Возвратность кредита, залог и ипотечное кредитование под залог земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Глава 1. Сущность обеспечения возвратности кредита

1.1 Понятие Формы обеспечения возвратности кредита

1.2 Залог - основная форма обеспечения возвратности кредита

Глава 2. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Российский опыт залога земельной собственности

Список использованной литературы

Глава 1. Сущность обеспечения возвратности кредита

1.1 Понятие формы обеспечения возвратности кредита

Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд.

Обеспечение - это виды и формы гарантированных обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита в случае его возможного не возврата заемщиком. Стародубцева Е.Б. « Банковские Операции», 2009 - ст.165

По мнению банкиров англо-американской школы, необходимо иметь два, а лучше три «пояса безопасности», защищающих кредитора от невыполнения заемщиком кредитного договора. «Первый пояс» - это поток наличности, доход - главный источник погашения кредита заемщиком. «Второй пояс» - это активы, предлагаемые заемщиком в качестве обеспечения погашения кредита. «Третий пояс» связан с гарантиями, которые дают юридические (а во многих странах и физические) лица в качестве обеспечения кредита.

Необходимость эффективного использования кредитного обеспечения потребовала усовершенствования действующего законодательства в России. Различные аспекты обеспечения рассматриваются в Гражданском кодексе РФ, основах гражданского законодательства, Федеральном законе «О Центральном банке (Банке России)», Федеральном законе «О банках и банковской деятельности», а также ряде других законов и подзаконных актов.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что исполнение основного обязательства может подкрепляться такими средствами обеспечения, как Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации ст. 254: залог, неустойка, банковская гарантия, поручительство, задаток, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

Каждый из названных способов имеет цель заставить заемщика выполнить свои кредитные обязательства. Однако возможна и комбинация различных способов обеспечения (залога и банковской гарантии, задатка и страхования возврата кредита и т.д.), что не противоречит закону.

Все обеспечивающие обязательства являются дополнительными к основному обязательству, в рассматриваемом случае - к кредитному обязательству. Иными словами, основное обязательство определяет судьбу дополнительных обязательств, поэтому Стародубцева Е.Б. « Банковские Операции», 2009 - 170 :

при прекращении действия основного обязательства (кредитного договора) прекращается действие дополнительного обязательства (залога, заклада, поручительства и т. д.), кроме банковской гарантии, которая не зависит от основного обязательства;

при погашении части кредита и с согласия кредитора может быть пропорционально уменьшена сумма (объем) обеспечивающего обязательства.

В то же время, если соглашение об обеспечивающем обязательстве по тем или иным причинам теряет силу, то это не влечет за собой недейственность основного обязательства (по кредитному договору).

Размер обеспечения возврата кредита должен быть не менее суммы основного долга и причитающихся за пользование кредитом процентов, а окончание срока действия гарантии на 6 месяцев позже установленного договором срока погашения кредита. Предоставление заемщиком имущества и имущественных прав в залог банку оформляется отдельным договором о залоге. В дополнение к договору прилагается залоговое обязательство.

Банк принимает в качестве обеспечения возвратности кредита в залог имущество заемщика, принадлежащее ему на правах собственности.

Основные фонды принимаются в залог лишь в случае, когда заемщик в соответствии с действующим законодательством и собственными уставными документами отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

В случае краткосрочного кредитования под залог ценных бумаг имеется ряд существенных особенностей. Например, Сбербанк России предоставляет кредиты под залог таких ценных бумаг, как казначейские обязательства и сертификаты Сбербанка. Сумма залога должна соответствовать сумме кредита с учетом процентов за кредит. Отличаем техники оформления ссуды под залог является договор залога ценных бумаг. В договоре перечисляются ценные бумаги, переданные под залог. Владелец ценных бумаг дает обязательство в случае неуплаты в течение 6 месяцев сумм срочных платежей обратить ценные бумаги в погашение кредита, а также проценты по нему.

Только после окончания кредитного договора и договора залога ценных бумаг клиент получает кредит. При этом клиент получает кредит только в размере 75% от стоимости ценных бумаг.

Предоставленные банком кредиты могут быть обеспечены залогом ценных бумаг: высоко ликвидными акциями и облигациями, депозитарными сертификатами коммерческих банков, облигациями и векселями государственных органов власти и муниципалитетов с превышением залога не менее чем в 1,5 раза.

Кроме того, кредит может быть обеспечен средствами депозитного счета (в том числе в иностранной валюте), открытого в банке.

Сумма на счете должна быть достаточна для удовлетворения банком требований по выданному кредиту.

В качестве кредитного обеспечения заемщик может пользоваться одной или сразу несколькими формами, что закрепляется в кредитном договоре. Обеспечительные обязательства по возрасту кредита оформляется вместе с кредитным договором и является обязательным приложением к нему.

Сам по себе залог имущества (движимого и недвижимого) означает, что кредитор - залогодержатель вправе реализовать это имущество, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником - залогодателем, обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения.

Поручительство создает для кредитора большую вероятность реального удовлетворения его требования к должнику по обеспеченному поручительством обязательству в случае его невыполнения, так как при поручительстве ответственность за неисполнение обязательств наряду с должником несет и поручитель. Заемщик и поручитель отвечает перед кредитором как солидарные должники.

Кредиты под гарантию выдаются ссудозаемщикам лишь в том случае, если гарант является платежеспособным лицом.

В следующих разделах работы рассматриваются основные формы обеспечения возвратности кредита: залог, гарантии и поручительства, цессия и передача права собственности

1.2 Залог - основная форма обеспечения возвратности кредита

Залог является одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить свои обязательства по кредитному договору - вернуть долг кредитору. Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества.

В соответствии с законодательством кредитор и заемщик подписывают договор о залоге, который должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора о залоге. Существенными условиями договора залога являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (рис. 1).

Дуранина М.Ю. «Деньги и кредит» 4/2009 - стр. 29

Рис. 1. Схема залоговых отношений

Предметом залога могут быть движимое и недвижимое (ипотека) имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Первоначально коммерческие банки охотно принимали в качестве залога движимые автотранспортные средства и сельскохозяйственную технику, но из-за сложности с их хранением интерес к этому виду залога значительно изменился.

Законом предусматриваются некоторые особенности для залога ценных бумаг. Ценная бумага определяется как документ установленной формы, удостоверяющий с соблюдением обязательных реквизитов имущественные права, осуществление которых возможно при предъявлении этого документа или, в отдельных случаях, при закреплении ценных бумаг в специальном реестре. Залог ценой бумаги осуществляется путем ее передачи залогодержателю либо в депозит нотариата, если договором не предусмотрено иное.

При денежной оценке предмета залога, которая осуществляется по соглашению сторон по рыночным ценам, иногда предусматривается соответствующая индексация стоимости заложенного имущества или право залогодержателя на его переоценку на момент обращения взыскания.

Залогом обеспечиваются все требования кредитора-залогодержателя, возникшие на момент их предъявления, если иное не предусмотрено договором. Среди этих требований выделяются Тагирбеков К.Р. «Банковское дело», 2003 - ст. 274:

а) сумма основного долга и проценты;

б) расходы кредитора в связи с исполнением обязательства, включая издержки, связанные с публичной реализацией имущества, проведением аукционов, конкурсов, выплатой комиссионного вознаграждения и др.;

в) убытки кредитора, связанные с выплатой процентов, неустоек;

г) расходы кредитора, связанные с содержанием имущества.

Все эти суммы относятся на счет залогодержателя и подлежат возмещению за счет заложенного имущества.

Гражданское законодательство предусматривает, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или права на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Все соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация, обеспеченная залогом обязательства.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

На практике выделяются два вида залога в зависимости от того, у кого будет находиться предмет залога Лаврушин О. И. «ДКБ», 2000 - ст. 148:

заложенное имущество остается у залогодержателя;

заложенное имущество и имущественное право передаются залогодержателю.

Залог без передачи залогового имущества. Залог без передачи залогового имущества залогодержателю получил наибольшее распространение в отечественной и зарубежной практике по сравнению со вторым видом залога, ибо он позволяет заемщику (залогодателю) продолжать вести предпринимательскую деятельность, используя и заложенное имущество.

Законом предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Не передается залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иное недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Имеются в виду объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на нем здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитута) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случаях спора - судом.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с этим кодексом при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010)

Однако не все имущество может быть предметом ипотеки. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, ипотека может быть установлена при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем имуществе, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему Лаврушин О. И. «ДКБ», 2000 - ст. 149:

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества либо в фиксированной сумме.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах, то есть правах ограниченного пользования) и других правах. Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, а также иным способом лишь с согласия кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателю во владение третьих лиц.

Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад). В качестве заклада, оставляемого в распоряжении залогодержателя, могут быть различные виды имущества (автотранспорт, золото и другие драгоценные металлы, валюта, фондовые ценности). Под фондовыми ценностями понимаются свободно обращающиеся на биржевом рынке ценные бумаги (акции и облигации предприятий, государственные ценные бумаги), должным образом зарегистрированные в уполномоченном депозитарии или реестре. О передаче ценных бумаг в залог должна быть сделана соответствующая запись в депозитарии или реестре. До аннулирования этой записи залогодатель не может реализовать эти ценные бумаги.

При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она может быть передана залогодержателю, чем банки-кредиторы практически всегда и пользуются.

В качестве заклада может использоваться залог валютных ценностей (иностранная валюта, ценные бумаги в иностранной валюте), золото и другие драгоценные металлы в изделиях. Здесь особенно важно, что подобные операции разрешены лишь уполномоченным банкам, имеющим соответствующие лицензии.

Интересно, что Центральный банк при кредитовании принимает в качестве заклада золото и драгоценные металлы в изделиях и государственные ценные бумаги.

Обеспечением по ссудам успешно служат залоговые счета заемщика в банке-кредиторе с оговоренным неснижаемым остатком, размер которого покрывает 1-2 годовых платежа по основной сумме долга плюс проценты.

Кроме того, предпочтение также отдается депозитам заемщика, размеры которых колеблются, достигая иногда 100% суммы кредита плюс проценты по ним (ставку по этому залогу-депозиту банк исправно выплачивает). Подобные способы обеспечения практикуют Внешторгбанк, Альфа-банк и другие солидные банки России.

Российским законодательством предусматривается два режима обращения взыскания на заложенное имущество: в судебном или внесудебном порядке. Судебный порядок был предусмотрен еще в Законе РФ «О залоге». Внесудебный порядок впервые появился в связи с вступлением в силу ГК РФ. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения причин для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредствен но в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

В ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, когда:- для заключения договора о залоге требуется согласие или разрешение другого лица или органа; Лаврушин О. И. «Банковские операции 2000 - ст. 149

предметом залога является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Законом предусмотрена обязательная регистрация движимого имущества (транспортных средств) в Госавтоинспекции в том районе, где транспортное средство стоит на учете. Залогодержатель (владелец автомобильного транспорта) представляет в автоинспекцию соответствующее заявление и предъявляет договор о залоге. Автоинспекция выдает залогодателю и залогодержателю свидетельство о регистрации автомобиля. За эти услуги автоинспекция взимает плату в размере пятикратной установленной законом суммы минимальной месячной оплаты труда.

Когда предметом залога являются права требования (например, депозит в банке), права аренды и другие имущественные права, взыскание на них может быть наложено (если не выполнено кредитное обязательство), как правило, в судебном порядке.

Если предметом залога являются имущественные права, ограниченные сроком действия, то они переходят к банку-залогодержателю лишь до окончания этого срока.

