Особливості функціонування та розвитку механізму іпотечного кредитування
Іпотека як вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики, її типи та нормативно-правове регулювання. Історичний аспект розвитку іпотечного кредиту.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 25.04.2012 |
| Размер файла | 36,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Особливості функціонування та розвитку механізму іпотечного кредитування
1. Історичний аспект розвитку іпотечного кредиту
іпотека грошовий позика правовий
Інвестиційно-фінансова діяльність, як втім і сучасна українська економіка в цілому, немислима без участі позичкового капіталу (кредитування). Найбільшою мірою на кредитних взаєминах будуються в першу чергу капіталомісткі галузі й види діяльності, наприклад будівництво. Тому існування у фінансово-економічній системі суспільства стабільно й надійно функціонуючої підсистеми кредитування будівельної індустрії є сьогодні одним з найбільш значимих показників розвитку й стабільності самого суспільства. У свою чергу надійність і працездатність будь-яких ринкових моделей перерозподілу фінансових коштів значною мірою залежить від ступеня ризикованості кредитних операцій, що, неминуче зростаючи зі збільшенням строків кредитування, може бути знижена шляхом тільки створення надійних механізмів забезпечення повернення кредитів. У цій якості з найдавніших часів і до наших днів найбільше часто виступає застава нерухомого майна, яка називається іпотекою.
Слово «Іпотека» (Hypotheca) має грецьких корінь і виникло ще в VI столітті до нової ери. Афінський реформатор Солоний в 594 році до н.е. здійснив свої знамениті реформи, у результаті яких була уведена воля заповіту й скасовані поземельні борги. До цього в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особистість самого боржника, що у випадку неможливості заплатити борг міг потрапити рабство. Архонт Солоний запропонував спосіб досить прогресивного обігу особистої відповідальності в майнову. [27, 24]
На прикордонній межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп із написом, що дане майно служить забезпеченням претензій на певну суму, указувалися імена боржника й кредитора, час, коли борг повинен бути повернутий. Саме такий стовп і називався «іпотекою» (підставкою). Ставився такий стовп на ділянці землі в знак заборони позичальникові вивозити з неї все наведене, привезене й принесене. Згодом це слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості під кредит. Пізніше для цієї мети стали використати особливі книги, що називалися іпотечними.
Іпотека існувала й у Древній Греції, і в Древньому Римі, і в середньовічній Європі. Уже в Древній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно впевнитися в стані даної земельної власності.
Новий етап розвитку інститут іпотеки розпочався у Римській імперії. В I в. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.
У період правління імператора Антонія Пія (II в. н.е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували поряд з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами - прообразами ощадкас й ощадних асоціацій.
Держава часто надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Так, при імператорі Траяні були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5 % річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX столітті, правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського роду).
Інститут іпотеки протягом невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуції (від лат. fiducia угода на довірі, довірча угода) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки. [27, 24]
При фідуції об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати неї, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави в себе й міг продати майно тільки у випадку невиконання взятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною й залишком боргу позичальникові.
Становлення класичного інституту іпотеки в період Середньовіччя було пов'язано зі зміною політично-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання й масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави поширювалася на знаряддя праці, які орендарі земель у силу об'єктивних причин не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почали передавати й нерухомість.
При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор одержував право зажадати закладену річ з наступним її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому виді інститут застави існує дотепер. Поряд з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, уводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка й т. д.). Розвивалася наступна застава однієї й тієї ж нерухомості декільком особам.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних угод була велика. Досить складні за структурою угоди вимагали контролю й регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із закінченням епохи Древнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знову в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяло негласна іпотека. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника й уже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу. [27, 25]
Традиційна банківська послуга на високому рівні в Україні почала розвиватися з 1839_го, коли в Києві розпочала свою діяльність контора Державного комерційного банку. Ця установа переслідувала першочергову мету «відкрити купецтву дієві способи щодо полегшення й розширення комерційних оборотів». При Олександрі II вітчизняна банківська система піддалася значному перетворенню. В 1860 році в Російській імперії був створений центральний фінансовий орган - Державний банк (його київська контора діяла в тім же стародавньому будинку на Інститутській вулиці, де до цього розташовувалася контора комерційного банку). Відповідно до уставу Держбанку 1894 року, його завданням було «полегшення грошових обігів, сприяння, за допомогою короткострокового кредиту, вітчизняній торгівлі, промисловості й сільському господарству, а також зміцнення грошової кредитної системи».
