Порядок подписания, выдачи и страхования ипотечных кредитов

Введение

1. Порядок заключение договора ипотеки и выдача кредита

2. Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке

3.Указание в договоре об ипотеке о правах третьих лиц на предмет ипотеки

4. Страхование заложенного имущества

Заключение

Библиографический список

Введение

Ипотека является очень перспективным направлением, особенно учитывая отечественную специфику. Собственное жилье является одной из основных целей молодого поколения, которые готовы тратить значительную часть своих доходов на ее достижение.

Но говорить о массовом развитии ипотеки в России пока рано. По данным журнала "Финансы" (2005, N 15 (10-15 мая)), доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1%, в то время как в США она составляет 55%, в странах Евросоюза - более 30%.

По данным Банка России, в 2004 г. на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. В абсолютных значениях, по подсчетам Росстроя, - это 46 тыс. выданных ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит выдается заемщику под конкретную цель - покупку квартиры, которая выступает залогом в этой сделке и не может быть продана, подарена, обменена заемщиком до полной выплаты кредита. Срок кредита один из самых длительных и составляет от 10-15 до 27 лет, сумма ипотечного кредита обычно не превышает 70-80% от стоимости жилья.

После погашения кредита квартира переходит в полную собственность заемщика. До этого момента в документах на квартиру указывается, что она находится в залоге, это подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав.

Цель данной работы - рассмотреть порядок подписания, выдачи и страхования ипотечных кредитов.

1. Порядок заключение договора ипотеки и выдача кредита

Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 Закона об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:

- отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке),

- предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с момента его государственной регистрации).

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Другими словами, в этом случае дата возникновения ипотеки как обременения заложенного недвижимого имущества может не совпадать с датой государственной регистрации соответствующего договора.

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).

Плата не взимается за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

3.Указание в договоре об ипотеке о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Глава II Закона об ипотеке "Заключение договора об ипотеке" содержит ст. 12 "Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки", которая гласит:

"При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке".

Законодатель не устанавливает для залогодателя обязанности по включению в договор ипотеки соответствующего указания. Однако если залогодатель ограничится простым письменным уведомлением залогодержателя о каких-либо обременениях недвижимости, являющейся предметом залога по договору об ипотеке, впоследствии он вряд ли сможет убедительно доказать, что информировал залогодержателя о соответствующих обременениях. Таким образом, при наличии каких-либо обременений или каких-либо прав третьих лиц на предмет ипотеки залогодателю следует включать упоминание о них в текст договора.

При возникновении каких-либо обременений или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ст. 2 Закона N 122-ФЗ).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

4. Страхование заложенного имущества

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора (п. 1 ст. 31 Закона об ипотеке). Таким образом, Закон об ипотеке предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества. Стороны вправе самостоятельно определять, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке, при этом страхование заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. В п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке установлено: "При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства". Другими словами, если стороны не установили в договоре об ипотеке иное, то:

1) страхование производится от рисков утраты и повреждения заложенного имущества;

2) расходы по страхованию несет залогодатель;

3) заложенное имущество страхуется "в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства".

Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования (п. 2 ст. 929 ГК РФ).

Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления (п. 1 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).

По договору имущественного страхования страховщик обязуется за страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам (п. 2 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).

Страховая выплата при страховом случае с имуществом производится в виде страхового возмещения (п. 3 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).

По договору страхования имущество может быть застраховано в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен. Договор страхования имущества в пользу выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования выгодоприобретателя (страхование "за счет кого следует"). При заключении такого договора страхователю выдается страховой полис на предъявителя. При осуществлении страхователем или выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление этого полиса страховщику (ст. 930 ГК РФ).

В п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке использовано словосочетание "полная стоимость" имущества.

При этом, очевидно, имеется в виду полная рыночная стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки. Статья 7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" Закона об оценочной деятельности гласит:

"В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".

При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Для имущества страховой стоимостью считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (п. 2 ст. 947 ГК РФ).

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости (п. 1 ст. 941 ГК РФ).

Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель обязан застраховать имущество на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке). В этом случае имеет место неполное имущественное страхование. Если в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных страхователем убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Договором может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ). Установленное в Законе об ипотеке право на заключение договора неполного имущественного страхования позволяет снизить размер расходов заемщика на проведение страхования и тем самым уменьшить дополнительные издержки по ипотечному кредитованию. Следует отметить, что страхование на сумму, меньшую чем полная стоимость имущества, увеличивает риск заемщика, так как при наступлении страхового случая нанесенный ущерб будет возмещен только в соответствующей доле, при этом вся сумма страхового возмещения будет получена кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Утрата или повреждение имущества могут произойти по различным причинам: вследствие пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загорание имущества. В соответствии с п. 7 Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, на заемщика возлагается обязанность застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате:

- пожара;

- аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;

- взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;

- проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара. Указанное Положение было утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 "О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве".

При заключении договора страхования страхователь обязан сообщить страховщику известные страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе. Если договор страхования заключен при отсутствии ответов страхователя на какие-либо вопросы страховщика, страховщик не может впоследствии требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что соответствующие обстоятельства не были сообщены страхователем. Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения об вышеуказанных обстоятельствах, то страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 179 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств". Страховщик не может требовать признания договора страхования недействительным, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали (ст. 944 ГК РФ).

Независимо от того, в чью пользу застраховано имущество, обеспеченное ипотекой, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает (п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке).

В ст. 963 ГК РФ определены последствия наступления страхового случая по вине страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица. В частности, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица. Законом могут быть предусмотрены случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения по договорам имущественного страхования при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 963 ГК РФ). Грубая неосторожность страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица является основанием для освобождения страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение лишь в случаях, прямо указанных в федеральном законе. В действующем законодательстве только в ст. 211 Кодекса торгового мореплавания установлено, что страховщик не отвечает за убытки, происшедшие вследствие умысла или грубой неосторожности страхователя и выгодоприобретателя.

Основания освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения и страховой суммы установлены в ст. 964 ГК РФ.

Если законом или договором страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения и страховой суммы, когда страховой случай наступил вследствие:

- воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

- военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;

- гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.

Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (ст. 964 ГК РФ).

Норма, содержащаяся в последнем абзаце п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке, о том, что залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает, нуждается в пояснениях. Залогодержатель может отвечать за утрату и повреждение заложенного имущества, если по условиям договора ипотеки он оставляет предмет ипотеки у себя. Кроме того, если по договору об ипотеке предмет ипотеки остается у залогодателя, залогодержатель не должен осуществлять в отношении предмета ипотеки никаких действий. Под осуществлением действий может пониматься, в частности, дача залогодателю письменных указаний о том, как следует использовать предмет ипотеки, осуществление текущего или капитального ремонта залогодержателем и т.д., т.е. залогодержатель прямо или косвенно влияет на судьбу предмета ипотеки. Если страховщик сможет доказать, что такое осуществление действий явилось причиной утраты или повреждения имущества, то залогодержатель может лишиться права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения. Следует подчеркнуть, что указанная норма не лишает права на страховое возмещение залогодателя или иных выгодоприобретателей по договору страхования.

Условиями договора ипотечного кредитования помимо страхования риска (гибели) заложенного имущества могут также предусматриваться следующие виды имущественного страхования:

- страхование ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц (риск гражданской ответственности);

- страхование риска убытков от предпринимательской деятельности (предпринимательский риск).

Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в тех случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу. Необходимость страхования предпринимательского риска может возникнуть в тех случаях, когда по договору ипотечного кредитования приобретается недвижимое имущество либо с целью непосредственного использования в предпринимательской деятельности заемщика (например, для сдачи внаем или в аренду).

Если предметом ипотеки является квартира, приобретенная на вторичном рынке, банк-кредитор может настаивать на осуществлении страхования правомерного установления права собственности (титульное страхование).

Кроме того, в тех случаях, когда заемщиком по кредитному договору выступает физическое лицо, банк в качестве обязательного условия предоставления ипотечного кредита может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование). Страховыми случаями могут являться следующие события, которые могут совершиться в период действия договора об ипотеке:

- смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору);

- частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица.

Современная практика ипотечного кредитования в развитых странах нередко предусматривает и другие виды страхования.

Заключение

Итак, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Выдача кредита чаще всего производится наличными, хотя есть варианты безналичного перечисления. Полученные "кредитные" деньги вместе с накоплением заемщика передаются продавцу. В основном ипотечные сделки, особенно в Москве, производятся через банковские депозитарные ячейки.

Ипотечный кредит подлежит страхованию:

- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика;

- страхование квартиры и ущерба, который может быть причинен заложенной недвижимости;

- страхование риска потери права собственности на квартиру;

- страхование гражданской ответственности заемщика.

Полный список страхования предоставляется каждым банком индивидуально.

Библиографический список

9.Чернобыльская А.Б. *Управление продажами ипотечных кредитов // Банковское кредитование. - N 5. - 2006.

Размещено на Allbest.ru