Организация и учет ипотечного кредитования физических лиц на примере ФКБ "Далькомбанк"

Поиск надежных ссудозаемщиков и стабильных источников ресурсов является главной задачей филиала на текущей момент. При привлечении клиентов на обслуживание ведется персональная, кропотливая работа с каждым. Изучаются связи клиентов, бизнес и предлагаются взаимоприемлемые условия работы.

На сегодняшний день филиал коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский ведет активную работу по диверсификации и наращению объемов кредитного портфеля. В следующем разделе дипломной работы рассмотрим предложения по развитию кредитования в филиале, которое выражается в качественно новом банковском продукте - экспресс кредиты индивидуальным предпринимателям.

2.6 Механизм ипотечного кредитования

Рассмотрим механизм ипотечного кредитования на конкретном примере.

В ФКБ «Далькомбанк» Благовещенский обратился гражданин Карев Василий Викторович с целью получения информации об ипотечном кредитовании. Ему были предоставлены все необходимые сведенья о кредиторе, о возможных условиях кредитования, а также о его правах и обязанностях при заключении кредитного договора. После проведенного собеседования Василий Викторович заполнил заявку и предоставил необходимые документы для принятия предварительного решения:

· Декларация Карева Василия Викторовича (по форме банка);

· копия паспорта Карева Василия Викторовича (все страницы, включая пустые);

· Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон);

· Копия свидетельства об ИНН;

· Лицевой счет (выписка из домовой книги) по месту постоянной регистрации (оригинал);

· Копии документов об образовании;

· Копия военного билета;

· документы, подтверждающие семейное положение;

· копия водительского удостоверения с действующей справкой мед. Комиссии;

· копия трудовой книжки, заверенная работодателем (с указанием Ф.И.О. и должности заверившего и даты заверения)

· справка с места работы о размере дохода за последние 6 месяцев по форме банка;

· копия трудового контракта;

· документы подтверждающие доходы по вкладам и арендной платы;

· копии документов, подтверждающие своевременную выплату квартирной платы, коммунальных и телефонных услуг.

Далее банк проводит предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита. На основании предъявленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год и справки о доходах №2-НДФЛ за последние 6 месяцев, делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита. Все предварительные расчеты банк производит в рублях. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика за последние 6 месяцев.

Банк рассмотрел заявку Карева В.В. на получение ипотечного кредита, при покупке жилья на вторичном рынке в течение 14 дней и принял положительное решение.

Далее заемщик (Карев В.В.) собрал и предоставил следующий пакет документов:

§ Копии паспортов всех продавцов Жилого помещения (все страницы);

§ Копия свидетельства о браке / расторжении брака продавцов;

§ Водительское удостоверение (копия) продавцов с действующей справкой медицинской комиссии или справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

§ Копия свидетельства об ИНН продавцов;

§ Копия правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права, договор приватизации, договор купли-продажи и т.д.);

§ Копия технического паспорта на квартиру (действительна 5 лет);

§ Справка из БТИ о наличии, местоположении, составе, физическом износе, оценке и принадлежности жилого помещения;

§ Оригинал отчета об оценке жилого помещения, произведенный независимым оценщиком и сертификат (лицензия) оценщика;

§ Справка на продажу, форма 5 (об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам) (действительна 10 дней);

§ Справки из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности (оригинал) - предоставляется, если квартира приобреталась собственником (продавцом) квартиры до начала текущего календарного года;

§ Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению) - копия из Учреждения юстиции предоставляется не раннее чем за 3 дня до заключения договора купли - продажи;

§ Нотариальное согласие супруга покупателя/продавца на приобретение/продажу квартиры;

§ Лицевой счет (выписка из домовой книги) по месту постоянной регистрации (оригинал).

На основании всех предоставленных документов банк произвел оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определил максимальную сумму кредита. При этом банк учитывал следующие источники получения доходов:

1. заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

2. доход в виде процентов по вкладам на срок не менее 12 месяцев;

3. чистый доход в форме арендной платы.

Также банк проанализировал расходы заемщика, выделяя при этом три группы:

· Ежемесячные расходы, связанные с приобретаемой квартирой.

· Постоянные ежемесячные расходы, несвязанные с приобретаемой квартирой.

· Расходы заемщика связанные с приобретением жилья и получением ипотеки.

Затем была зарегистрирована закладная в юстиции в течение 11 дней, и составлена смета расходов по сделке:

1. оплата услуг ФКБ «Далькомбанк» Благовещенский за андеррайтинг заемщика 1 000 рублей;

2. оплата услуг ФКБ «Далькомбанк» Благовещенский за андеррайтинг жилого помещения - квартира/комната - 3 000 рублей;

3. оплата услуг ФКБ «Далькомбанк» Благовещенский за открытие и ведение ссудного счета (единовременно) 2 000 рублей;

4. независимая оценка стоимости жилого помещения 2 000 рублей;

5. страхование жизни и здоровья заемщика 38 000 рублей;

6. страхование жилого помещения по полному пакету рисков 20 000 рублей;

7. страхование титула собственности владельца жилого помещения 1 000 рублей.

Итого сумма дополнительных расходов: 66 000 рублей.

Затем заемщик открыл в банке счет вклада до востребования в рублях (заключая с банком договор об открытии и обслуживании счета вклада до востребования) и внес на свой банковский счет авансовый платеж.

Кредитор и заемщик подписали кредитный договор в юстиции.

Итак, заемщику Кареву В.В. был предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 700 000 рублей под 10,75% сроком на 10 лет (120 месяцев), с правом досрочного погашения не раньше, чем через 6 месяцев с выплатой комиссионных 10 000 рублей.



3. Государственный мониторинг российских программ приобретения жилья

Основное направление развития жилищного рынка в государственной политике обозначено как стимулирование и развитие различного рода финансово- кредитных механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью. Распространенные на территории Российской Федерации в настоящий момент механизмы финансирования и схемы приобретения жилья, не смотря на все их разнообразие, можно классифицировать по следующим признакам :

· типу жилых объектов, участвующих в операции (первичное/вторичное жилье, готовое /строящееся);

· характеристике прав на жилье (право собственности/право требования/право безвозмездного пользования);

· срокам перехода прав собственности на жилье с момента заключения сделки;

· источникам финансирования приобретения жилья (собственные средства/заемные);

· рискам участников жилищной операции.

На практике в России получили распространение следующие схемы приобретения жилья, ранжированные по степени их текущей востребованности рынком:

· прямая покупка жилья с полной единовременной оплатой всей стоимости готового жилья;

· долевое инвестирование в строительство;

· банковское ипотечное кредитование;

· приобретение строящегося жилья через стройсберкассы;

· потребительские кооперативы;

· региональные программы финансирования приобретения жилья, реализуемые за счет использования бюджетных средств различных уровней.

Востребованность тех или иных схем приобретения жилья, обусловлена состоянием и несбалансированностью региональных жилищных рынков. В условиях имеющегося несоответствия рынка предложения рынку платежеспособного спроса механизмы и схемы приобретения жилья диктуются, в первую очередь, требованиями продавца жилья и только во вторую - платежеспособностью покупателя.

Подавляющее количество сделок на вторичном рынке - это покупка жилья с оплатой его полной стоимости продавцу. Оплата производиться за счет накоплений и использования имеющегося в распоряжении покупателя жилищного капитала (располагаемое жилье).

До 95% продаж жилья на первичном рынке осуществляется как долевое инвестирование (долевое участие в строительстве). Такие договоры приравниваются к договорам простого товарищества. Схема характеризуется тем, что строящееся жилье приобретается по меньшей цене, чем готовое, предложенное на рынок. Оплата производится этапами в течение срока строительства, иногда предоставляется рассрочка платежа на различных условиях до момента перехода прав собственности.

Положительной тенденцией последних лет является появление и постепенное развитие схем приобретения жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

Анализ сложившейся практики финансирования строительства и приобретения жилья свидетельствуют о том, что система ипотечного жилищного кредитования не приобрела массового характера ввиду целого ряда объективных и субъективных факторов. Жилищное ипотечное кредитование занимает далеко не лидирующее положение среди источников финансирования приобретения жилья гражданами, предоставленные Банком России (см. приложение 22), и оценка специалистами характера жилищных сделок, осуществляемых на рынке. В настоящее время доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составляет в среднем не более 1-2% от общего числа заключаемых сделок, связанных с приобретением жилья.

Проявленный со стороны государства значительный интерес к возможности использования ипотечного жилищного кредитования как основного способа решения жилищной проблемы граждан, а также применение административного ресурса в этом направлении, но при отсутствии при этом комплекса мер, корректирующихся сложившиеся на региональных рынках неблагоприятные экономические условия, не способны качественно изменить ситуацию.

Региональные рынки не представляют собой единого поля по территории России, а уровень их развития и текущая степень готовности к проведению ипотечных операций чрезвычайно разница. По сложившейся практике и ввиду того, что основу рынка предложения коммерческих ипотечных кредитов составляют крупнейшие банки города Москвы, развитие «классической» ипотеки началось с самых привлекательных субъектов РФ - г.Москвы, Московской области и С.-Петербурга.

В отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования, по принципу «свято место пусто не бывает», возникли замещающие ипотечное кредитование схемы финансирования приобретения и строительства жилья, где аккумулируются собственные средства населения, желающего решить свои жилищные проблемы. При этом по оценкам данным, данным практическими специалистами, они являются дорогостоящими и рискованными для всех сторон.

Не смотря на незначительность в настоящее время доли сделок по приобретению жилья, совершаемых с помощью банковских ипотечных кредитов, ипотечное жилищное кредитование является приоритетным в развитии системы жилищного финансирования России, что обусловлено его «прозрачностью», надежностью для покупателей и продавцов и приемлемым уровнем рисков для кредитов.



3.1 Региональные ипотечные программы

Региональные программы начали складываться еще до принятия основополагающих нормативных документов в области развития ипотечного жилищного кредитования, поэтому, в настоящее время в России наблюдается разнообразие форм и механизмов жилищного финансирования, в основном направленных на краткосрочное удовлетворение потребностей граждан в жилье. Большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» программы, финансируемые исключительно из бюджетных средств. Лишь немногие региональные программы основаны на институте «классической» ипотеки.

Ряд субъектов федерации изначально подходили к формированию региональных систем ипотечного жилищного кредитования, применяя механизм рефинансирования ипотечных кредитов, и ориентировались на привлечение инвестиций на рынке капитала, однако на практике им не хватало финансового потенциала для полноценного выхода на фондовый рынок.

Перекредитование при ипотеке. Перекредитование - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В современных условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами. Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования. В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И, в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим. Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки. В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора - затем снять залоговое обременение с жилья - и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования. Программу перекредитования для определенного региона можно подобрать в разделе "Ипотечные программы". Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения первоначального ипотечного кредита придется брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше, чем по ипотечным и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита. И еще один вариант перекредитования - это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от 10000 до 60000 рублей. Эта сумма быстро окупиться, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 4000-6000 рублей. Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но не за горами тот день, когда перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.

3.2 Альтернативные схемы жилищного финансирования

Система паенакоплений через потребительские кооперативы. Суть системы заключена в добровольном объединении граждан в кооператив, основной целью которого является совместное сбережение средств и предоставление на взаимной основе друг другу займов.

Общая характеристика деятельности накопительных кооперативов:

· привлечение средств населения через членские взносы, за счет которых формируется фонд финансовой взаимопомощи, используемый на займы членам кооператива при приобретении жилья;

· временно свободные денежные средства могут вноситься на депозиты банков или вкладываться в государственные ценные бумаги;

· процентная ставка по личным сбережениям зависит от размера и срока накопления;

· максимальный срок займа - 12 лет.

Примером паенакопительных кооперативов может служить деятельность кооператива потребительского кредитования КПК «НАШ ГОРОД».

Рассмотрим деятельность КПК «НАШ ГОРОД», по условиям которого предусматривается 50-ти процентный первоначальный взнос с последующим зачетом текущих паевых взносов в счет оплаты полной стоимости строящегося жилого помещения. После оплаты взноса жилое помещение приобретается кооперативом в собственность и передается пайщику в пользование. Условия использования переданного жилого помещения определяются отдельным договором, заключаемым кооперативом и пайщиком. В дальнейшем пайщик осуществляет периодические платежи, засчитываемые в счет внесения полного паевого взноса, т.е. оплаты полной стоимости жилого помещения, в соответствии с условиями заключаемого договора. На остаток задолженности пайщика по внесению паевого взноса кооперативом начисляются проценты в качестве платы за рассрочку платежей. Порядок их начисления и уплаты определяется условиями заключаемого договора. После внесения пайщиком паевого взноса в полном объеме, а также после уплаты пайщиком всех начисленных процентов жилое помещение переходит в собственность пайщика.

Условия предоставления займа на приобретение жилья без периода ожидания при наличии первоначального взноса: срок до 10 лет под 3% годовых в рублях. При сравнении со среднерыночными условиями банковского ипотечного кредитования условия предоставления займа кооперативами менее доступны. По данным КПК «НАШ ГОРОД», личные средства граждан в два раза превышают сумму произведенных заимствований для решения вопросов приобретения жилья.

Положительные стороны паенакопительной схемы:

· доступность ограниченных операций по привлечению и размещению средств граждан без сложных процедур по получению банковской лицензии;

· решение жилищной проблемы, минуя услуги банков и государства.;

· простота процедуры получения займа при достаточности личных накоплений.

Отрицательные стороны паенакопительной схемы:

· охват населения ограничивается только членами кооператива;

· низкая по сравнению с альтернативными способами вложений доходность личных средств в период паенакоплений, обусловлена ограниченным участием кооперативов в деятельности финансовых рынков капитала;

· длительный срок ожидания займа, требуемого для покупки жилья, при отсутствии достаточных стартовых сумм личных сбережений;

· длительный срок занимания, до 12 лет (ниже банковского), возможен только при сопоставимости стажа паенакопления в кооперативе;

· ограничение на выбор заемщиком жилищных объектов, связанные с участием компаний застройщиков в деятельности таких кооперативов;

· менее доступные условия заимствования без периода ожидания при сравнении с альтернативным банковским кредитованием;

· правовая незащищенность потребителя.

С 2006 года деятельность организации, практикующих различные накопительные и ссудо-сберегательные схемы при строительстве и приобретении жилья гражданами, подвергнется необходимой коррекции в связи с вступлением в силу законов: «О долевом участии в строительстве жилья и многоквартирных домах и других объектах недвижимости»; «О жилищных накопительных кооперативах».

В связи с тем, что в последние годы в отдельных регионах появилась конкуренция банковского кредитования приобретения квартир на этапе строительства с различными альтернативными схемами приобретения квартир в рассрочку, возникла необходимость их сопоставления. Существенными для сравнения параметрами являются интересы и цели участников процессов.

Схемы рассрочки выплат застройщику имеют ряд негативных моментов и отсутствуют при банковском кредитовании на этапе строительства жилья с последующим оформлением жилищной ипотеки, поэтому следует выделить те дополнительные услуги заемщику, которые банк оказывает при организации ипотечного кредитования:

· проведение банком юридической экспертизы легальности прав застройщика, генерального инвестора, субинвесторов и . д.;

· проведение независимого строительного аудита текущего состояния строительства дома в целях оценки и прогноза стоимости продаваемых прав, а также сроков окончания строительства;

· заключение инвестиционного договора по форме, согласованной с банком, значительно большей защищающей права заемщика по сравнению со стандартной формой договора застройщика;

· осуществление легальной безналичной формы расчетов по инвестиционному контракту.

Позиция банка обусловлена его заинтересованностью в стабильности выплат по кредиту, в успешном окончании строительства и оформления последующей ипотеки построенной квартиры. Подобных стимулов и мотиваций у застройщика/инвестора нет. При любом возможном варианте развития событий застройщик/инвестор не будет нести финансовых потерь, так как до настоящего времени полностью отсутствовала законодательная база, регулирующая права, и ответственность сторон при осуществлении данного вида деятельности при наличии «кабальных» условий стандартных инвестиционных договоров для заемщика.

Наиболее прогрессивным является механизм банковского жилищного кредитования. Остальные альтернативные механизмы и схемы финансирования приобретения жилья могут использоваться лишь как временно замещающие или дополняющие банковское ипотечное жилищное кредитование должно практиковаться лишь в регионах, непривлекательных для частных коммерческих инвестиций.

Таким образом, к 2005 году сложились следующие условия, в которых предстоит развиваться ипотечному рынку:

· сформированное в целом на федеральном уровне законодательное поле, обеспечивающее развитие ипотечных операций;

· наличие диспропорций в судебной системе - несоответствие возможностей потребностям рынка ипотечных жилищных кредитов;

· сложившиеся в основном рынки кредитных страховых услуг и недвижимости, обеспечивающие проведение ипотечных операций;

· приемлемая развитость рынка строительных услуг;

· высокий уровень «скрытых» доходов населения при тенденции к увеличению доходов в условиях экономического роста с 2000 года;

· нереформированные национальные банковская и финансово - кредитная системы;

· отсутствие устойчивого низкорискового гарантированного финансового инструмента в виде государственных облигационных займов, определяющего ориентиры стоимости кредитных ресурсов на рынке ссудного капитала;

· относительно высокий и неустойчивый уровень инфляции национальной валюты;

· немногочисленный слой населения со средним уровнем доходов, обладающий накоплениями, достаточными для проведения операций по ипотечному кредитованию;

· диспропорции на рынке недвижимости и искаженный механизм ценообразования в строительстве жилья, отсутствие баланса основных параметров ипотечного и жилищного рынков;

· ограниченность долгосрочных финансовых ресурсов для обеспечения ипотечных операций в требуемых масштабах в условиях конкуренции других секторов экономики;

· недостаток инвесторов и структур, работающих на вторичном рынке ипотечных кредитов и обеспечивающих необходимый уровень привлечения денежных средств на рынок ипотечного кредитования;

· слабая развитость рынка ипотечных ценных бумаг в условиях формирующегося законодательства, обеспечивающего их функционирование;

· неразвитость банковского законодательства и правовых основ, обеспечивающих государственный и банковский надзор над специализированными ипотечными кредитными учреждениями и порядком обращения ипотечных ценных бумаг

· наличие достаточно разработанных и обработанных на практике коммерческих ипотечных схем;

· наличие существенных различий в экономическом развитии регионов.

Совокупность перечисленных условий определят специфику рынка ипотечного жилищного кредитования. Сценарий, по которому будет в дальнейшем развиваться российский ипотечный рынок, зависит от того, в каком направлении и каким образом будут трансформироваться во времени вышеназванные условия.

Основным фактором, определяющим расширение ипотечных операций банками и операторами вторичного рынка в других регионах, будет являться в конечном итоге удовлетворенность спроса на ипотечный продукт и высокая конкуренция на локальных региональных рынках. Тормозом для подобной деятельности являются:

· незаинтересованность региональных банков в масштабных ипотечных операциях;

· высокая востребованность кредитных ресурсов в других секторах экономики;

· отсутствие региональных операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, удовлетворяющих целому набору требований;

· недостаточная развитость региональных рынков недвижимости.

Остается открытым вопрос о целесообразности реализации некоммерческих региональных ипотечных программ. Исследования практики применения ипотечного механизма в России, позволяют сделать вывод, что подобное прямое участие государства не всегда оправданно

Предпочтительнее и эффективнее механизм коммерческого ипотечного жилищного кредитования, при котором участие государства ограниченно регулированием правил организации жилищного и ипотечного рынков.

Приоритетность направления развития коммерческий формы жилищного ипотечного кредитования является эффективной только для той части, в которых или уже сложились необходимые условия для проведения ипотечных операций, или имеются условия для их запуска в будущем. В таких регионах применение механизма некоммерческого жилищного ипотечного кредитования нецелесообразно, так как те функции, которые может взять на себя рынок, нельзя поднять государственным участием.

Развитие государственных некоммерческих ипотечных программ приводит к отвлечению бюджетных средств на проведение заранее убыточных операций (понижение процентных ставок, субсидирование и т.д.). Такие неэффективно отвлеченные средства региональных бюджетов могли быть использованы с большей отдачей на других направлениях, обеспечивающих развитие региона и рост благосостояния населения.

В тоже время именно некоммерческая ипотека предпочтительнее в регионах, где коммерческое ипотечное жилищное кредитование не будет развиваться в силу отсутствия необходимых для этого бизнеса предпосылок. Например, такие, как программы ОАО АКБ «Росбанк», только в той степени, в которой позволяют возможности бюджета без ущерба для развития региона.

Можно предположить, что дальнейшее практическое распространение коммерческого ипотечного бизнеса по мере формирования достаточных условий будет происходить по следующим основным направлениям:

· на рынке ипотечных кредитов продолжиться процесс появления специализирующихся на ипотечных операциях организации;

· система ипотечного рынка будет включать как одноуровневые, так и двухуровневые модели;

· специализация ипотечных банков и операторов вторичного рынка на ведении ипотечных кредитов будет сочетаться с предоставлением универсальным банкам с разветвленной розничной се6тью функций обслуживания заемщиков;

· пенсионная реформа сформирует значимых институциональных инвесторов, способных вкладывать средства в ипотечные операции;

· активное развитие ипотечных операций будет происходить в условиях стабильности экономики, контроля над инфляцией, положительной динамики формирования среднего класса населения, повышенная активности жилищного строительства и тенденции к снижению стоимости кредитных ресурсов и увеличению сроков кредитования;

· проникновение коммерческих ипотечных операций в регионы будет осуществляться по мере готовности местных региональных рынков недвижимости и ипотечных кредитов.

Таким образом, по результатам анализа практического применения различных механизмов и схем жилищного финансирования, основанных использовании населением заемных средств, могут быть сделаны следующие выводы:

· Наиболее прогрессивным является механизм банковского жилищного кредитования. Остальные альтернативные механизмы и схемы финансирования приобретения жилья могут использовать лишь как временно замещающие или дополняющие банковское ипотечное жилищное кредитование. Государственное ипотечное жилищное кредитование должно практиковаться лишь в регионах, непривлекательных для частных коммерческих инвестиций.

· Рынок предложения ипотечных кредитов по целому ряду объективных и субъективных факторов существенно отстает от потребностей рынка спроса. Это обстоятельство способно на длительный период обеспечить благоприятные условия для развития ипотечного бизнеса.

· Для большинства регионов основными пока еще остаются субсидируемые государственные ипотечные программы, естественными минусами которых являются: ограниченность охвата, финансовая зависимость от региональных бюджетов, «непрозрачность» схем, нестабильность и неэффективность.

· Активное применение нерыночных ипотечных программ снижает коммерческую эффективность региональных операторов; не создает условий для развития массовой «классической » схемы кредитования; снижает и так незначительную активность региональных банков на ипотечном рынке.

· В условиях имеющегося несоответствия рынка предложения рынку платежеспособного спроса механизмы и схемы приобретения жилья диктуются в первую очередь требованиями продавца жилья и только во вторую - платежеспособностью покупателя.

· Подавляющий объем продаж жилья на первичном рынке (до 30%) осуществляется как долевое инвестирование (долевое участие в строительстве). Эта схема характеризуется тем, что строящееся жилье приобретается по меньшей цене, чем готовое, предложенное на рынке.

· Региональные рынки не представляют собой единого целого по территории России, а уровень их развития и текущего состояния готовности к проведению ипотечных операций чрезвычайно разница. По сложившейся практике и ввиду того, что основу рынка предложения коммерческих ипотечных кредитов составляют крупнейшие банки Москвы, развитие «классической» ипотеки началось с самого привлекательного региона - г. Москвы, а также Московской области и г. С.-Петербурга.

· В регионах России наблюдается многообразие форм и механизмов жилищного финансирования, в основном направленных на краткосрочное удовлетворение потребностей граждан в жилье. Большинство регионов ориентируются на собственные «квазиипотечные» программы, финансируемые исключительно из бюджетных средств. Лишь не многие региональные программы основаны на институте «классической» ипотеки.

· Рыночные ипотечные системы во многих регионах не развиты в виду их непривлекательности для частных инвесторов, тем не менее, они все активнее начинают проникать в регионы, где создаются наиболее благоприятные условия для развития.

По итогам анализа практического применения ссудо-сберегательных и накопительных схем можно отметить следующее:

а) данные схемы не могут выступать основным финансовым механизмом, обеспечивающим массовую доступность жилья гражданам, так как основным источником финансирования приобретения жилья являются собственные средства населения;

б) эти схемы не способствуют развитию банковского сектора, поскольку исключают из него средства населения и не позволяют вовлечь их в полной мере в нормальный финансовый оборот, в том числе привлечь на рынок жилищной ипотеки;

в) деятельность по предоставлению займов неспециализированными организациями часто приводит к необоснованным потерям и незащищенности членов кооператива, которые вынуждены покрывать все несвойственные им профессиональные риски, связанные с кредитованием;

г) применение ссудо-сберегательных и накопительных схем в настоящий момент является вариантом расширения клиентской базы для компаний застройщиков и возможностью для привлечения дешевых по сравнению с банковскими кредитами финансовых средств населения;

д) ссудо-сберегательные и накопительные схемы выступают временной альтернативой недостаточно развитому банковскому жилищному кредитованию.

3.3 Пути совершенствования ипотечного кредитования в Российской Федерации

Среди финансовых институтов рыночных отношений важное место отводится системе жилищного ипотечного кредитования.

Однако пока, несмотря на большую потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, ипотечное кредитование развивается медленно.

Кардинально изменить ситуацию можно, но решив следующие актуальные проблемы ипотеки:

I. Неразвитость ипотеки в России. Значительная часть населения не может воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов, т.к. ставка по ипотечным кредитам в среднем колеблется от 12 до 14% годовых в рублях, и, как планируется, должна снизиться к 2008 г. до 11%.

II. Для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае может идти речь о создании особого банковского режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения №254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Поле опроса ряда банков комитет АРБ по ипотечному кредитованию подготовил и отправил следующие предложения в Министерство регионального развития по внесению изменений в указанное положение Банка России:

§ Увеличить размер суммы кредитов, вошедших в портфель однородных ссуд. (в настоящее время они составляют 0,1% от капитала банков).

§ Отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

§ Подготовить изменения положения №254-П в целях его смягчения для улучшения ситуации с кредитованием строительства новых объектов жилой и коммерческой недвижимости банками, что позволит:

­ Уменьшить резервы, создаваемые банками на случай потери по ссудам;

­ Брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств заемщика;

­ Учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта госкомиссии и подписания акта приемки объекта.

III. Для улучшения процесса кредитования банками строительства новых объектов жилой и коммерческой недвижимости были внесены предложения Комитетом АРБ о необходимости увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья от 3 до 5 лет. Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

IV. Недостаточность объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании. Для решения данной проблемы необходимо:

§ Привлечь на российский ипотечный рынок и рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы инвесторов.

§ Вовлечь в унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков.

§ Постоянно увеличивать уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональных операторов, а тек же объемы предоставленных гарантий РФ по их обязательствам.

§ Сформировать новый механизм поддержки развития ипотечного кредитования.

V. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить их путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

VI. Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

§ Законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные).

§ Унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Выше перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

VII. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, можно назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов (банков). Наиболее актуальными представляются следующие аспекты:

1. Конституция РФ гарантирует каждому гражданину право на жилище и не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

2. В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовать указанное право. Следовательно, необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменение в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

3. В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества или его представители. Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора. Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки. Следовательно, внесение перечисленных изменений должно вызвать у банков рост заинтересованности в наращивание объемов ипотечного жилищного кредитования и кредитования жилищного строительства.

VIII. С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить секьюритизацию и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Но нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе, ипотечному кредитованию. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию рейтингование ипотечных портфелей. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения процентных ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

Решение вышеперечисленных проблем позволит улучшить состояние системы ипотечного жилищного кредитования, сделает ее более доступной для населения, более безопасной и выгодной для кредиторов, а также поможет достичь тех объемов ипотечного кредитования, которые необходимы для обеспечения жильем наибольшего процента нуждающегося в этом населения.

А пока в России населению было выдано ипотечных кредитов:

2002 г. (факт.)	3,3 млрд. руб.
2004 г. (факт.)	13,8 млрд. руб.
2005 г. (факт.)	52,8 млрд. руб.
2006 г. (по плану)	Более 100 млрд. руб.
2007 г. (по плану)	Более 150 млрд. руб.



Заключение

Ипотечное кредитование осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования. Они представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.

Ипотеку можно охарактеризовать как отношения между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения стоимости.

Целью предоставления кредита является главным образом получение прибыли в виде ссудного процента. В связи с этим кредитор заинтересован в эффективном использовании ссужаемых средств.

Таким образом, ипотека - ссуда в денежной форме, предоставляемая кредитором заемщику на условиях возвратности, чаще всего с выплатой заемщиком процента за пользование ссудой.

При кредитовании обязательным является соблюдение следующих принципов: целевой характер, обеспеченность, срочность, возвратность, платность и дифференцированность кредита.

Коммерческие банки в соответствии со своей спецификой разрабатывают общие принципы кредитной политики, формируют ее главную цель, основные направления кредитования.

Важной чертой современной системы ипотечного кредитования является ее договорная основа. Главным документом, регулирующим взаимоотношения заемщика и банка, выступает кредитный договор. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В кредитном ипотечном договоре к ним относятся: цель кредита, его размер и срок возврата, условия выдачи и погашения, процентная ставка за пользование им, способы обеспечения исполнения кредитного обязательства. Исходя из этого, строятся структура и содержание кредитного договора.

В данной дипломной работе был проведен анализ основных показателей деятельности филиала коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский за 2005 - 2007 годы. В ходе анализа выявлено, что филиалом проделана большая работа для того, чтобы выйти на безубыточную деятельность. Вследствие высокой конкуренции в банковском бизнесе города Благовещенска добиться высоких результатов в кратчайшие сроки не легко. В течение первых двух лет с момента образования, филиал являлся планово-убыточным. Результаты деятельности банка на рынке розничных услуг - следствие политики роста и развития бизнеса. В результате проделанной работы наметилась устойчивая тенденция к увеличению валюты баланса. Так если на начало 2006 года ее размер был равен 309489 тыс.руб., то к началу нынешнего года валюта баланса возросла до 476668 тыс.руб. При том, темпы роста доходов филиала значительно превышают темпы роста расходов, что положительно сказывается на величине финансового результата.

За исследуемый период отмечались положительные тенденции в активных операциях банков. На начало января 2008 года удельный вес кредитных операций в общем объеме активов филиала составил 63,7 процентов. В 2007 году предоставлено заемщикам кредитов на общую сумму 303496 тыс.руб., что на 20815 тыс.руб. или 7,4 процентов больше чем в предыдущем году.

Из приведенных данных видно, что в анализируемом периоде ежегодно увеличивается рост выдачи всех кредитов, в том числе, и ипотечных, что объясняется возрастающим спросом предприятий и предпринимателей на кредитные ресурсы. Увеличение выдачи кредитов говорит о росте доверия к банку и ведет к увеличению его прибыли.

Следуя основным направлениям кредитной политики в рамках разработанной стратегии развития банка, кредитные ресурсы направлялись преимущественно на развитие реального сектора экономики Амурской области. Структура кредитных вложений банка отражает особенности отраслевой структуры экономики города Благовещенска и Амурской области в целом.

На конец 2007 года в кредитном портфеле высока доля:

- предприятий торговли - 42,18 процентов;

- предприятий пищевой промышленности - 11,47 процентов;

- предприятий агропромышленного комплекса - 8,65 процентов.

Вместе с тем произошел значительный рост потребительского кредитования. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам за 2007 год вырос в 5,3 раза, составив на конец года 9 процентов в общем кредитном портфеле филиала.

Филиал коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский признает потенциал рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе и намерен использовать его в дальнейшем, предлагая различные виды и условия кредитования, увеличивая объемы проводимых операций, совершенствуя качество обслуживания, сокращая время рассмотрения документов, упрощая порядок оформления и выдачи кредитов.

Приведенные в данной дипломной работе расчеты доказывают обоснованность ввода ипотечного жилищного кредитования. Предлагаемый вид кредитования не только улучшит финансовый результат деятельности банка, но и достаточно диверсифицирует и увеличит кредитный портфель.

В заключение хотелось бы отметить, что потребность жилья растет, и в условиях сегодняшней конкуренции между банками, важно не просто поспевать за ними, но и опережать, предлагать клиентам свою инициативу.

Сегодня у филиала коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский есть все необходимое для уверенного продвижения вперед. И главное, что в банке сложился высокопрофессиональный сплоченный коллектив единомышленников, преданных своему делу и готовых отдать клиенту свои знания, опыт, решать вместе его проблемы и радоваться его успехам.

Опыт становления и развития филиала коммерческого банка «Далькомбанк» Благовещенский свидетельствуют: банк и его бизнес, может жить и развиваться в существующих условиях, только если он является сильной, многоуровневой, интегрированной, гибкой, системной структурой.

Размещено на Allbest.ru