Сучасний стан іпотечного кредиту в УкраїніСучасна модель українського ринку іпотеки характеризується такими факторами, як: - переважно депозитна модель фінансування; домінування універсальних банків;

відсутність спеціалізованих інститутів іпотечного ринку спеціалізованих регуляторів, гарантійних фондів іпотечного страхування ринкового фінансування, інфраструктури.

Наслідками такої ситуації є: низька ефективність адміністративні витрат; високі системні ризики; тиск на ціну для кінцевого позичальника. Зростання іпотечного ринку стримується такими факторами:

нездатністю банків використовувати міжнародні схеми реінвестування через існуюче українське законодавство;

нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

наявність інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

загальною недовірою населення українським банкам та побоюванням щодо втрати свого житла в разі банкрутства банку-кредитора;

відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування.

У зв`язку з цим потрібно і доцільно запровадити метод трансформації короткострокових нестабільних пасивів у керовані та стабільні довгострокові.

Використовувати цей метод можна не тільки стосовно поточних пасивів, але і строкових депозитів, які в умовах України не в повному обсязі можуть враховуватися як стабільний ресурс. Це дозволить визначити величини "основних” депозитів, які тривалий період залишаються в банку.

Використання методу трансформації можливе не тільки для поточних, але і для прогнозних оцінок. Для того, щоб спрогнозувати певні ризики поточні пасиви можна розділити на групи залежно від закономірностей зміни їх динаміки, наявності та відсутності циклічних і сезонних змін. Запропонований підхід прогнозування банківських ресурсів може розглядатися як інструмент планування і управління діяльністю банку

У формуванні ресурсів іпотечного житлового кредитування в Україні визначається багато в чому організацією і розвитком іпотечного ринку. Одним із ключових напрямків подальшого розвитку іпотечного ринку в Україні є формування його повноцінної інституційної структури та механізму, що забезпечує формування ресурсів іпотечного кредитування і регулювання іпотечних ризиків. Це обумовлює об'єктивну необхідність впровадження системи гарантування та випуску цінних паперів, забезпечених іпотечного кредитування.

Модель реалізації рефінансування банківських установ на основі впровадження системи гарантування іпотечних кредитів, здійснюваного Національним фондом іпотечного гарантування, створеним на базі діючого в Україні Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, а також за участю Державної іпотечної установи другого рівня. Фонд забезпечує відкуп іпотечних активів і заставних та випуск іпотечних цінних паперів, які забезпечені гарантією уряду

Зараз в Україні врегульовано механізм первинного іпотечного ринку, але не узаконено механізми функціонування вторинного іпотечного ринку.

На сьогодні в Україні підготовлено проект Закону України "Про іпотечні цінні папери", що має визначати правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обігу іпотечних цінних паперів, а також виконання зобов'язань за ними. У проекті іпотечний цінний папір класифікується як борговий емісійний цінний папір (облігація), що засвідчує забезпечене іпотечним покриттям зобов'язання емітента сплатити у встановлений строк власнику іпотечного цінного паперу його номінальну вартість і відсоток.

Прийняття Закону України "Про іпотечні цінні папери" дасть змогу використовувати в Україні моделі як одно - , так і дворівневого вторинного іпотечного ринку.

Проектом Закону України "Про іпотечні цінні папери" передбачено випуск двох видів облігацій: звичайні іпотечні облігації, які є інструментами однорівневого вторинного іпотечного ринку - європейська модель іпотечного кредитування та структуровані іпотечні облігації, які є інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку - американська модель іпотечного кредитування

Проблеми іпотечного кредитування. Сьогодні існує низка проблем, які потребують негайного розв'язання, що, призведе до розширення іпотечного ринку та повноцінного його функціонування.

Усунення виявлених проблем іпотечного кредитування надасть потужний імпульс розвитку іпотечних відносин і в цілому покращить стан фінансово-кредитного сектора економіки. Безумовно, центральна проблема розвитку іпотечного кредиту в Україні - нестача вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Одним із основних завдань банків щодо поповнення "довгих" пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції.

Можна виділити такі проблеми іпотечного кредитування:

низький рівень платоспроможності населення;

високий рівень "тінізації" економіки;

відсутність механізмів конкурентного довгострокового іпотечного кредитування у національній валюті;

висока ціна залучених ресурсів для банків;

високий рівень процентних ставок за іпотечними кредитами;

відсутність у більшості банків ефективних механізмів та інструментів управління ризиками іпотечного кредитування;

відсутність дієвих механізмів рефінансування іпотечних кредитів.

Найгостріша проблема - практична відсутність в Україні довгострокового кредитування населення банками. Банки прагнуть без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років.

Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою, зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов'язань; ризиками, пов'язаними з правовими і судовими складностями при відчуженні житла - предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмета застави.

Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов'язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного сектора, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки

Основними причинами, що стримують надання банками довгострокових кредитів економічним суб`єктам, є високий рівень кредитних ризиків, неплатоспроможність більшості позичальників, відсутність реальної гарантії повернення ними кредитів та ліквідної застави, а також неефективна система оподаткування. Для стимулювання процесу інвестиційної діяльності із довготерміновим іпотечним кредитування слід:

запровадити механізм ефективного захисту прав кредиторів,

прозорий порядок реалізації заставного майна;

забезпечити підвищення рівня концентрації банківського капіталу шляхом підвищення капіталізації та платоспроможності банків, запровадження процедури реорганізації та ліквідації фінансове нестійких банків;

стимулювати залучення грошових вкладів населення;

створити спеціалізовану фінансову установу для здійснення довго - та середньотермінового фінансування і кредитування пріоритетних інвестиційних проектів;

запровадити механізм іпотечного кредитування;

стимулювати надходження іноземного капіталу в банківську сферу.

У сфері іпотечного фінансування та житлового іпотечного кредитування треба:

прискорити розгляд законопроекту "Про іпотечні цінні папери” для якнайскорішого запровадження системи рефінансування іпотечних кредиторів з використанням джерел фондового ринку;

внести зміни до закону "Про іпотеку" в тій його частині, що фактично унеможливлює видачу та обіг іпотечних заставних;

вирішити проблеми побудови публічної системи реєстрації прав на нерухомість з використанням вже напрацьованих Мінюстом технологій, для чого при необхідності, внести зміни до закону "Про реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень”;

У найкоротші строки потрібно у сфері діяльності кредитних спілок створити умови, в тому числі законодавчі для розвитку сектору кредитних спілок економіки для чого треба:

прийняти в якомога стислий термін проект Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про кредитні спілки” передбачивши в ньому в тому числі і право суб'єктів малого підприємництва бути членами кредитних спілок та отримувати від них кредитні ресурси, та можливості залучення кредитних спілок як самоврядних небанківських фінансових установ до реалізації державних та міжнародних програм мікрокредитування малого бізнесу;

на законодавчому рівні передбачити передачу частини державних регуляторних функцій саморегулівній організації кредитних спілок.

Основні проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні можна поділити: на економічні висока вартість іпотечних кредитів для населення, недостатність довгострокових кредитних ресурсів у банків, великі витрати на оформлення житла в кредит; юридичні недосконалість нормативно-правової бази іпотечного кредитування, відсутність достатнього досвіду застосування законодавства про іпотеку; організаційні нерозвиненість інфраструктури фінансового ринку та недосконалість механізму взаємодії суб'єктів іпотеки.

Для вирішення цих проблем:

Перше за все необхідно визначити модель іпотечного кредитування житла, яка буде використовуватися в Україні, і розробити відповідний механізм функціонування іпотечного ринку.

По-друге, об'єктивною необхідністю є вдосконалення законодавчої бази у сфері іпотечного кредитування, що дасть змогу систематизувати і лібералізувати іпотечний ринок, зробивши його більш динамічним і, відповідно, більш привабливим для всіх його учасників.

По-третє, слід внести зміни у процедуру оформлення іпотечних кредитів вітчизняними банками та вжити заходів щодо зниження їх вартості.

Вдосконалення іпотечного кредиту. Для успішного розвитку іпотечного ринку, практичну значущість матиме визначення принципових засад, які мають бути покладені в основу правового регулювання іпотеки. Зважаючи на законодавчу базу, яка регулює питання іпотеки та детального регулювання в Україні потребує системи іпотечного кредитування. Хоча відбулись значні позитивні зміни, нормативно-правова база іпотечного кредитування залишається незавершеною. Необхідно вдосконалити законодавчу базу за рахунок прийняття законів "Про державну реєстрацію прав власності та обтяжень на нерухоме майно", вдосконалення ЗУ "Про іпотечні цінні папери", внесення змін до Земельного, Цивільного, Житлового та Господарського Кодексів, Законів "Про цінні папери і фондову біржу", "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та інших нормативно-правових актів, пов'язаних з цією проблематикою.

Чинне законодавство не обмежує можливості надання кредиту під забезпечення його повернення нерухомістю, але надання довгострокових кредитів ще не досить часто практикується з таких причин:

1) відсутність розвинутого ринку нерухомого майна, зокрема й земельних ділянок, що призводить до неможливості вчасно і в повному обсязі задовольнити вимоги кредиторів за рахунок реалізації заставленого майна (саме тому нагальним є прийняття Закону "Про ринок земель", який після зняття мораторію дозволить громадянам відкрито й у повній мірі скористатися своїми правами на землю);

2) недієвість наявного законодавства з питань реєстрації нерухомого майна, а також реєстрації обтяжень прав на це майно (недоліком є принцип поділу реєстру нерухомого майна між окремими установами - така система невдала, оскільки земельна ділянка може бути зареєстрована на одну юридичну особу, а будівлі, розташовані на ній, - на іншу);

3) відсутність довгострокових кредитних ресурсів у банків та інших небанківських кредитних установ і недостатньо розвинутий фондовий ринок.

Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із найбільш надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження грошей Перспективи розвитку іпотечного ринку пов'язані з впровадженням нових фінансових інструментів іпотечного ринку, до яких належать заставна та іпотечні сертифікати.

У разі невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на предмет іпотеки. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Законом України "Про іпотеку" визначено такі можливості рефінансування з використанням заставних: відчуження (продаж) заставних шляхом вчинення індосаменту, продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції РЕПО), передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов'язань перед іншими кредиторами, емісія іпотечних цінних паперів.

Пропозиції щодо вдосконалення роботи іпотечного ринку:

1. Створення належної законодавчої бази.

2. Розвиток систем страхування іпотечних кредитів.

3. Упровадження ефективних скорингових систем.

4. Удосконалення механізму рефінансування іпотеки.

5. Визначення механізму рефінансування іпотечних кредитів на основі вивчення моделі розвитку іпотечного ринку в країні, створення ощадно-будівельних кас.

6. Створення внутрішньобанківської та міжбанківської кредитної історії позичальників,

7. Створення централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно,

8. Повернення довіри до банківської системи в цілому.

Вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої витрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку.

Оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику.

Висновки