Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Там же. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита.

Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования: Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит/ Деньги и кредит. - 2000. - №8. - с.8

1. в Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках - специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

· залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

· эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

· предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

· эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

· предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

· размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

· участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

· размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования.

Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами.

Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений). Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб., 2007. - с.128

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй» FNMA - Federal National Mortgage Association (Федеральная национальная ипотечная ассоциация). , «Джинни Мэй» GNMA - Government National Mortgage Association (Правительственная национальная ипотечная ассоциация)., «Фредди Мак» FHLMC - Federal Home Loan Mortgage Corporation (Федеральная корпорация ипотечного кредитования., которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

«Фэнни Мэй», созданная в 1936г. как чисто правительственная организация, в 1968г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию «Джинни Мэй». Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность «Фэнни Мэй», ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов.

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

Концепции американской модели и было отдано предпочтение на федеральном уровне и в России. Для реализации и развития данной модели в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Сто процентов акций принадлежит государству. Предусмотрены средства федерального бюджета в виде государственных гарантий по заимствованиям Агентства постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628. Утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

2.2 Роль АИЖК в развитии ипотечного кредитования в России

С тех пор, как ипотека стала приоритетной частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье», государство приложило немало усилий, чтобы стимулировать развитие жилищного кредитования. С 2002 г. до начала 2007 г. объемы ипотечного кредитования выросли с 3,5 млрд. до 200 млрд. рублей, то есть, увеличение составило 73 раза. Количество выданных кредитов за этот же период увеличилось в 2,5 раза. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб., 2007. - с. 162 По итогам года уходящего объем рынка может составить 500 млрд. рублей. Ипотечные кредиты, по данным МЭР, в 2007 году выдавали уже 499 российских банка.

С помощью ипотеки осуществляется 14% всех сделок с жильем на российском рынке, а в некоторых регионах эта цифра достигает 20%. Радченко И. С. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. - М., 2007. - с. 102

Показатели очень неплохие, учитывая, что каждый новый год ипотека набирается обороты не сравнимо с предыдущим периодом. Улучшение условия для заемщиков также до недавнего времени шло опережающими темпами: так по планам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планировалось уменьшать ставки на 1% в год, однако только за 2006 г. агентство провело три снижения.

Другое дело, что развитие этого рынка привело к однобокому решению жилищного вопроса: спрос начал расти непропорционально предложению. Имеются объективные данные, что в тех городах, где ипотека заняла весомое место на рынке наблюдался повышенный рост цен на жилье.

У российских банков пока нет причин, по которым они не могут наращивать объемы кредитования прежними темпами, а государство же, в свою очередь, намерено этому содействовать. Во-первых, принимая поправки в законы, которые позволяет наладить эффективный механизм рефинансирования кредитов. А во-вторых, традиционно спонсируя деньгами деятельность федерального АИЖК.

Некоторые участники рынка уже вслух говорят о том, что на российском рынке намечается явная перестановка сил. Основными игроками становятся банки, у которых нет и не предвидеться проблем с долгосрочными ресурсами. Это банки с госучастием и банки со стопроцентным иностранным капиталом. А вот что касается более мелких коммерческих банков, у них могут возникнуть проблемы с получением денег. Именно поэтому, многие из них сейчас выходят из игры, или делают паузу.

Доступных способов рефинансирования ипотечных кредитов у сегодняшних банков не очень много: создание ипотечных ПИФов, выпуск ипотечных ценных бумаг, прямая продажа пулов закладных. Наиболее распространенный вариант как раз последний. Что касается, таких способов, как выпуск ипотечных ценных бумаг и создание ипотечных ПИФов, то они пока практикуются мало. По данным ФСФР, в России сейчас зарегистрировано 10 ипотечных ПИФов и осуществлено всего четыре выпуска ипотечных облигаций. Конечно, по мере совершенствования закона об ипотечных ценных бумагах, этот способ будет получать большее распространение, но сейчас отнюдь не каждый банк может сформировать пул для выпуска облигаций. А про ипотечные сертификаты участия пока вообще рано говорить.

