Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. История становления ипотеки

2.Состояние жилищного фонда Архангельской области 2002-2005гг.

3.Понятие ипотеки

4.Нормативно-правовая база

5.Функции ипотеки

6.Схема первичного сегмента ипотечного рынка

7.Схема вторичного сегмента ипотечного рынка

8.Доходы населения по Архангельской области.

9.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке

10.Особенности страхования ипотеки

11.Выселение не кредитоспособных залогодателей

12.Ипотечное кредитование на практике

13.Социальный аспект ипотеки

14.Жилищный национальный проект

15.Минусы ипотеки

16.Анализ ипотечного кредитования по г. Архангельску

17.Заключение

18.Список используемой литературы

Введение

Кредит как экономическая категория представляет собой определенный вид общественных отношений, связанных с движением стоимости на условиях возвратности. Кредит предоставляется и погашается в денежной форме. Возникновение кредитных отношений предполагает определенный уровень развития товарного производства и товарного обращения.

Ипотечное кредитование - это ссуда на покупку жилья. В наше время этот вид кредитования все больше и больше развивается. При СССР существовали очереди на жилье, так как строительство шло активно, то она двигалась быстрее. В данный период очередь тоже есть, но двигается намного медленней. После развала СССР строительство упало, поэтому людей стало некуда селить и расселять из ветхого жилого фонда. В данный период проблема жилья - одна из самых главных проблем нашей страны. Люди вынуждены решать их своими силами, то есть покупать квартиры. Но у многих нет средств, поэтому они вынуждены обращаться в банк.

Ипотечное кредитование широко используется в других странах. В нашей стране этот кредит весьма несовершенен, но все-таки спрос на него растет, следовательно, растут цены на жилье. Чтобы взять ссуду нужно хорошее материальное обеспечение. Средний доход семьи должен быть не менее 40 тыс. рублей. Таких людей в нашей стране не много, поэтому проблема жилья остается открытой, что привело к созданию ЖИЛИЩНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА.

1. История становления ипотеки

За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие "ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но, начиная со времени октябрьских революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников. "Подставка", которой не надо бояться. В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой третью, и наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения.

Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.

Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XYI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, est tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний, и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").

Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача, ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

2. Состояние жилищного фонда Архангельской области 2002-2005 г г.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Характеристика частного жилищного фонда на конец 2005года тыс.кв. метров
	общая площадь жилого помещения	помещения в собственности
		граждан	юрид.лиц
Весь жилой фонд	19135,3	18445,5	689,8
городской	12813	12442,9	307,9
сельский	6321,5	6002,6	318,9

Распределение жилищного фонда по времени построения по городам и района
	Общая площадь помещения
	до1920г.	1921-1945	1946-1970	1971-1995	после1995
всего	1302,8	3016,9	9696,5	14749,4	1229
в том числе НАО	7,4	50,8	228,9	421	110,3
Архангельск	148,6	686,5	2247,9	4237,4	322,8
Котлас	6,6	175,1	557,5	777	59,8
Коряжма	0,8	2,9	302,3	471,8	44,8
Новодвинск	0,1	36,2	264,3	526,3	13,9
Северодвинск	6,3	177	1381,9	2509,3	42,4
Вельский р-он	122,5	113,1	452,8	622,8	81,9
Верхнетоемский р-он	132,9	125,2	147,6	184,5	29,5
Вилегодский р-он	97,5	114	100,9	105,5	11,8
Виноградовский р-он	49,4	55,3	189,8	218,6	24,4
Карпогольский р-он	52,2	50,2	126,7	261,3	27
Котлаский р-он	20,4	133,6	279,2	214	23,4
Лешуконский р-он	37,7	36	154,9	70,1	4,6
Мезенский р-он	36,5	89,7	129,6	88,6	46,2
Пинежский р-он	95,7	85	231,7	438,1	55,7
Холмогорский р-он	63,7	89,2	269,3	414,6	43,9