Основні операції полягали у видачі позичок під товари й документи; кредитуванні міст і земств; обліку векселів й інших строкових зобов'язань; прийомі грошових внесків й ін. Після грошової реформи 1897_го Держбанк став також центральним емісійним: зосереджував золото, випускав кредитні квитки й золоті монети. Він регулював діяльність мережі ощадних кас, яка в той час була створена для потреб незаможного населення.
Очевидним втіленням значного росту банківських операцій у Київському регіоні стало будівництво нового будинку місцевої контори Державного банку. Його зводили по проекті архітекторів Олександра Кобелева й Олександра Вербицького з 1902 по 1905 рік. В оформленні фасадів під стилістику італійського ренесансу були особливо помітні великі статуї грифонів роботи відомого скульптора Эліо Салячі. В 1934 році будинок головного київського банку (нинішнє приміщення Нацбанку України), раніше двоповерхове, було добудоване ще двома поверхами, але якість оформлення не постраждало. Між іншим, дотепер тут збереглися символічні зображення, що представляли собою герби трьох губерній Південно-Західного краю (Київської, Подільської й Волинської), а також емблеми торгівлі, промисловості, сільського господарства й транспорту.
Але в післяреформеній фінансовій системі Держбанк був уже не єдиним інструментом кредиту.
Оскільки значну частину майна приватних осіб становили земельні ділянки, уряд заснував Селянський поземельний банк, що мав метою «полегшити селянам способи купівлі землі в тих випадках, коли власники побажають продати, а селяни купити». Він видавав іпотечні довгострокові кредити під наділи, що були в селян, одержав право купувати й акумулювати землю. Паралельно почав діяти державний Дворянський земельний банк - на допомогу поміщикам, чиї садиби були обтяжені боргом.
Він надавав довгострокові позички під заставу загородніх маєтків на пільгових умовах з таким розрахунком, щоб дворяни, що заборгували, розплатилися із кредиторами, а потім потихеньку повертали «своєму» банку необтяжливі відсотки. Згодом керівництво Селянських поземельних і Дворянського земельного банків було об'єднано. З їхньою допомогою влада контролювала ціну на сільську нерухомість, не даючи їй різко рости або падати.
У період столипінської реформи земельний фонд, накопичений Селянськими поземельними й Дворянським земельним банками, дозволяв формувати села, заохочуючи селян до виходу із громади. Саме це призначення стало пріоритетним при ліквідації земельних запасів банків.
Ділянки продавали переважно селянам-одноосібникам, які могли організувати міцні господарства. Протягом декількох років мільйони десятин відійшли до «справних мужиків», яких уже тоді називали куркулями.
Істотне місце у фінансовому житті кінця XIX - початку XX століття займав приватний кредит. У Російській імперії діяла ціла мережа великих банків з акціонерним капіталом. Їхні центральні органи перебували в Петербурзі або в Москві, а в Києві були влаштовані місцеві контори. Приватні банки провадили в основному тій же операції, що й Держбанк. Відрізнялися вони більшою динамічністю, більш високими відсоток по вкладах (хоча різниця рідко перевищувала 0,5-1 %), - і в той же час більшими ризиками. [27, 24]
У міському житті помітну роль грали банки, орієнтовані на високоприбуткові інвестиції в нерухомість. Якщо звичайна банківська рента становила близько 4-5 % річних, то вкладення грошей у дохідний будинок приносило 10 %, а часом і більше чистого прибутку (як на теперішній час така прибутковість здається досить помірною, але для тієї стабільної епохи вона вважалася значною). Тому було вигідно будувати будинку за допомогою довгострокової іпотеки. На цьому спеціалізувалися Київське кредитне суспільство й Київський земельний банк. Вони залучали кошти вкладників досить високими відсотками, а інвестори-забудовники, займаючи в них гроші, розраховувалися протягом декількох десятиліть, але весь це час доходи з вибудуваних будинків помітно перевищували платежі по обслуговуванню боргу.
Характерним і розповсюдженим способом одержання дешевих позичок були так звані суспільства взаємного кредиту. Кожен член подібного суспільства, вносячи свій пай, одержував право на пільговий кредит в обсязі десятикратного внеску. Додаткові доходи отримувалися суспільством завдяки прийому до застави нерухомості й цінних паперів, обліку векселів, виконанню комісій і т. п.
Як бачимо, банківська система в являла собою добре налагоджений механізм і могла задовольнити потреби будь-яких клієнтів. Але після революції радянська влада наклала свою руку на фонди всіх банків - як державних, так і приватних. Багато років держава залишалася безроздільним монополістом у сфері кредиту, і лише останнім часом це положення змінилося.
2. Сутність, види іпотечного кредитування і його роль у розвитку ринку нерухомості
Іпотека - це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики. [1]
Іпотечний кредит (іпотека) - кредит, що видається для покупки нерухомості під заставу нерухомості як забезпечення повернення кредиту. Звичайно це довгострокова позика, що видається на термін від 10 до 30 років. Іпотечний кредит може бути отриманий як під забезпечення нерухомістю, вже наявною у вас у власності, так і під забезпечення нерухомості, що купується, - як готовою, так і такою, що будується. Забезпеченням по кредиту може виступати квартира, будинок або земельна ділянка. Іпотечний кредит може бути також використаний на інші цілі - наприклад, на ремонт квартири.
В окремих випадках банк може зажадати від вас внести як гарантію повернення іпотечного кредиту певну суму з ваших власних засобів - від 10 до 30 відсотків від суми кредиту. Проте останнім часом все більша кількість кредитних установ відмовляються від цієї практики і видають іпотечні кредити без первинного внеску, що є безперечною перевагою подібних програм.
Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість. Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.
Згідно із Законом України «Про заставу» (розділ II) іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею - будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження. [1]
На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.
Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.
Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.
Іпотечні кредити видаються з фіксованою процентною ставкою, яка зберігається протягом всього терміну кредиту, або з плаваючою ставкою, прив'язаною до ставки Центрального Банку, LIBOR (London Interbank Offered Rate) або MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). [2]
При фіксованій процентній ставці кредитор вимагає, щоб ви щомісячно вносили платежі для погашення вашого кредиту. Сума щомісячних платежів заздалегідь розраховується на весь термін кредитування, фіксується в кредитному договорі, і складається з виплати частини основної суми кредиту і виплати відсотків за користування.
При отриманні іпотечного кредиту боржник несе ряд додаткових витрат. Ці витрати часто можуть додаватися до загальної суми кредиту. При придбанні житла по іпотечному кредиту банк зажадає провести три види страхування: страхування життя боржника, страхування нерухомості, що набувається, і титульне страхування - страхування ризику втрати майна в результаті втрати права власності на придбану нерухомість. Оплата страховки, як правило, робиться раз на рік протягом всього терміну кредитування.
Вона збільшує щорічний платіж по кредиту. З урахуванням страховки розраховується так звана «ефективна ставка», яка завжди вище, ніж та, яку заявляє банк в своїх рекламних матеріалах.
Банк-кредитор може зажадати сплатити комісію за організацію кредиту і/ або комісію за оформлення кредиту. Обидва види виплат є додатковими сумами, що стягуються при видачі кредиту. Ці виплати можуть стягуватися як фіксованими сумами, так і як відсоток від суми кредиту.
Також, до вартості кредиту додається оцінка нерухомості, що закладається. Часто кредитори стягують адміністративні витрати для покриття витрат на проведення оцінки.