С продажей закладных на западные рынки сейчас тоже может выйти неувязка из-за последствий кризиса ликвидности. Раньше западные кредиторы с удовольствием выкупали пулы у наших из-за высоких ставок, но сейчас у них, во-первых, есть проблемы с финансами, а, во-вторых, повысились требования к покупаемым закладным.

На фоне такого расклада особенно значительной становится роль рефинансирующих организаций внутри страны, первой и основной из которых является АИЖК.

Это федеральное агентство способно выполнять целый ряд функций по оказанию поддержки рынку ипотеки, включая такие, как: Колобов С. С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития.--М., 2002. - с. 75

· Поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки. Указанные реформы предполагают действия в широком диапазоне -- от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество.

· Распространение стандартов андеррайтинга и ипотечных продуктов. В России подобных стандартов не существует, хотя они имеют решающее значение для развития рынков ипотеки. На эффективных ликвидных ипотечных рынках закладные обращаются в качестве товаров, что удешевляет финансирование и позволяет создать достаточный объем финансовых ресурсов. Такой режим возможен только при обеспечении возможности замены одних закладных на другие с помощью тождественных финансовых условий и критериев андеррайтинга. В той мере, в какой все организаторы ипотеки используют стандартные условия, возможно более быстрое развитие рынка облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Такой рынок смог бы предоставлять ликвидные ресурсы организаторам ипотеки и, с течением времени, можно ожидать, что он способствовал бы уменьшению стоимости ипотечного финансирования для домовладельцев.

· Обеспечение ликвидности. Хотя ликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, например, Сбербанка и Райффайзенбанка, в такой крупной и разнородной экономике, какая существует в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут быть ограничены местными экономическими обстоятельствами. АИЖК может преодолевать нехватку капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно мелким частным банкам. Принимая на себя эту функцию, АИЖК не должна подрывать ипотечные программы уже существующих ликвидных банков.

· Демонстрация потенциальных возможностей ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторых потенциальных кредиторов можно будет убедить заняться ипотечным кредитованием только после того, как они увидят возможность прибыльного ведения этого бизнеса. АИЖК могло бы подать пример системы ценообразования на основе учета рисков, который свидетельствовал бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере.

· Принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях. На российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск. Отсутствуют также и исходные данные для определения цен на долгосрочные облигации. Федеральное агентство может сыграть решающую роль катализатора с помощью инициативы по созданию рациональной структуры ценообразования с тем, чтобы положить начало этому процессу. Данная организация, действующая при поддержке правительства, возможно, находится в наилучшем положении с точки зрения принятия на себя этого риска. По истечении определенного времени структуру ценообразования будет необходимо пересмотреть с тем, чтобы адаптировать ее к меняющимся обстоятельствам. Федеральному агентству не следует использовать свое преимущество раннего начала деятельности по данному направлению для создания монополии в сфере секьюритизации ипотеки.

· Страхование кредитных рисков. Существуют определенные сомнения относительно эффективности закладных в качестве обеспечения для кредитов и, в результате, возможности определить цену ипотечного кредита. АИЖК могла бы предложить страховые продукты для преодоления неопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами. Федеральное агентство предполагает изучить предложение о принятии обязательств по своевременности выплат в отношении функционирования ипотечных ценных бумаг. С экономической точки зрения, существует мало различий между страхованием результатов функционирования кредита в отношении пула ипотек и страхованием результатов функционирования отдельных ипотек. В любом случае, федеральное агентство зависит от выполнения функций андеррайтинга организаторами ипотеки и возможностей по сбору средств, которыми располагают вспомогательные службы. В качестве федерального органа, АИЖК находится в уникальном положении для диверсификации своего кредитного риска по всем регионам Российской Федерации

Деятельность АИЖК изначально была сориентирована, в первую очередь, именно на региональные рынки, где царствующую роль занимали Сбербанк и ВТБ. Эти банки работают с гарантией того, что потом закладные по выданным займам будут проданы агентству. АИЖК, в свою очередь, не хранит кредиты у себя на балансе, а выпускает под их обеспечением ипотечные ценные бумаги, которые обращаются на бирже, покупаются инвесторам и т.п. Так было задумано. Пока эффективно работает только первая часть схемы: взаимодействие АИЖК с банками. Все предыдущие десять лет агентство выкупало пулы закладных у своих операторов и держало их у себя на балансе. И только в прошлом году, после доработки закона об ипотечных ценных бумагах, агентство смогло, наконец, замкнуть круг и осуществить долго планируемый выпуск ипотечных облигаций. А сейчас - планирует следующий. Главной задачей следующего десятилетнего периода агентство видит развитие вторичного рынка ипотечных кредитов. Это, действительно, сейчас самый актуальный пробел в российском ипотечном механизме. Но есть одно «но».

Сегодня АИЖК является почти монополистом на рынке вторичной ипотеки. Хотя услуги агентства не являются эксклюзивными: рефинансирующие программы для региональных банков предлагают также КИТ Финанс и ВТБ 24 и др. Тем не менее, «сеть» АИЖК все-таки остается наиболее крупной и - единственной, которую финансирует государство.

Благодаря своему массовому присутствию на рынке АИЖК стало своего рода катализатором основных изменений. Так, в 2006 г. снижение ставок агентством моментально вызывало реакцию на рынке: в ближайшие месяцы проходила серия снижений со стороны коммерческих банков. Очевидно, что в ближайшем будущем, агентству тоже отведена ключевая роль в развитии российской ипотеки. В итоге это может привести к тому, что на рынке все-таки появится некая система единых стандартов кредитования, на которую будут вынуждены ориентироваться все основные игроки.

По программе агентства можно получить кредит в рублях под ставку от 10,75% до 14%. Размер ставки колеблется в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса. Максимальный срок кредитования у АИЖК сегодня достигает 30 лет, минимальный первоначальный взнос - 10%. В целом, это неплохие условия для рублевого кредитования. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России. -М., 2006. - с. 202

Ипотечное кредитование в Рязанской области

Сегодня по стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 133 организации из 70 регионов РФ.

Датой перехода к практическому созданию системы ипотечного кредитования с привлечением федеральных ресурсов в Рязанской области можно считать 01.09.04, когда между Правительством Рязанской области и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) было заключено соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

В рамках реализации данного Соглашения Правительством Рязанской области было учреждено ОАО "Рязанская ипотечная корпорация", как единый региональный оператор на ипотечном рынке.

В рамках принятой областной целевой программы "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы" Корпорацией достигнуты соглашения о взаимодействии со всеми участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Как уже было сказано выше, основной областной ипотечной программой является "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы", а также программа «Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003-2010 годы» которые предусматривают:

§ развитие «классической ипотеки» в рамках федеральных стандартов;

§ форму господдержки малообеспеченных слоев населения путем субсидирования первоначального взноса;

§ реализацию строительно-инвестиционных проектов.

Таблица 2.2.1 - Характеристика целевых жилищных программ Рязанской области.

В целом программой "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы" за 2005-2007 годы воспользовались государственной поддержкой и улучшили жилищные условия 493 жителя Рязанской области, общая сумма субсидий составила 103 млн. рублей.

Следующая программа, реализуемая в области, это программа «Обеспечение жильем молодых семей на 2003-2010 годы».

Она предусматривает займы молодым семьям под ставку около 3% на сумму до 90% от стоимости жилья.

По этой программе займами обеспечены 280 семей, общая сумма займов составила 79,3 млн. руб. По программе "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005-2010 годы" за 2005-2007 годы выдано 38 займов на общую сумму 22,5 млн. руб. В бюджете области на текущий год финансирование программы увеличено в 6,5 раз - до 32,6 млн. рублей. Всего по состоянию на начало марта 2008 года с помощью Рязанской ипотечной корпорации жилищные условия улучшили 1973 семьи, объем кредитных ресурсов превысил 1 млрд. 7 млн. руб., а общая площадь приобретенного жилья достигла 93 тыс. кв. м. Рефинансировано 922 кредита на сумму около 455 млн. рублей.

