Ипотечный кредит и основные направления его развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

БЕЛКООПСОЮЗ

Учреждение образования

«Белорусский торгово-экономический университет потребительской кооперации»

Кафедра финансов и кредита

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу: «Деньги, кредит, банки»

на тему: «Ипотечный кредит и основные направления его развития»

Студента

учетно-финансового

факультета, группы Нс-22

Фомин Е.В.

Руководитель:

доц., к.э.н.

Кикоть И.И.

Гомель 2007

РЕФЕРАТ

Курсовая работа: 38 с., 1 схема, 12 источников.

По теме: Ипотечный кредит и основные направления его развития.

Ключевые слова: ипотечный кредит, кредитный риск, процедура кредитования, кредит.

Объектом и предметом исследования является ипотечный кредит и основные направления его развития в Республике Беларусь.

Целью данной курсовой работы является изучение сущности, значения ипотечного кредита, процедуры кредитования и основных аспектов его развития в Республике Беларусь.

При выполнении работы использованы общенаучные методы исследования: анализ, синтез, индукция, дедукция.

Областью возможного практического применения являются деятельность коммерческих банков, информация для физических и юридических лиц.

Автор работы подтверждает, что приведенный в ней расчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

Содержание

Введение

1. Ипотечный кредит: функции и содержание

1.1 Функции и отличительные черты ипотечного кредитования

1.2 Виды ипотечных кредитов

2. Модели ипотечного кредитования

3. Законодательные аспекты ипотечного кредитования в Республике Беларусь и их развитие

Заключение

Список используемых источников

Введение

Данная курсовая работа написана на актуальную тему с учетом развития экономической и денежно-кредитной политики Республики Беларусь. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надёжность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, населения.

Целью курсовой работы является исследование сущности, значения, процедуры кредитования, а также путей развития ипотечного кредита в Республике Беларусь.

Задачами данной курсовой работы является:

раскрыть сущность и функции ипотечного кредита;

раскрыть виды и модели ипотечного кредита;

ознакомить с основными законодательными аспектами ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

В ходе написания курсовой работы были применены следующие методы:

Общеэкономические - анализ, синтез, сравнение, системный подход, метод актуализации и др.

Специальные - методы группировки, сравнения по аналогии.

Основными и исходными данными для разработки темы послужили работы известных ученых Республики Беларусь. Среди периодических изданий помощь в написании работы оказали: «Банковский вестник», «Вестник ассоциаций белорусских банков».

Даная курсовая работа изложена на 38 страницах и состоит из трех глав, содержит 1 схему.

1. Ипотечный кредит: функции и содержание

1.1 Функции и отличительные черты ипотечного кредитования

Кредит - система экономических отношений, возникающих в процессе предоставления денежных или материальных средств во временное пользование на условиях возвратности и, как правило, платности.

Кредитная система - совокупность кредитно-финансовых учреждений, выполняющих специфические функции по аккумуляции к распределению денежных средств.

Ипотека (греч. hypotheka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). [2, с.28-33]

Ипотечное кредитование представляет собой сложную систему, в состав которой входят четыре субъекта: заемщик, кредитор, инвестор, государство. Роль каждого субъекта в данной системе различна, но для ее процветания необходимо, чтобы все субъекты эффективно взаимодействовали. В роли заемщика могут выступать как юридические, так и физические лица. В роли кредитора выступают банки. Инвесторы предоставляют банкам средства для кредитования заемщиков. Роль государства заключается в том, что оно обеспечивает всем субъектам данной системы условия эффективного функционирования.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет, свои особенности, вытекающие из его специфики.

Во-первых, ипотечный кредит -- это ссуда под строго определенный залог. (Обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом.) В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

Главным достоинством ипотечного кредитования является то, что залогом для его предоставления может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется. По сравнению с потребительским кредитом (на текущие цели) жилищная ипотечная ссуда представляет собой достаточно большую сумму.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10--30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. [3, с.89-96]

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль может быть особенно заметна для страны в период выхода из экономического кризиса.

Ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями.

Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии решенного сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности.

Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, а также нарушается непрерывность производства в строительстве. Рост вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.

Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически на всех отраслях. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны.

Развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

Во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис.

С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. Кредитование под залог недвижимости также содействует мобильности трудовых ресурсов. В странах с неразвитым ипотечным кредитованием нет и не может быть свободы выбора места жительства. Таким образом, очевидно влияние ипотеки на решение проблемы занятости. С другой стороны, одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей населения в жилье. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он имеет возможность создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Все это положительно сказывается на экономическом развитии страны и объективно требует использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной экономики.

Кроме социальной и экономической роли, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Ипотечное кредитование считается относительно низко-рисковой банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. Используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), банк также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведена, верно. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.[1, с.97-107]

Главной отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

Договор ипотеки совершается в форме закладной. Закладная удостоверяет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его денежного требования к залогодателю или третьему лицу за счет недвижимого имущества, предоставленного залогодателем по договору ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная - ценная бумага и может быть заложена путем передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечении кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным залогодержателем.

Закладная должна содержать:

1) слово “закладная”, заключенное в название документа;

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, его местонахождение;

4) название кредитного договора или ипотечного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указанием места жительства должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право - точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя.

Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответственно ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.

К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому процента по закладной подлежат уплате. Так при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указываются: наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Данные купоны снабжаются также защитной сеткой.

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, включают в себя элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. Так, в соответствии с закладной ссудозаемщика обязуется не только выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, но и выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью (поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи). Как и в кредитном договоре, в этом документе могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание и обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство, он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой. [4, с.24-31]

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на:

земельные участки;

предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

жилые дома и квартиры;

дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

иное недвижимое имущество.

С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, на котором кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

В Республике Беларусь вторичный рынок ипотечных кредитов в виде закладных или ипотечных облигаций сможет существовать на более поздних этапах развития ипотеки, когда данные ценные бумаги станут действительно ценными без гарантий государства, без наличия целенаправленно действующих посредников между государством и ипотечными банками.

Пока не существует вторичного рынка ипотечных кредитов, в фокусе внимания остаются только два звена - заемщики, предоставляющие в качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие кредит. Во взаимоотношениях между ними далеко не все благополучно, так как необходимо четкое законодательство, способное защитить и права банкиров и права заемщиков. В настоящее время недоверие и тех и других - одно из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования играет государство, которое:

* определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования;

* формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

* создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

* создает необходимые институты для организации рынка, и участвуют в управлении ими.

Долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка приводят к созданию кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа ипотечных банков, ссудосбере-гательных ассоциаций, стройсберкасс позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения, как утверждают специалисты, во многом определяется адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Наряду с коммерческими банками определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье призваны сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов; фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др. Эти организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации для осуществления деятельности по предоставлению ипотечных займов. Деятельность некредитных организаций в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строго государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма зашиты прав и интересов инвесторов (граждан).

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надёжной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. [7, с.51-60]

Система ипотечного кредитования включает два направления:

Непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

Продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспечение залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидные, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надёжность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жильё обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует, как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Она как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечения жильем, c другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

· защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

· снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;

· субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

· освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

· безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;

· оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

· вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

· оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой. [5, с.145-156]

1.2 Виды ипотечных кредитов

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотека, обеспечивая сохранность имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без опасений невозврата ссуд заемщиками.

По видам предоставляемых ипотечных кредитов можно выделить следующие:

льготные кредиты на вступление вправо собственности, предназначенные для семьи со скромными доходами. Получатели такого кредита также имеют право на персональную жилищную помощь, которая уменьшает размер их выплат. Кредит выдается при соблюдении норм цены, жилищных условий и платежных возможностей семьи.

