Для вкладчиков депозиты являются потенциальными деньгами. Так, вкладчик может выписать чек и пустить соответствующую сумму в обращение. Но в тоже время «банковские деньги» приносят процент. Они выступают для вкладчика в двойной роли: в роли денег, с одной стороны, и в роли капитала, приносящего процент, с другой. Преимущество депозита перед наличными деньгами заключается в том, что депозит приносит проценты.

Вкладные (депозитные) операции могут совершать только банки. Это подтверждает статья 84 Гражданского кодекса РФ, относящиеся к операциям, права на осуществление которых принадлежит исключительно банкам:

- привлечение денежных средств физических и (или) юридических лиц во вклады (депозиты);

- размещение привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности;

- открытие и введение банковских счетов физических и юридических лиц.

В качестве субъектов депозитных операций выступают предприятия всех организационно-правовых форм и физические лица Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 №14 - ФЗ ч. 2..

Объектами депозитных операций являются депозиты, то есть суммы денежных средств, которые субъекты депозитных операций вносят на банковские счета.

Раскрывая понятие банковского вклада, следует учитывать, что депозит сопровождается открытием депозитного счета, открываемого банками для зачисления на него денежных средств на основании заключенного договора Румас С.Н. Средства населения в ресурсной базе коммерческих банков//Банковский вестник.-2006. № 7.- с. 12-19..

Предметом договора банковского вклада (депозита) могут быть денежные средства, что вытекает из его определения и сущности данного вида обязательства. В качестве валюты по договору банковского вклада (депозита) выступают как белорусские рубли, так и иностранная валюта по выбору вкладчика.

Договор банковского вклада (депозита) должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора банковского вклада (депозита) считается соблюденной, если он оформлен документально (депозитным договором, сберегательным или депозитами сертификатом, договором вкладного счета) Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 №14 - ФЗ ч. 2.

Несоблюдение письменной формы договора банковского вклада (депозита) влечет за собой признание этого договора недействительным со дня его заключения.

Согласно ФЗ “О банках и банковской деятельности”, договор банковского вклада считается заключенным, если между сторонами этого договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 21.07.2005 г. № 106-ФЗ: с изм. в ст. 30 от 19.03.2008 г. -- М.: Вестник Банка России, 2008.. К существенным условиям договора банковского вклада (депозита) относятся:

- сумма и валюта вклада (депозита);

- проценты по вкладу (депозиту);

- вид договора банковского вклада (депозита);

-срок возврата вклада (депозита) -- для договора срочного банковского вклада (депозита);

- условия возврата вклада (депозита) -- для договора условного банковского вклада (депозита);

- иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вкладчиками по договору могут быть физические и юридические лица.

Вкладчики свободны в выборе банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации для размещения во вклады (депозиты) принадлежащих им денежных средств и могут иметь вклады (депозиты) в одном либо нескольких банках и (или) одной либо нескольких небанковских кредитно-финансовых организациях Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 №14 - ФЗ ч. 2..

Вкладчики могут распоряжаться вкладами (депозитами), получать по ним доход, совершать безналичные расчеты и пользоваться иными видами банковских услуг в соответствии с законодательством РФ и договором банковского вклада (депозита).

Вкладчик имеет право на условиях ранее заключенного договора пополнять сумму вклада (депозита), если это предусмотрено условиями договора банковского вклада (депозита).

Вкладополучатель обеспечивает сохранность вкладов (депозитов) и своевременность исполнения своих обязательств перед вкладчиками Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 №14 - ФЗ ч. 2..

Вкладополучатель обязан возвратить вклад (депозит) в срок, предусмотренный договором банковского вклада (депозита).

Физическое лицо вправе потребовать возврата вклада (депозита) по договору срочного или условного банковского вклада (депозита) до наступления срока возврата вклада (депозита) или указанного в договоре события. Вкладополучатель возвращает вклад (депозит) в течение пяти дней со дня предъявления требования.