В системі іпотечного кредитування відомо 3 види кредиту:
1. Кредит на погашення (ануїтет) - цей вид кредиту є звичайним для операцій з іпотечними кредитами в Україні. Позичальник щорічно виплачує постійну суму (ануїтет), яка не змінюється впродовж обумовленого проміжку часу. Сума зазвичай ділиться на 12 місячних внесків, які складаються з частки процентної ставки і частки погашення. Перша складова поступово зменшується, а остання відповідно зростає на величину, рівну об'єму заощадженої процентної ставки, таким чином ці пайові внески залишаються постійними протягом всього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликане постійним зниженням вимог по виплаті відсотка в процесі погашення кредиту.
2. Кредит з фіксованою процентною ставкою - кредит з фіксованою процентною ставкою є базисним типом іпотечного інструменту з жорстким кредитним терміном, незмінними періодичними, спочатку відомими платежами. Зустрічаються також і інші назви: стандартна іпотека, постійна іпотека, перманентний кредит, кредит з твердою процентною ставкою, традиційна форма кредиту, стандартна (або звичайна) модель іпотечного кредиту або традиційна іпотека.
3. Кредит в розстрочку - цей вид кредиту скоріше не властивий системі Українського іпотечного кредитування. Частка, що погашається, яка повинна проводитися частковими платежами, залишається, на відміну від кредиту на погашенні, незмінною: вона не підвищується від платежу до платежу.
Суб'єктами іпотечного кредитування є: [2]
- позичальники - фізичні і юридичні особи, що звернулися за отриманням іпотечного кредиту, кваліфіковані кредитором як надійні і платоспроможні і, на основі того, що отримали іпотечний кредит, добровільно надали майно, що вже є у них власності і/або житло в заставу і здатні внести авансові платежі при придбанні житла;
- кредитори - банки і інші фінансові кредитні установи, що надають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їх кредитоспроможності, які здійснюють подальше обслуговування даних іпотечних кредитів;
- продавці житла - фізичні і юридичні особи, що продають власне житло або житло, що належить іншим фізичним і юридичним особам за їх дорученням;
- рієлторські організації - продавці житла, що здійснюють продаж житла за дорученням інших учасників ринку, із власних житлових фондів, а також що беруть участь в організації і проведені торгів з реалізації житла, на яке накладено стягнення;
- страхові компанії - страхові компанії, що здійснюють страхування закладеного житла, страхування життя і працездатності позичальника і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;
- оцінні агентства - страхові компанії, що здійснюють незалежну професійну оцінку житлових приміщень, що є предметом застави при іпотеці;
- оператори вторинного іпотечного ринку - юридичні особи, що здійснюють викуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів і цінних паперів, що випускаються на цій підставі;
- інвестори - юридичні і фізичні особи, що купують цінні папери у операторів вторинного іпотечного ринку (в основному інституційні інвестори - пенсійні фонди, страхові компанії);
- Уряд - регулює первинний і вторинний іпотечні ринки, надає гарантії інвесторам з цінних паперів, бере участь в управлінні операторів вторинного іпотечного ринку.
Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.
Відповідно до Закону України «Про заставу» у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості. [5]
Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.
Первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а його інструментом і є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк - посередник - інвестор складає суть вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Безперечною перевагою іпотечного кредиту є те, що не доводиться накопичувати гроші на покупку будинку або квартири. Для цього необхідно виплачувати щомісячно певну суму грошей в рахунок погашення кредиту. Ця сума може опинитися навіть нижче за орендну ставку за аналогічне житло.
Якщо на іпотечний кредит високий відсоток, а ставки впали, завжди можна рефінансувати кредит, тобто узяти в іншому банку кредит під нижчий відсоток і повернути іпотечний з високою процентною ставкою. При цьому важливо переконатися, що договором іпотечного кредитування не передбачені штрафні санкції за дострокове погашення кредиту, оскільки банку не вигідно, якщо погашається кредит достроково.
Існує багато різних способів рішення житлових питань. Необхідну для покупки житла суму можна накопичити, можна зайняти гроші у друзів, знайомих, можна знімати житло.
Накопичити необхідну суму самостійно - начебто найбільш дешевий і оптимальний спосіб. Проте ціни на житло ростуть набагато більш випереджаючими темпами, ніж зарплата. Економію на виплатах відсотків банку повністю зводить нанівець зростання вартості нерухомості, що ніяк не припиняється.
Беручи у борг крупну суму грошей на тривалий термін, боржник позбавляє друга можливих доходів (ці гроші, можливо, були б успішно інвестовані в прибуткові цінні папери або був би зроблений довгостроковий банківський внесок).
Наймання (оренда) житла - поширений спосіб вирішення житлової проблеми. Але в цьому випадку гроші, які орендар платить власнику квартири, фактично відлітають в «повітря», на відміну від погашення іпотечного кредиту, де гроші йдуть в рахунок оплати власної квартири.
Кращим рішенням житлової проблеми на сьогодні є іпотека. По-перше, комфортно. Боржник живе в новій квартирі вже сьогодні, а платить завтра. По-друге, боржник відразу набуває права власності на житлі, це додає упевненості в завтрашньому дні. По-третє, іпотека безпечна, тому що боржник нікому грошей вперед не дає, ризикує грошовими коштами в першу чергу банк. По-четверте, іпотека економічно вигідна, тому подорожчання нерухомості відбувається більше із-за зростання цін на нерухомість, чим із-за процентних виплат банку.
Отже, нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями. Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.
3. Особливості діяльності Державної іпотечної установи
За ініціативою Міністерства фінансів 23 грудня 2004 року Кабінетом Міністрів було прийнято Постанову № 1715 «Питання Державної іпотечної установи», згідно якої створено Державну іпотечну установу (ДІУ). [7]
Ухвалення Урядом такого рішення зумовлене нагальною потребою створення в Україні вторинного ринку іпотечного фінансування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності.
Державна іпотечна установа є інструментом управління ризиком ліквідності банків як основних кредиторів на первинному ринку іпотечного фінансування. Функціонування такої установи також надає змогу залучити у кредитну сферу додаткові внутрішні та зовнішні джерела ресурсів.
Метою діяльності ДІУ є сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема, шляхом рефінансування іпотечних кредиторів - банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів, - та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.
Діяльність ДІУ спрямована на забезпечення створення ефективних механізмів та моделей рефінансування первинних іпотечних кредиторів, створення чітких та прозорих умов рефінансування, створення дієвих та уніфікованих вимог до іпотечних житлових кредитів, а також вимог до основних учасників іпотечного ринку - банківських установ та позичальників, що в цілому сприятиме розширенню доступу громадян України до іпотечних житлових кредитів та зниженню вартості іпотечних житлових кредитів для кінцевих позичальників.
Основна діяльність ДІУ передбачає рефінансування іпотечних кредиторів та випуск боргових зобов'язань для здійснення даної діяльності.
ДІУ має вплив на первинний і вторинний ринки іпотечного кредитування.
Первинний ринок іпотечного кредитування - ринок, на якому взаємодіють іпотечні кредитори і позичальники (видача і обслуговування іпотечних кредитів). Оператори на первинному ринку - це головним чином різні фінансові інститути (переважно банки), що надають іпотечні кредити, обслуговують їх (збирають регулярні платежі в рахунок погашення кредитів, ведуть бухгалтерський облік, працюють з боржниками і т. п.). Ці банки, як правило тримають видані іпотечні кредити в своєму портфелі.
Стандартами ДІУ визначені сукупні критерії відбору іпотечних кредиторів-банків для прийняття рішень щодо їх участі та здійснення операцій з їх рефінансування ДІУ.
Відповідно до встановлених критеріїв відбору банків, за 2007 рік включені до системи рефінансування ДІУ 21 іпотечний кредитор-банк. Загальна кількість іпотечних кредиторів-банків, з якими укладені генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, складає 72 банки. [10]
Вторинний ринок іпотечного кредитування - ринок, на якому взаємодіють кредитори і інвестори, що здійснюють функцію рефінансування кредиторів. Первинні іпотечні кредитори видають іпотечні кредити позичальникам, після чого відступають права вимоги або надають їх у заставу третій особі - установі 2_го рівня. На сьогодні на вторинному ринку іпотечного кредитування присутня лише одна така установа, створена за державною підтримкою - ДІУ. Отримані первинним іпотечними кредитором кошти від здійснення операції з його рефінансування ДІУ направляються на надання нових іпотечних кредитів. При
цьому первинні іпотечні кредитори - банки продовжують здійснювати обслуговування цих іпотечних кредитів.
ДІУ, на сьогодні є єдиною установою другого рівня, що працює на ринку іпотечного кредитування в Україні.
ДІУ здійснює операції з рефінансування іпотечних кредиторів (виключно банків) із застосуванням таких загальних правил:
? сума рефінансування кожного іпотечного кредиту повинна відповідати сумі залишку основного боргу позичальника за таким кредитом;
? права вимоги за іпотечними кредитами набуваються ДІУ на повний строк дії договорів про іпотечний кредит;
? ДІУ має повне право регресу (вимоги щодо зворотного відступлення) по відношенню до іпотечного кредитора за чітко визначеними відповідними договорами відступлення прав вимоги обставинами такого зворотного відступлення. При цьому іпотечний кредитор зобов'язаний здійснити зворотне набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, який перестав відповідати вимогам Стандартів ДІУ або провести його заміну;
? ДІУ періодично інформує іпотечних кредиторів про параметри рефінансування та встановлює ліміти на операції з рефінансування на кожного іпотечного кредитора;
? одночасно із здійсненням рефінансування іпотечних кредитів, ДІУ передає їх на обслуговування, тим іпотечним кредиторам, які здійснили їх видачу.
Схема рефінансування банків-партнерів ДІУ включає такі етапи:
1. ДІУ укладає з первинним кредитором генеральну угоду про рефінансування.
2. Первинний кредитор здійснює попередню кваліфікацію та андерайтинг позичальника та кредитує позичальника в разі його відповідності Стандартам ДІУ.
3. ДІУ набуває права вимоги за такими кредитами та приймає їх в заставу.
4. Первинний кредитор здійснює обслуговування таких кредитів.
5. Первинний кредитор приймає на себе зобов'язання обов'язкового зворотного викупу за кредитом, в разі таких обставин:
- невідповідність іпотечного кредиту Стандартам ДІУ;
- прострочка сплати позичальником наступного платежу за іпотечним кредитом та відсотків протягом двох місяців (60 днів);
- використання позичальником коштів за іпотечним кредитом (чи його частини) не за цільовим призначенням;
- погіршення фінансового стану позичальника, що призвело до невідповідності іпотечного кредиту Стандартам ДІУ;
- відкриття на позичальника кримінальної справи чи справи по визнанню позичальника недієздатним чи обмеження дієздатності;
- несплата наступних страхових платежів, порушення умов зберігання предмету іпотеки, що призвело до погіршення його стану, пошкодження, знищення та втрата його вартості;
- виникнення ситуації, коли на предмет іпотеки може бути звернено стягнення за іншими зобов'язаннями позичальника.
6. ДІУ під заставу іпотечних активів випускає цінні папери (в тому числі іпотечні цінні папери).
7. Залучені кошти спрямовуються на збільшення подальшого рефінансування первинних кредиторів. [10]
Умови кредитування банками-партнерами за Стандартами ДІУ передбачають:
1. Цільове використання кредиту. Іпотечний кредит надається позичальнику для: придбання (набуття) у власність житла (житлового будинку або квартири) з метою постійного проживання або для здачі в оренду; поліпшення житлових умов.
2. Надання іпотечних кредитів позичальникам-фізичним особам та погашення іпотечного кредиту та відсотків за його користування здійснюється первинним кредитором виключно у грошовій одиниці України - гривні.
3. Максимальний розмір суми кредиту на одного позичальника в залежності від місця розташування житла встановлюється:
- 1 000 000 грн. - м. Київ та населених пунктів приміської зони;
- 750 000 грн. - м. Севастополь, міста понад 1 млн. населення та населених пунктів приміської зони таких міст;
- 500 000 грн. - інші міста обласного значення;
- 300 000 грн. - міста районного значення;
- 200 000 грн. - інші міста та селища.
4. Мінімальний розмір суми кредиту на одного позичальника встановлюється 75 000 грн.
5. ДІУ встановлює наступні строки кредитування: мінімальний строк - 5 (п'ять) років, максимальний строк - 30 (тридцять) років.
6. Погашення кредиту та відсотків за його користування може здійснюватися щомісячно або щоквартально ануїтетними платежами або сплатою суми основного боргу рівномірними частинами з нарахуванням відсотків на залишок основного боргу.
7. Співвідношення між сумою кредиту та оціночною (ринковою) вартістю предмета іпотеки не може перевищувати 75 %.
8. Іпотека повинна бути зареєстрована в державних реєстрах правочинів, іпотек та заборон відчуження нерухомого майна. [10]
Позичальник повинен бути громадянином України, бути правоздатним та дієздатним у відповідності до чинного законодавства України.
При наданні іпотечного кредиту та визначенні строку користування ним враховується вік позичальника. Позичальником може бути особа, яка досягла 18 років на момент видачі іпотечного кредиту. Іпотечний кредит має бути погашений позичальником до досягнення пенсійного віку.
Позичальник повинен мати стабільний і постійний дохід, що дає можливість здійснювати платежі з погашення та обслуговування кредиту.
Основні та додаткові доходи (при наявності) позичальника мають бути підтверджені документально з урахуванням типу отриманих доходів та особливостей їх декларування.
Для забезпечення первинними кредиторами проведення оцінки платоспроможності позичальника ДІУ встановлює наступні додаткові критерії:
- максимальне значення відношення періодичних витрат позичальника на обслуговування боргу за іпотечним кредитом, до чистого сукупного доходу позичальника за аналогічний період (коефіцієнт PTI) повинно становити не більше 40 %;
- максимальне значення відношення загальної суми усіх періодичних зобов'язань позичальника та його родини до чистого сукупного доходу позичальника та його родини за аналогічний період повинно становити не більше 50 % (коефіцієнт ОТІ). У разі, якщо при проведенні розрахунків використовуються чисті сукупні доходи родини позичальника, то члени родини позичальника обов'язково повинні виступати поручителем за іпотечним кредитом;
- співвідношення між сумою іпотечного кредиту та оціночною (ринковою) вартістю предмета іпотеки, визначеною суб'єктом оціночної діяльності, не може перевищувати 75 % (коефіцієнт LTV).
Для отримання іпотечного кредиту за Стандартами ДІУ необхідно заповнити заявку на отримання кредиту, і вся інформація, надана заявником, буде передана ДІУ банкам-партнерам, з метою розгляду можливості отримання іпотечного кредиту за Стандартами ДІУ.
Структура вартості іпотечного кредиту за програмами ДІУ повинна включати такі показники: базова ставка залучених ресурсів ДІУ, надбавка, що встановлюється виходячи з необхідності формування резервів на покриття ризиків ДІУ, адміністративні витрати ДІУ, що включають витрати пов'язані безпосередньо з операціями по рефінансуванню (операційні витрати) і загальні витрати, що пов'язані з функціонуванням ДІУ під час моніторингу іпотечного кредиту, первинного кредитора та інших учасників програми ДІУ, адміністративні та операційні видатки первинного кредитора, в які враховують видатки, пов'язані з здійсненням операцій та видатки, що пов'язані з здійсненням операцій відповідного підрозділу первинного кредитора при здійсненні моніторингу кредиту та позичальника, надбавка первинного кредитора за зобов'язаннями зворотного викупу іпотечного кредиту, що не відповідає Стандартам ДІУ.
Джерела фінансування діяльності ДІУ є: статутний капітал ДІУ - 100 млн. грн., який сформовано за рахунок бюджетних коштів, а також запозичення на внутрішньому ринку шляхом випуску корпоративних та іпотечних облігацій та залучення коштів міжнародних фінансових організацій (гранти, спільні проекти з МФО).
Отже, в умовах кризи ліквідності інтерес до коштів ДІУ зростає. Для багатьох банків, які мають дефіцит в альтернативних джерелах фінансування, проект ДІУ стане пріоритетним. ДІУ поки не визначає правила на ринку іпотеки, але істотно на нього впливає. Через низьку вартість кредитів по програмі ДІУ (середня ставка - 12,5 % у гривні) цього року можуть бути знижені ставки по всім інших іпотечних гривневих продуктах. Ресурси ДІУ потягнуть униз ціни на всі банківські іпотечні продукти. Це сформує додатковий попит і спричинить збільшення вартості на нерухомість, особливо в регіонах.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування, нормативно-правова база. Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та темпів його розвитку. Іпотечне кредитування під житло. Шляхи оптимізації іпотечного кредитування.
курсовая работа [58,3 K], добавлен 22.11.2010Іпотека або застава нерухомого майна як елемент фінансово-господарського механізму країн із розвинутою ринковою економікою. Питання формування та розвитку іпотечного кредитування. Специфіка ризиків іпотечних кредитів. Історія розвитку іпотеки в Україні.
реферат [35,9 K], добавлен 10.03.2009Економічна сутність іпотеки та іпотечного кредиту. Види іпотечного кредитування, особливості його функціонування. Розвиток іпотечного кредитування в Україні. Регулювання ринку іпотечних послуг в умовах подолання наслідків фінансово-економічної кризи.
курсовая работа [686,9 K], добавлен 28.04.2016Кредитна житлова політика в європейських розвинених країнах. Основні чинники, що впливають на розвиток іпотечного ринку, передумови для його розвитку. Стан іпотечного кредитування в України в умовах світової фінансової кризи. Перспективи розвитку іпотеки.
реферат [22,3 K], добавлен 24.03.2010Теоретичні основи іпотеки та іпотечного кредитування. Аналіз стану іпотечного ринку та його ролі в розвитку народного господарства України. Характеристика діяльності Державної іпотечної установи. Основні проблеми іпотеки в Україні та шляхи їх подолання.
дипломная работа [92,9 K], добавлен 25.04.2012Теоретичні основи іпотечного кредитування, його особливості в зарубіжних країнах. Оцінка стану, механізм, проблеми і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні. Іпотечні інструменти як засіб підтримки ліквідності банків та мінімізації ризиків.
дипломная работа [292,7 K], добавлен 06.03.2010Кредитування населення на споживчі потреби. Проблеми в організації споживчого та іпотечного кредитування і перспективи їх розвитку. Зростання добробуту населення та стабілізація банківської системи. Особливості сучасного стану кредитування в Україні.
статья [395,9 K], добавлен 31.08.2017Характеристика ринку нерухомості, її видів і елементів. Організація кредитування під заставу нерухомого майна. Іпотечний кредит як ефективний засіб трансформації нерухомого капіталу в операційний. Методи оцінки об’єктів нерухомості при наданні кредиту.
лекция [1,8 M], добавлен 24.01.2009Іпотечні цінні папери як механізм залучення грошових коштів. Розвиток іпотечного кредитування в Україні. Ефективність впровадження нових систем іпотечного кредитування ЗАТ "Янцівський гранітний кар’єр" для виконання інвестиційних проектів розвитку.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 07.07.2010Оцінка рентабельності іпотечного кредитування для комерційних банків та факторів, що мають суттєвий вплив на рівень рентабельності. Розвиток іпотечного кредитування банками на прикладі комерційних банків "Райффайзенбанк Україна" та АКБ "Приватбанк".
отчет по практике [4,3 M], добавлен 10.07.2010
