Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

31

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

Кафедра финансов, кредита и банковского дела

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине

«Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

Москва, 2012 г.



Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты оценки инвестиционной привлекательности недвижимости

1.1.Нормативно-правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

1.2.Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости

2.Методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

2.1. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

2.2.Основные этапы процесса оценки недвижимости

3.Примеры оценки объектов недвижимости

Заключение

Список литературы



Введение

Тема моей курсовой работы актуальна, пожалуй, для каждого человека. Мы все хотя бы раз в жизни сталкиваемся с «квартирным» вопросом и не только. В наше время деньги, грамотно вложенные в недвижимость, могут приносить приличные доходы. Поэтому необходимо проводить оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости прежде, чем приобретать его.

На сегодняшний день рынок недвижимости в России расположился на такой ступени своего развития, которая способствует его перспективному расширению. При этом стоит отметить тот факт, что такой рынок недвижимости, который мы видим сегодня начал формироваться еще в начале девяностых годов. А точнее с появлением тогда Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Сейчас человек уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости для удовлетворения определенного рода потребностей. Так, например, это может быть жилье, офисы для собственных нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние рынка недвижимости в нашей стране.

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Задача моей курсовой работы - рассмотреть теоретические аспекты оценки инвестиционной привлекательности недвижимости в сочетании с практическими.

Глава 1. Теоретические аспекты оценки инвестиционной привлекательности недвижимости

1.1.Нормативно-правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости http://www.konsalt-mk.ru

Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятый в целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг, является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Закон вводит понятие оценочной деятельности как профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности (профессиональных оценщиков), направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Закон даёт определение субъектов и объектов оценочной деятельности, определяет случаи обязательной оценки, устанавливает основания для проведения оценки, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, обязательные требования к договору на проведение оценки, устанавливает права и обязанности оценщика, обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков.

Согласно Закону об оценочной деятельности, существенным условием признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление этой работы полноправным субъектом оценочной деятельности (лицензированным оценщиком), а деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не лицензированным оценщиком, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не имеет доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом.

Среди нормативных и правовых актов, регулирующих оценочную деятельность основным документом являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519)».

Стандарты оценки, предназначены, прежде всего оценщикам и определяют основные правила , принципы , подходы и методы , используемые субъектами оценочной деятельности(профессиональными оценщиками). Кроме вышеупомянутых документов, оценочная деятельность регулируется и другими законами, нормативных и правовых актами, составляющих единую систему законодательного, нормативного и правового регулирования оценочной деятельности со стороны государства.

Существующая система регулирования оценочной деятельности устанавливает, что наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием для оказания услуг по оценке.

1.2. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости

В настоящее время, по оценкам специалистов, доходность от операций с недвижимым имуществом в странах с развитой рыночной экономикой обеспечивает от 50 до 90% поступления средств в государственные бюджеты. Подобным образом, являясь основой национального богатства, недвижимость в России должна стать базисом для дальнейшего экономического роста страны и формирования цивилизованных рыночных отношений.

Переход от начального этапа формирования рынка недвижимости, характеризовавшегося разгосударствлением и приватизацией недвижимого имущества, его куплей-продажей и перепродажей, к периоду, когда недвижимость становится объектом осознанной целенаправленной инвестиционной деятельности, собственностью, способной приносить в перспективе доход и прибыль требует организации комплексного системного управления недвижимостью в масштабах всей экономики, отдельных регионов и муниципальных образований, получившего в зарубежной и отечественной литературе название сервисинг.

Профессиональная деятельность на рынке недвижимости все больше приобретает международный характер, который предполагает совместное согласованное решение множества теоретических, практических, методических и научных проблем в юриспруденции, экономике, управлении недвижимостью. Такого рода вопросы находят отражение в рамках деятельности различных организаций правительственного и неправительственного уровня, создаваемых чаще всего по профессиональному принципу. Одной из таких организаций является Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ), созданный в 1981 году, членами которого состоят профессиональные оценщики недвижимости более 40 стран-участниц, в том числе Российской Федерации. Основным документом, содержащим совокупность общепринятых понятий, категорий, норм, принципов, относящихся к рынку недвижимости вообще и к оценке недвижимости является Международный стандарт оценки 1-4 (МСО) 24.03.1994 г. Каждый из стандартов описывает ряд профессиональных ситуаций и формулировок, применяемых к процессам на рынке недвижимости и являющихся общеобязательными в определении отдельных фундаментальных положений.

Следует заметить, МСО не исключает, а предполагает существование особенных в каждой стране основных принципов для отличия движимого и недвижимого имущества. При этом особенности экономической обстановки и местного законодательства периодически накладывают специфические требования на прикладные практические аспекты деятельности на рынке недвижимости. Но основы методов и процедур, как утверждает МСО, для разных стран мира, по сути, ничем друг от друга не отличаются.

Законодательно закрепленное определение недвижимости в РФ (ст. 130 ГК) выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

Несмотря на внешнее различие этих двух определений, они содержат как минимум две основные общие составляющие, характеризующие объект недвижимости:

? основой недвижимости является земля, ее отдельный участок как физический, материально существующий объект, а также пространство над ним и под ним;

? к «улучшениям, выполненным человеком», следует относить любые действия по застройке участков земли, проведению различных коммуникаций, благоустройству и т.п.

Ввиду того, что категория «недвижимость» всегда должна рассматриваться в контексте взаимоотношений различных субъектов экономики по поводу обладания, распоряжения, управление объектами, следует сформулировать данное понятие с точки зрения экономико-правового положения недвижимости:

«Недвижимая собственность» (real property) - система юридических норм, закрепляющих, регулирующих и защищающих права, интересы, привилегии, связанные с принадлежностью недвижимости определенному субъекту.

Следовательно, понимание категорий «недвижимость» и «недвижимая собственность» предполагает их исследование Андреев М.В. Рынок недвижимости: анализ влияния рисков на непрерывность бизнеса. - М.: Маркетинг, 2008.:

* во-первых, как физического объекта, существующего в пространстве, обладающего определенными характеристиками и параметрами;

* во-вторых, как объекта права, отражающего различные аспекты взаимоотношений лиц - участников гражданского и хозяйственного оборота недвижимости.

Таким образом, существование права собственности на любой объект недвижимости затрагивает интересы многочисленных групп собственников, государственных органов управления (федерального уровня, уровня субъектов РФ и местных администраций), инвесторов и т.п. и может быть представлено одним из следующих трех видов прав:

Владение - фактическое и юридическое обладание объектом недвижимости, позволяющее производить воздействие на недвижимость (реконструкция, ремонт) и операции с ней (продажа, обмен, залог).

Пользование - возможность использования объекта в соответствии с его основным функциональным назначением и получения дохода, приносимого им.

Распоряжение - возможность определения юридического состояния объекта недвижимости через совокупность имущественных отношений.

Кроме этого, существует ряд вещных прав, которые могут быть реализованы в процессе жизненного цикла недвижимости: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и ряд иных прав.

Недвижимость как экономическая категория может быть рассмотрена с двух новых позиций:

* во-первых, обладая определенным набором натурально-вещественных свойств (потребительских качеств), недвижимость является материальной основой предпринимательской деятельности (производственные здания, торговые и складские помещения, офисы и т.п.), личного существования граждан и удовлетворения индивидуальных потребностей (жилые и дачные строения, гаражи, хозяйственные постройки);

* во-вторых, недвижимость как товар представляется объектом гражданско-правового оборота, осуществляемого через операции с недвижимостью (в том числе торговые), обусловленные интересами различных субъектов и направленные на установление, изменение или прекращение определенных имущественных прав в отношении объектов недвижимости.

Оценивая понятие «недвижимость», следует указать на ряд общих и особенных характеристик, которые присущи объектам недвижимости в силу специфичности их природы и свойств.