Ветхий и аварийный жилищный фонд в 2005 году
	ветхий и аварийный	В том числе
		ветхие	аварийные
по области
общая площадь помещения	2342,5	2164,7	177,8
жилые дома	12401	12278	123
многоквартирные дома	7918	7534	384
удельный вес в % ветхих и аварийных зданий	7,8	7,2	0,6
городская местность
общая площадь помещения	1208,1	1043	165,1
жилые дома	3245	3225	20
многоквартирные дома	3754	3407	347
удельный вес в % ветхих и аварийных зданий	5,9	5,1	0,8
сельской местности
общая площадь помещения	1134,4	1121,7	12,7
жилые дома	9156	9053	103
многоквартирные дома	4164	4127	37
удельный вес в % ветхих и аварийных зданий	11,9	11,8	0,1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

	число семей получивших помещение и улучшивших жилищных условия в 2005г	из них	количество заселенной площади
		по договору соц. найма	число семей купивших квартиру
всего	2077	1486	90	74376,2
НАО	152	65	20	7754,7
Архангельск	335	257	11	10059,1
Котлас	163	143	-	4599,3
Коряжма	99	8	1	5894,2
Новодвинск	47	47	-	671,2
Северодвинск	245	245	-	8463
Вельский р-он	88	65	4	3541,3
Верхнетоемский р-он	16	16	-	587
Вилегодский р-он	15	-	-	470,6
Виноградовский р-он	57	53	2	1997,3
Карпогорский р-он	14	4	1	327,1
Котлаский р-он	82	81	2	2435,4
Лешуконский р-он	50	15	13	1852,2
Мезенский р-он	29	29	3	1500,7
Пинежский р-он	36	32	-	1650
Холмогорский р-он	100	56	5	4121,7

Число семей, состоящих в качестве нуждающихся в жилых помещениях, и получивших жилые помещения, и улучшившие жилищные условия по отдельным категориям
	Число семей состоящих на учете нуждающихся в жил.помещениях начало 2005 года	из них получивших в 2005 году	Число семей состоящих на учете нуждающихся в жил.помещениях на конец 2005 года
всего	71254	2077	61054
ивалиды ВОВ,погибших военослужащих и семей приравненых к ним	862	85	651
Участники ВОВ	496	37	473
ветераны боевых действий	346	10	341
инвалидов боевых действий	13	-	12
семьи погибших инвалидов войны,уч-ов ВОВ и ветеранов боевых действий	291	7	279
инвалиды и семьи имеющие детей инвалидов	1664	34	1557
ветераны боевых действий Афганистана	451	5	437
военослужащие в запасе	816	20	701
многодетные семьи	3811	72	3618
молодые семьи	4130	161	2752
жертвы Чернобыльской АЭС	176	9	153
беженцам	107	-	105
жителям ветхих и аварийных домов	9948	299	10726

3. Понятие ипотеки

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона "Об ипотеке".

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

4. Нормативно-правовая база

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов. В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РСФСР, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора. Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв. К сожалению, и последние законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии ... предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна.

5. Функции ипотеки

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 6. Объе6кы незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

6. Схема первичного сегмента ипотечного рынка

ипотека жилищный рынок договор

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Главным прорывом в новом законе явилось появление "закладной" как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и сведения о нем, название кредитного договора или иного денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, имя и сведения о должнике, сумма основного обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, подпись залогодателя (если это третье лицо, а не должник), сведения о нотариальном удостоверении сделки. Закладная не требуется, если объектом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды имущества.

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Он может требовать исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и получает право его переуступки. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется, если иное не предусмотрено законом. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей.

В общем случае законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этого следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор. Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:- заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;- эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;- денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

7. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка

Таким образом, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными. К сожалению, в Законе "Об ипотеке" не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Жилищный вопрос в России был и по-прежнему остается трудно решаемым.

Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.

Предложенная ранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности остаются у него, но распорядиться этим жильем он может лишь после того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет пока развитого рынка оценочных и риэлтерских услуг, внедрение ипотеки все же продолжается во многих регионах России.

Позиция властей в вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает большую часть общества возможности почувствовать результаты своего труда, получить материальное удовлетворение - собственная квартира становится недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть на тех, кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно, доходы населения должны быть на порядок выше нынешних.

8. Доходы населения по Архангельской области

Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни населения

	2001	2002	2003	2004	2005
Среднедушевые денежные доходы населения в месяц	2879	3731	4834	6123	7769
Реальные располагаемые денежные доходы населения, в % к предыдущему году	115	109	106	112	112,4
Среднемесячные номинальные начисления заработной платы работников организации	3700,5	4971,7	6242,6	7887,5	9874,3
Реальные среднемесячные начисления заработной платы, в % к предыдущему году	117	115	111	113	111,8
Средний размер назначенных пенсий на конец года	1293,8	1679,6	2015,7	2483,3	3088,9
Реальный размер назначенных пенсий, в % к предыдущему году	111	112	107	110	113,4
Величина прожиточного минимума руб. месяц	…	2127	2403	2749	3285
Число населения с доходом ниже прожиточного минимума	28,9	28,2	23,5	19,9	18,2
Коэфицент фондов, в разах	8,8	9,3	10,4	10,7	13
Коэфицент Джини	0,331	0,339	0,356	0,359	0,369

Величина прожиточного минимума

	Все начисления	В том числе по социальной демографической группе населения	соотношение среднедушевых денежных доходов населения с величиной прожиточного минимума %
		трудоспособные	пенсионеры	дети
2003	2403	2642	1799	2288	188
1 квартал	2349	2581	1763	2240	166
2 квартал	2371	2609	1772	2257	189
3 квартал	2385	2624	1778	2269	191
4 квартал	2505	2752	1882	2384	214
2004	2749	3022	2056	2621	217
1 квартал	2707	2969	2041	2592	183
2 квартал	2665	2928	1993	2592	209
3 квартал	2758	3038	2048	2623	212
4 квартал	2866	3151	2143	2726	229
2005	3285	3593	2525	3123	230,9
1 квартал	3151	3453	2388	3007	200,9
2 квартал	3184	3490	2407	3043	227,7
3квартал	3231	3539	2451	3092	241,6
4 квартал	3574	3889	2853	3349	241,1

Среднемесячные номинальные начисления заработной платы работникам организации по отраслям экономики

	2001	2002	2003	2004	2005
Всего	3701	4973	6243	7888	9874
Сельское хозяйство	2253	2964	3562	4601	5937
Строительство	4339	5765	7111	8792	10938
Транспорт	4782	6812	9102	11480	13317
Торговля	2900	3616	4001	5511	6832
ЖКХ	2499	3445	4301	5468	6232
Здравоохранение	2307	3525	4025	5215	6349
Образование	2206	3363	3742	4770	5978
Финансы, кредит, страхование	8591	11828	14434	16250	20263
Управление	4677	6535	9283	10505	14025
Добыча полезных ископаемых	16120	20861	24807	28101	32161

Расчёт показателей динамики.

Среднедушевые денежные доходы населения в месяц

Год позиция	2003	2004	2005
	4834	6123	7769
I	1103	1289	1646
К р	1,3	1,27	1,27
Т р	130%	106%	100,40%
К пр	0,3	0,27	0,27
Тпр	30%	27%	27%

Реальные располагаемые денежные доходы населения, в % к предыдущему году

Год позиция	2003	2004	2005
	106	112	112,4
I	-3	6	0,4
К р	0,97	1,06	1,004
Т р	97%	106%	100,40%
К пр	-0,03	0,06	0,004
Тпр	-3%	6%	0,4%

Реальные среднемесячные начисления заработной платы, в % к предыдущему году

Год позиция	2003	2004	2005
	117	113	111,8
I	2	-4	-1,2
К р	1,02	0,97	0,99
Т р	102%	97%	99%
К пр	0,02	-0,03	-0,01
Тпр	2%	-3%	-1%

