Оценка современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Для поддержки дольщиков правительством принят комплекс мер по бюджетному финансированию долевого строительства:

- увеличено фондирование АО «КИК» для выкупа прав требований по ипотечным займам у БВУ на сумму 20,5 миллиарда тенге из республиканского бюджета, из них освоено 11,6 миллиарда тенге;

- увеличено фондирование АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» на сумму 1 025 миллионов тенге, что позволило обеспечить объем принятых гарантий на сумму более 20 миллиардов тенге, выделенные средства полностью освоены.

Выделено для ФНБ «СамрукКазына» 95 миллиардов тенге - 48,8 миллиарда тенге для Астаны и 46,2 - для Алматы. Из них банками второго уровня перечислено застройщикам 63,9 миллиарда тенге.

Выделено акиму Астаны 41 миллиард тенге на приобретение 6 тысяч квартир в объектах долевого строительства, в том числе в 2008 году - 21,5 миллиарда тенге, которые освоены. Заключены договоры выкупа на 6213 квартир в 47 объектах (6033 дольщиков), из них к концу 2008 года сданы 4 объекта, в строительстве которых участвуют 636 дольщика, или 555 выкупленных квартир.

В рамках данного постановления проводится работа по закупу двух тысяч квартир национальными компаниями.

Для завершения строительства проблемных объектов из резерва правительства выделено акиму Астаны 17,2 миллиарда тенге, акиму Алматы -10 миллиардов тенге. Акиматами созданы уполномоченные органы - ТОО.

По проблемным объектам Астаны, по поданным 19 судебным искам об истребовании имущества у недобросовестных застройщиков и передаче ЖСК, по решениям суда в качестве возмещения убытков дольщикам переданы права на все незавершенные объекты долевого строительства.

Согласно плану совместных действий правительства, Национального банка и Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009 - 2010 годы, через АО «Фонд национального благосостояния «Самрук­Казына» предусматривается запустить специальную программу ипотечного кредитования и развития жилищного сектора, на финансирование которой будет направлено пять миллиардов долларов США (600 млрд тенге).

В результате принимаемых мер за 2009 год на 55% по сравнению с аналогичным периодом предшествующего года возрос объем строительства коммерческого жилья - с 1,8 миллиона кв. метров до 2,8 миллиона квадратных метров, из них долевое строительство составило 2,4 миллиона квадратов. Таким образом, из 57,7 тысячи дольщиков за 12 месяцев 17217 уже получили квартиры (в том числе по Астане из 36 тысяч дольщиков получили квартиры 8792, по Алматы из 12 тысяч дольщиков - 4136) [18]

«Большая тройка» банков - Казкоммерцбанк, Народный банк и БТА Банк заявили о своей готовности рефинансировать ипотечные кредиты населения под 11% и 9%. Как пояснили в данных финансовых институтах, рефинансировать займы могут только добросовестные заемщики, т.е. те, у кого «чистая» кредитная история.

Всего в рамках рефинансирования ипотечных кредитов банками от ФНБ «Самрук-Казына» банками было получено в сумме 120 млрд тенге ($1 млрд по старому курсу). В рамках данной программы БТА Банк получил 40 млрд тенге, Народный банк и Казкоммерцбанк - по 24 млрд тенге, Альянс Банк - 14 млрд тенге, а остальные банки, а это - банк ЦентрКредит, Евразийский банк, kaspi bank, Темирбанк, Цесна Банк и АТФ Банк - по 3 млрд тенге.

Ставка вознаграждения 9% годовых устанавливается для государственных служащих, а также других работников государственных учреждений и предприятий. Для всех остальных категорий заемщиков ставка вознаграждения составит 11% годовых. Заемщики и их кредиты должны удовлетворять следующим обязательным требованиям: заемщик должен быть резидентом РК, жилая недвижимость, на приобретение которой брался кредит и которая выступает залоговым обеспечением по кредиту, не превышает по площади 120 кв. м и является единственной для заемщика, его супруги(-га) и несовершеннолетних детей. Также должна отсутствовать просрочка платежей по кредиту по состоянию на день подачи заявления на рефинансирование. Банк оставляет за собой право отказать заемщику без объяснения причины. [19]

В апреле 2009 года Премьер-министр Казахстана Карим Масимов поручил членам правительства скорректировать программу рефинансирования ипотечных кредитов в целях расширения количества ее возможных участников - физических лиц, т.к. притом, что выделили огромное количество денег, большое количество желающих не попадает. Так, заявки о желании рефинансировать ипотечный заем подал 3871 человек на общую сумму 16 млрд. 338 млн. тенге. При этом к настоящему времени освоено лишь более 1 млрд. тенге.

1 июня 2009 года государственная программа рефинансирования закончилась, но ипотечную помощь не получили тысячи казахстанцев. Банки изрядно подпортили имидж власти в глазах народа. Правительство хотело поддержать страдающих от кризиса ипотечников, когда три месяца назад выделяло на рефинансирование кредитов 120 миллиардов тенге. А у банков осталось еще 15 миллиардов нетронутых тенге. Теперь их придется вернуть обратно в Национальный фонд. Хотя на эти деньги можно было облегчить ипотечное бремя еще примерно пяти тысячам казахстанцев! [20]

Объем заявок, поступивших на рефинансирование ипотеки, превышает выделенную государством сумму в 120 млрд тенге. При этом пока не все банки готовы продолжить программу удешевления ипотечных кредитов за счет собственных средств.

На 13 августа 2009 года освоены все 24 млрд тенге, выделенные государством этому банку по линии ФНБ «Самрук-Казына». 5921 заемщик воспользовался возможностью снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, включая 1491 работника социальной и бюджетной сфер, ипотека которых рефинансировалась по ставке 9% годовых. В целом удешевление кредитов составило 15%.

На 28 августа 2009 года, согласно данным ФНБ «Самрук-Казына», заявок на рефинансирование ипотеки поступило на 165,6188 млрд тенге, то есть на 40% больше выделенной правительством суммы.

Государственная программа рефинансирования ипотеки была продлена с 1 июля до 1 октября, так как крупнейшие банки (КазКом, БТА и Альянс), получившие наибольшее количество средств, не успели их освоить. Неосвоенные деньги были перераспределены между другими банками. Например, Евразийский банк в июле дополнительно получил 1 млрд тенге. На данный момент все средства освоены.

Начальник отдела обеспечения эффективности функционирования продуктов АО «Евразийский банк» Адиль Сейсембеков сообщил, что согласно требованиям ФНБ «Самрук-Казына», БВУ в течение установленного периода доступности (36 месяцев с момента подписания Условий банковских вкладов денежных средств Фонда) должны обеспечить целевое назначение вклада. То есть средства, полученные от досрочного частичного и полного погашения ранее рефинансированных займов в течение периода доступности, должны быть направлены на рефинансирование новых заемщиков. Таким образом, объемы рефинансирования превысят изначально выделенную государством сумму.

Следуя этим требованиям, Казкоммерцбанк заявил о завершении государственной программы рефинансирования и о запуске в ближайшее время собственной программы удешевления кредитов. Однако о подробностях этой программы в банке сообщать отказались.

Другие банки, участвующие в программе, пока не заявили о своем намерении продолжить рефинансирование за счет собственных ресурсов.

Пресс-секретарь БТА Банка Адиль Досымов информировал, что банк пока не делает никаких заявлений о продолжении программы рефинансирования ипотеки за счет собственных средств.

Об этом же сообщила и пресс-служба Народного банка. [21]

Государство, по мнению чиновников, уже помогло ипотечникам. По словам представителей ФНБ «Самрук-Казына», ипотечная программа была завершена успешно, несмотря на то, что рефинансировать свои кредиты смогли лишь часть заемщиков. С остальным большинством отныне будут разбираться сами казахстанские банки. Как говорится, от чего ушли - к тому и пришли.

2. Ипотечное кредитование на примере АО “Казкоммерцбанк”

2.1 Анализ состава и структуры ссудного капитала банка

ипотечный кредитование экономический кризисный

АО «Казкоммерцбанк» (далее «Банк»)- это универсальный финансовый институт, который предоставляет широкий спектр услуг как корпоративным, так и физическим лицам. Основной деятельностью банка традиционно является прием депозитов и предоставление ссуд и кредитов в тенге и иностранной валюте. Банк также предлагает широкий спектр услуг по обслуживанию текущих счетов клиентов, таких как платежи, дебитные и кредитные карточки, инкассация, а также розничный банкинг.

По состоянию на 31 декабря 2009 Банк имеет 23 филиала в Республике Казахстан и представительство в Лондоне.

Существенным источником привлечения средств остаются банковские депозиты, которые составляют примерно треть в общем объеме фондирования. Объем срочных депозитов населения превысил 895,1 млрд. тенге.

Исследование структуры баланса коммерческого банка целесообразно начинать с пассива, отражающего источники собственных и привлеченных средств, поскольку объем и структура пассивов в значительной степени предопределяют условия, формы и направления использования банковских ресурсов, то есть объем и структуру активов. При этом следует отметить, что пассивные операции исторически играли первичную и определяющую роль по отношению к активным, так как необходимым условием для осуществления активных операций является достаточность средств банка, указанных в пассиве.

В течение 2009 года обязательства Банка уменьшились на 21,8% - с 2678,013 млрд. тенге на конец 2009 года до 2300,943 млрд. тенге на конец 2008 года, а в период 2008-2007 гг. с 2300,943 млрд. тенге до 2198,285 млрд. тенге соответственно. Уменьшение вызвано снижением ссуд и средств банка, выпущенных долговых ценных бумаг и прочих привлеченных ресурсов, но при этом объем субординированного займа и средств клиентов увеличился.

Доля субординированного займа уменьшилась до 5,1 % на конец 2009 года против 6,2% на конец 2008 года и 4,1% на конец 2007 года. Средства клиентов увеличились с 895,083 млрд. тенге в 2007 году до 979,543 млрд. тенге в 2008 и до 1276,464 млрд. тенге в 2009 году. Заемные средства Банка, включающие средства и кредиты от банков и финансовых институтов и прочие привлечения, составляли на 31 декабря 2009 года 10,9% от общих обязательств банка и представляли собой несколько типов финансирования. Объем прочих привлеченных средств уменьшился со 148,934 млрд. тенге на конец 2007 года до 137,324 млрд. тенге на конец 2008 года и до 31,172 млрд. тенге на конец отчетного периода (на 377,7% в течение 2 лет). Уменьшение произошло за счет того, что начисленный процентный расход, включенный в прочие привлеченные средства, уменьшился на 39% по сравнению с 2008г. и на 53% по сравнению с 2007г. и составил 405 млн. тенге (2008 г.: 564 млн. тенге, 2007 г.: 620 млн. тенге).

Активные операции банка составляют существенную и определяющую часть его операций.

По состоянию на 31 декабря 2009 года объем активов Казкоммерцбанка составил 2587,873 млрд. тенге (17,25 млрд. долларов США), уменьшившись на 26,932 млрд. тенге (на 1,0%) по сравнению с 2614,805 млрд. тенге (17,4 млрд. долларов США) по состоянию на 31 декабря 2008 года. В 2007 году объем активов составил 2997,232 млрд. тенге (19,9 млрд. долларов США), что показывает уменьшение на 382,427 млрд. тенге (на 14,6%) по сравнению с аналогичным показателем в 2008 году. Уменьшение объема активов произошло, в основном, за счет снижения ссуд, предоставленным клиентам (на 409,359 млрд. тенге), и средств в национальных банках (на 77,615 млрд. тенге).

Структура активов Банка за 2009 год претерпела незначительные изменения по сравнению с 2008 и 2007 годами.

В соответствии с рисунком 2 наибольшую долю в структуре активов продолжают удерживать ссуды клиентам, по состоянию на 31 декабря 2009 года их доля составила 83,5% против 82,0% на конец 2008 года против 78,9 на конец 2007 года.

Рисунок 2. Структура активов АО «Казкоммерцбанк»

Доля финансовых активов, оцениваемых по справедливой стоимости через прибыль или убыток, увеличилась до 4.4% на конец 2009 года в сравнении с 2.2% на начало года, но уменьшилась на 1,8% по сравнению с 2007 годом (6,2%).

Доля денежных средств в национальных (центральных) банках в общих активах Банка снизилась на 2,5% до 3,1% по состоянию на 31 декабря 2009 года против 3,5% по состоянию на 31 декабря 2008 года, тогда как доля денежных средств в национальных банках по состоянию на 2007 год составляло 5,6%. Не трудно проследить ежегодные колебания доли денежных средств в национальных (центральных) банках. Что касается ликвидности активов банка, то она определяется сбалансированностью активов и пассивов, степенью соответствия сроков размещения активов и привлеченных средств.

Рассмотрим коэффициент ликвидности активов (К_{Л А}).