связанные кредиты, на которые не выделяется никакой государственной помощи и которые могут выдаваться любыми кредитными учреждениями на очень длительный срок (до 30 лет) без учета денежных возможностей заемщика, но при соблюдении определенных норм. Процентные ставки по таким кредитам, как правило, пересматриваются через определенный срок;

жилищно-сберегательные кредиты, которые выдаются всеми учреждениями вкладчикам, сделавшим предварительные сбережения, на определенных условиях (проценты по этим сбережениям обычно освобождаются от налогов);

нельготные (или свободные) кредиты, которые не сопровождаются никакими льготами и не связаны никакими ограничениями. Процентная ставка по таким кредитам несколько выше, чем по связанным кредитам. Такими кредитами пользуются семьи с доходами выше среднего и желающие иметь жилье более высокого качества.

Рассматривая жилищное кредитование, можно выделить в его развитии три основных вида:

среднесрочное кредитование строительства индивидуального жилья;

долгосрочное кредитование покупки жилья у частных лиц;

долгосрочное кредитование покупки населением нового жилья у государственных или муниципальных органов.

Операции по кредитованию строительства индивидуального жилья осуществляются в большинстве случаев на среднесрочной основе и предназначаются для очень обеспеченных слоев населения, которые не нуждаются в поддержке государства или ипотечного агентства. В современных условиях такое кредитование связано с большой степенью риска, но, учитывая срочность операций и тенденции развития финансового рынка, в недалеком будущем такого рода операциями, на наш взгляд, смогут заниматься обычные коммерческие банки.

Долгосрочное кредитование покупки жилья у частных лиц является менее предпочтительным видом кредитования.

Во-первых, этот вид кредитования не может оказать достаточно значимого стимулирующего воздействия на развитие строительной индустрии.

Во-вторых, этому виду кредитования сопутствуют негативные факторы, связанные с тем, что платежи по этим операциям в большинстве случаев осуществляются наличным путем, и проведение таких операций затруднено в силу несовершенной системы регистрации жилищного фонда и, соответственно, большим количеством различных правонарушений в данной сфере.

Наиболее предпочтительным является кредитование покупки населением нового, уже построенного и сданного в эксплуатацию жилья. Этот вид кредитования в ближайшей перспективе может явиться стимулирующим фактором развития строительной индустрии в различных регионах и позволит окончательно отказаться от практики бесплатной передачи жилья в собственность. К положительным факторам, сопутствующим данному виду кредитования, можно отнести безналичную форму выдачи кредита коммерческим банком заемщику, а также безналичную форму расчета по нему со строительной или эксплуатирующей жилье организацией. Этот вид кредитования предполагает открытый доступ к финансовой отчетности и «прозрачность» операций для налоговых органов.

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.[8,с.60-75]

Как правило, ипотечные кредиты предоставляют банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. В Беларуси в современной ситуации главным вопросом при принятии решения о кредитовании является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные принципы ипотечного кредитования. При этом за основу целесообразнее всего взять российский опыт в этой сфере в связи с интенсивным развитием межгосударственной интеграции.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредитами, необходимо определиться со стратегическими вопросами кредитования, в частности, об оптимальной предельной доле кредита, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг. Причем сведение риска кредитования к минимуму -- основная цель кредитования.

В западной практике ипотечного кредитования различают следующие четыре вида рисков:

Кредитный риск -- заключается в том, что заемщик не производит платежей и погашение ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по ним. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых, за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своей сути риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты его в особую категорию не выделяют.

Главный принцип распределения риска -- рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какую часть кредита можно погасить за счет реализации заложенной недвижимости, а какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать ключевым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение данного соотношения привлекает клиентов, но при этом увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге.

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на следующие факторы.

Стабильность. Банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места его работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.

Платежеспособность. Оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20 процентов от стоимости приобретаемого объекта.

Готовность заемщика выплатить долг. В данном случае учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика, используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. Если необходимо, в процессе изучения кредитоспособности клиента банки обращаются к специальным анкетам.