Условие договора об отказе физического лица от права на досрочный возврат срочного или условного банковского вклада (депозита) является недействительным.

Если срочный или условный банковский вклад (депозит) возвращается вкладчику по его требованию до истечения срока возврата вклада (депозита) либо до наступления события, указанного в договоре, проценты по вкладу (депозиту) выплачиваются в размере и порядке, установленных договором банковского вклада (депозита).

Вкладополучатель выплачивает вкладчику проценты по вкладу (депозиту) в размере, определяемом договором банковского вклада (депозита).

Размер процентов по срочным и условным банковским вкладам (депозитам) может быть изменен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором банковского вклада (депозита).

Вкладополучатель вправе в одностороннем порядке изменить размер процентов, выплачиваемых по вкладу (депозиту) до востребования, с предварительным уведомлением вкладчиков, если это предусмотрено договором банковского вклада (депозита).

В случае уменьшения банком (вкладополучателем) размера процентов новый их размер применяется к вкладу (депозиту), внесенному до уведомления вкладчика об уменьшении размера процентов, по истечении не менее одного месяца со дня уведомления.

Проценты по вкладу начисляются со дня его поступления к вкладополучателю до дня, предшествующего его возврату вкладчику, если иное не предусмотрено договором банковского вклада (депозита).

Проценты по вкладу (депозиту) выплачиваются вкладчику ежемесячно, если иное не предусмотрено договором банковского вклада (депозита).

Проценты уплачиваются ежемесячно либо с возвратом вклада (депозита), в последнем случае предусматривается начисление процентов с их последующей капитализацией.

При возврате вклада (депозита) проценты начисляются и выплачиваются полностью.

Отметим, что вклады физических лиц могут привлекать только те коммерческие банки, которые имеют на это специальную лицензию. Лицензия на привлечение во вклады денежных средств физических лиц в РФ выдается коммерческим банкам лишь при наличии собственного капитала в размере 10 млн. евро Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 №14 - ФЗ ч. 2..

Уплата банком процентов по депозитным операциям - основная часть расходов банка. Поэтому банк, с одной стороны не заинтересован в высоком уровне процентной ставки, а с другой - вынужден поддерживать такой уровень процентной ставки по депозитам, который был бы привлекателен для клиентов.

В настоящее время используются различные способы исчисления и уплаты процентов. Виды процентных ставок, устанавливаемых банком, могут быть следующими: простые и сложные; плавающие и фиксированные.

Традиционным видом начисления процентов являются простые проценты, когда в качестве базы для расчета используется фактический остаток вклада и с установленной периодичностью - в соответствии с предусмотренным договором процентом - происходит расчет и выплата дохода по вкладу. Выплата простых процентов применяется в двух базовых депозитных схемах: единовременное погашение процентов и основной суммы долга (наиболее распространенный вариант) и периодической выплаты процентов с погашением основной суммы долга в конце срока действия депозитного договора.

Другим видом расчета доходов являются сложные проценты (начисление процента на процент). В этом случае по истечении расчетного периода на сумму вклада начисляется процент, и полученная величина присоединяется к сумме вклада.

Процентная политика в области депозитных операций должна учитывать объективность условий установления процентов по всем видам вкладов и экономическую обоснованность соответствующих процентных ставок Румас С.Н. Средства населения в ресурсной базе коммерческих банков//Банковский вестник.-2006. № 7. - с. 12-19..

Таким образом, успешная деятельность банка, как сбытовой организации, зависит от объема и качества имеющихся в его распоряжении ресурсов. Под «качеством ресурсов», с точки зрения банка, понимается срок привлечения. Чем выше срок привлечения ресурсов и ниже вероятность их досрочного отзыва владельцем, тем ресурсы являются более качественными. Поэтому при планировании деятельности банка в области привлечения и управления ресурсами важно уметь прогнозировать количественные показатели, характеризующие данные операции. Прогнозирование стоимости ресурсов позволяет сформулировать банку политику управления процентными ставками в области привлечения ресурсов.

Проценты, выплачиваемые банком вкладчикам за привлекаемые ресурсы, это основная статья операционных расходов. Следовательно, ставка процента, во-первых, призвана обеспечивать минимизацию этих расходов, во-вторых, должна быть привлекательной для расчета ставок по кредитам.

Сталкиваясь с быстрым ростом величины процентных ставок и интенсивной конкуренцией, банки РФ начали уделять повышенное внимание изысканию новых источников, а также мониторингу структуры и стоимости депозитов и не депозитных обязательств. Банки начали реструктурировать источники средств в соответствии с определенными целями:

? используют те источники, которые минимизируют издержки привлечения средств, которые оставляют в распоряжении банка больше новых средств для увеличения его прибыли и капитала;

? выбирают оптимальные пропорции между величинами депозитов, заемных средств и собственного капитала, обеспечивающих желаемый уровень стабильности, чтобы банк мог позволить себе держать высокодоходные активы, которые обычно требуют инвестиций на более длительные сроки при более высоком уровне риска.



Глава II. Ипотечное кредитование как одна из форм привлечения денежных средств в коммерческом банке

2.1 Ипотечное кредитование в России

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года (изменение законодательных и институциональных основ кредитных отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:

1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)

Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в "Псковской Судной грамоте" (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог недвижимости (строений, земли).

Во время образования Русского централизованного государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно развивался.

Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость в кредите.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).

2. Период формирования и функционирования государственной системы ипотечного кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)

В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.

В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: "населенные имения" (в основе определения величины выдаваемой ссуды лежала и цена "крепостной души" - 40 рублей), "фабричные строения", "каменные дома в городах" Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. - СПб: Питер, 2008. С. 85-90..

Однако складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии ассигнаций, что в свою очередь вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.

Ограниченность средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.

Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды под залог недвижимости. Срок ссуды был небольшим - максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

Спрос на ипотечные ссуды постоянно рос, и перед ипотечными институтами встала проблема пополнения ресурсной базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году - 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте доверия к ипотечным кредитным институтам. Но данных средств было недостаточно - спрос существенно превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые "билеты Сохранной казны". Это была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году "билетов Сохранной казны" было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив ссуду "билетами" заемщики учитывали их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том же году все выданные билеты были выкуплены.

Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций в России оказался неудачным - при осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась важным шагом в развитии системы ипотечного кредитования в России.

В России к началу XIX века сложилась определенная система ипотечных кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.

В середине 1812 года в связи с началом войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз. Объем выданных ссуд составил 425503 тыс. руб.

Во второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при сокращении темпов роста кредитных организаций масштабы депозитов продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году - 89 млн. руб., в 1857 г. - уже 145 млн. руб.

Возникла угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками по выплате процентов. Стремясь приостановить рост вкладов, а также желая направить частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставку по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что данная "система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей правительство находиться в тягостной необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать экономическое развитие государства". Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2009, с. 74-77..

Таким образом, по инициативе правительства государственная система ипотечного кредитования была разрушена.

3. Образование и развитие системы ипотечного кредитования рыночного типа (вторая половина XIX в. - 1917 г.)

В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более либеральной. В 1859 году была создана Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти от государственных к системе "частных и совершенно самостоятельных банков".

В 1860 году был создан новый Государственный банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных кредитных учреждений.

В 60-е годы наблюдался активный процесс совершенствования законодательных основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически привела к ликвидации самого распространенного в крепостной России вида залога - "населенного имения".

Первым в России негосударственным ипотечным институтом стало Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.

Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие от дореформенных ипотечных кредитных учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Общества, являясь негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить свою деятельность по рыночным принципам.

Наряду с городскими кредитными обществами во второй половине XIX в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных институтов на началах товарищества - городские сословные банки. Однако число таких банков было невелико, а объемы их деятельности - незначительны.

Также в России во второй половине XIX в. продолжали функционировать созданные еще в начале XIX столетия в прибалтийских губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за счет учредителей - дворян. Земельные банки были частными по форме собственности и имели ярко выраженный сословный характер. Они специализировались на кредитование по залог сельской недвижимости. Данные учреждения выдавали ссуды, как и городские кредитные общества, ценными бумагами. Выпуск этих ценных бумаг не должен был превышать систему складского (уставного и резервного) капитала более чем в 10 раз. Номинал закладных листов был разным (100, 500, 1000 рублей), ссудный процент варьировался от 4,5 до 6% в зависимости от срока облигаций и состояния рынка долгосрочных капиталов на момент их выпуска.

В 1866 году было учреждено Общество взаимного поземельного кредита, область действия которого распространялась на все губернии России (за исключением царства Польского и прибалтийских губерний). Ссуды выдавались на 56 лет в размере 50% оценочной стоимости залога. Уставный капитал создавался за счет паев членов общества. Основным ресурсом кредитования являлась эмиссия закладных листов, размещение которых происходило в основном на зарубежных рынках ценных бумаг.

Общество взаимного поземельного кредита являлось одним из самых крупных ипотечных учреждений в России, специализировавшихся на ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственных земель. В 1885 году на него приходилось 34% от общего объема выданных сельскохозяйственных ссуд и 31,8% от общего количества заложенных сельскохозяйственных земель.

В 1890 г. из-за роста неплатежей данное кредитное учреждение было ликвидировано, его активы и пассивы переданы на баланс Государственного дворянского земельного банка. Ценные бумаги общества были признаны в качестве государственных облигаций Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2008, с. 155-158..

Наряду с взаимными товариществами в России получил развитие такой вид негосударственных кредитных институтов, как акционерные земельные банки (АЗБ) Они возникли в России в начале 70-х годов, предоставляли ссуды под залог земли и строений преимущественно сельскохозяйственного назначения. Операции АЗБ с городской недвижимостью составляли не более 1/3 от общей суммы кредитов. Ссуды выдавались закладными листами. Размер ссуды составлял не более 60% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Собственный капитал АЗБ формировался путем выпуска акций. В 1885 году на АЗБ приходилось 54% всей площади заложенных земель, а также 50% от выданных ипотечных сельскохозяйственных ссуд.

АЗБ сохраняли за собой стабильные позиции в системе ипотечных учреждений. Государство, заинтересованное в укреплении кредитной системы, опекало и в случае необходимости субсидировало их.

Однако, несмотря на широкое распространение частных ипотечных институтов, государственные кредитные учреждения продолжали играть важную роль.

Государственный крестьянский поземельный банк (ГКПБ) был создан в 1883 году, чтобы оказывать крестьянам содействие в приобретение в собственность земель. Средства для выдачи ссуд ГКПБ привлекал путем выпуска и размещения ипотечных облигаций - "государственных свидетельств ГКПБ", которые приносили от 4 до 5,5% годового дохода. Ссуды выдавались на срок до 35 лет примерно под 8% годовых.

В 1885 г. был создан еще один казенный банк - Государственный дворянский земельный банк (ГДЗБ) с целью поддержания землевладения потомственных дворян посредством выдачи наличными деньгами ссуд под залог принадлежащих им земель на срок от 11 до 67 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% стоимости имения. Ресурсы для кредитования банк формировал посредством выпуска закладных листов. Все облигационные займы ГДЗБ гарантировались государством.

К 1 января 1905 г. на ГДЗБ приходилось 30% от общего количества заложенной земли. Под залог этой земли было выдано ссуд на сумму 717 млн. руб. В дальнейшем многие помещики, напуганные революцией, стали распродавать свои земли. Доля ГДЗБ в общем объеме ипотечных операций в стране существенно сократилась.

Произошедшая после революции национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело привели к упразднению успешно функционирующей системы ипотечного кредитования. Затем были ликвидированы частные земельные банки, а также городские кредитные общества, сословные банки. Все ценные бумаги, выпущенные ипотечными кредитными учреждениями, были аннулированы. В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.

5. Ипотечное кредитование на современном этапе

Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося финансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

Однако политическая нестабильность, общая социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2008, с.67-70..

Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:

* преодоление рисков ипотечного кредитования;

* повышение доступности кредита для населения;

* привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.

Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхование недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков.

Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных средств.

Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске) пошли по пути привлечения ресурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано, прежде всего, резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения.

Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем.

Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой о предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.

Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились. Таким образом, ипотечное кредитование прошло длительный путь своего становления и развития. В России оно развивалось не просто, имело свои особенности и проблемы Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном/Д.А. Шевчук - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008, с. 125..

2.2 Технология предоставления ипотечного кредита

Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:

1. Предварительное собеседование

* Разъяснение клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения, залог, требования к клиенту);

* Предоставление клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:

- Копия паспорта заемщика;

- Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

- Документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

- Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

- Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

- Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

- Военный билет;

- Копия трудовой книжки;

- Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

- Документы, подтверждающие наличие счетов в банках;

- Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

- Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

- Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

- Иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

2. Сбор и проверка информации о клиенте:

ѕ Проверка трудоустройства клиента;

ѕ Подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

ѕ Проверка клиента службой экономической безопасности банка.

3. Принятие решения о возможности предоставления кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Для определения возможности кредитования, например, "Россельхозбанк" рассчитывает коэффициенты П/Д и О/Д.

Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)

Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.

Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

4. Выбор квартиры. Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры. Он может искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских кампаний. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк). Отчет об оценке должен содержать следующую информацию:

ѕ Цель данной оценки;

ѕ Описание недвижимости, ее нахождение;

ѕ Данные о ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту недвижимости;

ѕ Приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости;

ѕ Оценка стоимости имущества на основе проведенных расчетов и дата, на которую она была сделана;

ѕ Вспомогательный материал (карты, фотографии и т.д.).

5. Проверка банком предоставленных заемщиком документов на приобретаемую квартиру.

6. Заключение кредитной сделки. Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком:

- кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;

- договор ипотеки квартиры.

Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки, банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

Обязательным условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью/2-е изд.,перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008, с. 97..

2.3 Государственная регистрация договора ипотеки

Ипотечная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого в специализированное учреждение должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства; документы, содержащие описание жилого помещения, которое является предметом договора об ипотеке.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до решения спора судом.

Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также указывается в регистрационной записи (на основании договора об ипотеки залогодержателю регистрирующим органом может быть выдана закладная). Это ценная бумага, которая упрощает процедуру уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной - то и копию закладной.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее. Однако копия закладной к документам публичного характера не относится.

Отказ в государственной регистрации ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в суде.



Глава III. Привлечение денежных средств в коммерческом банке (на примере ОАО “Россельхозбанк Якутск”)

3.1 Организационно-экономическая характеристика филиала ОАО “Россельхозбанк” в г. Якутске

ОАО "Россельхозбанк" - крупнейшее универсальное финансово-кредитное учреждение страны, которое предлагает своим клиентам более 100 видов банковских услуг и продуктов, в том числе по расчетно-кассовому обслуживанию, кредитованию, депозитным операциям, лизингу, факторингу, инкассации, международным и межбанковским расчетам, валютно-обменным и конверсионным операциям, операциям с банковскими картами, консалтинговые и депозитарные услуги. Банк сохраняет за собой лидирующие позиции на рынке международных операций и обслуживает значительную часть внешнеторгового оборота РФ.

По итогам деятельности ОАО «Россельхозбанк Якутск» за 2010 год, получена прибыль в размере 208,6 млрд. рублей, что выше прошлогоднего уровня на 10%. Рентабельность деятельности банка составила 8,6%. Уставный фонд составил 2289 млрд. рублей или 744 млн. евро. Ресурсный потенциал банка за 2010 год увеличился на 7,5 трлн. рублей или на 44,7% и на 1 января 2011 года достиг 24,4 трлн. рублей.

Корпоративный бизнес является одним из основных видов деятельности ОАО «Россельхозбанк Якутск». Корпоративными клиентами банка являются крупные предприятия, малый и средний бизнес, индивидуальные предприниматели, а также государственные предприятия и совместные предприятия с участием иностранного капитала.

ОАО «Россельхозбанк Якутск» предлагает своим корпоративным клиентам широкий диапазон финансовых продуктов и услуг, а именно:

- открытие и ведение счетов в рублях и иностранной валюте;

- расчетно-кассовое обслуживание, в том числе с использованием системы «Клиент-банк» и пластиковых карточек;

- депозитные вклады в рублях и иностранной валюте;

- операции на рынке государственных ценных бумаг;

- операции с векселями;

- депозитарные услуги;

- валютообменные операции по поручению клиентов;

- международные расчеты;

- документарные операции;

- кредитные, лизинговые и факторинговые операции;

- инкассация, перевозка денежной наличности, ценностей;

- операции с пластиковыми карточками.

Обслуживая большой круг корпоративных клиентов, банк стремиться делать все возможное, чтобы привлекать их средства, предлагая выгодные условия по вкладам, надежно и эффективно управлять этими средствами.

Розничный бизнес самый динамично развивающийся сегмент деятельности ОАО «Россельхозбанк». Развитие розничного бизнеса является одним из приоритетных направлений деятельности ОАО «Россельхозбанк».

Розничные услуги банка включают:

- кредитование населения (на строительство или приобретение жилья; на потребительские нужды; на приобретение автомобилей);

- вклады;

- валютно-обменные операции;

- банковские пластиковые карточки;

- дорожные чеки;

- облигации;

- услуги депозитария.

С целью укрепления лидирующих позиций на рынке розничных банковских услуг особое внимание уделяется вопросам максимальной доступности услуг для клиентов, расширения количества услуг и улучшения их качества, включая определение удобных для клиентов сроков обслуживания, повсеместное внедрение принципа «одного окна», развитие и совершенствование информационных услуг, оптимизацию и упрощение организации выдачи кредитов и управления другими розничными услугами.

Возросли остатки вкладов, привлеченных ОАО «Россельхозбанк» на одного жителя. Если по состоянию на 1 января 2010г. средний остаток вклада в эквиваленте всех валют на одного жителя республики составлял 600 тыс. рублей или 279 долларов США, то на 1 января 2011г. - 732 тыс. рублей или 333 доллара США.

Депозитарий ОАО «Россельхозбанк» является одним из лиднровлидером по количеству обслуживаемых акционерных обществ, за 2010 год их количество возросло до 668, количество счетов «депо», принадлежащих клиентам депозитария банка, превысило 223 тысячи обществ. Общая сумма активов, хранящихся в депозитарии банка, достигла 2,3 трлн. рублей.

ОАО «Россельхозбанк» - это уникальная филиальная сеть охватывающая всю территорию страны, а так же имеет представительства за рубежом.

Так как в данной дипломной работе объектом исследования является филиал Россельхозбанка в г. Якутске, рассмотрим его организационно-экономическую характеристику.

Филиал ОАО «Россельхозбанк Якутск» один из крупнейших филиалов. Филиал был образован

Сегодня широкая, эффективно управляемая сеть и весь спектр оказываемых банковских услуг позволяет филиалу занимать лидирующую позицию в ресурсном потенциале ОАО «Россельхозбанк».

Филиал вносит большой вклад в развитие важнейших отраслей сельского хозяйства Республики Саха (Якутия), предоставляя кредитную поддержку крупнейшим сельскохозяйственным предприятиям и частным лицам.

Филиал “Россельхозбанк Якутск” занимает одно из лидирующих мест в системе ОАО «Россельхозбанк» как по величине активов, кредитному портфелю, прибыли и не собирается его уступать, о чем свидетельствует положительная динамика роста по основным показателям деятельности за 2010 год.

Таблица 1. Важнейшие показатели развития филиала “Россельхозбанк Якутск” за 2009-2010 гг.

№ п\п	Показатели	Факт на 01.01.2009	План на 01.01 2010	Факт на 01.01.2010	Отклонение за 12 месяцев 2009 года
1	2	3	4	5	6
1.	Прибыль филиала за год, млн. рублей	2349,6	2761,0	5374,0	3024,4
2.	Рентабельность деятельности филиала, %	6,6	4,6	8,2	1,6
3.	Ресурсная база, млрд. руб.	337,6	650,7	709,1	371,5
4.	Средства юридических лиц, млрд. рублей	83,7	366,8	422,7	339,0
5.	Средства физических лиц, млрд. рублей	183,1	251,4	250,6	67,5
6.	Кредитный портфель, млрд. рублей	293,0	359,2	351,7	58,7
7.	Кредиты юридическим лицам, млрд. рублей	223,2	259,6	256,2	33,0
8.	Кредиты физическим лицам, млрд. рублей	69,7	99,5	95,5	25,8

Прибыль филиала за 2010 год составила 5374 млн. рублей, что на 2613 млн. рублей выше планового задания. Рентабельность деятельности филиала за 2010 год составила 8,2%. Увеличение ее уровня обусловлено более высокими темпами роста доходов 188,8% над темпами роста расходов 186,2% . За 2010 год пассивы филиала по балансу увеличились на 326,5 млрд. руб. и составили 664,1 млрд. руб., а темп роста 196,7%.



Таблица 2. Структура пассивов филиала “Россельхозбанк Якутск”

Показатели	01.01.2009	01.01.2010	Изменение
	Сумма, млрд. рублей	Уд. вес.	Сумма млрд. рублей	Уд. вес	+, -	Темп роста, %
1	2	3	4	5	6	7
Пассивы, всего в том числе:	337,6	100	664,1	100	326,5	196,7
Капитал и резервы	4,0	1,2	7,3	1,1	3,3	182,5
Ресурсы, привлеченные в системе ОАО « «Россельхозбанк»»	60,9	18,0	20,0	3,0	-41	32,8
Резервы	2,6	0,8	4,4	0,7	1,8	169
Средства физических лиц	183,1	54,2	250,6	37,7	67,5	136,9
Средства юридических лиц	83,8	24,8	422,7	59,6	338,9	504,4

Основной источник ресурсов филиала - это средства клиентов: юридических и физических лиц, прирост которых за 2010 год (152%), обеспечил полное покрытие всех пассивов филиала (337,6 млрд. рублей), причем на долю юридических лиц приходится 62,8 % от привлеченных средств клиентов, а на долю физических лиц - 37,2%. Кроме того, по состоянию на 1 января 2011 года филиал имеет самый значительный объем средств юридических лиц (32 % средств юридических лиц от всех филиалов ОАО “Россельхозбанк”).

Активы филиала на 01.01.2011 г. составили 664,1 млрд. рублей или 309 тысяч долларов США. По-прежнему основная доля активов приходится на кредитный портфель (53% на 01.01.2010г.). В абсолютном выражении величина кредитного портфеля филиала за отчетный период выросла на 58, 7 млрд. рублей и на 1 января 2011 г. составила 351,7 млрд. рублей. Объем кредитования в национальной валюте увеличился по отношению к началу года на 23,2% и составил 322 млрд. рублей, а в иностранной валюте - снизился на 6,3% и составил в эквиваленте 13,8 млн. долларов США. Кредитный портфель юридических лиц составил 256,2 млрд. рублей - увеличение на 33 млрд. рублей, а физических лиц - 95,5 млрд. рублей - увеличение на 37%.

Филиал ОАО «Россельхозбанк Якутск» имеет 20 отделений на территории Республики Саха (Якутия). С целью максимального приближения банковских услуг к непосредственным потребителям территориальная структура филиала постоянно совершенствуется и расширяется.