Законом предусмотрено прекращение залога в следующих конкретных случаях Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1:

с прекращением обязательства, обеспеченного залогом; - если законодатель уведомил залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в ситуации, когда его реализация оказалась невозможной (то есть когда залогодатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися).

Ранее уже упоминалось о праве кредитора обратить взыск на предмет залога, если заемщик (залогодатель) не выполнил условия погашения кредита. Однако на практике все намного сложнее.

Во-первых, для того чтобы реализовать транспортные средства или недвижимость (здания, сооружения и т. д.), которые являются предметом залога, необходимо решение суда, вступающее в законную силу, если должник не согласен добровольно расстаться с предметом залога. Рассмотрение дела в суде может затянуться весьма надолго, в лучшем случае не менее двух месяцев. В худшем случае судопроизводство может длиться и полгода, и год. Не менее месяца уйдет на кассационное разбирательство, если одна из сторон подаст соответствующую жалобу. Итак, в суде рассмотрение обращения относительно взыскания на предмет залога затянется в лучшем случае на три месяца. Если же дело подведомственно арбитражному суду, то кредитор получит соответствующее решение не раньше чем через три месяца (два месяца рассмотрения плюс месяц до вступления решения в законную силу). Еще минимум месяц может понадобиться на рассмотрение апелляционной жалобы.

Во-вторых, при обращении в суд или арбитражный суд истец обязан уплатить государственную пошлину: 15% суммы иска в суде и 5% (в зависимости от размера требования) - в арбитражном суде.

В-третьих, если залогодержатель согласен добровольно расстаться с предметом залога, то кредитор с должником при участии нотариуса заключают соглашение. При этом требуется заплатить государственную пошлину в размере трех процентов цены заложенного имущества.

Таким образом, имея на руках решение суда, вступившее в законную силу, либо нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество, кредитор оказывается перед проблемой реализации заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества проводится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ и ГК РФ. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (ред. от 11.02.2010)

Желающие принять участие в торгах приходят в суд к судебному исполнителю, подают соответствующее заявление и вносят на депозит суда сумму в размере 10% начальной продажной цены заложенного имущества.

В торгах не имеют право участвовать государственные предприятия, учреждения и организации, кооперативные организации, их объединения, другие общественные организации, а также должностные лица местных органов власти, внутренних дел и члены их семей.

Торги начинаются с объявления судебным исполнителем начальной цены заложенного имущества. Имущество считается проданным покупателю, который предложил наивысшую цену. Сумма, внесенная на депозитный счет лицом, купившим с торгов имущество, зачисляется в счет покупной цены. Оставшимся участникам торгов внесенные ими деньги на депозитный счет суда возвращаются после торгов.

Таким образом, практика, обобщенная в вышеприведенных положениях, показывает невыгодность ситуации, в которой оказывается кредитор. Это положение складывается в процессе обращения взыскания и реализации заложенного имущества.

В этих условиях рекомендации, которые можно предложить кредиторам (потенциальным залогодержателям), сводятся к следующему:

1. Максимальная сумма кредита не должна превышать 10-15% стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу Тагирбеков К.Р. «Банковское дело» 2000 - ст. 54рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75-90% стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя (процентов, неустойки, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по взысканию).

2. Необходимо заранее предусмотреть в кредитном договоре и в договоре залога передачу спора на рассмотрение третейского суда.

3. Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение обязательства должника, то есть выступать последующим залогодержателем.

Банковский кредит под залог недвижимости в нормальных экономических условиях - один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой, которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации, выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг, имеют часто на Западе более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций, так как они обеспечены ликвидным залогом.

В то же время любая банковская система может выдать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков. Эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создаст вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с некоторой маржей и выпускают под их обеспечение облигации. Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты, снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

возвратность ипотечный кредит залог собственность

Глава 2. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения

Рассматривая такое понятие как залог и его значительную роль в обеспечении возвратности кредита, нельзя не уделить внимание такому его виду как залога земель (ипотека), и более узкому подвиду как залог земель сельскохозяйственного назначения.

В отличие от российской банковской системы, иностранные банки гораздо чаще осуществляют кредитование под залог недвижимости, в том числе земель сельскохозяйственного назначения. С обывательской точки зрения это можно объяснить тем, что в других странах более совершенная экономика, высокий уровень жизни населения, развита отрасль сельского хозяйства. В Российской практике банки гораздо реже кредитуют под залог недвижимости, считая его менее ликвидным, чем залог движимого имущества, не говоря уже о залоге земель сельскохозяйственного назначения, который труднореализуем на рынке.

В настоящее время, когда банки усиленней стараются себя перестраховать, обеспечивая кредиты, залог земель еще более утратил свою популярность. Кризис финансово-кредитной и инвестиционной деятельности привел к нестабильному положению большинства предприятий сельскохозяйственной и других отраслей. Инновационное же развитие аграрной сферы возможно на базе только устойчивого финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей. Бюджетные инвестиции в агропромышленное производство, которые долгое время составляли менее одного процента расходной части федерального бюджета, не позволяют это обеспечить.

Роль земельной ипотеки в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей

Привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных финансовых ресурсов из всех возможных источников снабжения денежными средствами инвестиционных проектов всегда было и остается актуальной задачей восстановления и наращивания производственного потенциала агропромышленного комплекса страны. В частности, банковское финансирование, обеспечиваемое ипотекой земельной собственности, может стать одним из немаловажных источников внебюджетных инвестиций для любых (в том числе малых и средних) сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, а также индивидуальных предпринимателей агробизнеса.

Ранее, по оценкам экспертов, в структуре кредитного капитала в сельской местности преобладали заемные средства небанковских организаций. Такая же картина наблюдается и в настоящее время. Большая часть таких средств принадлежит различным некоммерческим организациям: фондам поддержки сельского развития, сельским кредитным потребительским кооперативам и др. В частности, основную долю (более 50%) участников сельских кредитных кооперативов составляют личные подсобные и крестьянские (фермерские) хозяйства. Членами этих кооперативов становятся также садоводы, огородники, сельскохозяйственные организации и перерабатывающие предприятия, индивидуальные предприниматели и другие участники. Такие организации позволяют аккумулировать финансовые ресурсы как своих членов и частных лиц, так и из бюджетов различных уровней, грантов, а также из средств, выделенных на целевые программы, связанные с развитием сельских территорий.

Устойчивое положение кредитных небанковских организаций на рынке финансовых услуг обеспечивает поддержка Союза сельских кредитных кооперативов и Фонда развития сельской кредитной кооперации, а также администраций соответствующих субъектов Российской Федерации и различных международных организаций. Благодаря простоте оформления кредита (в частности, вводится упрощенная процедура получения небольших займов без залогового обеспечения) доступ сельского населения к заемному капиталу данных организаций становится реально выполнимым. Сами же кредиты предоставляются на условиях возвратности, платности и срочности. Такие условия позволяют сохранить и увеличить ценность заемного капитала и фондов поддержки сельского развития, и сельских кредитных потребительских кооперативов. Однако эти организации не вовлечены в ипотечные земельные сделки. Так, не было зафиксировано ни одного случая предоставления ими относительно крупных кредитов под залог сельскохозяйственных земельных участков.

Являясь сегментарным рынком земельного оборота, ипотека земель может послужить механизмом ускорения процесса приватизации сельскохозяйственных угодий, надлежащего оформления сельскохозяйственных земельных участков (участков из земель сельскохозяйственного назначения) с целью трансформации их в реальные активы аграрного производства со своими стоимостными и ценовыми параметрами. При этом кредитные организации банковского сектора становятся участниками земельных отношений, что само по себе повышает их заинтересованность в инвестировании в аграрный сектор экономики путем предоставления ссуд сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Сельскохозяйственная земельная ипотека - это система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежащих им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков. Суть земельной ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) может продать земельный участок или право его аренды, выступающие в качестве гарантии лица (залогодателя), предоставляющего их как залог займа, и обладает преимущественным по отношению к другим кредиторам правом на получение дохода от такой продажи. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. В широком смысле земельная ипотека - это своеобразный интегратор функционирования рынков: земельного, финансового, ценных бумаг (в случае вторичной ипотеки) и соответствующих инфраструктурных услуг.

Существующие залоговые организационно-экономические механизмы обеспечивают главным образом жилищную ипотеку, а хороших залоговых инструментов земельной ипотеки в стране нет. Тем не менее решение вопроса долгосрочного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог земель сельскохозяйственного назначения и прочего недвижимого имущества стало возможным с принятием ряда законодательных и иных нормативно-правовых актов, регулирующих имущественные (земельные) отношения, а также ипотеку (залог недвижимости), оценочную, банковскую, финансовую и другую соответствующую деятельность. Правовое регулирование земельного ипотечного кредитования осуществляется на основе Конституции Российской Федерации, Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном кадастре недвижимости», «О землеустройстве», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О банках и банковской деятельности», «О рынке ценных бумаг» и других. С этой целью используются также соответствующие нормативные и правовые акты федеральных, региональных, муниципальных органов власти и их институций, разъяснения и инструкции Центрального банка Российской Федерации.

Таким образом, земельные ипотечные отношения отличаются сложной структурой и регламентируются институциональными правилами гражданского, земельного, банковского законодательства и законодательства о недвижимости, о рынке ценных бумаг. В частности, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, в то время как земельное - в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

На практике земельная ипотека как способ привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в аграрную сферу стала применяться, в основном, после принятия Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» и при реализации приоритетного национального проекта «Развитие ПК». Инициатором создания национальной системы ипотечного кредитования сельхозтоваропроизводителей выступило Правительство Российской Федерации.

В развитие этой инициативы Министерством сельского хозяйства Российской Федерации была подготовлена соответствующая концепция. Согласно последней действие земельного ипотечного механизма базируется на системе оформления прав на земельные участки, порядок которого содержит целый комплекс различных по составу, но взаимосвязанных процедур управления землепользованием. Это землеустройство, государственный кадастр недвижимости, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Данный механизм включает также процедуру предоставления коммерческими банками кредитов под залог земельных участков.

Со временем возможна консолидация кредитных учреждений, занимающихся ипотечными операциями, для формирования пулов с целью эмиссии ценных бумаг, обеспеченных земельными активами. В случае благоприятного завершения работы на первых стадиях организации системы земельного ипотечного кредитования в стране будет создано ипотечное агентство по управлению земельными залогами, осуществлению эмиссии, регулированию обращения ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке, реализации предметов залога при обращении банков о взыскании для обеспечения исполнения соответствующих денежных обязательств.

В настоящее время главным оператором на рынках кредитования под залог сельскохозяйственных земельных участков является ОАО «Россельхозбанк», по данным которого в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» ипотечными земельными операциями охвачено 35 российских регионов. Ожидается, что в 2010 - 2011 гг. банки примут в залог 1,3 млн га сельскохозяйственной земли и выдадут под неее аграриям в кредит более 23 млрд руб.1 В частности, по сведениям департамента аграрной политики администрации Орловской области по состоянию на 1 января 2008 г. соответствующим региональным филиалом ОАО «Россельхозбанк» под залог земельной собственности выданы четыре кредита сроком до 5 лет на общую сумму почти в 10 млн руб. При этом площадь земель в залоге составила более 1 тыс. га. Кредиты предназначены для приобретения сельскохозяйственной техники и оборудования.

Таким образом, система земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей приведена в действие, но претворение в жизнь новаторских идей для развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения упирается во множество нерешенных проблем.

Во-первых, серьезным барьером оформления надлежащим образом документации на сельскохозяйственные земельные участки служит длительность, сложность и относительно высокая стоимость процедур их выдела на местности, постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности на землю. По оценкам экспертов, доля площади сельскохозяйственных земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам на правах собственности, выделенных в натуре и поставленных на кадастровый учет, прошедших государственную регистрацию прав, а также не исключенных из оборота и не ограниченных в обороте на основании федерального закона, составляет не более 15% общего фонда земель сельскохозяйственного назначения в стране.

Во-вторых, финансовое состояние большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей не является устойчивым. Отсутствует и система учета достоверной информации об экономическом положении потенциальных заемщиков из числа сельскохозяйственных товаропроизводителей. В связи с этим банк в определенной степени рискует, выдавая денежные средства под залог земель сельскохозяйственного назначения. С другой стороны, процедура обращения взыскания на предмет залога влечет за собой не только риск утраты заемщиком права собственности на сельскохозяйственный земельный участок, но и риск вывода этого участка из сельскохозяйственного оборота вообще. Реализацию заложенного земельного участка для удовлетворения претензий залогодержателя из его стоимости можно осуществить на публичных торгах, аукционе или по конкурсу с соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Такие ограничения касаются и круга лиц, которые могут приобретать сельскохозяйственные земельные участки в собственность. Однако до настоящего времени легитимные покупатели заложенных сельскохозяйственных земельных участков законодательно не определены.

В-третьих, из-за неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения эти земли имеют низкую ликвидность. В условиях существенного сокращения сельскохозяйственного производства за годы перестройки в большинстве регионов страны уменьшился и спрос на землю сельскохозяйственного назначения. При отсутствии соответствующих государственных гарантий возникают высокие риски невозвращения банкам ипотечных кредитов. Трудности получения кредитором заложенных сельскохозяйственных земельных участков связаны с судебными тяжбами, поскольку в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованию залогодержателя на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может обращаться только по решению суда.

В-четвертых, само законодательство, регулирующее земельное ипотечное кредитование, противоречиво, в связи, с чем требует доработки и совершенствования. Большая часть земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой или совместной собственности граждан и юридических лиц. Так называемые земельные доли граждан используются сельхозтоваропроизводителями главным образом на правах аренды. В случае если дольная земля сельскохозяйственного назначения не будет переоформлена надлежащим образом (земельные участки в счет земельных долей не будут выделены на местности в установленный срок), договоры аренды долей будут признаны договорами доверительного управления имуществом, и земля перейдет в доверительное управление лицом, которое фактически ее использовало. Поэтому для широкого внедрения в жизнь земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей и обеспечения его масштабности в первую очередь надо урегулировать вопрос ипотеки сельскохозяйственных земельных участков, обремененных земельными долями.

Кроме того, недостаточно освещены методические вопросы и не разработаны должным образом инструктивные документы, регламентирующие субсидирование процентных ставок при ипотеке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, процедуру реализации предметов залога, на которые обращено взыскание, технологию обращения закладных и проч.

2.1 Российский опыт залога земельной собственности

Согласно современному российскому законодательству, право отдавать сельскохозяйственный земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только его собственнику. Право аренды земельного участка может быть предметом ипотеки в пределах срока арендного договора с согласия арендодателя - собственника этого участка. Залог арендатором права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока арендного договора с согласия собственника. В случае если срок аренды государственной или муниципальной земли превышает пять лет, такого согласия не требуется, однако собственник соответствующего земельного участка должен быть уведомлен о залоге арендатором права его аренды. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Статья 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Виды ипотеки земельной собственности должны подразделяться на залоги:

единого земельно-имущественного комплекса недвижимости, элементы которой образуют сложную вещь и имеют одну судьбу;

земельного участка, включая его принадлежности;

земельного участка, приобретаемого на кредитные средства;

права аренды земельного участка.

Ипотека земельной доли, которая не выделена на местности и не преобразована в земельный участок, невозможна. По большому счету у земельного дольщика никакой конкретной земли не существует, а имеются лишь признанные законом его права в общей земельной недвижимости, на которые нельзя обратить взыскание по залоговому обязательству. В российском законодательстве не предусмотрено абсолютной безопасности земельной доли как вида частной земельной собственности. Нет и государственного поручительства относительно того, что эта собственность не будет конфискована или экспроприирована. В данном случае к компонентам механизма земельной ипотеки относится только перераспределение путем оборота земельных долей с целью образования и регистрации земельных участков в их счет.

Таким образом, залоговая земельная собственность - это разрешенное к ипотеке в соответствии с действующим законодательством и предлагаемое собственником или арендатором в залог с целью получения кредита имущество, системообразующим фактором которого является оформленный надлежащим образом земельный участок. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Относящиеся к земельной ипотеке правила образования земельных участков, установленные в главе I1 Земельного кодекса Российской Федерации, содержат два основных положения.

Во-первых, преобразование, земельных участков, находящихся в залоге, путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела земельного участка из земельного участка, обремененного ипотекой, допускается при наличии в письменной форме согласия залогодержателей этих земельных участков. И только по решению суда может быть осуществлено образование земельных участков всеми указанными способами независимо от согласия залогодержателей земельных участков, обремененных ипотекой.

Тагирбеков К.Р. «Банковское дело», 2003 ст. 274Во-вторых, по соглашению сторон допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено указанным соглашением сторон.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 Динамика ипотечных сделок с земельными участками в России

При ипотеке земельного участка, на котором расположены возведенные или строящиеся здания либо сооружения залогодателя, право залога распространяется и на них, за исключением особо оговоренных в договоре случаев. Такие объекты недвижимости могут быть и свободными от залога. Тогда, в случае если на заложенный по договору об ипотеке земельный участок залогодержателем по основаниям, предусмотренным законодательством, обращено взыскание, залогодатель сохраняет право собственности на расположенное на нем недвижимое имущество. При этом отчуждаемый в порядке обращения взыскания предмет ипотеки одновременно обременяется сервитутом, который дает право собственнику расположенных на земельном участке самостоятельных объектов недвижимости пользоваться им в пределах, необходимых для функционирования, и эксплуатации этих объектов в соответствии с целевым назначением.

Если же речь идет о принадлежащей собственнику сложной вещи, а именно о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с объектами недвижимости, прочно связанными с таким участком, имеющими с ним одну судьбу, то допускается только одновременная ипотека всей сложной вещи. Это обусловлено нормами статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

На участке из земель сельскохозяйственного назначения могут быть расположены, в частности, принадлежащие залогодателю парники, теплицы, оранжереи, объекты незавершенного капитального строительства, в том числе мелиоративных систем и т. д.

Анализ структуры оборота земель в динамике показывает, что число соглашений земельных собственников (как физических, так и юридических лиц) с кредитными учреждениями об ипотеке земельных участков и их доля в общем количестве сделок земельного оборота в стране крайне незначительны (см. табл. 1). Совокупная площадь залога земельных участков также невелика, как и ее доля в общей площади земель, охваченных всеми видами сделок земельного оборота (см. табл. 2).

До 2007 г. средняя площадь земельных участков, заложенных в разные годы гражданами/или юридическими лицами по договорам об ипотеке, варьировала в пределах от 1 до 4 га. В большинстве своем закладывались относительно небольшие по площади земельные участки, используемые главным образом в коммерческих целях. Основную часть образовали участки, переданные в залог по договорам ипотеки юридическими лицами (в частности, в 2004 г. гражданами было передано в залог 2,3 тыс. ед. земельных участков общей площадью 3,8 тыс. га, юридическими лицами - 4 тыс. ед. участков общей площадью 15 тыс. га).

Таблица 1 Кресникова Н. И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения «Деньги и кредит» 4/2009, ст. 29. Количество сделок залога земельных участков в стране по договорам ипотеки по состоянию на 1 января каждого года