, (1)

где А1 - наиболее ликвидные активы;

А2 - быстро реализуемые активы;

А3 - медленно реализуемые активы;

А4 - труднореализуемые активы;

А_в - активы всего.

На 2008 год:

;

На 2009 год:

.

Значение этого коэффициента отражает степень ликвидности активов банка в прямой зависимости, из расчетов мы наблюдаем снижение коэффициента с 0,58 до 0,55 за период 2008-2009, что говорит о снижении степени ликвидности активов банка, но следует иметь в виду, что высокое значение приведенного коэффициента не является наглядным показателем ликвидности банка. В данном случае показатель говорит о средней степени ликвидности активов.

По состоянию на 31 декабря 2009 года кредитный портфель увеличился на 7,4% с 2 144,782 млрд. тенге в 2008 году до 2 160,767 млрд. тенге в 2009 году. Несмотря на рост кредитного портфеля на конец отчетного периода, качество ссудного портфеля снизили конечные показатели доходности. Размеры отчислений в резервы увеличились почти в 2 раза. Банк формирует резерв под обесценение активов для покрытия кредитных убытков, включая те, при которых актив не был определен. Размер резервов оценивается относительно кредитного портфеля и текущих экономических условий.

Таблица 2 Структура ссудного портфеля

Наименование	31 декабря 2008 г.	31 декабря 2009 г.	Изменения(+/-) (2009/2008)
	млн. тенге	%	млн. тенге	%	млн. тенге	%
Ссуды, предоставленные клиентам	2 392,22	112	2 480,06	105	-178,71	-18,3
Чистые инвестиции в финансовый лизинг	7,475	0,35	6,09	0,3	-0,56	-0,1
Ссуды, предоставленные по соглашениям обратного РЕПО	34,417	1,6	20,549	0,9	19,66	0,8
Итого	2 434,11	113	2 506,70	106	-159,62	-17
За вычетом резервов под обесценение	-289,328	-13	-140,363	-5,9	365,19	17
Итого	2 144,78	100	2 366,34	100

Банк обслуживает крупные и средние казахстанские промышленные предприятия и транснациональные компании, действующие в Казахстане, работая в нескольких направлениях: торговое финансирование, проектное финансирование, краткосрочное кредитование, кредитование малого и среднего бизнеса.

Одновременно с этим Банк предоставляет услуги физическим лицам, осуществляя потребительское и ипотечное кредитование, кредитование по кредитным картам, а также кредитование частных предпринимателей в рамках программы поддержки малого бизнеса.

В соответствии с рисунком 3, в 2009 году Банк продолжил увеличивать объемы кредитования таких секторов экономики, как операции с недвижимостью, кредитование физических лиц, оптовая и розничная торговля, транспорт и связь, культура и искусство. Следует отметить тот факт, что доля операций с недвижимостью выросла более чем в 2 раза. Снижение цен на недвижимость, вероятно, стимулировало столь резкий интерес народа к покупке жилья. Наибольшие удельные веса в ссудном портфеле имеют ссуды, направленные на операции с недвижимостью и жилищное строительство, их совокупная доля в ссудном портфеле составляет 27,2% в 2009 году и 22,1% в 2008 году. Несмотря на то, что эти сектора экономики имеют достаточно высокую долю в ссудном портфеле, Банк продолжает их рост, за данный период произошло увеличение на 5,1%.

Достаточно высокую долю в кредитном портфеле имеет сектор торговли, и, несмотря на высокую оборачиваемость оборотных средств предприятий торговли и большую рентабельность по сравнению с другими отраслями экономики, Банк подвержен наибольшему риску именно в этой отрасли. Следовательно, необходимо в будущем диверсифицировать ссудный портфель по долям вложений и уменьшить концентрацию риска в торговле.

Рисунок 3. Структура ссудного портфеля по отраслям экономики

В ценовом же эквиваленте, объем ссуд, связанных с недвижимостью, с 2008 г. по 2009 г. вырос на 166,06 млн. тенге, т. е. в 2,17 раза, с 2007 г. по 2008 г. уменьшился на 24,924 млн. тенге, его доля увеличилась до 14,2% на 31 декабря 2009 года в сравнении с 6,5 % по состоянию на 31 декабря 2008 года (7% в 2007 году). 3аймы компаниям гостиничного бизнеса увеличились на 27,2% - с 135,015 млн. тенге на конец 2008 года до 171,765 млн. тенге на конец 2009 года, их доля в ссудном портфеле Банка выросла с 6,2% до 7,9% на 31 декабря 2008 года. Объем кредитования в сектор «инвестиции и финансы», включая операции РЕПО, уменьшился почти в 2 раза и составил на конец 2009 года 67,441 млн. тенге. Займы транспортным компаниям и предприятиям связи в течение 2 лет существенно не изменились и составили на конец 2009 года 106,099 млн. тенге. Кредиты сельскохозяйственным компаниям уменьшились более чем в 2 раза (на 28,578 млн. тенге), на 16,4% с 2007 до 2008 года и на 86,7% с 2008 года до 2009 года. Прослеживается стремительное ежегодное уменьшение доли этих кредитов в общем ссудном портфеле Банка (с 2,2% на конец 2007 года до 2,1% на конец 2008 года и до 1,1% по состоянию на 31 декабря 2009 года). Столь значительное снижение объясняется одновременным ростом общего ссудного портфеля и уменьшением займов сельскохозяйственным компаниям. Кредиты компаниям данного сектора принципиально предоставляются крупным конгломератам с потенциальной экспортной способностью. Займы сельскохозяйственным компаниям главным образом предоставляются крупным интегрированным компаниям, которые вовлечены во все фазы производства и обработки зерна. По состоянию на 31 декабря 2009 года сектор машиностроения в ссудном портфеле Банка представлен в объеме 39,972 млрд. тенге по сравнению с 28,826 млрд. тенге на конец 2008 года (уменьшение на 38,6%), его доля уменьшилась с 1,8% в 2008 году до 1,3% в 2009 году (см. Таблицу 3).

