Способы управления банковскими активами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Способы формирования и управления банковскими активами: их качество и структура

Активы банка включают: наличность и корреспондентский счет; требования к клиентам и к другим банкам в виде кредитов, выданных и депозитов размещенных; ценных бумаг в портфеле банка; дебиторскую задолженность и внеоборотные активы в лице нематериальных активов и основных средств. Значительная часть активов формируется в результате проведения банком активных банковских операций.

Активные операции - это операции по размещению имеющихся в распоряжении банка ресурсов (собственного и заемного капиталов) в целях получения дохода и поддержания ликвидности. В свою очередь активные операции формируют активы банков второго уровня.

Качество активов определяется на основе четырех критериев: ликвидности, рискованности, доходности, и диверсифицированности.

Кредитная политика банка разрабатывается с целью контроля за рисками и наиболее эффективного размещения кредитных ресурсов по принципу принятия минимальных рисков при желательном уровне доходности. При разработке меморандума кредитной политики приоритеты должны быть направлены на качественный рост кредитного портфеля, т.е. создание качественных кредитных активов.

Элементы системы кредитования и кредитный процесс
Непосредственно кредитный процесс начинается со дня первой выдачи ссуды. Однако этому моменту предшествует значительная работа.

Первый этап: Формируется портфель кредитных заявок. Интервью с клиентом. Сбор информации о заявителе на кредит.

Второй этап: Оценка кредитоспособности клиента, объекта кредитования, обеспечения, качества залога и гарантий и оценка риска.

Третий этап: Оформление кредитной документации и выдача кредита.

Четвертый этап: контроль за использованием и погашением кредита.

Соблюдение лимита кредитования (кредитная линия), целевого использования ссуды, уплаты ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд.

На данном этапе не прекращается работа по оперативному и традиционному анализу кредитоспособности и финансовых результатов, при необходимости проводятся переговоры с клиентом, уточняются сроки и условия кредитования.

Кредитная документация должна как минимум содержать достаточную информацию для определения цели кредита, основные и дополнительные источники погашения кредита, основное и дополнительное обеспечение. Кредитование осуществляется при предоставлении заемщиком пакета документов. Шаблонный перечень может быть представлен следующим образом:

Кредит выдается с помощью соответствующего письменного распоряжения работника банка. Исходя из принятого в банке уровня компетенции им может быть президент, его заместитель, начальник кредитного управления или даже кредитный работник. Распоряжение поступает в управление операционной работы, в нем указываются полное наименование заемщика, его РНН, сумма кредита, номера лицевых счетов, с которых перечисляются средства и реквизиты, по которым необходимо произвести зачисление средств, номер и дату кредитного договора. Распоряжение устанавливает направление кредита. Оно зависит от конкретной ситуации и пожелания клиента. Выдача кредита по направлению может быть 3-х видов:

- ссуда зачисляется на расчетный счет (р/с) клиента;

- ссуда минуя р/с, предоставляется на оплату различных платежных документов;

- ссуда поступает в погашении ссуд, ранее выданных.

Во всех этих случаях дебетуется ссудный счет.

По объему выдача кредита также может различаться. Здесь возможны варианты:

- ссуда в полном объеме зачисляется на р/с;

- свое право на кредит, заемщик реализует по мере возникновения потребности в заемных средствах, но в сроки установленные договором.

В первом варианте может произойти удорожание ссуды банка. Поскольку ссуда может быть расходована с некоторой разницей во времени между использованием ссуды и ее поступлением на расчетный счет, а оплата процентов происходит за каждый день с момента отражения ссуды на ссудном счете.

Порядок, сроки и способы погашения ссуд предусматриваются в кредитном договоре, заключаемом между банком и заемщиком.

Варианты погашения ссуды:

- эпизодическое погашение

- систематическое погашение

- отсрочка погашения

- путем взыскания в бесспорном порядке с расчетного счета заемщика задолженности по ссудам по наступившим срокам или при просрочке платежа

- путем досрочного взыскания, по распоряжению банка, при выявлении необеспеченной задолженности по ссудам.

При отсутствии у заемщика в ближайшее время реальных перспектив погашения необеспеченной возвратом задолженности по ссуде и уплаты процентов по ней банк:

- предъявляет сумму долга к взысканию своим распоряжением в бесспорном порядке со счета гаранта (поручителя) без предварительного его уведомления;

- получает в пределах сроков, определенных правилами страхования, страховое возмещение от страховой компании;

- получает удовлетворение из стоимости заложенного заемщиком имущества в порядке, определенном договором;

- предъявляет к оплате требования и счета заемщика к другому лицу, которые заемщик уступил в пользу банка.

Банковские технологии анализа кредитоспособности заемщика

Под кредитоспособностью банковских клиентов следует понимать такое финансово-хозяйственное состояние предприятия, которое дает уверенность в эффективном использовании заемных средств, способность и готовность заемщика вернуть кредит в соответствии с условиями договора.

Оценка кредитоспособности включает решение нескольких задач:

- прогнозирование платежеспособности предприятия на период кредитования;

- определение степени риска, который готов взять на себя кредитор;

- установление размера (лимита) кредитования;

- определение условий кредитования.

Перечень элементов кредитоспособности и показателей, их характеризующих, может быть различен в зависимости от целей анализа, сроков кредитования, состояния кредитных отношений банка с заемщиком. К ним можно отнести: характер клиента (репутация), правоспособность заемщика, способность заработать деньги для погашения долга, капитал, обеспечение кредита, условия, в которых осуществляется кредитная операция и др.

Основными коэффициентами, позволяющими дать оценку кредитоспособности являются следующие коэффициенты:

Коэффициент текущей ликвидности (К т. л.);

Коэффициент срочной ликвидности (К с. л.);

Коэффициент абсолютной ликвидности (К абсл.);

Коэффициент автономии (К а.).

Рейтинговая оценка предприятия-заемщика является обобщающим выводом анализа кредитоспособности. Рейтинг определяется в баллах.

Сумма баллов рассчитывается путем умножения классности каждого коэффициента (К а. л. ,К с. л., К т. л., К а.) и его доли (соответственно 30, 20, 30, 20%) в совокупности (100%).

Класс рассчитывается на основе формулы:

Категория К1(Ктл)*30 + Категория К2(Ксл)*20 + Категория К3(Кабсл)*30 + Категория К4(Ка)*20

Таблица. Классификация заемщиков по уровню кредитоспособности

Коэффициенты	Доля в %	1 класс	2 класс	3 класс
К тл	30	2,0 и выше	1,0-2,0	менее 1,0
Ксл	20	1,0 и выше	0,5-1,0	менее 0,5
Кабсл	30	0,2 и выше	0,15-0,2	менее 0,15
Ка	20	0,7 и выше	0,5-0,7	менее 0,5

К первому классу относятся заемщики с суммой баллов от 100 до 150, ко второму - от 151 до 250 баллов, к третьему - от 251 до 300 баллов.

Первоклассным по кредитоспособности заемщикам коммерческие банки могут открывать кредитную линию, выдавать в разовом порядке бланковые (без обеспечения) ссуды с установлением более низкой процентной ставки, чем для остальных заемщиков.

Кредитование второклассных ссудозаемщиков осуществляется банками в обычном порядке, т. е. при наличии соответствующих обязательств (гарантий, залога и т.д.). Процентная ставка зависит от вида обеспечения.

Предоставление кредитов клиентам третьего класса связанно для банка с серьезным риском. Таким клиентам в большинстве случаев банки кредитов не выдают, а если выдают, то размер предоставляемой ссуды не должен превышать размер уставного фонда. Процентная ставка за кредит устанавливается на высоком уровне. В процессе принятия решения о выдаче кредита помимо рейтинговой оценки целесообразно дать прогноз возможного прогноза банкротства предприятия-заемщика.

Формы обеспечения возвратности банковских ссуд

кредитоспособность ссуда процентный актив

Под формой обеспечения возвратности кредита понимается конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника для погашения кредита, в случае отсутствия у заемщика денег для полного и своевременного исполнения кредитного обязательства. Обеспечение кредита оформляется специальными документами, имеющими юридическую силу.

Основной предпосылкой возврата кредита является механизм погашения ссуды за счет дохода и его закрепление в кредитном договоре, то определение форм обеспечения кредита является гарантией этого возврата.

Важнейшими видами кредитного обеспечения, широко применяемыми в практике банков являются залог, гарантии, поручительства, страхование кредитного риска, переуступка (цессия) в пользу кредитора требований и счетов заемщика третьему лицу.

Обеспечением возвратности кредита называют определенный источник погашения кредита в случае отсутствия у заемщика денег для полного и своевременного исполнения кредитного обязательства. Обеспечение кредита оформляется специальными документами, имеющими юридическую силу.

Залог - это способ обеспечения обязательства, состоит в передаче должником кредитору имущественных ценностей, из стоимости которой, кредитор имеет преимущественное право удовлетворить свое требование при не исполнении должником обязательства. Ссуда под залог выдается в объеме 50-90% от стоимости залога.

В зависимости от объекта залога различают следующие виды залога:

залог имущества: товарно-материальные ценности, ценные бумаги, залог дебиторских счетов, векселей, ипотека, залог депозита, находящегося в том же банке и т.д.

залог прав: права арендатора, права автора на вознаграждение, права заказчика по договору подряда, права комиссионера по договору комиссии.

Залогодателем может быть сам должник или третье лицо. Договором на залогодержателя может быть возложено обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество. При наступлении страхового случая право требования по договору страхования заложенного имущества возникает у залогодержателя. Если сумма страхового возмещения больше чем сумма обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан в течение 3-х банковских дней с момента его получения перечислить разницу залогодателю.

Залог можно подразделить на два основных вида:

1 - залог, при котором предмет залога может оставаться у залогодателя - кредитора,

2 - залог при котором предмет залога передается в распоряжение залогодержателя (заклад).

Комбинация этих двух видов залога называется смешанный залог.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

- выбор предметов и видов залога,

- оценка предмета залога,

- составление и исполнение договора о залоге,

- порядок обращения взыскания на залог.

Гарантия и поручительство - это письменное юридическое обязательство третьего лица погасить долг по кредиту в случае невыполнения обязательства заемщиком. Порядок их выдачи регулируется Гражданским Кодексом РК.

Гарантии бывают:

1. Обеспеченными и необеспеченными. Обеспеченные гарантии сопровождаются залогом имущества гаранта.

2. Неограниченные, т.е. покрывающие все виды задолженности заемщика банку, и ограниченные, распространяющиеся на определенную сумму или часть.

3. Личные и корпоративные

4. Банковские.

Гарант отвечает перед кредитором в том же объеме как и должник, включая уплату неустойки, вознаграждения, судебные издержки кредитора по взысканию долга, убытки кредитора, связанные с ненадлежащим исполнением обязательства, если иное не оговорено в договоре гарантии. Поручитель несет перед кредитором ответственность в пределах суммы, указанной в поручительстве. Поручительство применяется при взаимоотношениях банка как с юр так и с физическими лицами. Поручительство оформляется письменно договором между банком и поручителем, заверенный нотариально, согласно которому поручитель обязуется гасить задолженность заемщика в течение определенного срока или определенную сумму.

В качестве формы обеспечения может выступать страхование выданных ссуд. В этом случае заемщик заемщик заключает со страховщиком (страховой компанией) договор страхования в соответствии с установленным порядком. Договор страхования заключается на срок действия кредитного договора на основании экспертной оценки обеспеченности кредита, кредитоспособности заемщика и степени риска по реализации кредитуемого мероприятия.

В договоре страхования предусматривается, что в случае непогашения кредита в установленные сроки страховщик выплачивает банку, выдавшему кредит, возмещение в размере от 50 до 90% не погашенной заемщиком суммы кредита, включая проценты за пользование кредитом. Конкретный размер ответственности оговаривается в договоре страхования, а ответственность страховщика наступает, если заемщик не возвратил банку ссуду в течении 20 дней после наступления срока платежа, указанного в кредитном договоре. При этом страховщик обязан выплатить банку-кредитору, страховое возмещение в течении 15 дней после наступления искового случая.

Страхование кредитного риска как одна из форм обеспечения возвратности кредита является взаимовыгодной сделкой для всех участников. Например, заемщик-страхователь гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита, банк-кредитор получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником страховой сделки. Страховая организация получает вознаграждение за свои услуги в виде страхового тарифа.

Цессия (уступка требований) и передача права собственности

В практике некоторых стран с рыночной экономикой в качестве форм обеспечения возвратности кредита наиболее часто применяется уступка (цессия) требований и передача права собственности.

Уступка (цессия) - это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита.

На практике используются два вида цессии: открытая и тихая. Открытая цессия предполагает сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство банку, а не заемщику банка (цеденту). При тихой цессии банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан передавать полученную сумму банку. Заемщик предпочитает тихую цессию, чтобы не подрывать свой авторитет. Но для банка тихая цессия связана с большим риском, так как, во-первых, средства по уступленным требованиям, находящиеся в других банках, могут поступить на счета заемщика; во-вторых, заемщик может уступать требование несколько раз; в-третьих, заемщик может уступать уже несуществующие требования.

Кроме уступки индивидуальных требований, например, банки Германии используют общую и глобальную цессии.

Общая цессия означает, что заемщик обязуется перед банком регулярно уступать требования по поставке товаров или оказанию услуг на определенную сумму. При этом право банка на получение денежных средств в погашение предоставленного кредита возникает не в момент заключения договора об общей цессии, а с момента передачи в банк требований или списка дебиторов.

При глобальной цессии заемщик обязан уступить банку все существующие требования к конкретным клиентам и вновь возникающие в течении определенного периода времени. Этот вид уступки требований считается предпочтительным. В целях снижения риска при использовании этой формы обеспечения возвратности кредита банк требует производить уступку требований на сумму, значительно большую, чем величина выданного кредита. При общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита составляет 20-40 % стоимости уступленных требований. Для того, чтобы движимое имущество могло быть в пользовании заемщика и в то же время служить гарантией возврата кредита, используется передача права собственности на него кредитору в обеспечении имеющегося долга.

Банковский процент и процентные начисления

Показателем цены банковских кредитов является процентная ставка. Чаще всего, процентная ставка указывается в годовом выражении. На уровень процентной ставки по кредитам влияют:

Внешние факторы:

1. денежно-кредитная политика центрального банка.

2. конкуренция на рынке банковских услуг

Внутренние факторы:

1. расходы банка по фондированию операций

2. степень риска кредитного проекта, который зависит от обеспечения кредита, размера ссуды, сроков погашения кредита, издержек по мониторингу кредита, кредитной истории и кредитоспособности заемщика

3. приемлемый уровень маржи по ссудным операциям

Структура банковского процента за кредит:

1. стоимости фондирования кредитной операции

2. маржа банка

3. премия за риск.

Базовая процентная ставка по кредитам - реальная цена кредитных ресурсов. Банки формируя свои ресурсы, используют не 100% привлеченных ресурсов, а объем скорректированный на сумму обязательных резервов. Поэтому, говоря, о цене ресурсов различают рыночную и реальную цену ресурсов. Рыночная цена ресурсов- это фактические расходы банка по выплате вознаграждения за привлеченные ресурсы. Реальная цена кредитных ресурсов- это соотношение средневзвешенной рыночной цены ресурсов к кредитному потенциалу. При этом, средневзешенная рыночная цена ресурсов

где, r- это процентные расходы на привлечение i вида ресурса

d- это доля i вида ресурса в общей сумме ресурсов

S- общая сумма ресурсов

Простые проценты- это проценты, исходная база для начисления которых не изменяется.

S=P*(1+iп*n)

S- наращенная сумма платежа

P-сумма кредита(первоначальный долг)

iп - простая процентная ставка (в долях единиц)

n - число полных лет.

Если срок задан в днях

S= P* (1+d*i/K)

d-срок кредита в днях

K-число дней в году или временная база

К-365 или 366 дней- точные проценты

К-360 дней- обыкновенные проценты.

Изменение простой процентной ставки в течении срока ссуды:

m

S= P*(1+ nt *iпt/100)

t=1

m- число периодов

iпt-процент на период

nt- продолжительность периода.

Сложные проценты - это проценты, при которых исходная база для начисления процентов будет изменяться.

S=P*(1+iс/100)n

iс- сложная процентная ставка

«n» может быть и дробным числом. Например: 4 года 250 дней= 4,68 лет

Изменение сложной процентной ставки в течении срока ссуды:

S= P (1+ iс1/100)n1(1+ iс2/100)n2(1+ iс3/100)n3 …(1+ iсm/100)nm

n= n1+…+nm

m- число периодов

Начисление сложных процентов за периоды менее года:

S=P*(1+iс/(100*m))n*m

Эффективный годовой процент (ЭГП)- приведенная годовая ставка при ежегодном начислении процентов, эквивалентную по финансовым последствиям применяемой процентной ставке при начислении процентов за периоды менее года.

ЭГП= (1+iс/(100*m))m-1

Организация процесса корпоративного кредитования

Документация, подтверждающая юридическую правомочность заемщика:

- Устав

- Учредительные документы

- Свидетельство о регистрации

- Сведения о руководства предприятия

- Контракт на поставку продукции

- Лицензия на внешнеэкономическую деятельность или свидетельство о регистрации

- Заявка на предоставление ссуды, оформленная должным образом.

- Документация, характеризующая финансовое положение заемщика и обеспеченность кредита

- Технико-экономическое обоснование кредита, которое должно предусматривать:

- характеристику деятельности заявителя и производимой им продукции;

- перечень производимой в счет кредита продукции (услуги), ее экспортные возможности, сравнительные характеристики с аналогичной продукцией;

- анализ рынков сбыта продукции, тенденции и спрос на соответствующую продукцию, конкуренции, стратегию выхода на международный рынок, наличие контрактов о реализации продукции, наличие информации о поставщиках;

- документы, подтверждающие право собственности заявителя на экспорт продукции, выручке от которой будет направлена на погашение ссудной задолженности;

- сроки реализации проекта;

- расчеты окупаемости;

- наличие лицензии, налоговых льгот.

- Копии контрактов, договоров с всеми приложениями к ним.

- Бухгалтерская отчетность, отчет о прибылях и убытках, сведения о дебиторах и кредиторах и др. данные (за 2 года) для определения финансового состояния и кредитоспособности заемщика за определенный период.

- Сведения о движении товарно-материальных ценностей (тмц).

- Информация об обеспечении.

- Бизнес-план.

- Договор на аренду складских помещений.

- Документация по оформлению ссуды.

- Кредитный договор.

- Договор о залоге.

- Карточка с образцами подписей и печати.

Финансовую поддержку малого предпринимательства со стороны государства осуществляет специальный фонд АО «Фонд развития малого предпринимательства» созданный по решению Правительства Республики Казахстан, основной целью которого является обеспечение доступа к финансовым ресурсам. Фонд оказывает услуги по кредитованию малого и среднего бизнеса, как через банки, так и напрямую. В фонде действует следующие кредитные программы, направленные на финансовую поддержку малого и среднего бизнеса.

1. Кредитная линия Европейского Банка Реконструкции и Развития для малого предпринимательства. По данной программе кредитование производится через коммерческие банки. Условия кредитования определяется индивидуально каждым банком.

2. Второй транш Программного Займа Азиатского Банка Развития для сельскохозяйственного сектора. Выдача кредита осуществляется как напрямую Фондом, так и через коммерческие банки.

3. Программа кредитования субъектов малого предпринимательства из средств бюджета РК.

4. Финансирование по Программе развития малых городов.

5. Программа развития микрокредитования в РК.

Выдача микрокредитов осуществляется через микрокредитные организации созданные с участием Фонда.

6. Финансирование на условиях проектного финансирования.

Под методами кредитования субъектов малого и среднего бизнеса следует понимать способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования. Метод кредитования можно определить как совокупность приемов, с помощью которых банки осуществляют выдачу и погашение кредитов.

В современной банковской практике применяется два метода кредитования. Сущность первого метода состоит в том, что вопрос о предоставлении ссуды решается каждый раз в индивидуальном порядке. Ссуда выдается на удовлетворение определенной целевой потребности в средствах. Этот метод применяется при предоставлении ссуд на конкретные сроки, т.е. срочных ссуд.

При втором методе ссуды предоставляются в пределах заранее установленного банком для заемщика лимита кредитования, который используется им по мере потребности путем оплаты предъявленных ему платежных документов в течение определенного периода. Такая форма предоставления кредита называется открытием кредитной линии. Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счет кредита любые расчетно-денежные документы, предусмотренные в кредитном соглашении, заключаемом между клиентом и банком. Кредитная линия открывается на один год, но может быть открыта и на более короткий период. В течение срока кредитной линии клиент может в любой момент получить ссуду без дополнительных переговоров с банком и каких-либо оформлений. Однако за банком сохраняется право отказать клиенту в выдаче ссуды в рамках утвержденного лимита, если он установит ухудшение финансового положения заемщика. Кредитная линия открывается, как правило, клиентам с устойчивым финансовым положением и хорошей репутацией. По просьбе клиента лимит кредитования может пересматриваться.

Различают возобновляемую и невозобновляемую кредитную линию. В случае открытия невозобновляемой кредитной линии после выдачи ссуды и ее погашения отношения между банком и клиентом заканчиваются. При возобновляемой кредитной линии (револьверной) кредит предоставляется и погашается в пределах установленного лимита задолженности автоматически. Кредитная линия может быть целевой (рамочной), если она открывается банком клиенту для оплаты ряда поставок определенных товаров в рамках одного контракта, реализуемого в течение года или другого периода

Организация процесса розничного кредитования

Целевой аудиторией розничного кредитования являются физические лица, имеющие стабильные денежные потоки позволяющие погасить сумму основного долга и вознаграждения по кредиту за весь кредитуемый период (в том числе частные предприниматели, развивающие и осуществляющие прибыльный бизнес).

Потребительскими ссудами называют ссуды, предоставляемые населению. При этом характер потребительских ссуд определяется целью предоставления ссуды (объектом кредитования).

Порядок выдачи и погашения кредита физическим лицам. Документация, предоставляемая в банк заемщиком для получения кредита:

-заявление на получение кредита;

-паспорт или заменяющий его документ;

-справка с места работы заемщика и поручителей о доходах и размере производимых удержаний;

-декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью;

-паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;

-другие документы при необходимости.

При предоставлении залога имущества в качестве обеспечения возврата кредита заемщик должен предоставить:

-документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., В том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю;

-страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от возможных рисков;

-документ о территориальных границах земельного участка;

-поэтажный план дома (для жилых домов, дач);

-постановление о принятии в эксплуатацию жилого дома;

-разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;

-справку из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объектов недвижимости;

-копию финансово-лицевого счета (для квартиры);

-выписку из домовой книги;

-документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам;

-характеристику жилого помещения;

-справку о прописке;

-нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры о передаче ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних разрешение органов опеки и попечительства.

При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение трех месяцев после получения кредита:

а) при залоге транспортных средств:

-технический паспорт;

-страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк.

Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.

б) при залоге ценных бумаг:

-ценные бумаги;

-выписка из реестра акционеров банка.

Далее банк производит проверку предъявленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, с точки зрения достоверности, правильности оформления и соответствия действующему законодательству, определяет платежеспособность клиента и максимальный размер кредита.

Банк вправе отказать в выдаче кредита в следующих случаях:

-если при проверке выявленных факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;

-если платежеспособность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет установленным требованиям.

Выдача и погашение потребительского кредита. После принятия положительного решения о выдаче кредита оформляются: кредитный договор, график погашения кредита и срочное обязательство.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного обеспечения обязательств заемщиком, поэтому в зависимости от вида обеспечения составляются договоры поручительства, договор залога и другие документы согласно регламентам о предоставлении отдельных видов кредитов.

Все условия предоставления потребительских ссуд согласовываются с двумя сторонами - кредитором и заемщиком - и оговариваются в кредитном договоре. При заключении кредитного договора банки фактически предлагают заемщику присоединиться к заранее приготовленным стандартным условиям, которые зависят от вида предоставляемого потребительского кредита. Согласованию обычно подлежат лишь такие существенные условия, как сумма кредита, размер платы за него, срок пользования кредитом, реже -- размер штрафных санкций.

В настоящее время в качестве обеспечения банки принимают:

1) поручительства граждан, имеющих постоянный источник дохода;

2) поручительства платежеспособных предприятий и организаций-клиентов банка;

3) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги физическим лицом;

4) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги юридическим лицом;

5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхование в пользу банка в одной из предложенных банком страховых компаний предоставляемого в залог имущества. Исключения составляет залог приобретаемого имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре предусматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:

-при залоге приобретаемого имущества в течение двух месяцев с момента выдачи кредита;

-при залоге объекта незавершенного строительства - в срок установленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выдачи кредита.

Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта в качестве единственного вида обеспечения.

Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз. Для учета выданного кредита банк открывает ссудный счет. Ссудный счет это не счет заемщика, а внутрибалансовый счет банка. По нему отражаются суммы уже выданного заемщику кредита. Как правило, банк предоставляет заемщику кредит путем выдачи денег из кассы или в безналичном порядке путем: перечисления на его счет до востребования, открытый в данном банке, зачисления на счет пластиковой карты заемщика, оплаты счетов торговых и других организаций, перечисления на счета гражданам-предпринимателям.

После выдачи кредита банк продолжает вести с клиентом работу с целью обеспечения возвратности кредита. В период действия кредитного договора банк:

1) контролирует исполнение заемщиком условий договора;

2) осуществляет проверку отчетов об израсходовании средств. Заемщик должен предоставить банку в течение двух месяцев с момента получения кредита на приобретение объекта недвижимости документы, подтверждающие его право собственности на приобретенное имущество;

3) осуществляет проверку на месте. Проверка определяет соответствие строящихся объектов проектам, наличие неизрасходованных строительных материалов, соответствие фактически выполненных работ объему, указанному в отчетах об израсходовании средств по кредиту;

4) принимает меры к погашению просроченной задолженности;

5) оформляет изменения условий кредитного и других договоров, а также в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора может решить вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке;

6) вносит необходимую информацию в базу данных индивидуальных заемщиков;

7) осуществляет операции по формированию резерва на возможные потери по ссудам.

В случае, если заемщик в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кредита, банк отправляет ему извещение о расторжении договора в одностороннем порядке. Порядок погашения кредита оговаривается в кредитном договоре или в графике платежей и срочном обязательстве, которые являются неотъемлемой частью кредитного договора.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа указанного в платежном документе, в следующей очередности:

-на уплату неустойки;

-на уплату просроченных процентов;

-на уплату срочных процентов;

-на погашение просроченной задолженности по ссуде

Погашение кредита, уплата процентов и неустоек производятся:

1) наличными деньгами, через кассу;

2) перечислением со счетов по вкладам;

3) посредствам удержания из заработной платы, пенсии;

4) переводами через предприятия связи или др.

Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное взыскание кредита. При не поступлении платежей в погашение задолженности по кредиту от заемщика банк обращает свое взыскание на обеспечение, предоставленное по данному кредиту. Погашение нереальных для взыскания ссуд производится за счет резерва на возможные потери по ссудам.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является также одной из форм кредитования широко используемых в рыночной экономике, обеспечивающий надежность сделки. Его развитие способствует наращению инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

-непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

-продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются банки, вторым финансовые компании, фонды, (в РК - ипотечная компания), скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости - ипотеки.

Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной квартирой (или другой недвижимостью) как собственной, почти без ограничений, однако продать, подарить или обменять квартиру заемщик сможет после снятия на ее залога, после полного погашения кредита, либо переоформления договора на нового собственника-с согласия кредитора.

Правительство Республики Казахстан постановлением «Об утверждении программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования » от 28 ноября 2000 года №1774 наметило ряд мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. Правительство сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую модели ипотечного кредитования.

Немецкая модель действует по принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения передвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебания на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимости, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости. А также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат.

Малазийская модель функционирует путем создания ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.

Правительством не исключено использование в Казахстане американской модели ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.

Американская модель построена на двух основных принципах кредитования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строительных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредственно покупатель, которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или актом передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собственности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег. Последняя приобретает у финансовых учреждений закладные и выпускает ипотечные ценные бумаги. Для страхования ипотечных кредитов существует федеральная жилищная администрация. Эта модель используется также для развития коммерческого кредитования малого бизнеса под залог имущества.

Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья.

В условиях переходной экономики для Казахстана при отсутствии стабильных доходов у большинства населения ипотечное кредитование способствует развитию рынка недвижимости и всей экономики. Наибольшее развитие получили жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее время коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных ипотечных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, земельный кредит;

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, строительный кредит;

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан в декабре 2000 года был создан оператор вторичного рынка ипотечных кредитов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению, выдаваемых банками второго уровня-АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК).

Процедура получения ипотечного жилищного займа по программе Казахстанской Ипотечной Компании состоит из этапов:

1. Предварительная квалификация заемщика. На данном этапе можно получить всю необходимую информацию об условиях кредитования, правах и обязанностях, оценить возможности по получению ипотечного жилищного займа.

2. Выбор жилья (при получении займа на его покупку).

3. Проведение оценки выбранного жилья. Оценка выбранного жилья производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию.

4. Андеррайтинг. На этом этапе банк оценивает способность клиента погашать заем, а также проверяет достоверность предоставленной информации. При этом одним из условий получения займа является страхование жизни и трудоспособности.

5. Заключение договоров:

6. Проведение расчетов с продавцом жилья.

7. Страхование приобретенного жилья на первый год.

8. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в Центре по недвижимости.

Стандартные условия кредитования предполагают соотношение суммы кредита к стоимости залога в размере 70 %. Вместе с тем, допускается увеличение кредита до 85 % при условии страхования 15% в одной из страховых компаний. Коэффициенты платежеспособности заемщика (отношение платежей по кредиту и всех платежей к чистому доходу семьи) допускается в пределах 35 - 50 %.

Правительство и Национальный Банк рассматривает АО «КФГИК» как один из инструментов реализации Государственной программы, позволяющий снизить величину первоначального взноса по ипотечным кредитам при наличии гарантии АО «КФГИК». Поддерживая основные принципы Государственной программы, 9 июня 2004 года АО «КФГИК» присоединился к Меморандуму о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, который заключили в мае 2004 года Министерство Финансов РК, банки второго уровня и ипотечные компании, в том числе КИК, являющийся одним из партнеров АО «КФГИК» согласно Соглашению о сотрудничестве от 28 июля 2004 года.

По Специальной программе в рамках действующей Программы ипотечного кредитования КИК, первоначальный взнос по ипотечным кредитам будет снижен до 10% при условии обязательного гарантирования АО «КФГИК».

Существует определенный порядок гарантирования ипотечных кредитов. Банк сотрудничает с Фондом на основе Генерального соглашения, в соответствии с которым кредитор обязан выполнять следующие требования:

1) надлежащее исполнение установленных требований Фонда и Генерального соглашения;

2) своевременное и качественное проведение андеррайтинга ипотечных кредитов;

3) информирование заемщиков о возможности получения гарантированных ипотечных кредитов;

4) предоставление Фонду возможности беспрепятственной проверки информации и документов, имеющих отношение к гарантированному ипотечному кредиту;

5) своевременное уведомление Фонда о начале, проведении, завершении процедуры обращения взыскания, дате, времени и месте проведения и результатах торгов с предоставлением документов, свидетельствующих об этом;

6) своевременное уведомление Фонда о прекращении ипотечного договора, вызванным исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного жилищного займа, наступлением страховых случаев по договорам страхования, заключенным заемщиком со страховщиками, обращением кредитором заложенного имущества в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися, реализацией заложенного имущества на торгах и иными случаями, установленными Генеральным соглашением;

7) своевременное представление Фонду иных сведений согласно настоящим Правилам, условиям Генерального соглашения;

8) выполнение иных требований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Фонд предоставляет кредитору все документы, касающиеся гарантирования ипотечного кредита.

С даты подписания Генерального соглашения банк-кредитор вправе представлять Фонду заявку на гарантирование ипотечного кредита.

До представления заявки в Фонд, кредитор осуществляет предварительную квалификацию потенциального заемщика в соответствии с требованиями Фонда. При принятии положительного заключения Фонд направляет банку-кредитору 2 экземпляра гарантийного обязательства

Размещено на Allbest.ur