Уникальность.В отличие от обычных товаров, являющихся в основной своей массе продуктами серийными, унифицированными и стандартизированными, каждый объект недвижимости неповторим в силу двух основных обстоятельств:

? территориально-пространственное расположение двух внешне одинаковых объектов по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды всегда отлично от прочих и индивидуально для каждого;

? сооружение даже типовых зданий уже в процессе строительства предполагает их физическое различие и конструктивную разнородность по состоянию и элементам фундамента, внутренней и внешней отделке и т.д.

Полезность.Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя. Следует указать на тот факт, что МСО 1-4 (п. 7.2) определяет полезность как «относительную (сравнительную) категорию, т.к. для некоторых видов недвижимости оптимальная полезность достигается в том случае, когда объекты выступает как отдельно взятые элементы, другие являются более полезными в качестве части группы объектов». Например, полезность земельного участка может быть оценена количеством и качеством получаемого на нем урожая, коммерческим или производственным эффектом, если планируется застройка. Таким образом, полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или уменьшение.

Длительность создания. Процесс создания недвижимости, начиная от разработки проектного решения и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию, включает в себя множество действий управленческого, производственного, коммерческого, юридического характера и занимает более длительный по сравнению с другими товарами период. При этом реализация строительного проекта всегда сопряжена с проблемой ограничений по техническому заданию, срокам выполнения отдельных этапов и работ, объемам финансовых, материальных, трудовых ресурсов. Несоблюдение каких-либо параметров строительства влечет за собой замедление темпов сооружения объекта, рост объемов незавершенного строительства, потерю качества и преждевременный износ отдельных составляющих объект элементов.

Длительность функционирования. Учитывая стационарность недвижимости, особые свойства исходных материалов при возведении фундаментов, конструкций, долговечность объекта недвижимости означает возможность сохранения его потребительских свойств и функционального назначения в течение значительных периодов времени, носящих название «нормативный срок службы» и достигающих в соответствии со СНиП 150 лет.

Подверженность износу. Как большинство вещественных товаров, обладающих конкретными пространственно-физическими параметрами и характеристиками, объекты недвижимости также подвержены потере потребительских качеств и снижению его стоимости - износу. Причем физический износ объекта обусловлен как временем его функционирования в соответствии с назначением, так и фактором воздействия окружающей среды. Моральное старение недвижимости связано с разработкой и производством новых технологически, экономически, эстетически более совершенных конструкционных, применением строительных и отделочных материалов, архитектурных и градостроительных решений и т.п.

Высокая капиталоемкость. Каждый объект недвижимости, являясь сложной структурой с точки зрения конструкционных составляющих, содержания технологических операций по строительству, ремонту, эксплуатации, обслуживанию, нуждается в значительных объемах материальных, финансовых и трудовых ресурсов на всех стадиях жизненного цикла. При этом капиталоемкость недвижимости многократно превосходит капиталоемкость иных товаров, что прямо влияет на ряд специфических особенностей развития рынка недвижимости: количество продавцов и покупателей, ликвидность, время экспозиции, значительный уровень конфиденциальности информации.

Разнородность материальных составляющих. В зависимости от конкретного назначения объекта количество материальных ресурсов, комплектующих, оборудования может достигать нескольких десятков и сотен наименований, составляющих конечный продукт, и предопределяет технологическую сложность производственно-строительных операций, особый режим производства работ и эксплуатации.

Особые требования к безопасности. Каждый объект недвижимости в процессе функционирования должен отвечать конкретным условиям прочности, долговечности, экологичности, что, в свою очередь, отражается на стоимости объекта, сложности его возведения и особенностях эксплуатации.

Инвестиционный характер. Сочетание таких характеристик недвижимости, как длительность срока службы, высокая капиталоемкость, позволяет относить данный товар к финансовым активам [1, с. 5], т.е. форме вложения капитала, способного в перспективе приносить доход от функционирования объекта недвижимости в виде основы ведения бизнеса, аренды помещений и т.п. При этом, с учетом действия рыночных факторов, стоимость недвижимости во времени чаще всего потенциально возрастает ввиду инфляционных процессов, дефицита свободных площадей и т.д.

Управляемое. Как любая сложная структурированная система, объект недвижимости нуждается в совокупности управляющих воздействий со стороны многочисленных субъектов: проектировщиков, подрядчиков, собственников, органов государственной власти и управления. При этом управляющие воздействия могут носить различный характер: производственно-технические (эксплуатация, платежи), правовые (правительственные решения, законодательство), в той или иной степени регулирующие создание и функционирование недвижимости на различных этапах жизненного цикла.



Глава 2. Методологические основы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

2.1. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов.

Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад - это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл. 13.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

* пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос,

разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

* разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

* разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость.

Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

2.2. Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3-й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7-й этап. Составление отчета об оценке.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

* затратный подход;

* сравнительный подход;

* доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем.

Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода.

Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

* определить срок, требуемый для возврата первоначально инве-стированной суммы;

* рассчитать реальный прирост активов от приобретения собст-венности,

* оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

> ситуация на рынке инвестиций;

> состояние финансового рынка;

> профессиональные интересы и навыки инвестора;

> финансовая состоятельность проекта;

> геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

- Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

- Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Э_о)

Э₀ = П / К (9.1)

где П - годовая прибыль; К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т = П / К (9.2)

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Э_с), основанный на минимизации приведенных затрат,

Э_с = С + Е_н·К, (9.3)

где К - капитальные вложения по каждому варианту;

С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать.

* изменение стоимости денег во времени;

* инфляционные процессы;

* возможность альтернативного инвестирования;

* необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности.²³Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только позволит принять правильное решение.



Глава 3.Примеры оценки объектов недвижимости

Пример 1. Предлагается оценить стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

Срок использования гостиницы 6 лет, затем планируется продажа этого объекта.

Окончательная величина стоимости гостиницы определяется суммированием дисконтируемой величины денежных поступлений по годам и дисконтированной чистой стоимости объекта от продажи.

Чистая стоимость объекта от продажи определяется делением валовой выручки от поступлений шестого года на коэффициент капитализации, из полученной величины стоимости необходимо вычесть процент комиссионного вознаграждения (для всех вариантов 3% от валовой выручки).

Исходные данные для расчета стоимости гостиницы.

Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Коэффициенты роста по годам,%	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс,%	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера,%	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0

Сумма дисконтированного операционного дохода равна:

1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тыс. руб.

Чистая стоимость объекта от продажи равна 114 912,69 тыс. руб.:

16155,63/0,14 - 16155,63*0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 тыс. руб.

Продисконтируем стоимость объекта: 114 912,69 /3,3 = 34 822,02 тыс. руб.

Окончательная величина стоимости гостиницы равна 45366,41 тыс. руб.: 10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тыс. руб.

Пример 2

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса, - 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб.

Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.

Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:

Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.

Т. е. стоимость здания равна 200 000 руб.: (63 000 - 180 000 * 15%) /18% = (63 000 - 27 000) /18% = 36 000/18% = 200 000 руб.

Т. е стоимость всего объекта недвижимости равна 380 000 руб.: 180 000 + 200 000 = 380 000 руб.

Пример 3

Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415 тыс. руб. - ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.

Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.: (400/120) + (415/120,7) = 3,39

Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.: 120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.



Заключение

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние на рынок недвижимости.

В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации. Еще полгода назад, когда рынок недвижимости в России развивался динамичными темпами, мало кто в серьез задумывался о детальном расчете эффективности проекта. Однако времена, когда без тщательной подготовки можно было построить жилой или коммерческий объект и потом спокойно ожидать прибыли уже прошли. В связи с этим сейчас особую актуальность приобретает точный расчет экономической целесообразности вложений в проект.

Для определения максимальной эффективности инвестиционного решения, введено понятие инвестиционной привлекательности проекта. Понятие достаточно новое, в экономических публикациях появилось относительно недавно и используется преимущественно при характеристике и оценке объектов инвестирования, рейтинговых сопоставлениях, сравнительном анализе процессов. Исследование различных точек зрения на его трактовку позволило установить, что в современных представлениях нет единого подхода к сущности этой экономической категории.

В экономической литературе под инвестиционной привлекательностью понимается совокупность объективных признаков, свойств, средств и возможностей, обуславливающих потенциальный платежеспособный спрос на инвестиции. Существуют и иные точки зрения, трактующие инвестиционную привлекательность как оценку эффективности использования собственного и заемного капитала, анализ платежеспособности и ликвидности (аналогичное определение -- структура собственного и заемного капитала и его размещение между различными видами имущества, а также эффективность их использования).

Таким образом, становится очевидным, что вне зависимости от используемого подхода к определению чаще всего термин «инвестиционная привлекательность» используют для оценки целесообразности вложений в тот или иной объект, выбора альтернативных вариантов и определения эффективности размещения ресурсов.

Практика показывает, что основная ошибка неудачных проектов - слишком оптимистичные предпосылки начальных расчетов. С одной стороны, завышаются доходы, с другой - занижаются расходы, а также не учитывается действие отдельных факторов, которые в конечном счете могут существенно скорректировать запланированные доходы (например, повышение ставки на кредиты, рост цен на стройматериалы и т.д.).

После принятия стратегического решения об инвестировании того или иного проекта и обоснования необходимости такого шага начинается самый сложный этап - финансовая оценка проекта. На данном этапе основным элементом анализа является прогнозирование денежного потока. Следует отметить, что в условиях мирового финансового кризиса правильная оценка ожидаемого денежного потока приобретает особую актуальность.

Неверный расчет потока может привести к недостоверности полученных результатов любым методом оценки инвестиционного проекта. В связи с этим эффективный вариант, может быть отвергнут как убыточный, а экономически невыгодный - принят за сверхприбыльный. Следовательно, для сокращения рисков неэффективного инвестирования необходимо применять совокупность ключевых оценочных показателей: чистый доход, чистый дисконтированный доход, внутренняя норма рентабельности, срок окупаемости, индекс доходности затрат и инвестиций.

Каждый из методов инвестиционного анализа дает возможность рассмотреть отдельные характеристики и особенности инвестиционного проекта. Соответственно для минимизации рисков и потерь наиболее эффективным способом оценки инвестиционной привлекательности проектов нужно признать комплексное применение всех основных методов.

Таким образом, детальный профессиональный расчет может объективно отразить инвестиционную привлекательность того или иного проекта. Приведенные факторы обуславливают необходимость оценки целесообразности проекта на стадии идеи особенно в условиях мирового финансового кризиса.



Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной

деятельности в Российской Федерации"

2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

3. "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)

4. "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)

Справочная и методическая литература:

1. Журнал «Российское предпринимательство» № 4 Вып. 1 (88) за 2007 год, cтр. 141-145. Рубрика: экономика недвижимости

2. Андреев М.В. Рынок недвижимости: анализ влияния рисков на непрерывность бизнеса. - М.: Маркетинг, 2008

3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : Учеб. для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / В.А. Горемыкин. 2. изд., перераб. и доп. - М. : Изд.-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.

4. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости», Издательство: Питер, серия: учебники для ВУЗов, 2001 г. - 336 с.;

5. Коммерческая недвижимость России. - М.: Росстат, 2011.

6. Крылов Э.И., В.М. Власова, М.Г. Егорова и др. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2003.

7. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005.

8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. -М.-.Финансы и статистика, 2005. 496 с.:ил.

9. Севостьянов А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: учеб. для студентов сред. проф. учеб. заведений. -- М.: Издательский центр «Академия», 2008. -- 304 с.

10. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Издательство: Юнити - Дана, 2005 г.- 464 с;

11. Третьяк С.Н. Коммерческая недвижимость. Ч.1. - Хабаровск: Изд-во ДВГУ, 2000.

Интернет-ресурсы:

1. http://ru.wikipedia.org

2. http://www.market-pages.ru

3. http://www.makorange.ru

4. http://dpo-group.ru

5. http://rieltor-pro.ru

Размещено на Allbest.ru