Таблица 3 Структура ссудного портфеля по секторам экономики

Сектора экономики	31 декабря 2008 г.	31 декабря 2009 г.	Изменение +/-
	млн. тенге	%	млн. тенге	%	млн. тенге	%
Недвижимость	140,901	6,57	306,961	14,21	141,136	7,20
Оптовая и розничная торговля	333,171	15,53	282,509	13,08	-159,672	-5,61
Жилищное строительство	301,665	14,07	311,969	14,44	65,423	4,02
Физические лица	351,088	16,37	274,141	12,69	-178,189	-6,43
Строительство коммерческой недвижимости	192,869	8,99	187,171	8,66	-40,994	-0,98
Гостиничный бизнес	135,015	6,30	171,765	7,95	38,13	2,30
Производство прочих неметаллических изделий	93,492	4,36	111,92	5,18	57,08	2,86
Транспорт и связь	97,576	4,55	106,099	4,91	-0,477	0,41
Инвестиции и финансы	131,866	6,15	67,441	3,12	-55,303	-2,07
Пищевая промышленность	56,73	2,65	60,102	2,78	-2,559	0,13
Энергетика	73,792	3,44	49,992	2,31	-16,187	-0,48
Машиностроение	39,972	1,86	28,826	1,33	-15,109	-0,52
Промышленное и прочее строительство	30,447	1,42	27,889	1,29	-12,226	-0,40
Сельское хозяйство	45,44	2,12	24,328	1,13	-28,578	-1,11
Производство строительных материалов	16,073	0,75	18,499	0,86	-12,969	-0,47
Добывающая промышленность и металлургия	13,118	0,61	15,756	0,73	4,179	0,24
Медицинская промышленность	5,877	0,27	6,256	0,29	2,017	0,11
Культура и искусство	2,437	0,11	0,402	0,02	-4,543	-0,19
Прочее	83,253	3,88	108,441	5,02	12,973	0,98
ИТОГО	2 144,78	100	2 160,47	100	-205,868

В связи с банковской политикой ограничения рисковой позиции к валютным колебаниям основную часть ссудного портфеля Банка составляют кредиты в иностранной валюте. Как показано на рисунке 4, в условиях текущей ситуации Банк диверсифицирует ссудный портфель.

Рисунок 4. Структура ссудного портфеля по валютам

Так, по состоянию на 31 декабря 2009 года кредиты в долларах США составили 57.9%, тогда как на 31 декабря 2008 года их доля составляла 66.6%, 2007 год - 67,5%. Объем кредитов, выдаваемых в тенге на конец 2009 года, вырос по сравнению с 31 декабря 2008 года на 69,7% (по сравнению с 2007 годом увеличение в 2,4 раза), их доля в общем портфеле увеличилась до 37,7% в 2009 году и до 31,3% в 2008 году. В большинстве случаев условия предоставления кредитов включают в себя условия по предоставлению Банку прав на повышение процентных ставок или требование досрочного погашения в случае значительной девальвации тенге. Подавляющее большинство кредитов выдается в долларах США, т. к. в данной валюте процентные ставки ниже на несколько пунктов в зависимости от банка (см. Таблицу 4).

Таблица 4 Структура ссудного портфеля по валютам, %

Наименование	2007 год	2008 год	2009 год	Изменения, 2009/2007 гг.
Тенге	29,6	31,3	37,3	8,1
Доллары США	67,5	66,6	57,9	-9,6
Прочие	2,9	2,2	4,5	1,6

Кредиты клиентам выдаются под залог недвижимости, гарантий, товарных запасов, оборудования, государственных ценных бумаг, акций и депозитов. Залог оценивается очень консервативно, в случае необходимости приглашаются независимые эксперты.

В казахстанской практике оценка качества индивидуальных ссуд строится с учетом своевременности погашения основного долга и процентов по нему, а также наличия обеспечения по ссуде. При этом показателем своевременности возврата ссуды является отсутствие просроченной задолженности по ссуде и процентным платежам. Просроченная задолженность при этом дифференцируется по длительности, также учитывается и количество случаев переоформления кредитного договора. Показателем обеспеченности ссуд выступает наличие ликвидного залога, достаточного для погашения основного долга, процентов по нему и возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Эти два критерия позволяют оценить четыре степени качества ссуд: стандартные (коэффициент риска - 10%); нестандартные (коэффициент риска - 20%); сомнительные (коэффициент риска - 50%); безнадежные (коэффициент риска - 100%).

По состоянию на 31 декабря 2009 года доля необеспеченных ссуд составила 5.8% в сравнении с 9.7% на конец 2008 года, в 2007 году - 9,5%. В структуре необеспеченных ссуд преобладают краткосрочные кредиты, выданные надежным клиентам.

Банк постоянно ведет работу по улучшению качества ссудного портфеля. В соответствии с рисунком 5 и таблицей 5, объем «надежных» кредитов снизился, но вырос объем потенциально «надежных кредитов». При этом объем «убыточных» кредитов уменьшился на 0,2%. Также при увеличении доли «сомнительных» кредитов, доля «недостаточно надежных» увеличилась. Данные показатели свидетельствуют о том, что качество кредитного портфеля остается относительно неплохим. Однако, можно ожидать увеличения вероятности перехода категорий с более низким кредитным качеством к еще более низким. Причем, чем ниже эта категория, тем больше вероятность того, что данная категория займов в итоге окажется окончательно неплатежеспособной (перейдет в категорию безнадежных займов).



Рисунок 5. Качество ссудного портфеля

Таблица 5 Качество ссудного портфеля, %

Наименование	2007 год	2008 год	2009 год	Изменения, 2009/2007 гг.
Убыточные	2,4	1,2	2,2	-0,2
Сомнительные	0,9	0,7	2	1,1
Недостаточно надежные	5,3	3	3,7	-1,6
Потенциально надежные	38,5	39,9	53,9	15,4
Надежные	52,9	55,2	38,1	-14,8

Кредитный риск Банка сконцентрирован в портфеле ссуд, аккредитивов и гарантий клиентам.

В соответствии с рисунком 6 на 31 декабря 2009 года резервы на обесценение по ссудам клиентам составили 140.4 млрд. тенге по сравнению с 73.9 млрд. тенге на 31 декабря 2008 года, рост составил 89.8%, или 66.5 млрд. тенге, что привело к росту ставки резервирования по ссудам, предоставленным клиентам, до 5.6% на 31 декабря 2009 года против 4.2% на 31 декабря 2008 года.

Рост объема резервов связан с общим ростом объема ссудного портфеля Банка, а также с начислением общих резервов, объем которых составляет 1 % от ссудного портфеля по состоянию на 31 декабря 2009 года. В связи с консервативной политикой Банка по формированию провизий на обесценение процентных активов и в условиях замедленного темпа роста было принято решение о создании общих провизий в размере 1 %.

Рисунок 6. Уровень резервирования

В нижеследующей таблице представлена информация о качестве ипотечных кредитов, выданных физическим лицам. По состоянию на 31 декабря 2009 года в структуре ипотечных кредитов непросроченные кредиты составляют 400786,599 млн. тенге и обладают в общей структуре кредитов наибольшей долей, составляющей 88,07 %, наименьшую долю составляют кредиты, просроченные более 180 дней (1,17%). Данные показатели свидетельствуют о высоком качестве ссудного портфеля.

Таблица 6 Качество ипотечных кредитов ссудного портфеля

Ипотечные кредиты	Кредит без вычета резервов под обесценение	Резерв под обесценение
	млн. тенге	%	млн. тенге	%
Непросроченные	400 786,599	88,07	1 687,730	5,61
Просроченные на срок менее 30 дней	13 875,387	3,05	1 559,490	5,19
Просроченные на срок 30-89 дней	13 747,443	3,02	4 751,454	15,80
Просроченные на срок 90-179 дней	21 343,218	4,69	12 766,936	42,46
Просроченные на срок более 180 дней	5 335,846	1,17	9 303,238	30,94
Итого ипотечных кредитов	455 088,492	100	30 068,849	100

По состоянию на 31 декабря 2009 года, на рисунке 7, доля общего кредитного риска 20 самых крупных заемщиков от общего кредитного портфеля составила 25.3% (снижение с 26,8% в 2007 году.). Банк надеется на дальнейшее уменьшение концентрации ссудного портфеля посредством привлечения новых заемщиков.

Рисунок 7. Концентрация ссуд

Общей тенденцией последних лет является удлинение в соответствии с потребностями клиентов сроков кредитования. По состоянию на 31 декабря 2009 года объем ссуд (за вычетом резервов на обесценение, не включая начисленные проценты) со сроком погашения свыше пяти лет увеличился на 53.2% по сравнению с объемом на конец 2008 года. Тогда как общий ссудный портфель Банка увеличился на 39.7%. Доля долгосрочных кредитов со сроком погашения более пяти лет выросла до 30.9% на конец 2009 года с 28.1 % по состоянию на 31 декабря 2008 года (увеличение в 2,4 раза по сравнению с 2007 годом). Этот показатель отражает потребность клиентов в более долгосрочных кредитах, которые Банк выдает как за счет собственных средств, так и в рамках кредитных линий от ЕБРР, международных финансовых организаций, Правительства Казахстана.

В соответствии с рисунком 8, доли краткосрочных и среднесрочных кредитов (менее месяца, от месяца до года и от одного года до пяти лет) на конец 2009 года уменьшились до 5.3%, 26.5% и 37.3% в сравнении с 6.6%,27.6% и 37.6% на конец 2008 года и 5,3% и 28,5%, 39,2% на конец 2007 года соответственно. Низкая платежеспособность предприятий приводит к постоянному снижению на кредитные ресурсы, что отрицательно сказывается на активных операциях банка, растет доля пролонгированных, проблемных кредитов, возникают проблемы с реализацией заложенного имущества.

Рисунок 8. Структура кредитов по срокам кредитования

Существует ряд показателей, которые дают возможность прогнозировать кредитную политику банка, рациональность структуры активов, степень риска активных операций и их воздействие на ликвидность, доходность, рентабельность банка.

Приведенные показатели свидетельствует о соответствии значений АО «Казкоммерцбанк» в соответствии с пруденциальными нормативами, что является положительным фактором в работе банка по размещению активов. Кредитная политика банка эффективная: увеличение длительности кредитования, упрощение процедуры кредитования, расширение структуры ссудного портфеля по отраслям экономики; и как следствие - доверие клиентов - увеличение числа ссуд, увеличение доли надежных заемщиков.

2.2 Механизм предоставления ипотечных кредитов

Развивая программу потребительского кредитования, Казкоммерцбанк снова и снова улучшает условия, на которых можно в кратчайший срок приобрести понравившуюся недвижимость.

В рамках программы ипотечного кредитования можно приобрести не только имеющееся на рынке, но и строящееся жилье.

Кроме того, в рамках имеющегося ипотечного кредита Казкоммерцбанк выдает кредит на улучшение жилищных условий:

- срок кредита: от 6 месяцев до 30 лет - в тенге/в USD;

- ставка: 15-17% годовых;

- размер кредита: до 70% от рыночной стоимости жилья за минусом остатка задолженности по основному кредиту;

- обеспечение: имеющееся обеспечение по основному ипотечному кредиту.

Банк должен располагать письменным описанием всех этапов выдачи ипотечного займа, от первоначального контакта с клиентом до подписания договора, от изменения условий таких договоров до возврата займа. Это описание должно включать таблицу, показывающую все этапы, и письменное описание каждого этапа.

1. Документация:

а) форма заявления должна включать следующие детали:

- личные данные, включая почтовый индекс;

- профессию и доход;

- финансовые активы;

- имеющиеся долги/обязательства;

- детали банковского счета;

- данные юридической фирмы/должность в соответствии с местными правовыми нормами (например, Юрист и т.д.);

- текущее место жительства;

- сведения о приобретаемой/строящейся недвижимости, включая почтовый индекс;

- необходимая сумма займа;

- полная стоимость сделки (покупки жилья);

- источники денежных средств для покрытия сделки (покупки жилья);

- тип необходимого займа;

- срок и график возврата денег;

Заявление должно соответствовать закону о защите прав потребителей и должно содержать ясно выраженное согласие на возможную продажу ипотеки третьим лицам вместе с согласием на предоставление информации по запросу кредитного бюро, если оно существует в соответствующей стране.

б) соглашение об ипотечном займе, имеющем обязательную юридическую силу, должно включать:

- имя и адрес клиента, в том числе почтовый индекс;

- адрес недвижимости, которая передается в ипотеку, в том числе почтовый индекс;

- сумма кредита;

- срок соглашения;

- количество платежей по возврату денег;

- стоимость кредита;

- процентная ставка (ежегодная процентная ставка, применяемая в соответствующей стране в качестве банковского инструмента), которая равняется в годовом выражении, текущей стоимости всех платежей по возврату денег и сборов, будущих и существующих, согласованных между кредитором и потребителем;

- необходимое обеспечение;

- общие положения;

в) следующая информация, как минимум, должна предоставляться в пост-продажный период:

- письменное подтверждение основных условий кредита, как только контракт подписан и последующие уведомления, по крайней мере на годовой основе, в случае, если меняется структура комиссий (например, комиссия за досрочное погашение, и т.д.)

- ежегодные выписки заемщику, детализирующие остаток непогашенного основного долга, выплаты вознаграждения, произведенные в течение года, штрафные комиссии, если есть.