Для повышения эффективности использования бюджетных средств и обеспечения прозрачности финансовых потоков распределение бюджетных средств осуществляется строго на конкурсной основе.

Спрос на жилье со стороны населения должен быть обеспечен предложением со стороны строительного комплекса, как по количеству, так и по цене. Одной из основных задач, которую ставит перед собой ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" при реализации ипотечного кредитования населения, является наличие в области такого жилья, которое могло бы удовлетворить потребности населения, и в первую очередь нуждающихся в поддержке со стороны государства. К таким категориям относятся, прежде всего: молодые семьи, многодетные семьи, работники бюджетной сферы, инвалиды и др. Возможность государственной поддержки таких граждан предусмотрена на федеральном уровне и получает свое развитие на уровне Рязанской области. Одной из форм государственной поддержки населения в Рязанской области является покупка жилья в новостройках на льготных условиях.

Необходимым условием успешного функционирования ипотечных программ, реализуемых на территории Рязанской области, является увеличение новостроек, ориентированных на льготные категории граждан. Это значит, что данные инвестиционные проекты должны отвечать следующим критериям: фиксация стоимости за 1 м², планировка квартир должна быть максимально удобной для покупателей и в то же время соответствовать определенным социальным нормам жилья. Одним из факторов, который может повлиять на доступность жилья для широких слоев населения, является снижение стоимости жилья за 1 м².

По состоянию на 1 ноября 2008 года:

· с помощью РИК улучшили жилищные условия 2 189 семей;

· общая площадь приобретенного жилья более 100 тыс. кв.м.;

· объем кредитования более 1 195 млн. руб.;

· объем рефинансирования: более 596 млн. руб.

РИК занимает третье место среди региональных операторов ЦФО по количеству и объему рефинансированных кредитов (по данным АИЖК). Для жителей Рязани и области ипотечные кредиты по федеральным стандартам являются более доступными, чем в среднем по ЦФО. Об этом свидетельствуют следующие статистические показатели

Таблица 2.2.2.-Анализ доступности ипотечных кредитов

· На сегодняшний день ОАО “Рязанская ипотечная корпорация” сформировала разветвленную структуру ипотечного рынка. На каждой ступени имеется несколько компаний-партнеров, что исключает монополию и, следовательно, позволяет оптимизировать тарифы и расходы, а также повышает надежность всей системы.

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1 Влияние мирового финансового кризиса на ипотеку

Ситуация на рынке ипотечного кредитования в 2008 году кардинально изменилась. Если ранее банки вели ожесточенную конкурентную борьбу, снижая процентные ставки, смягчая условия кредитных программ, расширяя продуктовую линейку, то сейчас мировой финансовый кризис отбросил большинство банков назад: процентные ставки вернулись на уровень трехлетней давности, а требования к размеру первоначального взноса и уровню дохода значительно ужесточились.

Рынок жилой недвижимости в США в последнее время подвергся резким изменениям. Дело в том, что американцы считали инвестиции в недвижимость одними из самых выгодных вложений. Но в декабре прошлого года инвестиции в строительство нового жилья снизились на 2,7%. По сравнению с декабрем 2006 года снижение этого показателя составило 20,7% (данные предоставлены Департаментом торговли США). http://hypotheca.ru/ Сократились в прошлом году и продажи нового жилья. Количество сделок за 2007 год - 744000, т.е. меньше на 26,4%, чем в 2006 году. За 12 месяцев (по данным за апрель текущего года) было заключено 526000 сделок. Данный показатель на 42% меньше, чем в апреле прошлого года, и на 3,3% меньше, чем в марте 2008 года. Упали также и цены на новое жилье в США (за прошлый год средняя цена стала ниже на 10,4%).

Снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залога и превращает выданный долгосрочный ипотечный кредит в необеспеченный.