Заложенная недвижимость. Выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода -- калькуляции и оценки по рыночной стоимости.

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта. Если заем одобрен, банк отправляет письмо-обязательство ссудозаемщику, в котором сообщается условия займа. С момента вручения продавцу денег (за дом) покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу. [10, с.16-28]

2. Модели ипотечного кредитования

В Республике Беларусь разрабатывается концепция создания системы ипотечного кредитования. Согласно ей, предусматриваются долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, кредитование жилищного строительства, меры, поддержки граждан при строительстве жилья - жилищные субсидии. Предлагается создать модель ипотечного кредитования, включающую первичный и вторичный рынки кредитов. Предпосылками внедрения ипотеки являются создание макроэкономических условий, устойчивые темпы экономического роста, стабильность национальной валюты, снижение инфляции до 10 % в год рост реальных денежных доходов.

Система ипотечного кредитования основана на следующей модели взаимоотношений участников. Клиент обращается в ипотечный банк за кредитом под залог недвижимости с оформлением закладной. Ипотечные банки создают первичный рынок закладных. На первичном рынке кредитор и заемщик вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками рынка закладных выступают граждане, обратившиеся в банк за кредитом, и банки, представляющие кредиты под залог недвижимости.

Банк может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных. На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным кредитам, т.е. предприятие, предоставившее кредит, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, а затем продает их другим инвесторам.

Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Эмиссионно-финансовые компании осуществляю выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными.

Покупателями этих ценных бумаг (облигаций), не связанных конкретным объектом, а гарантированных лишь стоимостью закладных, которыми владеет эмиссионно-финансовая корпорация, могут выступать различные финансовые учреждения (коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании). Далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке. Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капитала, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов, расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные закладными. Первичный и вторичный рынок закладных - это взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный жизненный цикл закладных.

Первичный рынок закладных формируется, начиная с заявления клиента о предоставлении кредита под залог недвижимости, затем осуществляется ее оценка, принимается решение о предоставлении кредита, залог недвижимости регистрируется и осуществляется предложение закладных на рынке. Субъектами вторичного рынка являются ипотечные банки, эмиссионно-финансовые корпорации, обеспечивающие скупку закладных у банка, эмиссию взамен их ценных бумаг, обеспеченных закладными и инвесторами, приобретающими у эмиссионно-финансовых корпораций ценные бумаги за реальные деньги.

Ипотечный банк, выходя на вторичный рынок, преследует две цели - пополнить кредитный портфель "живыми деньгами" в обмен на закладные и сохранить маржу по этим закладным. Целью эмиссионно-финансовой корпорации является преобразование профессионально-ориентированных и сложных инструментов - первичных закладных в более простые и получение прибыли в виде части дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком маржи, с одной стороны, и доходом, объявленным к получению инвесторами ценных бумаг эмиссионно-финансовой корпорации, с другой стороны. Итоговый процент, предлагаемый держателям ценных бумаг, остается невысоким, несмотря на наличие двух посредников. Нормальной является ситуация, когда доход, предлагаемый инвесторам, превышает ставку срочных депозитов на 0,5-1 %. Дополнительным стимулом для приобретения ценных бумаг, обеспеченных закладными, является их надежность, которая кроме недвижимости обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.

Описанная выше модель, в которой основной приток ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка, называется расширенной открытой.

Наиболее простой является модель, называемая усеченно-открытой. Эта модель замыкается на первичном рынке. Ее характерной чертой является то, что совокупная заявка всех клиентов на ипотечные кредиты может обеспечиваться банком из произвольных источников: за счет собственных средств на депозитах, межбанковских кредитов. Второй особенностью этой модели является зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка. Простота организации и неразвитость финансового рынка обусловили ее применение в развивающихся странах.

Третья модель - сбалансированная автономная. Ее основным признаком является сберегательно-ссудный принцип функционирования, т.е. совокупный портфель кредитных ресурсов формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Право на получение ссуды возникает только в том случае, если работник направлял в систему свои свободные денежные средства. Эти средства должны быть равны сумме кредита, что отодвигает момент возможного приобретения недвижимости. Модель не зависит от состояния финансово-кредитного рынка, в ее рамках не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить маржу за свои услуги. Модель независима от колебаний рыночной цены заемных средств, что имеет важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой.

Практическое использование этой модели реализовано в "системе стройсбережения". Лица, желающие приобрести жилье, включаются в специализированную финансово-кредитную систему не в момент приобретения жилья, а за 2-10 лет до этого. Они вносят деньги в банки или в сберкассы до накопления 45 % от стоимости будущего жилья. После этого получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита, погашение которого длится 10-15 лет. Основным признаком данной системы является ее замкнутость, т. е. источником предоставления кредита являются средства, накопленные вкладчиками. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных и выплачивать проценты по вкладам ниже рыночных.

Активную роль играют сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопление первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном банке. По договору вкладчики-участники этой системы обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им выплачивают установленную сумму. В общую сберегательную сумму входят сумма сбережений вкладчика и ссуда. Ссуда представляет собой разницу между общей суммой, необходимой для строительства или покупки, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора. Процентная ставка по ссуде стабильна и вне конкуренции низкая. В зависимости от тарифа сроки ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет. [6, с.201-207]

Развитие ипотеки в Беларуси невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в банковскую практику. Причем это возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, так и для заемщиков.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения эмиссию ценных бумаг сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Данным источникам соответствуют две принципиальные системы ипотечного кредитования.

Модель депозитарного института типа сберегательного банка, Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения; они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их: собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т. п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т. е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель.

Модель ипотечной компании. Эти компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, предоставив заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Наиболее адаптированной к условиям Беларуси может стать модель, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно ей и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта - один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Для нашей страны интересен опыт ипотечных акционерных банков, которые вводят в практику целевые семейные жилищные накопительные счета, открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости дома, квартиры. Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, - один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30 % от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит, соответственно, выдается в размере 70 % от суммы под залог приобретаемого объекта недвижимости.

Основная проблема внедрения данной модели заключается в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам.

В Беларуси предстоит еще немало сделать для развития ипотечного кредитования, а как показывает опыт России, первые шаги становления ипотеки чрезвычайно трудны. Отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью, а также возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал ипотечного кредитования. [12, с.47-49]

3. Законодательные аспекты ипотечного кредитования в РБ и их развитие

Развернутая и поддерживаемая государством система ипотечного кредитования должна эффективно влиять на решение проблем жилищного инвестирования и в перспективе стать основой финансирования жилищного строительства. Для этого в республике необходимо создать организационно-экономический механизм, позволяющий активно функционировать национальной системе ипотечного кредитования.

Создавать систему ипотечного кредитования, как и любую другую, необходимо с учетом использования методических средств и процедур на базе общей теории системного подхода.

Главной целью создания и функционирования в республике системы ипотечного кредитования является реализация на практике механизма перемещения капитала от сберегателей к заемщикам через учреждение последними ипотечных прав требований на принадлежащую им недвижимость и передачу этих прав залогодержателю (кредитор) в качестве гарантии возврата выданного кредита.

Достижение этой цели можно осуществлять в несколько этапов с использованием переходных форм. При том речь не идет об упрощенных подходах. Напротив, синтез национальной системы необходимо осуществлять через глубокий анализ существующих классических систем, принципов и способов функционирования их элементов и внутреннего взаимодействия между ними.

Основными правовыми институтами, регулирующими любые отношения в области ипотеки, являются:

гражданское право - регламентирующее виды недвижимого имущества; права собственности и другие вещные права на все виды недвижимости: виды недвижимого имущества, способного выступать в качестве объекта залога;

ипотечное право - регламентирует отношения между сторонами ипотечных сделок, основания возникновения, порядок осуществления ипотеки и др. Данное право является составной частью кредитного права.

право принудительного взыскания - регламентирующее основание и порядок осуществления взыскания на недвижимое имущество, выступающее объектом залога по ипотеке, обязательства по которой нарушаются ипотекодателем;

право обязательной регистрации - учета хранения, обработки и предоставления достоверной, своевременной, полной информации о недвижимом имуществе и полном пакете нрав на него со стороны собственника и третьих лиц.

страховое право - косвенно участвует в ипотеке для снижения кредитного и других видов рисков.

Данные правовые институты должны стать основой для формирования системы ипотечного кредитования в нашем государстве. Процесс их совершенствования и разработки должен происходить под влиянием вышеуказанных и других факторов с учетом существующих принципов и традиций.

В качестве объекта ипотеки в мировой практике, как правило, выступают земельные участки с неотъемлемыми улучшениями на нем. В данном случае правовая система государства, предполагающая частную собственность на землю, исключает возможность постановки актуальной для нас проблемы: выдавать; кредит под залог существующего (уже построенного) или строящегося жилого здания или помещения. В первом случае гарантией возврата средств кредитору выступает недвижимое имущество, находящееся в частной собственности ипотекодателя, во втором - недвижимое имущество, которое будет создано (построено или приобретено) в том числе за счет выделенных кредитных ресурсов. Например, из Германии ограничения на виды недвижимости, выступающие объектом залога в рамках системы ипотечного кредитования, налагаются в другом аспекте. Согласно правилам функционирования ипотечных банков, они должны избегать выдачи кредитов под залог коммерческой недвижимости (производственные здания, цеха и т.д.). Это связано с высоким кредитным риском по причине неустойчивости рыночной стоимости такой недвижимости: в случае банкротства предприятия рыночная стоимость производственных зданий значительно снизится, что при обращении принудительного взыскания может не обеспечить возврат кредита и процентов к нему.

В Республике Беларусь четкому представлению об объектах залога препятствует несоответствие между формой и содержанием прав собственности и залога на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к "недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, обособленные водные объекты, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения'.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь 'собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Причем собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отдавать имущество в залог и обременять его другими способами. Однако реализация этих прав сопряжена с определенными трудностями.

Во-первых, правовая система Республики Беларусь не содержит единства собственности земельных участков и объектов, прочно связанных с данной землей. "Собственник здания, сооружения и другой недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка" (статья 265 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Во-вторых, права собственности на земельные участки ограничиваются законодательством о земле. Большинство собственников объектов недвижимости (здания, сооружения, жилые помещения и другие улучшения на земле) являются лишь временными пользователями соответствующих земельных участков, находящихся в собственности государства. Более того, право передачи собственности на земельный участок от физического лица к юридическому ограничено.

В-третьих, право собственности на строящееся здание, сооружение или другое, вновь создаваемое недвижимое имущество, возникает с момента завершения создания этого имущества. До завершения его создания, а в отдельных случаях до его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимость создается. Как видим, вновь возводимый объект (в частности, жилой дом пли квартира), строящийся на земельном участке, принадлежащем государству, представляет собой, с правовой точки зрения совокупность строительных материалов, стоимость которых значительно ниже по сравнению с новыми - за счет затрат на разборку, транспортировку и неотъемлемое ухудшение их качества. Использовать такой объект незавершенного строительства в качестве гарантии возврата выданного ипотечного кредита экономически нецелесообразно.

В-четвертых, статья 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает, что залог земельных участков, предприятий, зданий сооружений, квартир и другой недвижимости регулируется законодательными актами об ипотеке. На сегодняшний день такое законодательство отсутствует.

Требования статьи 321 Гражданского кодекса Республики Беларусь допускают ипотеку здания и сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В законодательстве о земле упоминание, о возможности залог даже тех земельных участков, которые находятся в собственности залогодателя отсутствует.