- письменное уведомление, если ипотечный займ продан другому кредитору;

- письменное уведомление по комиссий за преждевременное погашение кредита.

2. Оценка недвижимости.

Банк должен обеспечить проведение оценки недвижимости. Оценка недвижимости осуществляется лицензированными независимыми оценочными компаниями, с которыми Банк заключил договор о сотрудничестве.

3. Страхование:

а) страхование жизни.

Полис страхования жизни оформляется на заемщика, чтобы покрыть непогашенную сумму на срок займа. Полис должен быть переуступлен в пользу займодателя, его стоимость будет уменьшаться соответственно непогашенному остатку суммы по займу на определенный момент времени

б) страхование строительства, здания.

Полис покрывает расходы на замещение собственности (это сумма, на которую должно быть застраховано имущество на каждый год и она должна покрыть расходы, связанные с замещением, если здание будет повреждено или разрушено, эти расходы привязываются либо к индексу расходов в строительном секторе или индексу потребительских цен). Первоначальная сумма должна соответствовать стоимости, указанной в отчете оценщика. Сумма должна быть увеличена в соответствии с индексом стоимости строительства. Полис должен быть оформлен совместно на займодателя и клиента или доля займодателя должна быть выделена в страховом полисе отдельно.

4. Стандарты управления кредитами и рисками.

Предоставление ипотечных займов производится в соответствии с Кредитной политикой Банка и другими нормативными документами.

а) политика должна регулярно пересматриваться, чтобы отражать предпринимательские цели и рыночные условия.

б) выдача ипотечных займов базируется на «возможности возврата средств»

в) существует адекватное соотношения риска и вознаграждения.

г) процентная ставка, уплачиваемая клиентами, должна адекватно покрывать расходы банка и включать подходящую маржу.

д) если процентная ставка плавающая, она должна быть привязана к соответствующей референс ставке (например, ЛИБОР, ЕРВИБОР и т.д.)

е) политика не вести сделки с клиентами, ненадежность или нечестность которых известна.

ж) все кредитные решения должны приниматься на основе проверяемой информации и предоставленной документации, а не на основе субъективного решения.

Существует 2 способа погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитет - это одинаковый по сумме ежемесячный платёж. То есть при аннуитетном платеже вы каждый месяц платите одинаковую сумму (кредит + проценты по нему) независимо от оставшейся суммы задолженности.

Другой способ погашения кредита - это дифференцированный платёж, то есть выплата процентов на оставшуюся задолженность. При дифференцированных платежах ваша сумма ежемесячных выплат будет уменьшаться к концу срока кредита, поскольку вы будете выплачивать проценты за кредит на оставшуюся сумму задолженности. Например, погасив 80% кредита, вы будете платить проценты за оставшуюся сумму (20%).

Для самих банков выгоднее применять аннуитетные платежи, поскольку в этом случае они получают больше прибыли по процентам. Заемщикам же аннуитетные платежи выгоднее в том плане, что удобнее каждый месяц платить одну и ту же сумму, чем каждый раз разную и уточнять, сколько же ему надо внести в следующий месяц. В Банке действует аннуитетный тип погашения, в соответствии с которым размер периодических (ежемесячных) выплат будет составлять:

A = K · S (2)

где А - ежемесячный аннуитетный платёж;

К - коэффициент аннуитета;

S - сумма кредита;

Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:

(3)

где i - месячная процентная ставка по кредиту (= годовая ставка / 12);

n - количество периодов, в течение которых выплачивается кредит;

Поскольку периодичность платежей по кредиту - ежемесячно, то ставка по кредиту (i) берётся месячная. Если процентная ставка 12% годовых, то месячная ставка: i = 12% / 12 мес. = 1%.

С помощью приведённой выше формулы аннуитетного платежа можно узнать ежемесячную сумму, которую нужно платить, чтобы погасить кредит.

Например, клиент Банка ИП “Жаров” взял ипотеку на сумму 52 000$ сроком на 10 лет и сделал первоначальный взнос 15600$, т.е 30% от общей суммы ипотеки. В таком случае процент по кредиту составляет 13% годовых (при первоначальном взносе 30-39% от общей суммы кредита ставка составляет 13% годовых, при 40-49% - 12% и если >50% - 10% годовых). Данный взнос клиент предоставляет не продавцу жилья, а Банку и получает на руки все 52 000$.

Исходные данные:

Сумма кредита (S) = 52 000$

Процентная ставка (i) = 13% (берем ежегодный платеж)

Срок кредита (n) = 10

Подставляем эти значения в формулу и определяем коэффициент аннуитета: К = 0,17*(1+0,17)^10 / ((1+0,17)^10 - 1) = 0,1843

Размер ежегодных выплат составит:

A = K*S = 0,1843 * 52000 = 9583,07$

ИП “Жаров” взял ипотеку на сумму 52 000$ сроком на 10 лет под 13% годовых, проценты за кредит составили 43843,6$, общая сумма возврата составила 95830,57$, ежегодные платежи равняются 9583,06$. Ежегодный платеж рассчитывается как сумма процентов за кредит и суммы погашения. Сумма остатка рассчитывается как разница между суммой остатка за предыдущий период и суммой погашения за текущий период (см. Таблицу 7).

Помимо приведенного выше метода вычисления ежегодных платежей существуют специальные калькуляторы для упрощения вычисления процентов за кредит (см. рисунок Д1)

Таблица 7 Расчет ежегодных платежей по аннуитету

Год	%	Сумма погашения	Ежегодный платеж	Сумма остатка
	13			52000
1	6760	2823,056903	9583,056903	49176,9431
2	6393	3190,0543	9583,056903	45986,8888
3	5978,3	3604,76136	9583,056903	42382,12744
4	5509,68	4073,380336	9583,056903	38308,7471
5	4980,14	4602,91978	9583,056903	33705,82732
6	4381,76	5201,299351	9583,056903	28504,52797
7	3705,59	5877,468267	9583,056903	22627,0597
8	2941,52	6641,539142	9583,056903	15985,52056
9	2078,12	7504,93923	9583,056903	8480,58133
10	1102,48	8480,58133	9583,056903	0
	43843,6	52000	95830,56903

С помощью них потенциальный заемщик может предварительно оценить свою платежеспособность, а также примерно рассчитать сумму и срок кредита, размер ежемесячных платежей, их общую сумму и т.д.

Точный расчет и график погашения предоставит кредитный менеджер в отделении банка.

К стабильным доходам членов семьи Заемщика относятся: заработная плата, получаемая по основному месту работы, пособия, пенсии и стипендии, а также имеющие регулярный характер зарплата по совместительству, оплата по трудовому соглашению, предпринимательский доход, доход от сдачи собственности в аренду и т.п.

Не относятся к стабильным доходам: разовые премии, гонорары и авторские вознаграждения, проценты по вкладам и ценным бумагам, а также не имеющие регулярный характер зарплата по совместительству, оплата по трудовому соглашению, предпринимательский доход, доход от сдачи собственности в аренду и т.п.

К текущим (ежемесячным) расходам семьи относятся: расходы на товары первой необходимости (питание, одежда, медикаменты и др.), оплата коммунальных услуг и услуг связи (телефон, мобильная связь, Интернет) и эфирно-кабельного телевидения, расходы на образование, развлечения, транспорт, аренду недвижимости и т.п.

Не относятся к ежемесячным расходам: расходы на туристические поездки, курортное лечение, отдых, покупку дорогостоящей одежды и бытовой техники, оплата налогов (на имущество, землю, транспорт и др.), разовая помощь родственникам и т.п.

2.3 Сравнительный анализ ипотечных программ банков Казахстана

По результатам анализа основных финансовых показателей банковского сектора Республики Казахстан в сентябре 2009 года наблюдалось сохранение стабильной ситуации. Принимаемые Агентством Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (далее - АФН) регуляторные меры в целях снижения финансовых рисков банков, способствуют сохранению устойчивости системы.

Общий объем депозитов резидентов в банках второго уровня на 1 октября 2009 года составил 3 683 млрд. тенге, сокращение по сравнению с аналогичным показателем на 1 сентября 2009 года - на 2,2%. По сравнению с данными на начало года прирост объема депозитов резидентов составил 19,6%.

Вклады населения на отчетную дату составили 1 393,3 млрд.тенге, снижение за месяц на 3,1%. При этом с начала года вклады населения увеличились на 36,6%.

На 1 октября 2009 года совокупный ссудный портфель банков по сравнению с 1 сентября текущего года снизился на 1,5%, а по сравнению с началом года - увеличился на 45,2% и составил 8 701 млрд. тенге или 75,9% от общей суммы активов. В структуре кредитного портфеля банков на 01.10.09г. основную долю кредитов составляют стандартные займы - 40,3% и сомнительные 1-й категории - 45,9%, доля безнадежных кредитов - 1,2%.

Ипотечные займы, выданные под залог недвижимости на 01.09.2009г. составили 3 009 млрд. тенге, увеличение по сравнению с 01.01.2009г. (1651,6 млрд. тенге) - на 82,2%. В совокупном ссудном портфеле банков на долю ипотечных займов, выданных под залог недвижимости приходится 34,6%.

В кредитном портфеле банков второго уровня на долю ипотечных жилищных займов приходится 7,3%. На 01.09.2009г. ипотечные жилищные займы составили 632,8 млрд. тенге, прирост по сравнению с 01.04.2009г. (445,0 млрд. тенге) на 42,2%.

Доля ипотечных жилищных займов в ВВП РК по состоянию на 1.09.2009г. составляет 5,1%. Для сравнения, данное отношение в США составляет 64,5%, в Великобритании - 72,5%, в Германии - 52,4%, во Франции - 26,2%, Латвия - 11,5%, Литва - 7%, Польша - 5,5%, в России - 1,4%. Качество кредитов, выданных на строительство и приобретение коммерческой и жилой недвижимости, по данным банков является стабильным. По состоянию на 1 сентября основную долю кредитов, выданных на строительство и приобретение коммерческой и жилой недвижимости, составляют стандартные займы - 31,6% и сомнительные 1-ой категории - 59,3%, доля безнадежных кредитов составила 1,0%.

Ипотечные жилищные займы по которым отношение суммы займа к стоимости залога не превышает 50 процентов от стоимости залога составляют 155,1 млрд. тенге или 18,9% ипотечных жилищных займов. На долю прочих ипотечных займов, с высоким уровнем рисков, при отношении суммы займа к стоимости залога более 70 процентов от стоимости залога, приходится 66,8% ипотечных займов.

Проведем сравнительный анализ кредитных портфелей ведущих банков Казахстана, а именно доли операций с недвижимостью в ссудном портфеле. Так, в соответствии с рисунком 9, наибольшую сумму операций с недвижимостью на сегодняшний день имеет БТА банк в размере 385,489 млн. тенге. Но даже при столь значительной сумме БТА банк не лидирует по размеру доли в кредитном портфеле среди других банков (49,49%). При сумме в 125,951 млн. тенге по операциям с недвижимостью, что в 3 раза меньше аналогичного показателя БТА банка наибольшую долю операций с недвижимостью в кредитном портфеле имеет Kaspi Bank (68,8%) Наименьший размер операций с недвижимостью имеет Цесна банк. Анализируемый же Банк, имея высокую сумму операций с недвижимостью имеет самую низкую долю в кредитном портфеле, следовательно, он имеет самый крупный ссудный портфель среди перечисленных банков.

Рисунок 9. Операции с недвижимостью различных банков

Также проведем сравнительный анализ ипотечных программ, предоставляемыми ведущими банками Казахстана.

Самые понятные показатели банковского кредита - процентная ставка и срок возврата кредита. Чем более низкую ставку и больший срок предлагает банк, тем больше сумма, которую можно получить в этом банке (при одной и той же зарплате).

По этим показателям выигрывает Банк ЦентрКредит, который имеет самую низкую процентную ставку (13-15%) среди перечисленных банков и при этом, имея достаточно высокий срок погашения до 20 лет. Самую высокую процентную ставку на сегодняшний день имеет Каспийский банк. (20% годовых).

Все банки предоставляют кредит в размере, не превышающем 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.

Также немало важен и срок кредитования, который имеет принципиальное значение. Чем больше срок, тем меньше размер ежемесячных выплат и тем большую сумму можно получить при одном и том же уровне заработной платы. Существует общее правило, которое применяют все банки: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 35-40% (бывает - 50%) дохода семьи. Самые большие сроки кредитования имеют Казкоммерцбанк и Народный Банк. Они предоставляют ипотечные кредиты сроком до 30 лет. Первоначальный взнос у большинства банков составляет 30% от общей суммы кредита. Только Казкоммерцбанк и Asia Credit Bank имеют неограниченный первоначальный взнос (см. Таблицу 8).