Величина ипотечного кредита должна быть не более 85% стоимости закладываемого имущества. При снижении стоимости закладываемой недвижимости, она становится недостаточным залогом и данная ситуация отрицательно отражается на экономике страны. Сегодня долг домовладельцев в США составляет 94% от ВВП, в том числе долг по ипотечным кредитам - 74% от ВВП. Для сравнения: в 2000 году он составлял лишь 49% от ВВП. Что касается доходов жителей США, их рост не превышает 3% в год. Причем данные взяты по среднему американцу, в то время как бедные вообще не имеют роста доходов. В итоге, средний долг жителя США на сегодняшний день составляет 120% его годового дохода. Там же. Рост годовых процентных ставок только ухудшает ипотечную ситуацию в Америке. Причина роста - агрессивная политика государства, направленная на борьбу с уклонением от уплаты налогов. Наказание за неуплату налогов ужесточилось, в результате чего банки и заемщики начали создавать новые схемы договоров по ипотеке. При этом уровень риска, несомненно, повысился. Факты свидетельствуют о том, что сейчас американский кризис только разрастается. "Банк Wachovia", четвертый в США по величине, в июле объявил о том, что его убытки, возникшие во втором квартале 2008 года в связи с ипотечным кризисом, достигли 8,86 млрд. долларов. В первый раз за последние семь лет этот банк понес убытки в первом квартале текущего года. Их размер составил 400 млн. долларов. А уже во втором квартале банк потерял на 8,4 млрд. долларов больше.

Недавно крупнейшие американские банки объявили о банкротстве. Финансовый кризис закончится нескоро, а банкротство ожидает многие банки США.

На экономике других стран также сказывается ипотечный кризис. Его последствия хорошо видны в Испании, Франции и других промышленно-развитых государствах.

К примеру, в Германии кризис отразился на деятельности множества небольших кредитных организаций. Пострадали от кризиса "Банк Земли Саксония" (Sachsen LB) и "Mittelstandsbank IKB". Но крупные банки пока справляются с ситуацией довольно успешно. К таким организациям можно отнести "Дойче Банк" (Deutsche Bank) и "Коммерцбанк" (Commerzbank).

Недолгая пора расцвета ипотечного кредитования в России завершилась неожиданно и резко. В отчете Банка России отмечается двукратное снижение темпов роста ипотечного кредитования по итогам прошлого в связи с нестабильной ситуацией на мировом рынке. В частности, в 2006 году объемы ипотечного кредитования в России выросли в 4, 8 раза, а в прошлом в 2, 1 раза, составив 556 млрд. руб. При этом тенденция к снижению темпов роста компенсировалась за счет увеличения доли рефинансирования ипотеки банками, скупающими ипотечные портфели, доля АИЖК в общем объеме рефинансирования снизилась с 55, 3% до 34, 6%. http://hypotheca.ru/

Что касается российской действительности, то с подачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое уже не может удовлетворить все банки, нуждающиеся в рефинансировании ипотеки, на рынке ипотечного кредитования наблюдается устойчивая тенденция к ужесточению условий для заемщиков. Как следствие, в некоторых регионах просрочки доходят уже до 20% от объемов кредитования. Кредитные организации вынуждены рефинансировать кредитные портфели с дисконтом, фиксирую значительные убытки. Стоимость ипотечных займов по стандартам АИЖК возросла до 15-16%, и АИЖК отказалось выкупать пулы ранее выданных банками займов, если ставка по ним существенно отличается от установленной на сегодняшний день.

С начала 2008 года большинство российских банков подняли ставки по ипотечным кредитам. Еще год назад минимальная ставка по ипотеке в рублях составляла 7% годовых. Сегодня с огромным трудом можно найти ипотеку под 9% годовых при первоначальном взносе 50?70% от стоимости жилья, что, согласитесь, на ипотеку мало похоже. Ипотечный кредит при нормальных условиях -- первоначальный взнос 30%, срок кредитования 15 лет -- меньше чем за 11% годовых заемщику не предложат. Кроме того, банки резко ужесточили требования к кредитному качеству потенциальных заемщиков. Так, официальное подтверждение высокой зарплаты необходимо теперь не только для заемщика, но и для поручителей, которых, как правило, нужно двое. Плюс многочисленные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества. Ужесточение условий резко сужает количество потенциальных клиентов ипотеки. Согласно маркетинговым исследованиям РБК, критический уровень ставок по ипотеке, при которых спрос на такие кредиты мог бы стать массовым, в 2007 году составлял 6,5?7% годовых. Это при прошлогодней инфляции 9%. При нынешней инфляции 11,5% критический уровень ипотечных ставок, видимо, находится в районе 9?10% годовых. В 2007 году средний уровень просрочек по ипотеке составлял около 7% от общего объема кредитования (4 млрд.руб из 95 млрд.руб.). Уровень неплатежей -- меньше 1%.

Для сравнения: средний уровень просрочек по потребительским кредитам в России в 2007 году составил 15% от общего объема, а иногда доходил до 20%. В США уровень неплатежей (не просрочек!) по ипотеке в середине 2007 года превысил 15% общего объема кредитования, что и вызвало кризис. В России пока нет ничего похожего. Причина свертывания банками ипотечного кредитования кроется в неразвитости российской системы рефинансирования ипотеки. А точнее -- в отсутствии внутренних «длинных» денег. Хотя механизмы рефинансирования ипотеки в России даже либеральнее, чем в США и Европе. Применяется двойная система: банки могут продать закладные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), аналогу американских агентств Freddie Mac и Fannie Mae, а могут вывести свои облигации на фондовый рынок, как в Европе.

Но без реального наполнения длинными деньгами эта система остается лишь красивой оболочкой, не помогающей развитию ипотеки, а тормозящей ее. На нижнем уровне системы рефинансирования ипотеки в России находятся банки, которые выдают населению ипотечные кредиты, отвечающие требованиям, установленным АИЖК. Рефинансирование банки получают, реализуя закладные региональным операторам АИЖК. Причем банки не обязаны это делать. Они могут реализовать закладные другим банкам либо самостоятельно выпустить ипотечные облигации. Региональные операторы АИЖК формируют пул выкупленных закладных и затем продают его АИЖК. У самого АИЖК есть несколько источников пополнения ресурсов, которые могут быть направлены на выкуп закладных. Это, прежде всего, увеличение капитала агентства за счет федеральных средств. У АИЖК есть также государственные гарантии, которые можно использовать, выпуская облигации. Кроме того, АИЖК может выпускать необеспеченные облигации.

Размещением собственно ипотечных облигаций, которое первоначально считалось основной схемой работы АИЖК, агентство в настоящее время практически не занимается. Кроме того, отсутствие ипотечных облигаций может быть объяснено низким спросом и недоверием к этим бумагам из-за мирового ипотечного кризиса.

Основное различие между Россией и США в области рефинансирования ипотеки заключается в длительности доступных на рынке финансовых ресурсов. Вся архитектура американской системы основана на доступных ресурсах. В США доступны 30?летние ресурсы. Да и банковские депозиты, процент по которым привлекателен для заемщика (превышает инфляцию), принимаются на срок от пяти лет.

В России по итогам 2007 года 50% банковских депозитов имели срок около одного года. Пять лет назад средний срок депозита составлял три-шесть месяцев. Что же касается длинных государственных облигаций, то на российском рынке соответствующие бумаги формально присутствуют, однако их рынок в отличие от рынка США неразвит и малоликвиден.

В результате основной проблемой российского рынка рефинансирования ипотеки становится покрытие разницы во времени между пассивом (депозитом) на год и ипотечным кредитом на 10?15 лет. Ранее эта проблема решалась банками путем реструктуризации бумаг (выпуска долгосрочных бумаг) и последующей их продажи на западных площадках. Но с началом мирового кредитного кризиса объем таких сделок устремился к нулю из-за отсутствия спроса на западных площадках. Альтернативным источником рефинансирования ипотеки было и остается АИЖК, которое покупает бумаги банков, если их портфель ипотечных кредитов соответствует стандартам агентства. Одновременно АИЖК эмитирует собственные облигации длительностью от пяти лет и продает их крупным игрокам -- как отечественным, так и иностранным. До мирового финансового кризиса российские банки использовали механизмы рефинансирования ипотеки в соотношении примерно 60:40. Например, по итогам 2007 года 60% объема ипотечных кредитов (около 700 млрд руб.) было рефинансировано АИЖК, а около 40% -- на внешних рынках при помощи секьюритизации банками ипотечных облигаций. Начиная со второй половины 2007 года секьюритизация на зарубежных площадках стала большой проблемой. Соответственно, возможности рефинансирования сократились почти на 40%. http://ahml.ru/

Подобная тенденция давно была заметна. Примером может послужить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), изменившее условия выдачи ипотечных кредитов еще 1 января 2008 года. Кредиты на сумму, превышающую 1,5 млн. рублей, с первоначальным взносом менее 20% стали считаться вложениями, имеющими высокий уровень риска.

АИЖК заявило, что не выкупает закладные по кредитам, которые были выданы в указанном порядке после 31 января этого года. Отечественные банки выстроились в очередь в АИЖК за рефинансированием. АИЖК ужесточило требования к документам, предъявляемым желающими получить ипотечный кредит. При появлении сомнений в том, что предъявленные документы недостоверны, АИЖК имеет право не выкупать закладную.

Такие меры поставили банки, в особенности, региональные, перед выбором. Они будут вынуждены принять новые правила АИЖК или заняться поиском средств на выдачу кредитов самостоятельно. Второй вариант является более проблематичным в кризисных условиях. Желая сохранить клиентов, крупные банки стали постепенно отказываться от услуг АИЖК. Они не без успеха пытаются развивать секьюритизацию на внутреннем рынке.

Остальные (а их большинство) начали приводить требования к заемщикам к нормам АИЖК, то есть ужесточили их. Но АИЖК физически не может за год удвоить объемы рефинансирования. Эксперты отмечают, что возможности агентства на пределе.

По итогам 2007 года эмитировано 10 млрд руб., в первом квартале 2008?го -- 1,5 млрд руб. Чтобы получить доступ к сжимающейся системе рефинансирования, банки, особенно в регионах, вынуждены ужесточать условия для заемщиков, выдавать кредиты аккуратнее. Сегодня работа с АИЖК может быть интересна скорее региональным банкам и системе региональных операторов, созданных в свое время под эгидой АИЖК, которые не обладают большими активами и не могут себе позволить держать на балансах ипотечные кредиты. Что же касается тридцатки крупнейших банков, то они предпочитают в меньшей степени сотрудничать с АИЖК, так как имеют собственные ипотечные программы и обладают собственными средствами в достаточной мере для предоставления ипотечных кредитов либо имеют возможности и опыт рефинансирования закладных.

Достигнув предела возможностей рефинансирования, АИЖК пошло на суровые меры. В августе агентство объявило о введении с 15 сентября 2008 года изменений, еще более ужесточающих правила игры. Теперь условия выкупа закладных будут зависеть от рыночной конъюнктуры.

АИЖК вводит понятие ставки рефинансирования, на которую должны будут ориентироваться банки. Если выданный банком кредит имеет доходность ниже ставки рефинансирования, АИЖК выкупит его с дисконтом, если выше -- с премией. Размер ставки или методику ее расчета АИЖК пока не раскрывает. Однако самая низкая ставка по кредиту, доступная в новом калькуляторе АИЖК для заемщиков, составляет 12,65% годовых. Это означает, что средняя ставка по ипотечным кредитам для физических лиц может оказаться на уровне 15?16% годовых. Эксперты полагают, что АИЖК, Минфин и ЦБ совместными усилиями не допустят в России ипотечного кризиса.

Российский ипотечный рынок пока далек от насыщения, поскольку спрос на недвижимость еще не удовлетворен. При этом высокие требования банков к заемщикам позволяют кредитным организациям получать портфели высокого качества и надежности.

Однако эта ситуация имеет и оборотную сторону, из-за отсутствия на рынке достаточного количества свободных денег и в силу снижения цен на недвижимость и, в частности, на строящееся жилье, финансовый кризис может значительно усугубить ситуацию в секторе жилищного строительства. Поэтому со стороны государства принимаются меры по недопущению подобной ситуации.

В свое время государство активно предоставляло АИЖК денежные средства для выкупа закладных. Сейчас основной задачей АИЖК должна стать поддержка сложившегося рынка в условиях международного кризиса ликвидности. Для этого государство должно продолжать финансирование агентства в необходимых объемах, чтобы АИЖК в свою очередь могло предоставить денежные средства банкам для выдачи ипотечных кредитов. Действия ЦБ по повышению норм резервирования, увеличению ставок кредитования, решение АИЖК по выкупу ипотечных облигаций с доходностью ниже 12% с дисконтом, направлены в итоге на ускорение оборачиваемости средств девелоперов, сокращение спекулятивной составляющей на рынке недвижимости, рост эффективности деятельности предприятий строительного сектора.

Задачи АИЖК сводятся к регулированию рынка, сглаживанию негативных тенденций, предотвращению формирования „пузырей“. Задачи же поддержки финансового сектора сейчас выполняют Минфин и ЦБ. Чтобы поддержать российские банки, ЦБ в 30 раз увеличил объем кредитов для финансовых институтов -- до 300 млрд руб. Минфин планирует 180 млрд руб. из Фонда содействия реформе ЖКХ разместить на внутреннем рынке. Улучшение ситуации с рефинансированием ипотеки на западных рынках наступит не ранее 2010?2011 годов.

В ближайшее время рынок ипотеки в России ждет дальнейшее повышение процентных ставок. Кроме того, условия кредитования продолжат ужесточаться.

При завершении кризиса через несколько месяцев увеличение ставок в нашей стране не было бы существенным. Но, скорее всего, мировой кризис будет иметь затяжной характер. Поэтому процентные ставки в российских банках будут только повышаться из-за нехватки "длинных денег".

Следует отметить, что количество российских ипотечных банков, даже в условиях кризиса, увеличивается. По данным АИЖК, на сегодняшний день в России существует 586 подобных организаций, в то время, как в прошлом году их было 450. Также возможно значительное снижение цен на строящееся жилье, что расширит круг потенциальных заемщиков.

Заключение

Одной из последних тенденций современной экономики России является повышенный спрос населения на жилье. Но далеко не у всех граждан, желающих улучшить жилищные условия, есть возможность приобрести квартиру за счет собственных средств. Решить данную проблему помогает использование системы ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит подразумевает выдачу денежных средств банком на определенных условиях под залог недвижимости. В качестве залога может выступать приобретаемая недвижимость, имеющееся в собственности жилье, земельный участок, предприятие и т.д.

За последние несколько лет произошел значительный скачок в развитии отечественного рынка ипотеки:

- рынок пополняется новыми участниками, включившими ипотечный кредит в свою продуктовую линейку;

- в настоящее время кредитуется не только жилая недвижимость, но и коммерческая;

- более совершенной стала техническая оснащенность банков, вследствие чего сократились сроки рассмотрения заявок;

- высокими темпами развиваются региональные рынки ипотечного кредитования;

- растет количество желающих воспользоваться ипотекой;

-повысилась доступность ипотечных кредитов для молодых граждан и семей, благодаря различным государственным программам. - приняты необходимые законодательные акты (закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О залоге», «Об ипотечных ценных бумагах», «О кредитных историях» и т. д.), хотя правовая основа ипотечного кредитования остается еще несовершенной;

- успешно перенят опыт зарубежных стран (использование американской двухуровневой модели).

Ипотечный кризис в США, переросший затем в мировой финансовый кризис, оказал влияние и на российский рынок кредитования (в первую очередь ипотечного). Отечественные банки, получавшие длинные кредиты в западных кредитных организациях, стали испытывать недостаток денежных средств, для долгосрочного кредитования. Вследствие этого, при оценке кредитоспособности участники рынка стали предъявлять более жесткие требования к потенциальным заемщикам, что вполне оправдано, так как в данной ситуации необходимо минимизировать риски; увеличилось количество отказов по заявкам.