Средний размер назначенных пенсий на конец года

Год позиция	2003	2004	2005
	1679,6	2015,7	3088,9
I	385,8	336,1	1073,2
К р	1,3	1,2	1,53
Т р	130%	120%	153%
К пр	0,3	0,2	0,53
Тпр	30%	20%	53%

Величина прожиточного минимума руб. месяц

Год позиция	2003	2004	2005
	2403	2749	3285
I	276	346	536
К р	1,13	1,14	1,19
Т р	113%	114%	119,00%
К пр	0,13	0,14	0,19
Тпр	13%	14%	19%

Строительство

Год позиция	2003	2004	2005
	7111	8792	10938
I	1346	1681	2146
К р	1,23	1,24	1,25
Т р	123%	124%	125%
К пр	0,23	0,24	0,25
Тпр	23%	24%	25%

ЖКХ

Год позиция	2003	2004	2005
	4301	5468	6232
I	856	1167	764
К р	1,25	1,27	1,14
Т р	125%	127%	114%
К пр	0,25	0,27	0,14
Тпр	25%	27%	14%

Образование

Год позиция	2003	2004	2005
	3742	4770	5928
I	429	1028	1158
К р	1,11	1,27	1,24
Т р	111%	127%	124%
К пр	0,11	0,27	0,24
Тпр	11%	27%	24%

Управление

Год позиция	2003	2004	2005
	9283	10505	14085
I	2748	1222	3580
К р	1,42	1,13	1,34
Т р	142%	113%	134%
К пр	0,42	0,13	0,34
Тпр	42%	13%	34%

Добыча полезных ископаемых

Год позиция	2003	2004	2005
	24807	28101	32161
I	3946	3294	4060
К р	1,19	1,13	1,14
Т р	119%	113%	114%
К пр	0,19	0,13	0,14
Тпр	19%	13%	14%

Финансы, кредит, страхование

Год позиция	2003	2004	2005
	14434	16250	20263
I	2606	1816	4013
К р	1,22	1,13	1,25
Т р	122%	113%	125%
К пр	0,22	0,13	0,25
Тпр	22%	13%	25%

Анализируя динамику по абсолютному приросту, можно заметить, что практически во всех приведенных таблицах прирост положительный, за исключением распределения среднемесячной начисленной заработной платы, в процентном к отношению предыдущему году, это наблюдается в 2004 и 2005 году. Также в 2003 году прирост отрицательный в реальных распределениях денежных доходов населения, в % к предыдущему году.

Анализируя данные по заработной плате по вышеперечисленным отраслям можно заметить, что ипотечное кредитование доступно не всем. Для ипотеки оптимальный доход на человека должен быть около 20 тыс. рублей. То есть люди, работающие на добыче полезных ископаемых, в управлении и занимающиеся финансами, кредитом и страхованием могут позволить себе взять ипотечный кредит. Но людей работающих в этих отраслях, по соотношению с оставшимися, занятых в других отраслях несоизмеримо мало.

Поэтому ипотечный кредит не доступен для большей массы населения.

9.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке

Правило первое и очень важное: ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Правило второе: датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Документы, необходимые для регистрации

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в МКР, одновременно с документами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, представляются также: закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Отказ в государственной регистрации

Заявителем может выступать только банк, который выдал кредит на покупку закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости, могут действовать только по доверенности. В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказано.

Другой причиной для отказа могут быть документы, представленные для регистрации, если они не соответствуют требованиям законодательства. Например, на договоре отсутствует необходимое нотариальное заверение. Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений и их отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах (например, в БТИ). Соответственно, в просьбе зарегистрировать договор ипотеки в отношении такой недвижимости вам будет справедливо отказано. Если принимается решение об отказе в государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами. Отказ в регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном суде. Исправление технических ошибок, допущенных при регистрации

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Отложение регистрации

Регистрация может быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); необходимо проверить подлинность представленных документов (например, подписи вызывают сомнение);

Принимая решение об отложении регистрации, МКР запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. Если же эти требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано. Регистрационная запись

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается в регистрационной записи об ипотеке. Все данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Комитет оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее.

Отказ в регистрации либо уклонение от нее, отказ от внесения в регистрационную запись исправлений, погашение записи с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, а также иные действия МКР, которые противоречат закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд. МКР возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями. Таковыми могут быть: необоснованный отказ в регистрации; необоснованный отказ от внесения исправлений в регистрационную запись; задержка в государственной регистрации ипотеки сверх положенного срока; ошибки в регистрационной записи; уклонение от выдачи закладной или ее дубликата; неправомерное погашение регистрационной записи; необоснованный отказ от выдачи сведений об ипотеке и заверенной выписки из регистрационной записи.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки и передается путем исполнения передаточной надписи (отчасти подобно векселю, при условии соблюдения правил госрегистрации) Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Ипотека, по общему правилу, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом (ст. 393 ГК РФ). Вопрос о возможности взыскания с физического лица, не выступающего в качестве предпринимателя, процентов за пользование чужими средствами в настоящее время пока открыт и также не имеет положительных судебных прецедентов. Дело в том, что в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющихся у него средств, а использовал их иначе. У субъектов же предпринимательской деятельности этот факт не доказывается, а резюмируется. - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Правила закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, при условии, что оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке. Но нельзя принимать в залог сельский дому семьи, которая зарабатывает на жизнь сельским хозяйством, так как на такой дом нельзя обратить взыскание. Здесь просматривается потенциальная возможность для мошенничества. Но если сам дом возведен на невозвращенный кредит, то обратить на него взыскание возможно. Об общих трудностях, возникающих при обращении взыскания на жилье, будет сказано ниже Понятно, что ипотека недвижимости, находящейся в общей собственности возможна лишь с согласия всех собственников. Но залог доли в общей долевой собственности согласия остальных сособственников не требует. Правда, возникают дополнительные трудности при реализации залога, в том числе ввиду права преимущественной покупки реализуемой доли, возникающего у других сособственников. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья это должно быть только право собственности. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом «Об оценке» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это обстоятельство указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации. Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен. Для однозначности правового положения сторон полезно заключать и предварительные договоры. До возникновения права залога имущество третьими лицами не будет считаться обремененным ипотекой.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора, при этом банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового перед другими кредиторами. Поэтому полезно страховать заложенное не ниже размера основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуре и по документам. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь согласия банка. При любом универсальном правопреемстве (например, в порядке наследования) ипотека сохраняется, даже, если правопреемство произошло с нарушением закона о переходе прав. Сделка об отчуждении имущества без согласия банка признается недействительной.

При конфискации недвижимости в порядке санкции за совершение преступления, по общему правилу залог прекращается (п. 2 ст. 354 ГК РФ), но закон об ипотеке предусматривает ее сохранение и в этом случае (п. 2 ст. 41). Представляется, что в данном случае действует норма специального закона. То есть ипотека сохраняется и при переходе прав собственности к государству. А вот при виндикации заложенного имущества (возврат законному собственнику из чужого незаконного владения по суду) ипотека прекращается.

Это произойдет, например, при покупке квартиры у реэлтора, которому она не принадлежала или переход прав, к которому признан судом недействительным. В общем случае, законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание этого негативного фактора следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Со своей стороны сам банк может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношения. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая госрегистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. В случае периодических платежей: при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание, как правило, производится по решению суда. Причем, если залогодателем является гражданин, суд может по его просьбе, отсрочить исполнение присужденного взыскания на 1 год, при условии, что сумма нарастающего долга не перекроет стоимость недвижимости. Во внесудебном порядке реализация может происходить на основании нотариально удостоверенного соглашения между сторонами (помните, упоминавшееся выше отступное ?), но при этом право залога не прекращается.