Таблица 8 Ипотечные программы банков Казахстана

	Срок кредита	Сумма займа	Процентная ставка	Первоначальный взнос
Казкоммерцбанк	от 6 месяцев до 30 лет	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	15-17%	не ограничено
Asia Credit Bank	от 5 до 15 лет	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	16%	не ограничено
HSBC Банк Казахстан	от 36 до 179 месяцев	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	14-15%	от 30%
Kaspi Bank	до 10 лет	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	от 20%	от 30%
АТФ Банк	до 20 лет	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	18,5%	от 30%
Народный банк	до 30 лет	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	14-16,8%	от 30%
Банк ЦентрКредит	до 20 лет	до 70% от оценочной стоимости недвижимости	13-15%	от 30%

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д. Но, несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования, все-таки существуют проблемы.

Так, например, в действующем законодательстве сохраняются положения, которые объективно тормозят развитие ипотечного кредитования.

До недавнего времени основным препятствием для повсеместного распространения ипотеки являлось отсутствие частной собственности на землю. По этой причине ипотека до сих пор получила развитие только в крупных городах и практически полностью отсутствует в населенных пунктах. Однако после принятия Земельного кодекса, по крайней мере, законодательно появилась возможность включения земли в экономический оборот.

Практическая реализация данной задачи в настоящее время тормозится из-за отсутствия практики ее использования, несовершенства законодательно установленных процедур государственной регистрации, а также недоверия банков к установленным государством параметрам оценки ее рыночной стоимости.

К примеру, в случае приобретения недвижимости вместе с земельным участком оценку недвижимости осуществляет Центр по недвижимости (бывший БТИ), а земли - орган по оценке земли. Таким образом, процесс оценки фактически неделимого имущества разделен на два этапа, что подразумевает увеличение сроков осуществления сделок и дополнительные финансовые издержки.

Другой немаловажный момент - порядок государственной регистрации залога недвижимого имущества, приобретаемого на средства ипотечного кредита. Первоначально необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на имущество, а лишь затем возможно зарегистрировать залог этого имущества. Такое положение содержит в себе риск потенциальных потерь банков-кредиторов. К примеру, если предоставить деньги для покупки недвижимости, то после совершения сделки заемщик может отказаться предоставить жилье в обеспечение. В результате банк-кредитор окажется без залога по предоставленному ипотечному кредиту. [21]

Чтобы не допустить подобного в настоящее время банки предоставляют деньги только после регистрации залога. Следовательно, заемщику необходимо сначала где-то изыскать деньги на короткое время, чтобы заплатить за недвижимость, затем зарегистрировать право собственности на нее, после этого зарегистрировать залог перед банком, и лишь тогда он может получить кредит. Фактически полученный кредит направляется заемщиком для погашения ранее одолженных денег.

В данной ситуации можно было бы предложить два решения:

- предусмотреть законодательно возможность заключения и регистрации одного договора, который включал бы в себя положения договоров банковского займа и ипотечного;

- предусмотреть законодательно «ипотеку по закону», то есть ситуацию, когда жилье, приобретаемое на средства ипотечного кредита, автоматически считалось бы находящимся в залоге.

В последние годы происходит значительное снижение ставок вознаграждения по кредитам. В результате, получившие ипотечные кредиты два года назад сегодня оказались в невыгодном положении перед новыми заемщиками, которые получают кредиты по гораздо более низким ставкам. Естественно, что многие старые заемщики желают рефинансировать свои кредиты, то есть заменить существующий долг. На практике это означает следующее: получается новый кредит, который идет на погашение задолженности по старому, а недвижимость переходит в залог по новому обязательству перед банком. Очень привлекательная для многих схема, но крайне редко осуществимая. Причина - опять процедура государственной регистрации.

Сначала старый кредитор должен разрешить снятие обременения, а затем заемщик может предоставить недвижимость в залог по новому кредиту. Но старый кредитор не хочет снимать обременение без погашения долга, а новый кредитор - давать деньги без предварительного предоставления залога. Получается замкнутый круг, в котором все участники согласны реализовать сделку, но не могут из-за несовершенства системы регистрации.

Как известно, оператором национальной системы ипотечного кредитования является АО "Казахстанская ипотечная компания". Роль Компании заключается в приобретении прав требования по ипотечным кредитам у банков-кредиторов, а также последующий выпуск ипотечных облигаций под залог данных прав требования. [13]

В процессе своей деятельности компания сталкивается со многими законодательными препятствиями. В частности, существенно увеличивают процедуры и издержки требование законодательства об обязательной регистрации уступки права требования по обязательствам, обеспеченным недвижимостью, по месту нахождения данной недвижимости. Поскольку компания приобретает права требования у банков по всему Казахстану, она вынуждена производить государственную регистрацию во всех этих городах, что значительно увеличивает временные и финансовые затраты. Было бы гораздо эффективнее разрешить государственную регистрацию по месту нахождения покупателя права требования. Это позволило бы компании регистрировать покупку прав требования в городе Алматы вне зависимости от местонахождения заемщика, банка и самой недвижимости. Другой момент - отказ некоторых Центров по недвижимости регистрировать уступку прав требования пулом, то есть по нескольким кредитам одновременно. В результате необходимо производить регистрацию по каждому кредиту отдельно, что также не способствует упрощению и удешевлению процедур получения ипотечных кредитов.

Как было указано выше, после формирования пула прав требования по ипотечным кредитам компания передает их в залог по выпускаемым ипотечным облигациям. Такой механизм известен в международной практике как наиболее эффективный и дешевый способ привлечения денег. Это немаловажно, поскольку, чем дешевле привлекаются деньги, тем ниже ставки вознаграждения по кредитам и доступнее кредиты для населения.

Однако здесь возникает новая проблема, которая связана с государственной регистрацией залога по ипотечным облигациям. В соответствии с действующим законодательством, кредитор обладает правом изъятия заложенного имущества только в случае его государственной регистрации.

Таким образом, в случае банкротства Компании владельцы ипотечных облигаций могут предъявить права только к тем кредитам, залог права требования, по которым зарегистрирован. Но специфика кредитования подразумевает возможность постоянного изменения остатка долга по кредитам, что связано с их погашением.

Законодательство позволяет развивать ипотеку недвижимого имущества. Это во многом связано с принятием Закона "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам ипотечного кредитования" от 3 июня 2008 года №427-02.На основе всего изложенного можно сделать несколько выводов и вынести на рассмотрение предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся процесса ипотечного жилищного кредитования, в частности, должны быть: