Ипотечное кредитование в современной России

Банк является Членом Ассоциации Российских банков, Ассоциации региональных банков "Россия", Некоммерческого Партнерства "Европейский деловой клуб", Ассоциация "VISA", Ассоциация транспортных банков, Уральского банковского союза, Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, Уральской торгово-промышленной палаты.

Официальным аудитором Банка по российским и международным стандартам бухгалтерского учета утвержден ЗАО "Прайсвотерхаус Куперс". ОАО "Уралтрансбанк" ? единственный банк среди банков Свердловской области в течение 11 лет осуществляет аудит по международным стандартам бухгалтерского учета.

Одной из главных задач, стоящих перед ОАО "Уралтрансбанк", является постоянное повышение надежности и деловой репутации Банка как кредитно-финансового института.

Банк активно поддерживает корреспондентские и деловые отношения с ведущими надежными финансовыми институтами, такими как: ОАО "Банк Москвы", Инвестсбербанк (ОАО), МФ "Элика" ОАО Банка "Тульский Промышленник", НКО ЗАО "Петербургский расчетный центр", КБ "БИКБАНК" (ООО) и другими.

Политика Банка направлена на индивидуальный подход к каждому клиенту, предоставляя широкий спектр банковских услуг малому и среднему бизнесу, а так же физическим лицам.

Главной целью персонала и менеджмента является профессиональное, качественное и быстрое обслуживание наших клиентов.

Главной задачей в области доходов Банк считает достижение максимальной рентабельности каждой из финансовых операций при уменьшении их рискованности, оценивая как финансовые и операционные риски, так и риски деловой репутации.

Рисунок 1 - Организационная структура Банка

Органами управления Банка являются:

- общее собрание Участников;

- Совет Банка;

- Единоличный исполнительный орган - Председатель Правления Банка и коллегиальный исполнительный орган - Правление Банка.

Общее собрание участников Банка является высшим органом управления Банка. (рисунок 1)

Общее собрание участников осуществляет принятие решений по следующим вопросам:

- определение основных направлений деятельности Банка, а также принятие решения об участии в ассоциациях и других объединениях коммерческих организаций;

- изменение устава Банка, в том числе изменение уставного капитала;

- внесение изменений в учредительный договор;

- избрание Совета Банка, Ревизионной комиссии, назначение Председателя Правления и досрочное прекращение их полномочий;

- утверждение годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов, отчетов о прибылях и убытках Банка, отчетов Ревизионной комиссии и Совета Банка;

- принятие решения о распределении чистой прибыли Банка между участниками Банка;

- принятие решения о создании филиалов и открытии представительств и утверждение положений о них;

- утверждение (принятие) документов, регулирующих внутреннюю деятельность Банка;

- принятие решения о размещении Банком облигаций и иных эмиссионных бумаг;

- назначение аудиторской проверки, утверждение аудитора и определение размера оплаты его услуг;

- принятие решения о реорганизации или ликвидации Банка;

- назначение ликвидационной комиссии и утверждение ликвидационных балансов;

- совершение крупных сделок, связанных с приобретением и отчуждением Банком имущества, в случаях, предусмотренных Законом;

- прием новых Участников и распределение долей Участников в Уставном капитале;

- решение иных вопросов, предусмотренных действующим законодательством.

Совет Банка осуществляет общее руководство деятельностью Банка. Совет Банка избирается на Общем собрании Банка и состоит из трех человек.

К функциям Совета Банка относится:

- утверждение состава Коллегиального исполнительного органа Банка (Правления Банка) и принятие решения о досрочном прекращении полномочий его членов;

- принятие решения о совершении сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

- решение вопросов, связанных с подготовкой, созывом и проведением Общего собрания участников Банка;

- принятие решений по иным вопросам, отнесенным действующим законодательством к компетенции Совета Банка.

Руководство текущей деятельностью Банка осуществляется единоличным исполнительным органом (Председатель Правления Банка) и коллегиальным исполнительным органом (Правление Банка).

Правление Банка организует и осуществляет управление, руководство всей текущей деятельностью Банка и обеспечивает выполнение решений Общего собрания участников и Совета Банка. К функциям Правления Банка относятся:

- предварительное рассмотрение вопросов, которые в соответствии с Уставом Банка подлежат рассмотрению Общим собранием участников или Советом Банка, подготовка по ним соответствующих материалов предложений, проектов решений;

- решение вопросов руководства деятельностью структурных подразделений Банка, его филиалов и представительств;

- разработка положений о структурных подразделениях Банка, филиалах, представительствах и иных положений;

- утверждение состава кредитного комитета;

- рассмотрение и решение других вопросов, вынесенных на рассмотрение по предложению Председателя Правления Банка.

Работой Правления Банка руководит Председатель Правления Банка.

Председатель Правления Банка:

- без доверенности действует от имени Банка, в том числе представляет интересы и совершает сделки;

- выдает доверенности на право представительства от имени Банка, в том числе доверенности с правом передоверия;

- издает приказы о назначении на должность работников Банка, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания;

- осуществляет иные полномочия, не отнесенные действующим законодательством или Уставом к компетенции Общего собрания участников, Совета Банка или Правления Банка.

Анализ обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами начинается с изучения состава и структуры персонала. В процессе анализа состава и структуры при оценке выполнения планам по численности анализируются данные по каждой категории работников в отдельности, так как в процессе выпуска продукции различные категории играют неодинаковую роль.

Рассмотрим более подробно в динамике изменение трудового потенциала в ОАО "Уралтрансбанк" (таблица 1)

Таблица 1 - Состав трудовых ресурсов на предприятии

Наименование показателей	2009 г.	2010 г.	отклонение
Среднесписочная численность работников всего, чел.	26	28	+2
В т. ч аппарат управления, чел.	11	10	-1
специалисты	8	10	+2
обслуживающий персонал	2	3	+1
Прочие работники	5	5	-

Данные таблицы свидетельствуют, что в структуре трудовых ресурсов самый большой удельный вес занимает аппарат управления. Численность всего предприятия увеличивается, что сказывается на том, что банк работает эффективно и стабильно. В аппарате управления в 2007 г один человек ушел на пенсию по выслуге лет.

Рассмотрим структуру имущества банка (таблица 2)

Таблица 2 - Оценка имущества банка, тыс. руб.

показатели	2009 г.	2010 г.	отклонения
Денежные средства	8669	7332	-1337
Средства кредитных организаций в ЦБ РФ	175283	168516	-6767
Обязательные резервы	2601	4292	+1691
Средства в кредитных организациях	1210	4396	+3186
Чистая ссудная задолженность	40477	66469	+25992
Основные средства	485	361	-124
Требования по получению процентов		3	+3
Прочие активы	174	70	-104
Всего	226298	247147	+20849

Основные производственные средства определяют технический уровень предприятия и его производственную мощность. От степени их использования зависит не только объем выпуска продукции, но и ее себестоимость, и рентабельность производства. Поэтому повышение эффективности использования основных производственных средств позволяет расширить производство без дополнительных капитальных вложений (табл. 1.2).

На производственно - хозяйственную деятельность большое влияние оказывают основные средства, так как они в своей совокупности образуют производственно - техническую базу и определяют производственную мощь предприятия.

Предприятие имеет право владения, пользования и распоряжения основными средствами; безвозмездно передавать или продавать другим предприятиям, обменивать, сдавать в аренду, списывать с баланса. Рассмотрим в следующей таблице обеспеченность предприятия основными средствами (таблица 3)

Таблица 3 - Состав и структура основных средств предприятия.

Наименование показателей	2009 г.	2010 г.	Абсолютное отклонение
Здания, тыс. руб.	122	122	-
% к итогу	33,8	25,1	-8,7
Машины и оборудования, тыс. руб.	127	143	+16
% к итогу	31,2	29,5	-1,7
Транспортные средства, тыс. руб.	112	220	+8
% к итогу	31,0	45,4	+14,4
итого	361	485	+124

За исследуемый период стоимостное выражение основных производственных фондов увеличилось. Самый большой удельный вес в структуре основных средств имеют здания.

По размерам предприятия подразделяются на малые, средние и крупные, исходя из двух параметров ? численности занятых и объема производства.

В зависимости от объемов производства, количества рабочих предприятие может быть малым, средним, крупным. Малые предприятия ? численностью до 200 работающих (в промышленности и строительстве), до 50 человек (В других отраслях производственной сферы), до 100 человек (в науке), до 25 человек (непроизводственная сфера), до 15 человек (розничная торговля).

Делая обобщающий вывод можно отметить, что предприятие относится по величине к средним.

2.2 Формирование финансовых результатов предприятия и их влияние на деловую активность

В условиях рыночных отношений повышаются ответственность и самостоятельность предприятий в выработке и принятии управленческих решений по обеспечению эффективности их деятельности. Эффективность производственной и финансовой деятельности предприятия выражается в достигнутых финансовых результатах.

Прибыль, с одной стороны, зависит от качества работы коллектива, а с другой - является основным источником производственного и социального развития предприятия. Следовательно, его работники заинтересованы в эффективном использовании ресурсов и росте прибыли. Вместе с тем прибыль служит важнейшим источником формирования государственного бюджета. Таким образом, в росте суммы прибыли заинтересованы как предприятие, так и государство.

Прибыль как экономическая категория отражает доход, созданный в процессе предпринимательской деятельности. Результатом соединения факторов производства и полезной производительной деятельности хозяйствующих субъектов является произведенная продукция, которая становится товаром при условии ее реализации потребителю.

На стадии продажи выявляется стоимость товара, включающая стоимость прошлого овеществленного труда и живого труда. Стоимость живого труда отражает вновь созданную стоимость и распадается на две части. Первая представляет собой заработную плату работников, участвующих в производстве продукции. Вторая часть вновь созданной стоимости отражает чистый доход, который реализуется только в результате продажи продукции, что означает общественное признание ее полезности.

На уровне предприятия в условиях товарно-денежных отношений чистый доход принимает форму прибыли. На рынке товаров предприятия выступают как относительно обособленные товаропроизводители. Установив цену на продукцию, они реализуют ее потребителю, получая при этом денежную выручку, что не означает получение прибыли. Для выявления финансового результата необходимо сопоставить выручку с расходами на производство и реализацию (рисунок 2).

Рисунок 2 - Формирование чистой прибыли

Распределение чистой прибыли отражает процесс формирования фондов и резервов предприятия для финансирования потребностей производства и развития социальной сферы.

Когда выручка превышает себестоимость, финансовый результат свидетельствует о получении прибыли.

Структура формирования общего финансового результата в условиях рыночной экономики можно представить следующим образом.

Содержание прибыли (убытка) от реализации выражается в формуле:

П (У)=ВР-СР-КР-УР (3)

где:

ВР - выручка от реализации товаров, продукции, работ, услуг;

СР- себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг;

КР - коммерческие расходы;

УР - управленческие расходы.

Включаемые в состав прибыли, полученной от финансово- хозяйственной деятельности предприятия, проценты к получению отражают суммы причитающихся, в соответствии с договорами, к получению процентов по облигациям, депозитам.(таблица 4)

Таблица 4 - Формирование финансовых результатов на предприятии, тыс. руб.

Показатели	2009 г.	2010 г.	отклонение
Проценты, полученные и аналогичные доходы от:
Размещения средств в кредитных организациях	2103	597	-1506
Ссуд предоставленных клиентам	3775	3181	-594
Всего процентов полученных и аналогичных доходов	4372	5284	+912
Проценты, уплаченные и аналогичные расходы по:
Привлеченным средствам кредитных организаций	78	70	-8
Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	978	902	-76
Выпущенным долговым обязательствам	0	49	+49
Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов	1056	1021	-35
Чистые проценты и аналогичные доходы	4228	3351	-877
Чистые доходы от операций с ценными бумагами	3274	1481	-1793
Чистые доходы от операций с иностранной валютой	498	121	-377
Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	38	-83	-121
Комиссионные доходы	3211	1398	-1813
Комиссионные расходы	459	52	-407
Административно-управленческие расходы	5919	3463	-2456
Резервы на возможные потери	-915	112	+1027
Прибыль до налогообложения	3856	2836	-1020
Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	1446	1027	-419
Прибыль (убыток) за отчетный период	2410	1809	-601

Наглядно отражает изменение основных показателей прибыли предприятия рисунок 3.

Рисунок 3 - Динамика показателей прибыли предприятия

Сумма чистой прибыли зависит от установленных законодательством РФ льгот и ставок налога на прибыль. После уплаты в бюджет налога на прибыль предприятие самостоятельно определяет направления использования прибыли, основная часть которой распределяется согласно учредительным документам и желанию собственников.

Общей характеристикой результативности финансово - хозяйственной деятельности принято считать оборот, т. е. общий объем продаж продукции за определенный период времени.

Набор экономических показателей, характеризующих результативность деятельности предприятия, зависит от глубины исследования. По данным внешней отчетности можно проанализировать следующие показатели (рисунок 4)

Рисунок 4 - Показатели, характеризующие результативность предприятия

Результативность и экономическая целесообразность функционирования предприятия оцениваются не только абсолютными, но и относительными показателями. К последним, в частности, относится система показателей рентабельности.

2.3 Оценка финансовой устойчивости, платежеспособности и ликвидности предприятия

Одной из характеристик стабильного положения предприятия служит его финансовая устойчивость. Она зависит как от стабильности экономической среды, в рамках которой осуществляется деятельность предприятия, так и от результатов его функционирования, его активного и эффективного реагирования на изменения внутренних и внешних факторов.

Финансовая устойчивость - характеристика, свидетельствующая об устойчивом превышении доходов предприятия над его расходами, свободном маневрировании денежными средствами предприятия и эффективном их использовании, бесперебойном процессе производства и реализации продукции. Финансовая устойчивость формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности и является главным компонентом общей устойчивости фирмы.

Анализ устойчивости финансового состояния на ту или иную дату позволяет выяснить, насколько правильно предприятие управляло ресурсами в течение периода, предшествующего этой дате.

Внешним проявлением финансовой устойчивости является платежеспособность, т. е. возможность наличными ресурсами своевременно погасить свои платежные обязательства. Анализ платежеспособности необходим для предприятия не только с целью оценки и прогнозирования финансовой деятельности, но и для внешних инвесторов (банков). Особенно важно знать о финансовых возможностях партнера, если возникает вопрос о предоставлении ему коммерческого кредита или отсрочки платежа. Оценка платежеспособности осуществляется на основе характеристики ликвидности текущих активов, т. е. времени, необходимого для превращения их в денежную наличность. Понятия платежеспособности и ликвидности очень близки, но второе более емкое. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность. В то же время ликвидность характеризует не только текущее состояние расчетов, но и перспективу.

Оценка платежеспособности дается на конкретную дату. Однако следует учитывать ее субъективный характер и то, что она может быть выполнена с различной степенью точности. Платежеспособность подтверждается данными:

- о наличии денежных средств на расчетных счетах, валютных счетах, краткосрочных финансовых вложений. Эти активы должны иметь оптимальную величину. Чем значительнее размер денежных средств на счетах, тем с большей вероятностью можно утверждать, что предприятие располагает достаточными средствами для текущих расчетов и платежей. Однако наличие незначительных остатков средств на денежных счетах не всегда означает, что предприятие неплатежеспособно: средства могут поступить в кассу, на расчетные, валютные счета в течение ближайших дней, краткосрочные финансовые вложения легко превратить в денежную наличность. Постоянное кризисное отсутствие наличности приводит к тому, что предприятие превращается в "технически неплатежеспособное", а это уже можно рассматривать как первую ступень на пути к банкротству;

- об отсутствии просроченной задолженности и задержки платежей;

- несвоевременном погашении кредитов, а также длительном непрерывном пользовании кредитами.

Высшей формой устойчивости предприятия является его способность развиваться. Для этого предприятие должно обладать гибкой структурой финансовых ресурсов и возможностью при необходимости привлекать заемные средства, т. е. быть кредитоспособным.

Достижение и поддержание устойчивого функционирования предприятия опирается на мониторинг его производственно- хозяйственной деятельности. Для оценки этого процесса аналитики предлагают для ряда

В качестве примера оценим финансовую устойчивость ОАО "Уралтрансбанк", с использованием абсолютных показателей финансовой устойчивости (таблица 5).

Таблица 5 - Показатели финансовой устойчивости предприятия, тыс. руб.

Показатели	2009 г.	2010 г.	отклонения
Наличие собственных оборотных средств	209934	238161	+28227
Долгосрочные пассивы	-	760	+760
Общая величина основных источников	310012	251009	-59003
Излишек (+), недостаток (--) собственных оборотных средств	+128	+324	+196

Показатели финансовой устойчивости характеризуют степень защищенности интересов инвесторов и кредиторов. Базой для их расчета является стоимость средств или источников функционирования фирмы.

Все относительные показатели финансовой устойчивости можно разделить на две группы: показатели, определяющие состояние оборотных средств, и показатели, определяющие состояние основных средств.

Рассчитанные фактические коэффициенты за отчетный период сравниваются с нормой, с их значением за предыдущий период, с показателями аналогичных предприятий, и тем самым выявляется реальное финансовое состояние, слабые и сильные стороны фирмы.

Коэффициент маневренности собственного капитала Км показывает, какая часть собственного капитала используется для финансирования текущей деятельности, т. е. вложена в оборотные средства, а какая часть капитализирована. Значение этого показателя может ощутимо варьировать

в зависимости от структуры капитала и отраслевой принадлежности предприятия. Оптимальное значение Км = 0,5.

Км = (СИ-ВА)/СИ. (4)

Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами Комз характеризует, в какой степени материальные запасы покрыты собственными средствами или нуждаются в привлечении заемных

Индекс постоянного актива Кп показывает долю основных средств и необоротных активов в источниках собственных средств. При отсутствии долгосрочного привлечения заемных средств

Км+ Кп=1 (5)

Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств показывает, какая часть деятельности финансируется за счет долгосрочных заемных средств для обновления и расширения производства наряду с собственными средствами. Рост этого показателя в динамике - негативная тенденция, означающая, что предприятие все сильнее зависит от внешних инвесторов.

Коэффициент соотношения собственных и привлеченных средств Ксзс дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости предприятия. Нормативное значение показателя должно быть не более 1. Рост показателя в динамике свидетельствует об усилении зависимости предприятия от внешних инвесторов и кредиторов, т. е. о некотором снижении финансовой устойчивости, и наоборот.

Коэффициент финансовой независимости (концентрации собственных средств или автономии) показывает удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Нормативное значение должно быть не менее 0,5.

Коэффициент износа показывает, в какой степени профинансированы за счет износа замена и обновление основных средств (увеличение характеризует ухудшение состояния материально-технической базы предприятия).

Коэффициент реальной стоимости имущества показывает долю средств производства в стоимости имущества, уровень производственного потенциала предприятия, обеспеченность производственными средствами производства (> 0,5) (таблица 6)

Таблица 6 - Расчет показателей финансовой устойчивости

Показатель		2008г.	2009г.	2010г.	Отклонение (-);(+)
коэффициент капитализации, Л 1	<1	1,1	2,8	2,7	1,6
Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования, Л 2	>0.6-08	0,7	1,2	1,3	0,5
Коэффициент финансовой независимости, Л 3	>0.5	0,5	0,6	0,7	0,2
Коэффициент финансирования, Л 4	>1	0,9	1,0	1,1	0,2

Как показывают данные таблицы динамика коэффициента капитализации (Л 1) свидетельствует о прочной финансовой устойчивости банка.

Однако коэффициента капитализации дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Этот показатель необходимо рассмотреть в увязке с коэффициентом обеспеченности собственными средствами. Как видно из данных таблицы, значение коэффициента обеспеченности собственными источниками финансирования больше нормативных ограничений и в динамике значение этого показателя увеличиваются. Источниками формирования имущества предприятия являются собственные и заемные источники. Рассмотрим их динамику на рисунке 2.2.

Результаты анализа ликвидности фирмы представляют интерес, прежде всего, для коммерческих кредиторов. Так как коммерческие кредиты краткосрочны, то именно анализ ликвидности лучше всего позволяет оценить способность фирмы оплатить эти обязательства.

Обобщающим показателем ликвидности является достаточность (излишек или недостаток) источников средств формирования запасов. Смысл анализа с помощью абсолютных показателей - проверить, какие источники средств и в каком объеме используются для покрытия запасов (рисунок 5).

Рисунок 5 - Соотношение источников формирования имущества предприятия

Для оценки степени ликвидности организаций отдельных организационно-правовых форм (акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, унитарных предприятий) установлен показатель стоимости чистых активов.

Проанализируем ликвидность баланса ОАО "Уралтрансбанк" (таблица 7).

Данные таблицы свидетельствует, что баланс предприятия можно признать ликвидным, а значит, платежеспособность предприятия высокая Такое предприятие можно отнести к платежеспособным.

Таблица 7 - Оценка ликвидности предприятия.

Показатели	2008г.	2009г.	2010г.
Величина собственных оборотных средств	590	1722	1468
Маневренность собственных оборотных средств	0,17	0,06	0,001
Коэффициент текущей ликвидности	0,9	1,0	1,2
Коэффициент быстрой ликвидности	1,0	1,2	1,3
Коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности)	0,7	1,3	1,5
Доля оборотных средств в активах	0,3	0,3	0,3
Доля собственных оборотных средств в общей их величине	0,3	0,7	0,7
Доля запасов в оборотных активах	0,7	0,7	0,8
Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов	0,4	1,04	0,9

3. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов

3.1 Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, - минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Цена залога в контексте кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко - как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может "лопнуть" даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью "съесть" процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке "кредит - залог" полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

- сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

- невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

- неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу "гигантский залог под смехотворный кредит" на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно "урезанию" кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

, (6)

где: r - ставка налога на добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься государством, составляет величину:

. (7)

Тогда сумма активного инфляционного налога на добавленную стоимость:

будет исчисляться по формуле:

, (8)

где: q - среднемесячный индекс инфляции производственных затрат предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимости начального периода):

составляет:

, (9)

где: b - удельный вес материальных затрат в валовом выпуске продукции фирмы.

Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его "антиинфляционную устойчивость" путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

- сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;

- сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция приводит к росту риска потери выданных кредитов, может вести также к неправильному распределению кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

Риски при выдаче кредитов физическим лицам

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемы возникают при такой процедуре отбора клиентов?

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в т.ч. с использованием поло-возрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет "размытости" балльных характеристик, так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является "плавающей" во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

Таким образом, поставить на "конвейер" выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

Риски при выдаче кредитов юридическим лицам

В отношении методов оценки рисков кредитования юридических лиц актуальны те же проблемы, что и лиц физических. Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели, предполагающие процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйствующего субъекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так как для количественного соизмерения роли и "веса" совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его "переход" из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием "конкурирующих" количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов - индикаторов. Среди них - коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и "замороженным". Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов - индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие "конкурирующих" методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа, проводимого в соответствии с разными методиками, часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Астраханской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации как будто один - отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

3.2 Финансовые риски и страховая защита в ипотечном кредитовании

На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное его насыщение широким ассортиментом товаров: объектами недвижимости, средствами производства, предметами потребления. На повестку дня встает задача формирования платежеспособного спроса, создания механизмов, позволяющих обеспечить доступ к товарам и сопутствующим услугам наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмов относятся, в частности, продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование, различные арендные схемы, лизинг.

Такие формы, как аренда и лизинг, сегодня обеспечены минимально необходимой законодательной и нормативной базой и постепенно завоевывают себе место на рынке. В основном решаются и вопросы организации страховой защиты интересов всех участников данных операций.

Что же касается торговли товарами в кредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях тормозится в первую очередь трудностями в обеспечении защиты продавцов и кредиторов от рисков невозврата кредитов. В условиях экономической нестабильности, постоянно растущей криминогенности общества и несовершенства законодательства трудно решиться на реализацию сколько-нибудь значимой программы продажи жилья и прочих товаров гражданам или юридическим лицам в кредит. Сегодня рассрочка платежа при реализации товаров широкого потребления, как правило, не превышает 6 месяцев. Естественно, что перечень товаров, реализуемых по такой схеме, не так велик.

Смягчение условий кредитования и существенное расширение круга пользующихся этой услугой потребителей могут быть достигнуты посредством эффективной страховой защиты интересов организации, предоставляющей кредит.

Рассмотрим особенности ипотечного кредитования и вытекающие из них требования к организации страховой защиты. Основными участниками данного процесса являются:

- клиент - физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более дорогое жилье во вновь строящемся здании;

- поручитель - юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженности клиента;

- банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной (после продажи старой и приобретения новой) квартир;

- инвестор - ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечного кредитования;

- риэлтор, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры;

- застройщик - строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся квартира;

- страховая компания, страхующая часть рисков всех участников операции.

Возможные варианты взаимодействия участников ипотечного кредитования рассмотрены при анализе отечественных моделей ипотечного кредитования. Как показал анализ, центральным звеном в данной цепочке является банк, который организует весь процесс и на котором замыкаются интересы всех участников. Естественно, он принимает на себя и максимальное количество рисков.

Будем считать, что банк принимает на себя риски, связанные со строительством новой квартиры, а также создает дополнительный шанс для клиента или его наследников сохранить за собой жилье в случае их неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительного участника - поручителя. При этом, разумеется, упрощается ситуация и для банка, так как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога квартиры, а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на оставшиеся после погашения задолженности за кредит средства сами по себе недостаточно освоены и, следовательно, связаны со значительными издержками.

Теперь рассмотрим риски, сопутствующие ипотечному кредитованию.

В отношении существующей квартиры эти риски следующие.

- Риск физической утраты.

Как и любое имущество, квартира, являющаяся предметом залога, может быть обесценена или полностью уничтожена в результате воздействия факторов природного и техногенного характера или в результате злоумышленных и неосторожных действий человека. Риск реализации большинства существующих опасностей может быть переложен банком на страховую компанию посредством покупки стандартного полиса страхования "от всех рисков".

Однако банку следует обратить внимание на наличие ряда стандартных исключений из страхового покрытия. Обычно не подлежат страхованию риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями, с постепенным разрушением, повреждением или разрушением в результате оседания, ущерб, нанесенный радиоактивными материалами, а также ущерб, связанный с умыслом страхователя или с непринятием им мер к уменьшению ущерба. Последнее исключение действует только в случае, когда страхователем квартиры является клиент. В случае, когда полис покупается непосредственно банком, это ограничение снимается. Риски, связанные с действием властей, страховыми компаниями традиционно не страхуются, так как считается, что власть сама обязана компенсировать нанесенный своим гражданам ущерб. По договоренности со страховой компанией ряд обычно подлежащих исключению рисков может быть включен в покрытие (например, ущерб в результате терроризма или оседания грунта).

- Риск утраты клиентом права владения квартирой.

Во время действия кредитного договора клиент может потерять право на владение квартирой из-за недействительности сделки купли-продажи, отчуждения, реквизиции и т.п. Основная часть риска, относящаяся к праву на владение, ложится на риэлтера, в обязанности которого обычно включается проверка юридической чистоты прав на владение квартирой, и может быть застрахована полисом "страхования титула". Оставшаяся часть риска лежит на банке и должна учитываться им при формировании гарантийных фондов.

- Риск падения стоимости квартиры.

В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения экологической обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства и т.п. обстоятельств стоимость квартиры к моменту ее реализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтором на продажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтора и может быть снижен, например, посредством заключения предварительных договоров на покупку квартиры.

- Риск мошенничества клиента.

Это - риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и должен сводиться к приемлемому уровню службами безопасности банка и риэлтора.

В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.

- Риски строительства и монтажа.

Как и любое строительство, строительство жилья связано с рисками природного и техногенного характера, а также с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных строительных материалов. Основные риски могут быть покрыты хорошо отработанным полисом страхования рисков строительства и монтажа на основе условий страхования, сходных с полисом Мюнхенского перестраховочного общества.

У этого полиса также имеется ряд общепринятых исключений, например, риски, связанные с приостановкой работ, а также ущерб, вызванный умыслом застройщика или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные с необходимостью замены дефектных материалов.

Строго говоря, указанные риски должны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать. Реально сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им для себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения строящегося дома (в принципе - самый простой случай с точки зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банк вернет вложенные деньги в виде страховой выплаты. Если же ущерб составит, например, 40% от фактически освоенного (что более вероятно), банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скорее всего будет вынужден объявить себя банкротом.

- Риски выявления дефектов в период несения гарантийных обязательств.

Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования строительно-монтажных рисков.

- Риск неисполнения обязательств застройщиком.

Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При этом не стоит пренебрегать проверкой наличия у застройщика полисов на страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных.

- Риск физической утраты построенной квартиры.

Риск аналогичен рассмотренному выше для "существующей" квартиры.

Риски неплатежеспособности клиента.

Эти риски связаны с нетрудоспособностью и нетрудоустроенностью клиента и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы он застраховал в пользу банка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисов страхования от несчастных случаев. Но банкам следует обратить внимание на ряд стандартных исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается возмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили во время любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических заболеваний.

Значительная часть обычных исключений будет снята, если страхователем станет банк, а не клиент.

Неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования.

Данный риск может быть значительно снижен, если участники будут иметь страховки, защищающие от основных опасностей, связанных с их деятельностью:

- клиент - полис добровольного медицинского страхования, страхования ответственности (автогражданской и перед совладельцами дома) и страхования имущества;

- поручитель клиента - полисы страхования имущества (особенно недвижимого), перерыва в производстве и гражданской ответственности;

- банк - полис страхования "от всех банковских рисков";

- риэлтор - полис страхования ответственности риэлтора;

- страховая компания - договоры перестрахования ответственности.

Следует отметить, что в нашей стране значение наличия страхового полиса явно недооценивается даже банками, профессионально наиболее близкими к страхованию. Западный банк не станет разговаривать о кредитах ни с большой фирмой, ни с частным лицом, предварительно не убедившись в наличии у них полисов страхования их основных интересов. Причем наличие полиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия платежеспособности клиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии имущества, причем профессионально оцененного страховой компанией, во-вторых, о серьезности и основательности самого страхователя.

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

- Участвующая в процессе ипотечного кредитования страховая компания может принять на себя основные риски природного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного противоправными действиями или неосторожностью;

- Для исключения необоснованного сужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить издержки страховой компании, которая в данном случае получает необходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который может все действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте;

- Для снижения риска неисполнения обязательств участниками процесса ипотечного кредитования банку целесообразно в число общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.

3.3 Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: