составлять от $500 до $1500.

Некоторые агентства недвижимости предоставляют услуги ипотечного брокера в качестве бонуса. При этом должно соблюдаться условие: искать и приобретать ипотечное жилье заемщик должен с помощью этого агентства. По имеющейся статистике, в США почти 100% заемщиков, обратившихся к ипотечному брокеру, получают кредит на приобретение недвижимости даже при отсутствии кредитной истории или некоторых проблемах в ней, невозможности подтверждения получаемого дохода, отсутствие гражданства или вида на жительство[14, 45].

Конечно, каждая программа предлагает ипотечный кредит по своей цене. Для менее «благополучных» по оценке кредитора заемщиков предлагаются программы по более высокой процентной ставке (разница 1-2%), с увеличенным первоначальным взносом с обычных 10 до 25-30% или с другими дополнительными условиями (например, с требованием единовременной уплаты в пользу кредитора от 1 до 2,5% от суммы кредита). Подобные процедуры увеличивают стоимость кредита не более чем на 15-30%. Покупатели с низким уровнем дохода иногда имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях на дотационной основе, обеспечиваемый соответствующими федеральными целевыми программами.

В Америке, Германии, Англии и других странах, важную роль в реализации программ ипотечного кредитования играет закладная, как ценная бумага, выдаваемая заемщиком банку-кредитору и свидетельствующая о залоге недвижимости. Закладная продается на первичном рынке ценных бумаг. Операторы вторичного рынка - компании, предоставившие кредит под залог недвижимости, выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными и продают их другим инвесторам, обеспечивая тем самым воспроизводство ипотечного капитала. При этом в качестве одной из составляющих воспроизводства капитала является возврат кредитов заемщиком, что может происходить при участии страховых и трастовых компаний.

В большинстве банков Украины пытаются реализовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии. Кредиты за рубежом выдаются сроком на 15-30 лет. В среднем семье приходится отдавать 30% от всего дохода семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство.

В европейских странах, например, в Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы. Государство в этом случае много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема: не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В то же время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай уже давно очень активно использует ипотечные программы из-за уменьшения экономического роста.

У американцев система имеет некоторые особенности. Банки продают закладные на квартиру, купленные по ипотеке. Потом на базе этих закладных агентства эмитируют вторичные ценные бумаги. Вырученные за ценные бумаги деньги возвращаются в банки, их опять вкладывают в ипотеку.

У немцев система одноуровневая. Там ипотечные банки - особые. Они занимаются другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Банки сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев существует система ссуд в сберегательных кассах: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в этих кассах деньги [28, 55].

Ипотечное кредитование может стать важнейшим направлением финансовой деятельности, обеспечивающим рост экономики, развитие денежного рынка и капитализации банков. Речь идет о достаточно крупных и долгосрочных (на 15-30 лет) кредитах под низкий процент. Даже в такой стране с мощной банковской системой, как США, коммерческие банки часто не в состоянии в должной мере удовлетворить спрос на этом рынке и ведущую роль на нем играют федеральные агентства - «Фредди Мэк» и «Френни Мэй», опирающиеся в первую очередь на бюджетные ресурсы. По своему статусу эти агентства относятся к предприятиям, спонсируемым государством, и они располагают активами в размере 1,6 трлн. долл. В настоящее время они имеют объем выданных кредитов более 2,5 трлн. долл. По своей экономической сути столь масштабные, долгосрочные и низкодоходные кредиты, чтобы начать работать, даже в развитых странах, в первую очередь опираются на систему государственной поддержки. Значимость развития ипотеки для строительной отрасли в отдельности и экономики в целом считается очень высокой, а потому реализация ее требует использования серьезных рычагов.

Основной недостаток ипотечного кредитования за рубежом участники ипотеки европейских стран видят в том, что до полного погашения ипотечного кредита жилье не считается собственностью.

Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором. Так как эти кредиты выдаются на длительный срок (около 10 лет, а в США некоторые закладные оформляются со сроком покрытия до 25 лет), то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою «личную денежную политику», доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней надежности на свои чисто физические силы.



Глава 2. Анализ ипотечного кредитования ОАО «Далькомбанк»

2.1 Организационно-экономическая характеристика ОАО «Далькомбанк»

Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» был создан в 1988 году на паевых началах по решению пайщиков (протокол собрания № 1 от 15 декабря 1988 г.).

Полное фирменное наименование Банка на русском языке: Открытое акционерное общество «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк».

Сокращенное фирменное наименование Банка на русском языке: ОАО «Далькомбанк».

Полное фирменное наименование Банка на английском языке: «The Far Eastern Commercial Bank «Dalcombank».

Сокращенное наименование Банка на английском языке: OJSC «Dalcombank».

Место нахождения Банка (почтовый адрес): Российская Федерация, 680000, г. Хабаровск, ул. Гоголя, 27.

Банк в своей структуре имеет 6 филиалов, в том числе: Комсомольский-на-Амуре, Тындинский, Благовещенский, Приморский, Якутский и Иркутский.

Целью деятельности Банка является получение прибыли за счет расширения рынка банковских услуг. Осуществление банковских операций производится на основании лицензий, выдаваемых Центральным банком Российской Федерации в порядке, установленном Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». В соответствии с законодательством Российской Федерации Банк может осуществлять следующие банковские операции:

а) Привлекать денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок).

б) Размещать привлеченные средства от своего имени и за свой счет.

в) Открывать и вести банковские счета физических и юридических лиц.

г) Осуществлять расчеты по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам.

д) Инкассировать денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществлять кассовое обслуживание физических и юридических лиц.

е) Покупать и продавать иностранную валюту в наличной и безналичной формах.

ж) Привлекать во вклады и размещать драгоценные металлы.

и) Выдавать банковские гарантии.

к) Осуществлять переводы денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

Помимо этого, Банк вправе совершать следующие сделки:

а) Выдавать поручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме.

б) Приобретать права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме.

в) Осуществлять доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами.

г) Осуществлять операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации.

д) Предоставлять в аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей.

е) Осуществлять лизинговые операции.

ж) Оказывать консультационные и информационные услуги.

и) Осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Банк также вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

Размер уставного капитала банка по состоянию на 31.12.2011 года составил 749 млн. 675 тыс. 783 рубля и разделен на 749 млн. 675 тыс. 783 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью один рубль каждая. Привилегированные акции банком не выпускались.

С 11 февраля 2009 года единственным учредителем (акционером) Далькомбанка является ОАО АКБ «Московский банк реконструкции и развития», которому и принадлежит 100% уставного капитала.

Организационная структура банка представлена в приложение Б.

Рассмотрим структуру персонала банка на рисунке 2.1:

Рисунок 2.1 Динамика структуры персонала банка по категориям в 2009-2011 гг., проценты



Как можно видеть из данных рисунка 2.1, основную долю персонала занимают служащие; следующая по процентной доли категория - обслуживающий персонал.

Клиентами «Далькомбанка» являются как юридические, так и физические лица. Основные операции, оказывающие влияние на финансовый результат, сегодня сосредоточены в следующих областях рынка.

По доходам:

а) кредитные и приравненные к ним (факторинг) операции с юридическими и физическими лицами;

б) расчетно-кассовое обслуживание, в т. ч. обслуживание с использованием пластиковых карт системы безналичных платежей «Золотая Корона»;

в) операции на финансовых рынках, в т. ч. ценные бумаги и межбанковское кредитование;

г) операции с иностранной валютой;

д) операции с драгоценными металлами.

По расходам:

а) операции по привлечению депозитов физических лиц;

б) операции по привлечению депозитов юридических лиц;

в) операции по межбанковскому кредитованию.

Результативность деятельности Банка ежегодно снижается. В 2011 году был получен убыток в сумме 332 млн. 858 тыс. рублей, но этот убыток связан с тем, что в 2011 году Банк более чем в 2 раза по сравнению с 2010 годом увеличил размер отчислений в обязательные резервы. Если расходы, связанные с формированием обязательных резервов не учитывать, то уровень чистых доходов Банка в 2011 году по сравнению к 2010 году практически не изменился и составил 438 млн. 316 тыс. рублей.

Тем не менее, уровень рентабельности деятельности Банка (без учёта средств, направленных на формирование обязательных резервов Банка) снизился с 30,7% в 2009 году до 14,7% в 2011 году. Это означает, что каждый рубль, вложенный в организацию деятельности Банка, принёс в 2011 году чистый доход (без учёта средств, направленных на формирование обязательных резервов) в сумме 14,7 копеек.

Снижение уровня результативности деятельности Банка в основном вызвана:

а) снижением уровня чистых процентных доходов Банка;

б) снижением уровня прочих операционных доходов.

В таблице 2.1 проанализируем активы банка и их динамику за три года.

Таблица 2.1. Анализ активов банка за 2009-2011гг., тыс. руб

Активы	Период, год	Прирост в 2011 г. к 2010 г.
	2009	2010	2011	абсол. т. руб.	относит. %
Денежные средства	1165499	1433434	1539618	106184	7,4
Средства кредитных организаций в Центральном банке РФ, в т. ч.:	432960	546504	4110448	3563944	652,1
- обязательные резервы	19343	116333	370783	254450	218,7
Средства в кредитных организациях	391598	419127	481278	62151	14,8
Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	2005	476313	247394	-228919	-48,1
Чистая ссудная задолженность	12766173	14959545	16266441	1306896	8,7
Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи, в т. ч.:	121887	68302	71328	3026	4,4
Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	747927	732863	744300	11437	1,6
Прочие активы	197207	287884	302630	14746	5,1
ВСЕГО АКТИВОВ	15825256	18923972	23763437	4839465	25,6

За анализируемый период банк заметно увеличил свои ресурсы за счёт привлечения средств физических лиц во вклады. Анализируя данные, представленные в таблице 2.1, можно заметить, что часть привлечённых средств банк направил на выдачу новых кредитов. В 2011 году объёмы чистой ссудной задолженности увеличились по сравнению с 2010 годом - на 8,7% или на 1 млрд. 306 млн. 896 тыс. рублей.

Часть средств банк направил на увеличение обязательных резервов банка (по отношению к 2010 году они выросли на 218,7%).

Имеет место увеличение и по некоторым другим активным статьям баланса, но учитывая их незначительный объём, они не смогли существенно повлиять на объёмы всех вложений.

Следует обратить внимание, что банк не смог разместить все дополнительно привлечённые средства в наиболее доходные активы (кредиты). Большая часть привлечённых средств была размещена на счетах Центрального банка РФ. Это наименее рисковое размещение средств, но с минимальным доходом. Таким образом, банк не был готов к увеличению депозитной активности населения.

На рисунке 2.2 представлена структура активов банка в 2009 - 2011 годах.

Рисунок 2.2. Структура активов ОАО «Далькомбанк» в 2009-2011 годах

Основная доля активов банка на протяжении анализируемого периода приходится на чистую ссудную задолженность. Но в 2011 году произошли существенные структурные сдвиги, и с 79,1% в 2010 году, доля чистой судной задолженности уменьшилась до 68,5%. При этом доля средств в ЦБ РФ увеличилась с 2,9% в 2010 году до 17,3% в 2011 году.

Также следует отметить, что обязательные нормативы банка находятся в пределах нормы, а некоторые из них имеют так называемый «запас прочности», что свидетельствует о скрытых резервах. Так, норматив мгновенной ликвидности банка Н2 при норме в 15% составляет в 2011 году 86,9%, а норматив текущей ликвидности при норме 50% составил в 2011 году 114,5%. Это означает, что банк имеет возможность часть высоколиквидных активов, которые не приносят прибыль (например, денежные средства), переместить в менее ликвидные средства, приносящие банку прибыль, например, вложить их в ценные бумаги или на депозитный счёт в ЦБ РФ.

Таким образом, результаты анализа свидетельствуют о поступательном развитии Банка, увеличении масштабов его деятельности, что наглядно демонстрируют основные финансово-экономические показатели. Банк является финансово устойчивым. Более того, уровень некоторых обязательных нормативов деятельности свидетельствует о наличии скрытых резервов для увеличения прибыли банка без ущерба для его финансовой устойчивости за счёт проведения рисковых активных операций.

Основная доля ресурсов банка сформирована за счёт вкладов физических лиц. В 2011 году объёмы депозитного портфеля заметно выросли, и банк не был готов к такому повороту событий, в результате большая часть денежных средств была направлена на депозитные счета ЦБ РФ, имеющие низкий уровень доходности. Низкий уровень деловой активности по формированию кредитного портфеля и стал одной из причин убытков, которые понёс банк в 2011 году.



2.2 Основные аспекты, используемые в комплексной методике ипотечного кредитования ОАО «Далькомбанк»

ОАО «Далькомбанк» по предоставлению ипотечного кредита включает в себя следующие условия:

- кредиты предоставляются в рублях РФ;

- на срок до 25 лет в сумме до 100% стоимости приобретаемого жилья;

- процентные ставки от 12,5% годовых.

Обеспечением кредита является приобретаемая недвижимость или недвижимость уже имеющаяся в собственности заемщика. Поручительство не требуется. Созаемщиками могут быть супруги, дети, родители, родственники, друзья и знакомые, возраст которых составит не старше 65 лет на дату окончания кредитного договора. Для расчета суммы кредита «Далькомбанк» принимает во внимание все виды доходов - заработная плата по основному месту работы, по совместительству, премии, пенсии и иные постоянные источники доходов.

Банк предлагает на выбор 7 программ ипотечного кредитования, из которых клиент может выбрать ту, которая соответствует именно его возможностям и пожеланиям. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Таблица 2.2. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Все дома (АИЖК)»

Показатели	Условия кредита
1	2
Цель кредита	приобретение жилого помещения (квартира) на вторичном рынке
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	От 300 000 до 4 000 000 рублей
Срок кредита	От 3 до 25 лет
Процентная ставка	От 12,5% до 14,5% годовых в рублях
Первоначальный взнос	не менее 10% от стоимости приобретаемого жилого помещения при условии страхования ответственности Заемщика; не менее 30% от стоимости приобретаемого жилого помещения без оформления страхования ответственности Заемщика.
Обеспечение	залог приобретаемого жилого помещения.
Страхование	страхование имущества - по полному пакету

Программа «все дома (АИЖК)» предлагает взятие заемщиком в кредит объект недвижимости на вторичном рынке жилья на сумму от 300 000 до 4 000 000 рублей с сроком кредитования от 3 до 25 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилого помещения при условии страхования. Минимальная процентная ставка составляет 12,5%, а максимальная 14,5%. Следует отметить, что процентные ставки по программе «все дома (АИЖК)» изменяются только в зависимости от срока кредитования.

Таблица 2.3. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Вторичный рынок»

Показатели	Условия кредита
Цель кредита	приобретение готового жилого помещения (квартира)
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	От 300 000 до 10 000 000 рублей
Срок кредита	до20 лет
Процентная ставка	От 13,5% до 15% годовых в рублях
Первоначальный взнос	не менее 10% от стоимости приобретаемого жилого помещения
Обеспечение	залог приобретаемого жилого помещения.
Страхование	страхование жизни и здоровья Заемщика; страхование имущества по полному пакету рисков.

Программа «Вторичный рынок» предлагает взятие заемщиком в кредит объект недвижимости на вторичном рынке жилья на сумму от 300 000 до 10 000 000 рублей с максимальным сроком кредитования 20 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилого помещения. Минимальная процентная ставка составляет 13,5%, а максимальная 15%.



Таблица 2.4. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Выкуп доли в квартире»

Показатели	Условия кредита
Цель кредита	Приобретение доли жилого помещения, кроме доли в комнате.
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	От 300 000 до 10 000 000 рублей
Срок кредита	до20 лет
Процентная ставка	От 13,5% до 15,5% годовых в рублях
Первоначальный взнос	по желанию Заемщика
Обеспечение	- ипотека в силу закона приобретаемой доли в жилом помещении и одновременно: - ипотека в силу договора доли в приобретаемом жилом помещении уже находящейся в собственности Заемщика и/или членов семьи Заемщика.
Страхование	страхование жизни и здоровья Заемщика; страхование имущества по полному пакету рисков.

Программа «Выкуп доли в квартире» предлагает взятие заемщиком в кредит долю жилого помещения на сумму от 300 000 до 10 000 000 рублей с максимальным сроком кредитования 20 лет. Первоначальный взнос по желанию Заемщика. Минимальная процентная ставка составляет 13,5%, а максимальная 15,5%.

Таблица 2.5. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Коммерческая ипотека»

Показатели	Условия кредита
Цель кредита	Приобретение/ строительство нежилой недвижимости либо Приобретение и ремонт нежилой недвижимости
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	1 вариант: не более максимального размера ссуды, включаемой в портфель однородных ссуд, и не более 70 % от минимальной из двух стоимостей приобретаемой нежилой недвижимости (рыночной стоимости и стоимости по договору купли-продажи) 2 вариант: не более максимального размера ссуды, включаемой в портфель однородных ссуд, и не более 100 % от минимальной из двух стоимостей приобретаемой нежилой недвижимости (рыночной стоимости и стоимости по договору купли-продажи) и не более 50 % от рыночной стоимости имеющегося в собственности заемщика (третьего лица) дополнительного обеспечения при условии достаточности совокупного обеспечения по кредиту в соответствии с требованиями банка 3 вариант: не более максимального размера ссуды, включаемой в портфель однородных ссуд, и не более 70 % от рыночной стоимости недвижимости при условии заключения договора купли-продажи на сумму, не превышающую 30% от рыночной стоимости недвижимости. Оставшаяся часть кредита направляется на ремонт приобретаемого объекта недвижимости
Срок кредита	От 1 до 10 лет
Процентная ставка	16,5% годовых в рублях
Первоначальный взнос	в размере не менее 30 % при сумме кредита по варианту 1, 3 размер не ограничен при сумме кредита по варианту 2
Обеспечение	залог приобретаемого нежилого здания, сооружения, помещения и земельного участка под приобретаемым зданием, сооружением, залог прав требования на незавершенный строительством объект.
Страхование	страхование жизни и здоровья Заемщика; страхование имущества по полному пакету рисков.

Программа «Коммерческая ипотека» предлагает заемщику приобрести или построить нежилую недвижимость, со сроком кредитования от 1 до 10 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% при сумме кредита 1, 3 варианта и размер не ограничен при сумме кредита по 2 варианту. Процентная ставка в рублевом выражении составляет 16,5%.

Таблица 2.6. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Материнский капитал»

Показатели	Условия кредита
Варианты	Материнский капитал (до 25 лет)	Материнский капитал (до 6 месяцев)
Цель кредита	Приобретение в собственность жилого помещения на вторичном рынке; на первичном рынке; и доли жилого помещения.	Приобретение в собственность жилого помещения на вторичном рынке; на первичном рынке; приобретение комнат.
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	От 300 000 до 4 000 000	От 250 000 до 330 00
Срок кредита	От 3 до 25 лет	До 6 месяцев
Процентная ставка	От 14% до 15% годовых в рублях	От 25% до 26% годовых в рублях
Первоначальный взнос	По желанию заемщика
Обеспечение	Залог приобретаемого жилого помещения;
Страхование	Имущественное страхование предмета залога, Личное страхование (по желанию Заемщика)	Без страхования

Даная программа подразумевает приобретение жилого помещения с использованием средств материнского капитала. Со сроком кредитования до 6 месяцев с процентной ставкой от 25% до 26% , на сумму кредита от 250 000 до 330 000 рублей, и до 25 лет с процентной ставкой от 14% до 15%, на сумму от 300 000 до 4 000 000 рублей. Первоначальный взнос по желанию клиента. Предоставляется отсрочка уплаты основного долга до поступления средств материнского капитала на срок не более 180 дней (полгода). Это программа удобна тем, что молодая семья может приобрести квартиру или комнату на вторичном или на первичном рынке вложив материнский капитал.

Таблица 2.7. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Первичный рынок»

Показатели	Условия кредита
Цель кредита	Строительство жилого помещения (квартиры).
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	От 300 000 до 10 000 000 рублей
Срок кредита	до 20 лет
Процентная ставка	От 14,5% до 16% годовых в рублях
Первоначальный взнос	не менее 10 % от стоимости жилого помещения
Обеспечение	Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве с последующей ипотекой в силу закона готового жилого помещения.
Страхование	страхование жизни и здоровья Заемщика; страхование имущества по полному пакету рисков.

Программа «Первичный рынок» предлагает взятие заемщиком в кредит объект недвижимости на первичном рынке жилья на сумму от 300 000 до 10 000 000 рублей с максимальным сроком кредитования 20 лет. Первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилого помещения. Минимальная процентная ставка составляет 14,5%, а максимальная 16%. По окончанию строительства ставка снижается на 1%.

Таблица 2.8. Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Приобретение дома с земельным участком»

Показатели	Условия кредита
Цель кредита	Приобретение готового жилого дома с земельным участком.
Валюта кредита	рубли РФ
Сумма кредита	От 300 000 до 10 000 000 рублей
Срок кредита	до 20 лет
Процентная ставка	От 13,5% до 15% годовых в рублях
Первоначальный взнос	не менее 10 % от стоимости жилого дома с земельным участком
Обеспечение	залог жилого дома и земельного участка
Страхование	страхование жизни и здоровья Заемщика; страхование имущества по полному пакету рисков.

Программа «Приобретение дома с земельным участком» предлагает взятие заемщиком в кредит готовый жилой дом с земельным участком на сумму от 300 000 до 10 000 000 рублей с максимальным сроком кредитования 20 лет. Первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилого дома с земельным участком. Минимальная процентная ставка составляет 13,5%, а максимальная 15%.

Представим основные вышеприведенные характеристики программ ипотечного кредитования в таблице 2.9.

Таблица 2.9. Сводная таблица программ ипотечного кредитования ОАО «Далькомбанк»

Программа кредитования	Первоначальный платеж	Сумма кредита	Срок кредита	% Ставка
«Все дома (АИЖК)»	10-30%	От 300 000 до 4 000 000 рублей	От 3 до 25 лет	12,5-14,5%
«Вторичный рынок»	10%	От 300 000 до 10 000 000 рублей	До 20 лет	13,5-15%
«Выкуп доли в квартире»	По желанию заемщика	От 300 000 до 10 000 000 рублей	До 20 лет	13,5-15,5%
«Материнский капитал»	По желанию заемщика	От 300 000 до 4 000 000 рублей	От 3 до 25 лет	14-15%
«Первичный рынок»	10%	От 300 000 до 10 000 000 рублей	До 20 лет	14,5-16%
«Приобретение дома с земельным участком»	10%	От 300 000 до 10 000 000 рублей	До 20 лет	13,5-15%

Из данных таблице 2.9 можно сделать вывод о том, что под наибольшую процентную ставку выдается ипотечный кредит по программе «Первичный рынок», т.е. на строительство жилого помещения (квартиры). Но наиболее выгодные условия по программе «Все дома (АИЖК)», где можно приобрести жилое помещение (квартиру) на вторичном рынке с низкой процентной ставкой.

Представляемые банком ипотечные кредиты должны обязательно иметь специальную страховую программу. Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью Заемщика и Созаемщика - личное страхование.

2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Анализ платежеспособности заемщика производится исходя из собственной методики применяемой ОАО «Далькомбанк». Согласно этой методике на основании полученных от заемщика документов производится анализ его доходов и выносится решение о возможности предоставления ему кредита на определенный срок и под определенный процент.

Порядок предоставления ипотечного кредита в ОАО «Далькомбанк» следующий.

При получении положительного решения о предоставлении ипотечного кредита в ответ на поданную потенциальным Заемщиком заявку Кредитный работник Банка подготавливает необходимые договоры.

Кредитный работник Банка должен ознакомить Заемщика с требованиями по оформлению документов по заключаемой сделке, порядку нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки купли-продажи и ипотеки жилья. Подписанные со стороны Заемщика, Поручителя и Залогодателя договоры, работник Банка представляет на подпись Уполномоченному лицу (лицам) Банка.

Один экземпляр подписанных договоров вместе со всеми документами по кредиту формируют кредитное досье Заемщика и хранятся в порядке, предусмотренном п. 12 Положения о кредитовании. Второй и последующие экземпляры подписанных договоров работник Банка передает стороне (-ам) по договору.

График уплаты суммы кредита и процентов по нему может быть составлен одним из способов:

- методом аннуитетного кредитования;

- методом кредитования с фиксированной выплатой основной суммы.

Но, так как для банка более выгоден метод аннуитетного кредитования - он позволяет банку в конечном итоге получить большую суммы, чем при использовании метода с фиксированной выплатой основной суммы, то зачастую, используется именно он.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита;

- срок (остаточный) погашения кредита;

- процентная ставка.

Клиенту, при предоставлении кредита на руки выдается график платежей по кредиту. После оформления кредитной сделки Заемщик может получить необходимую сумму в банкомате.

Кредитные договоры, договоры залога и поручительства, договоры купли-продажи жилья составляются в количестве экземпляров, соответствующих количеству сторон договоров. Указанные договоры, а также другие документы, возникающие в процессе исполнения договора, хранятся в подразделении Банка, на который возложена функция кредитования физических лиц. За сохранность документов ответственность несет Кредитный работник Банка.

Таким образом, комплексная методика ипотечного кредитования ОАО «Далькомбанк» позволяет работникам банка в процессе предоставления кредита охватывать основные аспекты, затрагивающие все этапы предоставления кредита, что значительно сокращает сроки оформления ипотечной ссуды.

2.3 Анализ ипотечного кредитования в кредитном портфеле ОАО «Далькомбанк»

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов - основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель.

Таким образом, кредитный портфель банка - это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям) [39, 76].

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.

Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

- объем и структуру кредитных вложений по видам;

- структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

- цену кредитования (уровень процентных ставок);

- сроки кредитов;

- своевременность погашения предоставляемых кредитов;

- отраслевую принадлежность;

- виды валют.

Проведем количественный анализ кредитного портфеля ОАО «Далькомбанк» за 2009-2011 гг.

Чистая ссудная задолженность банка увеличилась в 2011 году по отношению к 2010 году на 8,7% (на 1 млрд. 306 млн. 896 тыс. руб.) и составила 16 млрд. 266 млн. 441тыс. рублей. Представим структуру кредитного портфеля ОАО «Далькомбанк» за с 2009-2011 гг. в таблице 2.10.

Таблица 2.10. Структура кредитного портфеля ОАО «Далькомбанка» за 2009-2011 гг

Виды кредита	Период, год	Изменение 2011 г. к 2010 г.
	2009	2010	2011	абс. т. руб.	отн. %
Кредиты, выданные юридическим лицам, в т. ч.	6306489	7958478	8165752	207274	2,6
- с ипотечным обеспечением	384696	533218	571603	38385	7,2
Кредиты, выданные физическим лицам, в т. ч.	6459684	7001067	8100689	1099622	15,7
а) автокредиты	38758	49007	81007	32000	65,3
б) ссуды на покупку жилья (кроме ипотечных ссуд)	226089	217033	243021	25988	12
в) ипотечные жилищные ссуды, в т. ч.	1614921	1904290	2187185	282895	14,9
1) по программе АИЖК	1111066	1386211	1498222	112011	8,1
2) по внутренним программам банка, в т. ч.:	503855	518079	688963	170884	33
- первичный рынок	135653	168026	225280	57254	34,1
- вторичный рынок	193791	112017	139980	27963	25
- на приобретение дома с земельным участком	12919	28004	72177	44173	157,7
- выкуп доли в квартире	45218	63010	59054	-3956	-6,3
- материнский капитал	19379	28004	39369	11365	40,6
- для индивидуальных предпринимателей	96895	119018	153103	34085	28,6
г) ипотечный кредит на приобретение нежилой недвижимости	0	0	78253	78253	-
д) ипотечный кредит на любые цели	0	0	156505	156505	-
е) иные потребительские ссуды	4579916	4830737	5354717	523980	10,8
Объём кредитного портфеля с ипотечным обеспечением, в т. ч.:	1999617	2437508	2993547	556039	22,8
а) ссуды, выданные юридическим лицам	384696	533218	571603	38385	7,2
б) ссуды, выданные физическим лицам	1614921	1904290	2421944	517654	27,2
ОБЪЁМ КРЕДИТНОГО ПОРТФЕЛЯ	12766173	14959545	16266441	1306896	8,7
доля %	15,7	16,3	18,4	-	-

В целом темпы прироста объёмов кредитного портфеля по юридическим лицам в 2011 году по сравнению с 2010 годом (2,6%) ниже темпов прироста объёмов кредитного портфеля по физическим лицам (15,7%). Темпы прироста объёмов ссуд с ипотечным покрытием, выданных физическим лицам в 2010 году по сравнению с 2009 годом превышают темпы прироста по юридическим лицам на 20 процентных пункта.

Более наглядно рассмотрим объем ипотечного кредитования в кредитном портфеле на рисунке 2.3:



Рисунок 2.3. Объем ипотечного кредитования в кредитном портфеле ОАО «Далькомбанк» за 2009-2011 гг

По выше приведенным данным видно, что ипотечные кредиты занимают не значительное место в кредитном портфеле, в 2009г. доля в кредитном портфеле составила 15,7%, тогда как в 2010г. она составляла - 16,3%, в 2011г. - 18,4%. На 14,9% увеличился объём ипотечных жилищных ссуд. Заметно вырос объём ипотечных ссуд, выдаваемых для приобретения жилья на первичном рынке (+34,1%), а также для приобретения дома с земельным участком (+157,7%). Объём ссуд по программе «Материнский капитал» увеличился на 40,6%. Объём ссуд, выдаваемых для приобретения жилья на вторичном рынке, увеличился на 25%. На 6,3% снизился объём кредитов, выдаваемых на выкуп доли в квартире.

Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается в 2011г. Объясняется это тем, что в 2011г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 25 лет.

Следует обратить внимание, что в 2011 году заметно выросли объёмы ипотечного кредитования по внутренним программам Банка.

Что касается ипотечных жилищных кредитов (см. табл. 2.11), то большая их доля приходится на кредиты, выдаваемые по стандартам АИЖК (около 70%).

Таблица 2.11. Анализ динамики и структуры кредитного портфеля ОАО «Далькомбанк» за 2009-2011 гг. по ипотечным жилищным кредитам, выданных физическим лицам по программам

Виды кредита	Период, год	Изменение 2011 г. к 2010 г.
	2009	2010	2011
	тыс. руб.	уд. вес	тыс. руб.	уд. вес	тыс. руб.	уд. вес	тыс. руб.	уд. вес
Ипотечные жилищные кредиты, в т. ч.:	1614921	100	1904290	100	2187185	100	282896	0
а) по программе АИЖК	1111066	68,8	1386211	72,8	1498222	68,5	112011	-4,3
б) по внутренним программам банка	503855	31,2	518079	27,2	688963	31,5	170884	4,3

Тем не менее, следует отметить, что доля кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, в 2011 году сократилась на 4,3%, по сравнению с 2010 годом. Доля же кредитов, выдаваемых по внутренним программам банка, выросла на 4,3%.

Структура ипотечных жилищных кредитов по программам в 2011 году представлена на рисунке 2.4.

Рисунок 2.4. Структура ипотечных жилищных кредитов по программам в 2011 гг



Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.12.

Таблица 2.12. Средневзвешенные сроки кредитования по ипотечным жилищным кредитам ОАО «Далькомбанк»

Срок кредита	Доля кредитов по годам, %	Изменение 2011 г. к 2010 г.
	2009	2010	2011
до 5 лет (включительно)	1,6	1,8	2,1	0,3
от 5 лет до 10 лет (включительно)	6,3	5,4	4,6	-0,8
от 10 лет до 15 лет (включительно)	11,2	10,7	10,4	-0,3
от 15 лет до 20 лет (включительно)	61,4	62,7	63,2	0,5
от 20 лет до 25 лет (включительно)	19,5	19,4	19,7	0,3

По данным таблицы 2.12, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.5:

Рисунок 2.5. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009-2011 гг

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что большая часть ипотечных жилищных кредитов (63,2% в 2011 году) выдаётся сроком от 15 лет до 20 лет. На втором месте кредиты, выдаваемые сроком от 20 до 25 лет (19,7%). На третьем - кредиты со сроком погашения от 10 до 15 лет.

Необходимо обратить внимание, что в 2011 году наметилась тенденция на увеличение срока кредитования. Это связано с тем, что ситуация в экономике стабилизируется, что способствует снижению уровня кредитного риска в долгосрочно перспективе.

2.4 Сравнительный анализ методики расчета схем платежей по ипотечному кредитованию ОАО «Далькомбанк»

Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В ОАО «Далькомбанк» существует две схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные равные платежи. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

- дифференцированные платежи - это способ погашения кредита, при котором основная сумма займа выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток. Т.е. в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. Структура дифференцированного платежа тоже состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части - процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту. Естественно, что оставшийся размер долга уменьшается к концу срока кредитования, отсюда и получается уменьшение размера ежемесячной выплаты [36, 46].

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв. м. (с расчетом по 18 кв. м на одного человека). На данный момент в Комсомольске кв. м. жилья равен 26 200 тыс. руб. Доход семьи примерно составляет 35 000 тыс. руб. Минимально необходимые расходы 13 293 тыс. руб. и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.13.

Таблица 2.13. Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретения жилья по ипотеке

Средняя площадь квартиры кв. м.	Стоимость жилья, руб.	Сумма кредита, руб.	Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, руб.	Совокупный доход за вычетом минимальных расходов, руб.	Сумма страховых выплат за месяц руб.
54	1 414 800	990 360	424 440	20 528	1 179
72	1 886 400	1 320 480	565 920	20 135	1 572
90	2 358 000	1 650 600	707 400	19 742	1 965

Рассчитаем, какой останется остаток от совокупного дохода за вычетом минимальных расходов. Для этого из дохода вычтем минимальные расходы и страховые выплаты за месяц:

35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 179 руб. = 20 528 тыс. руб.

35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 572 руб. = 20 135 тыс. руб.

35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 965 руб. = 19 742 тыс. руб.

Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв. м. составляет 1 414 800 тыс. руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости жилья - 990 360 тыс. руб., остальные 30% первоначальный взнос - 424 440 тыс. руб.

Итак, для начала определим размер ежемесячного аннуитетного платежа по формуле (1.1):

ЕП = 990360 * = 13860,96 тыс. руб.

Как мы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов, рассчитаем по формуле (1.2):

ЕВП = 990360 * = 12379,50 тыс. руб.

Вычислим сумму возврата основного долга по формуле (1.3):

ВОД = ЕП - ЕПВ = 13860,96 - 12379,50 = 1481,46 тыс. руб.

Таким образом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять 13 860,96 тыс. руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 млн. руб. плюс возврат основного долга 990 360 тыс. руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 494 971.18 млн. руб.

Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:

ЕП₁ =+ ОЗ*ПС* = + 990360*15* = 18118,91 тыс. руб. (2.1)

где ЕП₁ - ежемесячный платеж;

СК - сумма кредита;

ПС - годовая процентная ставка;

КМ - количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов:

ЕПВ₁ = ОЗ * = 990360 * 15 * = 12616,91 тыс. руб. (2.2)

где ЕПВ1 - ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ПС - процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга на протяжении всего срока кредита останется неизменной и будет равна:

ВОД = = = 5502 тыс. руб. (2.3)

где ВОД - возврат основного долга;

СК - сумма кредита;

КМ - количество месяцев.

Рассчитаем платеж для второго месяца:

ЕП₂ = +ОЗ* ПС* = + 984858 *15* = 17644,08 тыс. руб. (2.4)

где ЕП₂ - ежемесячный платеж на второй месяц;

СК - сумма кредита;

ПС - годовая процентная ставка;

КМ - количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты на второй месяц будут равны:

ЕВП₂ = ОЗ*ПС* = 984858*15* = 12142,08 тыс. руб. (2.5)

где ЕПВ₂ - ежемесячные процентные выплаты за второй месяц;

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ПС - процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31). [4, с. 81].

По выше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площадям жилья 54 кв. м., 72 кв. м., 90 кв. м. в виде таблицы 2.14.

Таблица 2.14. Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели	54 кв. м.	72 кв. м.	90 кв. м.
	Аннуитетные платежи тыс. руб.	Дифференцированные платежи тыс. руб.	Аннуитетные платежи тыс. руб.	Дифференцированные платежи тыс. руб.	Аннуитетные платежи тыс. руб.	Дифференцированные платежи тыс. руб.
ЕП	13 860,96	18 118,91	18 481,26	24 158,55	23 101,58	30 198,19
ЕПВ	12 379,50	12 616,91	16 506	16 822,55	20 636,50	21 028,19
ВОД	1 481,46	5 502	1 975,26	7 336	2 469,08	9 170
Итого за 15 лет	2 494971,18	2111034,03	3326628,24	2814712,04	4158285,30	3518390,05

На основании таблицы 2.14 и методики расчетов составим график платежей на квартиру площадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.6.



Рисунок 2.6. График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв. м

Таким образом, по приведенной выше таблицы и графику платежей можно сказать, что рассматриваемой мной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв. м. и сумму 990 360 тыс. руб. банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 тыс. руб. и дифференцированных 18 188,91 тыс. руб. платежей не превышает размера совокупного дохода 20 528 тыс. руб.

Из этого следует, что если семья предпочтет аннуитетные платежи, то через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет 1 504 611,17 млн. руб. плюс возврат основного долга 990 360 тыс. руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 494 971,18 млн. руб. А если дифференцированные платежи, то начисленные проценты составят 1 120 674,03 млн. руб. плюс возврат основного долга 990 360 тыс. руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 млн. руб.

Основным преимуществом аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.

Составим график платежей на квартиру площадью 72 кв. м., изображенный на рисунке 2.7.



Рисунок 2.7. График платежей на покупку квартиры площадью 72 кв. м

Таким образом, рассматриваемой семье кредит на покупку квартиры площадью 72 кв. м. и сумму 1 360 480 тыс. руб. банк предоставить может, но только с аннуитетными платежами, которые составляют 18 481,26 тыс. руб., так как дифференцированные платежи размером в 24 158,55 тыс. руб. превышают размер совокупного дохода 20 135 тыс. руб. Следовательно, семья через 15 лет выплатит начисленные проценты размером в 2 006 148,23 тыс. руб. плюс возврат основного долга 1 320 480 тыс. руб. В итоге банку будет возвращено 3 326 628,24 тыс. руб.

Выбор аннуитета продиктован не только заботой банка о собственной выгоде, но и лояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита.