Ипотечное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В условия мирового финансового кризиса решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. Улучшение жилищных условий и приобретение жилья - одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня.

Но ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы.

Поэтому целью контрольной работы является разобраться в том, что же такое ипотечное кредитование в России, рассмотреть перспективы ее развития.

Чтобы достичь этих целей, ставится ряд задач:

- выяснить, как в настоящее время определяется ипотека и что является/ не является ее объектами;

- узнать, какие законы регулируют процесс ипотечного кредитования;

- выяснить, на какой стадии развития находится сегодняшнее ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития.

Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

1. Ипотечное кредитование в России

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемее в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры или их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительные объекты недвижимости в совокупности с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законами об ипотеке России.

Согласно законодательству, ипотеку регулируют напрямую следующие законы и документы:

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

- Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

- Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

- Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

- недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;

- слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;

- отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

- проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств. Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4 % ВВП. Сегодня в среднем только около 10% жилья приобретается по ипотечным кредитам. Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка.

Ипотечного кредитование становится сферой выгодного вложения средств как для банков, так и для их клиентов (рис. 1).

Ипотечный рынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.

Согласно статистике Центробанка, в 2011 году отмечена положительная динамика по всем ключевым показателям рынка ипотечного кредитования - количеству и объему предоставленных кредитов, а также средневзвешенной процентной ставке с начала года и в течение месяца.

Все еще непростая экономическая ситуация в стране и, в частности - уровень инфляции, существенно превышающий официальный прогноз Минэкономразвития, пока не рассматриваются ни банками, ни заемщиками в качестве угрозы стабильности ипотечного рынка. Тем более, что глава Правительства Владимир Путин в очередной раз пообещал «подавлять» это неприятное явление, а Центробанк уже начал предпринимать вполне конкретные шаги - такие, как очередное повышение ставки рефинансирования.

Однако, расширить клиентскую базу и увеличить доступность ипотеки путем существенного снижения процентных ставок в ближайшее время абсолютно нереально. Понимая это, ипотечные банки активно работают над улучшением других параметров своих кредитных продуктов.

DeltaCredit объявил о снижении минимального размера первоначального взноса по всем своим кредитным программам до 15% стоимости приобретаемого жилья, снизил на 1 п.п. процентные ставки для участников корпоративной ипотечной программы «DeltaПартнер» и предложил своим заемщикам новую программу потребительского кредитования.

Стоит отметить, что успешная деятельность банка в прошлом и текущем году позволила ему не только улучшить позиции в нашем рейтинге, но и войти в тройку крупнейших ипотечных банков России как по объему кредитного портфеля, так и по объему выданных ипотечных кредитов, потеснив с «бронзовой» позиции «Газпромбанк».

Промсвязьбанк продолжил свою экспансию на рынок жилищного кредитования, запустив ранее анонсированные ипотечные программы во всех регионах присутствия и дополнив их двумя кредитами под залог имеющейся недвижимости - «Целевой» (на приобретение нового жилья) и «Нецелевой» (на любые цели).

ЮниКредит Банк отменил надбавки к процентной ставке для заемщиков, подтверждающих доход справкой по форме банка и продлил акцию, в рамках которой ранее была отменена комиссия за организацию ипотечного кредита. Кроме того, в апреле банк приступил к выдаче ипотеки на приобретение объектов коммерческой недвижимости.

Райффайзенбанк отменил комиссию за выдачу кредита по всем ипотечным программам, кроме кредита на любые цели под залог недвижимости, снизил на 0,5 п.п. процентную ставку по ипотечной программе «Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости» и сократил сроки рассмотрения ипотечных заявок до 2 дней.

Банк Уралсиб увеличил максимальную сумму кредита до 15 млн. рублей, а для заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей ввел скидку в размере 0,5 п.п. на каждого ребенка - в том числе и на детей, родившихся в течение всего срока кредитования.

РосЕвроБанк объявил о продлении до 30 июня 2011 года ипотечной акции «Экономия до 3%», в рамках которой снижены ставки по программе «Кредит на недвижимость».

Банк Москвы разнообразил свою ипотечную линейку программами с переменными и комбинированными ставками, привязанными к индексам Mosprime, LiborUSD, и LiborEUR.

Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.

Как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ, где у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ.

По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам - денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.

По данным Центрального банка РФ в 2010 году круг участников первичного рынка ипотеки расширился на 47 кредитных организаций и составил 631 кредитную организацию. Из них 525 предоставляли ипотечные кредиты, а 106 - только обслуживали выданные ипотечные кредиты. На регулярной основе ипотечные кредиты в рублях предоставляли 118 кредитных организаций, в иностранной валюте - 12 кредитных организаций.

Ипотечный рынок в России продолжает быстрый рост после провала 2009 года. За 2010 год было выдано более 300 тыс. кредитов на 380 млрд рублей. 96% от общего объема выданных ипотечных кредитов в денежном выражении было предоставлено в рублях. Объем выданных за 2010 года кредитов вырос в 2,3 раза, как в денежном, так и в количественном выражении по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. Общий объем задолженности по ипотеке на 1 января 2011 года составил 1,13 трлн рублей, показав небольшой рост по сравнению с данными на 1 января 2010 года - 1,01 трлн рублей. Из этого следует вывод, что пока ипотечные кредиты погашаются быстрее, чем выдаются.

Таблица 1. Статистические данные по ипотечному кредитованию

2. Перспективы развития ипотечного кредитования

ипотека жилищный ставка инфляция

Перспективы у ипотечного кредитования: развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы.

Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен. Чтобы жилищные накопления стали реальностью, законодателю необходимо подготовить соответствующие уточнения в закон о страховании вкладов, предусматривающие увеличение страховой суммы, и поправку в статью 837 ГК РФ (о "безотзывных" вкладах).

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. «Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность, - отмечает Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит». - Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одним из важнейших элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и выгодный инструмент покупки нового жилья».

Ставки по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков, с конца прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и притом, что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку на 0,25 процентных пункта - до 8%, Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который до этого был зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.

Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы банка «МИА» и Сбербанка. В резерве средств улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита, но можно пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. п.

Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

Сети ипотечных центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк. Кроме того, для рекламы ипотечных кредитов банки нередко прибегают к такому инструменту как бесплатные семинары и консультации.

По прогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 8-10% ВВП.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.

Размещено на Allbest.ru