Іпотечне кредитування ПАТ Райффайзен Банк Аваль

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВСТУП

Актуальність теми. Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і сім'ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Високоорганізована ринкова економіка неможлива без широкого використання іпотеки, зокрема застави земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань боржників. Іпотечні відносини міцно пов'язані з інвестиціями і відіграють особливо велику роль у будівництві та сільському господарстві. Отже, іпотека - це довгостроковий кредит, що видається фізичній особі під певний відсоток банком або кредитною спілкою для будівництва або купівлі житла.

Іпотечне кредитування в сучасних умовах розвитку економічних відносин в Україні є одним з найбільш мобільним сегментів фінансового ринку. На сьогодні на довгострокові фінансові ресурси спостерігається значний попит.

Проблеми розвитку системи іпотечного кредитування через об'єктивні історичні обставини вивчено недостатньо. Вагомий внесок в розробку проблем іпотечного кредитування внесли такі зарубіжні економісти, як Г. Асхауер, Д. Джонсон, Лівінгстон Г. Дуглас, Шнайдерман, Р. Страйк, Дж. Фрідман. Окремі аспекти досліджено в працях відомих українських вчених Борисової В.А, Дація О.І., Євтуха О.Т., Іванова Т., Калінчика М.В., Кашенко О.Л., Кравченко В., Кручка С.І., Лагутіна В.Д., Макаренка П.М, Міщенко В.І., Савича В.І., Семчика В.І., Федорова М.М. та інших.

Метою роботи є аналіз і перспективи розвитку іпотечного кредитування на прикладі Вінницького відділення Райффайзен Банк

Реалізація поставленої мети обумовила визначення наступних завдань:

дослідити сутність іпотечного кредитування та механізм її надання на прикладі Райффайзен Банк Аваль;

дослідити фінансові інструменти іпотечного ринку, провести їх класифікацію;

визначити перспективи розвитку іпотечного кредитування;

проаналізувати проблеми, що пов'язані з розвитком іпотеки та іпотечних цінних паперів в Україні;

дослідити ефективність використання нових іпотечних інструментів на фінансовому ринку України;

Предметом дослідження є іпотечне кредитування ПАТ Райффайзен Банк Аваль.

Об'єктом дослідження виступає Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль».

Методи дослідження. Методологічною основою курсової роботи є загальнотеоретичні методи наукового пізнання, зокрема діалектичний метод, фундаментальні положення загальної економічної теорії та дослідження в галузі фінансів, кредиту. Для вирішення поставлених завдань використовувалися такі основні методи: монографічний (висвітлення поглядів вчених на досліджувані в роботі проблеми), абстрактно-логічний (теоретичні узагальнення та формулювання висновків), порівняння (порівняння фактичних та розрахункових показників), графічний, загальноприйняті статистичні методи.

Інформаційною базою дослідження послужили відповідні закони та нормативні акти України, офіційні дані Державного комітету статистики України, офіційний сайт ПАТ Райффайзен Банк Аваль,спеціальна та періодична література та інші джерела.



1. РОЗДІЛ 1.ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Іпотечний кредит у системі кредитних відносин

Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських операцій. Кредитна діяльність, пов'язана з іпотечною, здійснюється, як правило, спеціалізованими банківськими установами -- іпотечними банками. В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.

Іпотечний кредит -- це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна -- землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою.

Енциклопедичний словник бізнесмена дає таке її визначення: «Іпотека англ.: mortgage [land charge]; нім. Hypotheke (f) [Grundschuld (f)]; фр.: hypoteque (f); пол.hipoteka -- передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставну» [12].

Закон України «Про заставу» визначає іпотеку так: «Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.»[2].

Закон України «Про іпотеку» визначає іпотеку так: Іпотека - це спосiб забезнечення виконання зобов`язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця, або в третьої особи.

Отже, іпотека, по-перше, -- це використання нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язання; по-друге, -- це право звернення стягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду.

Предмет іпотеки -- це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов'язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;

дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;

інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами. Частина речі, яка належить до нерухомого майна, передається в іпотеку лише після її виділення із складу нерухомого майна.

Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об'єкти, які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об'єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв'язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку.

Предметом іпотеки не можуть бути: об'єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.

Заставодавець -- це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави.

Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа -- майновий поручитель.

Майновий поручитель -- це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором).

Заставоутримувач -- це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед нею.

Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов'язанням перевищує визначену законом суму, іпотека може провадитися шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода.

Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню [1, ст.572-579].

Взаємовідносини між учасниками іпотечних відносин показані на рис.1.1. на прикладі видачі іпотечного кредиту [22,с.17].

Якщо заставодавцем є позичальник (боржник), іпотечні відносини мають двосторонній характер «заставодавець (позичальник) -- заставоутримувач (кредитор)». Якщо заставодавцем є третя особа (майновий поручитель), іпотечні відносини набувають трьохстороннього характеру «позичальник -- заставодавець (майновий поручитель) -- заставоутримувач (кредитор)».

Майновий поручитель в разі примусової реалізації застави, зумовленої невиконанням кредитного зобов'язання позичальника перед заставоутримувачем, має право на вчинення регресного позову.

Регресний позов -- це вимога майнового поручителя до позичальника, відповідального за збитки, завдані майновому поручителю.

В процесі іпотечних відносин їх учасники можуть змінюватися, тобто заставоутримувач може поступитися своїми правами за заставною іншому заставоутримувачу.

Іпотечний кредит

Банк Позичальник

(заставоотримувач) Застава нерухомості (заставодавець)

а

Позичальник

Іпотечний кредит

Банк

(заставоотримувач) б

Застава нерухомості Майновий

поручитель

Рис. 1.1 Учасники іпотечних відносин: а -- застава майна позичальником; б -- застава майна майновим поручителем

Уступка прав за заставною здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна -- індосантом, передаточного напису -- індосаменту, на користь іншої особи -- індосата та передачі останньому самої заставної. Індосант несе перед індосатом відповідальність за достовірність інформації, що міститься у заставній, за існування іпотечного права і його справжність, а також за реалізацію цього права.

Особа, до якої перейшли права за заставною, подає до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно заяву про реєстрацію цієї особи як нового заставоутримувача.

Отже, в коли учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна). За іншими ознаками іпотеки поділяють на звичайні, об'єднані, спільні, наступні, умовні.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Об'єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоутримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоутримувача.

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

Договірна іпотека -- це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов'язане іпотечне кредитування.

Законна іпотека виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо).

Судова іпотека встановлюється рішенням суду для забезпечення вимог позивача. Різноманітність правових систем різних країн зумовили і виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англо-саксонську та романо-германську.

Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя, то романо-германська система права, яка поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки. Це передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

Отже, суб'єктами іпотечного кредиту є:

Кредитори з іпотеки - іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

Позичальники - юридичні та фізичні особи , які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо.

Моделі іпотечного кредитування можуть бути згруповані у дві основні системи іпотечного кредитування. Це однорівнева та дворівнева система іпотечного кредитування. [22, с. 243]

Особливістю іпотечного кредиту - масштабність, строковість, фіксоваість процентної ставки в умовах стабільного фінансового ринку, цільова спрямованість - відрізняють її від інших форм кредиту та визначають переваги його використання для позичальника, так і для кредитора.

Іпотечне кредитування здійснюється переважно через спеціалізовані фінансово-кредитні установи -- іпотечні банки. Іпотечні банки, надаючи кредити під заставу нерухомого майна, залучають в своє розпорядження коротко- і довгострокові фінансові ресурси, насамперед через заставу застави.

На рис. 1.2 показано кола учасників іпотечних відносин

Коротко- і

довгострокові Іпотечний

ресурси кредит

Кредитор Банк (посередник) Позичальник

(заставоутримувач) (заставодавець)

Застава Застава

застави нерухомості

Рис. 1.2 Учасники іпотечних відносин



Застава застави призводить до розширення кола учасників іпотечних операцій. Вона може здійснюватися, зокрема, через заставу заставних. У цьому випадку заставна може бути використана як предмет застави для забезпечення зобов'язань її власника (в даному разі іпотечного банку) перед третьою особою (кредитором банку). Застава заставної здійснюється шляхом укладення угоди застави, яка підлягає нотаріальному засвідченню. Отже, застава заставних є одним із засобів рефінансування інвестицій в нерухомість.

Рефінансування інвестицій в нерухомість здійснюється також шляхом емісії іпотечних облігацій.

Іпотечна облігація -- це різновид забезпеченої облігації, цінний папір, емітований іпотечною фінансово-кредитною установою (наприклад, іпотечним банком) і покритий нерухомим майном, заставленим при наданні іпотечного кредиту цією установою.

1.2 Механізм іпотечного кредитування

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів -- закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями - банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10--15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменніні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно.

Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду.

Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави займатися купівлею-продажем земельних ділянок.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, адках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки. Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника. Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття. Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

1.3 Інструменти іпотечного кредитування

При іпотечному кредитуванні значну роль відіграє вибір фінансових інструментів і технологій, що застосовуються на різних етапах фінансового процесу. Їх вибір визначається загальною економічною ситуацією, розвиненістю іпотечних операцій в країні (зокрема, обсягом іпотечних операцій, наявністю відповідної інфраструктури), фінансовими можливостями і бажаннями учасників угод (кредиторів і позичальників), видом операції (наприклад, продаж житлового будинку, обтяженого іпотекою, покупка нерухомості з метою подальшого продажу, субсидовані кредити, а також більш складні схеми).

Правильний вибір та застосування інструментів іпотечного кредитування в значній мірі визначають ефективність іпотечних операцій, зниження ризиків, підвищення доступності іпотечних кредитів, їх ліквідність.

Інструмент іпотечного кредитування являє собою спосіб погашення боргу (амортизацію кредиту). Графік амортизації показує величину регулярних періодичних амортизаційних платежів, і залишок основної суми боргу на кожний період часу. При цьому щомісячний платіж розбивається на дві частини, одна з яких йде на погашення кредиту, а інша - на сплату нарахованих за місяць відсотків.

Для розрахунку виплат з обслуговування боргу розраховується іпотечна постійна.

Вона дорівнює відношенню обов'язкових виплат по кредиту за рік до початкової основної суми кредиту. Іпотечна постійна включає відсотки і виплати в рахунок погашення основної суми кредиту; виражається десятковим дробом або у відсотках для кредитів з рівномірними платежами.

Пі = (Д / І) х100 (2.1)

де Пі - іпотечна постійна,%; Д - річна сума платежів з обслуговування основного боргу, руб.; І - основна сума іпотечного кредиту, руб.

Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вищою від номінальної ставки відсотка за кредит.

Кредити, за якими оплата основного боргу і процентних платежів проводиться у строк, називаються самоамортізіруемимі. Однак амортизація може бути не тільки позитивною, але і негативною. Негативна амортизація виникає, коли платежів кредиту не вистачає для погашення заборгованості по процентних платежах. Невиплачена частина відсотків накопичується разом з основною сумою кредитного боргу, і його залишок зростає, тобто відбувається накопичення негативної амортизації. Як правило, негативна амортизація зустрічається на початковій стадії кредитування при використанні певних іпотечних інструментів (зокрема, іпотечних кредитів з наростаючими платежами, про які буде розказано далі).

Існує таке поняття, як максимальна негативна амортизація, що виражається в певних величинах залишку та обсяги кредиту на певну дату, зазначену в договорі. По досягненні цих величин баланс кредиту переглядається для забезпечення повної позитивної амортизації.

Платежі по іпотечному кредиту можуть здійснюватися щомісячно, щоквартально, щорічно і т. п., аж до одноразової форми платежу.

Залежно від способу амортизації іпотечні кредити можуть бути підрозділені на:

- іпотечні кредити з постійними і змінними виплатами (останні, в свою чергу, поділяються на: іпотеку з «шаровим» платежем, іпотеку з фіксованими виплатами основної суми боргу, іпотеку з наростаючими платежами);

- самоамортізіруемие іпотечні кредити і кредити з індексацією боргу;

- іпотечні кредити зі змінною і фіксованою процентною ставкою;

- кредити, виплачувані разовим платежем або періодичними виплатами

При цьому спосіб амортизації боргу може включати в себе декілька іпотечних інструментів. Більшість іпотечних інструментів представлені в декількох варіантах.

Стандартний аннуітентний платіж припускає жорстко встановлений термін кредитування і фіксовану процентну ставку. Графік платежів побудований за таким принципом. Позичальник протягом всього терміну позики щомісяця виплачує рівну суму, яка залежить від терміну кредитування, процентної ставки, кількості платіжних періодів і розраховується за наступною формулою:

Щомісячний ануїтетний платіж включає в себе:

· 1/12 фіксованої річної процентної ставки, помноженої на суму невиплаченого залишку за кредитом на початок місяця;

· частина невиплаченого залишку основної суми кредиту.

З плином часу пропорції між основною сумою боргу та сумою відсотків змінюються. У перші роки найбільшу частину кожної виплати становлять відсотки, оскільки сума боргу ще дуже велика. Поступово частка відсотзнижується, так як відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредитом. Співвідношення платежів у рахунок основної суми боргу і відсотків показано на рис. 1.4.

Рис 1.4 Співвідношення платежів у рахунок основної суми боргу і відсотків

Іпотечні кредити з постійними ануїтетними платежами називаються стандартними, традиційними, базисними. На основі даного інструменту побудовано безліч іпотечних технологій, наприклад іпотечні кредити з погашенням кожні два тижні, іпотечні кредити з індексацією боргу, які будуть розглянуті нижче

Даний порядок погашення кредиту дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту. Проте, оскільки в першу чергу сплачуються проценти, величина основного боргу знижується досить повільно, що збільшує розмір процентних платежів. Тому іпотечна постійна, як правило, на 3-4 пункти вище, ніж процентна ставка за кредитом.

Рис. 1.5 Співвідношення платежів у рахунок основної суми боргу і відсотків за кредитом з фіксованими виплатами основної суми боргу

При цьому частина, що йде на погашення основного боргу, залишається незмінною, а що йде на сплату відсотків з кожним місяцем зменшується. Відповідно зменшується і загальний щомісячний платіж по кредиту, що знижує навантаження на позичальника. Співвідношення платежів у рахунок основної суми боргу і відсотків показано на рис. 1.5.

Іпотечний кредит зі змінною процентною ставкою - кредит з автоматично змінювати кредитну ставку, що відображає рух обраних і зафіксованих у договорі ставок фінансового ринку або інфляційних індексів.

Спочатку ставка встановлюється на більш низькому рівні, ніж фіксовані ставки по аналогічних кредитах. Надалі ставка може змінюватися відповідно до:

- з базовими ринковими ставками, наприклад зі ставкою за короткостроковими кредитами;

- із середньою ставкою за житловими кредитами;

- зі ставкою залучення фінансових коштів, наприклад за процентною ставкою за урядовими векселями, ставкою по федеральних цінних паперів.

- з певними економічними індексами, безпосередньо пов'язаними з відсотковими ставками,

- інфляцією, індексом цін, індексом заробітної плати і т. п.

Коригування змінюється процентної ставки проводиться у визначений договором строк - 6, 12 або 24 місяці, а також у межах від 1 місяця до 5 років. Залишок боргу по довгостроковому кредиту перераховується вже виходячи з нової процентної ставки, і відповідно новий графік платежів завжди розраховується на основі необхідної позитивної амортизації кредиту.

РОЗДІЛ 2 ОСОБЛИВОСТІ НАДАННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУ ТА АНАЛІЗ ПОКАЗНИКІВ КРЕДИТНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ ВІННИЦЬКОГО ВІДДІЛЕННЯ РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ

2.1 Організаційно-економічна характеристика Райффайзен Банк Аваль

Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» (скорочена назва -- АТ «Райффайзен Банк Аваль») зареєстровано 27 березня 1992 року (до 25 вересня 2006 року -- Акціонерний поштово-пенсійний банк «Аваль»). Із жовтня 2005 року банк став частиною банківської холдингової групи Райффайзен Інтернаціональ Банк-Холдинг АГ (станом на 1 січня 2010 року група Райффайзен володіла 96,17% акцій банку).

Широкий перелік стандартних та новітніх банківських послуг надаються клієнтам банку через загальнонаціональну мережу, до якої станом на 1 січня 2010 року входили 953 структурних підрозділи, розташованих у великих містах, обласних та районних центрах, окремих селищах у всіх регіонах України. Середньооблікова чисельність штатних працівників облікового складу становить 16813 чоловік .

Банк має ефективну структуру управління, побудовану на чіткому розподілі на бізнес-лінії та вертикалі підтримки (інформаційні технології та операційна підтримка, контролінг, безпека та інші), створені на рівні Центрального офісу та регіональних дирекцій банку. Як і всі міжнародні банки, Райффайзен Банк Аваль має чітке розмежування функцій фронт-офісу та бек-офісу, що підвищує якість обслуговування клієнтів та сприяє зменшенню ризиків. В свою чергу питання забезпечення високого професійного рівня працівників та володіння навичками управління керівників структурних підрозділів банку постійно знаходиться у полі зору Правління Банку. Правлінням затверджено Стратегію навчання та розвитку персоналу на 2007 - 2012 роки.

Основними темами навчання у 2009 році були:

– нові тренінгові програми для підвищення результатів збору просроченої заборгованості;

– підтримка впровадження проектів «Піраміда якості» та SFE-тренінгові програми з продажу;

– відновлено та проведено по всій системі програму «Активне залучення депозитів»;

– впровадження у 2009 році дистанційного навчання працівників без відрива від робочого місця;

– продовжувала дію по всій системі банку «Школа касира» за якою було навчено та сертифіковано 1231 касових працівника по всіх дирекціях банку. У 2009 році було впроваджено систему навчання «Школа менеджера з продажу базових продуктів» завдяки чому було навчено і сертифіковано 467 менеджерів базових продуктів по всіх дирекціях банку.

Райффайзен Банк Аваль входить в I групу найкрупніших банків України за класифікацією НБУ .

Зокрема, британський фінансовий журнал Euromoney визнав Райффайзен Банк Аваль «Кращим банком в Україні». Український журнал «Компаньйон» назвав його серед «Найбільш шанованих компаній України-2009», при цьому Райффайзен Банк Аваль став єдиною фінансовою установою, що ввійшла до цієї десятки найкращих із різних галузей економіки.

За версією «Фінансового рейтингу-2009» газети «Бізнес» Райффайзен Банк Аваль було відзначено у номінації «Найбільш професійний банк».

Неодноразово впродовж минулого року найвищу оцінку отримувала й репутація Райффайзен Банку Аваль в рамках регулярного дослідження компанією GfK Ukraine іміджу найбільших українських банків. Найкращими визнавалися й програми та послуги, що пропонуються банком. Зокрема, за підсумками міжнародного фестивалю-конкурсу «Вибір року», депозити банку для фізичних осіб утретє було визнано кращими на ринку.

«Кращим банком для корпоративного бізнесу» Райффайзен Банк Аваль став за підсумками Першого національного конкурсу «Банк року-2009» журналу «Банкиръ». Найбільш привабливим в Україні банком для обслуговування корпоративних клієнтів його назвали й за результатами дослідження ринку банківських послуг для великих корпорацій, проведеного GfK Ukraine. Перша всеукраїнська професійна премія Luxury Lifestyle Awards 2009 у номінації «Приватбанкінг» також дісталася Райффайзен Банку Аваль.

Тижневик Kyiv Post, за підсумками опитування своїх читачів, назвав Райффайзен Банк Аваль найкращим банком столиці. Найкращими на регіональних рівнях в минулому році були і обласні дирекції банку .

На початку лютого 2010 року НБУ зареєстрував збільшення капіталу Райффайзен Банк Аваль на 1,2 млрд. грн. В результаті цього збільшення рівень адекватності капіталу банка за станом на 02. 02. 2010 року досяг 16,03 % (в той час, як за нормативом НБУ мінімальний рівень адекватності капіталу повинен бути 10 %).

Капітал банку був збільшений за рахунок включення у грудні 2009 року субординованого кредита від Європейського банка реконструкції та розвитку (ЄБРР) на суму 150 млн. долл. США строком на 10 років. Цей проект є частиною довгострокової програми фінансування банків мережі Райффайзен Інтернаціональ на загальну суму 150 млн. євро .

У своїй діяльності ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» пропонує цілий ряд різноманітних банківських послуг для різних категорій клієнтів. Так підрозділи Райффайзен Банк Аваль, що надають послуги юридичним особам, й у 2009 році були провідними, що забезпечило подальше зростання фінустанови: розмір портфеля кредитів юридичним особам у гривневому еквіваленті склав приблизно 44 % сукупних активів, а частка зобов'язань залишалася стабільною на рівні 22%.

Банк незмінно приділяє велику увагу розробці сучасних та інноваційних послуг для клієнтів. Було впроваджено спеціальне програмне забезпечення для отримання додаткової конкурентної переваги в цій сфері.

Слід також відмітити, що серед різноманітних послуг, які надаються юридичним особам, значна увага приділяється фінансуванню бізнесу, а саме наступні послуги такі як:

– інвестиційне кредитування;

– фінансування проектів;

– фінансування оборотного капіталу;

– кредити на придбання автомобілів;

– кредити сільськогосподарським підприємствам;

– факторинг;

– позики юридичним особам під заставу нерухомого майна;

– корпоративні овердрафти;

– овердрафти з диференційованими процентними ставками;

– торгове фінансування та документарні операції;

– лізинг;

– організація та участь в проектах надання синдикованих кредитів;

– довгострокове фінансування, гарантоване іноземними експортними кредитними агентствами.

В 2009 році Райффайзен Банк Аваль продовжив активно пропонувати комплексні рішення з управління поточним рахунком малим підприємствам, а саме впроваджував тарифні пакети, що поєднують найпоширеніші та найнеобхідніші банківські послуги для щоденного використання представниками малого бізнесу. Також клієнтам пропонувалися сучасні послуги контролю поточного рахунку та дистанційного банківського обслуговування - система «Клієнт - Банк», що заощаджує час та кошти клієнтам: близько 35 % клієнтів малого бізнесу є користувачами цієї системи.

Також для клієнтів малого бізнесу існує цілий ряд послуг, в тому числі різноманітні тарифні пакети, депозитні програми, документарні операції, а також наступні активні операції:

– інвестиційне кредитування (кредитування в рамках партнерських програм банку, кредит надається в національній валюті);

– фінансування поповнення обігових коштів (кредитна лінія, овердрафт);

– факторинг (тільки для клієнтів малого бізнесу)(комплекс обслуговування, який складається з фінансування (оплати документів, підтверджуючих відвантаження товарів покупцеві на умовах відстрочки платежу) та сервісу (управління дебіторською заборгованістю).

Кількість клієнтів малого бізнесу Райффайзен Банку Аваль зросла у 2009 році на 34 %: з 13757 до 20940 чол. В середньому банк щомісяця залучав на обслуговування близько 600 клієнтів. Постійний приріст забезпечили системне покращення якості обслуговування, надійність та прозорість умов співпраці, конкурентні переваги продуктових пропозицій, а також орієнтація банку на довгострокові відносини з клієнтами.

Банк також продовжив розширювати перелік послуг у центрах самообслуговування (ЦСО) - міні-відділеннях зі встановленими банківськими терміналами самообслуговування, які дають можливість клієнтам банку - держателям платіжних карток Visa або MasterCard, емітованих Райффайзен Банк Аваль, виконувати широкий спектр банківських послуг самостійно, без звернення до працівників відділень. Зокрема, поповнювати депозит, сплачувати рахунки, здійснювати перекази між картками, вносити готівку на рахунок тощо.

Також для приватних клієнтів існує цілий ряд послуг, в тому числі різноманітні депозитні продукти, поточні рахунки, карткові продукти, послуги держателям платіжних карток через банкомати, послуги держателям платіжних карток через термінали самообслуговування, додаткові послуги держателям платіжних карток, грошові перекази, чеки, операції з дорогоцінними металами, оренда індивідуальних депозитних сейфів юридичними та фізичними особами, а також наступні пропозиції щодо кредитування:

1) Іпотечне кредитування:

– житло в кредит на первинному ринку;

– житло в кредит на вторинному ринку;

– земельна ділянка в кредит;

– кредит під заставу нерухомості;

– кредит на будівництво власного житла.

2) Споживче кредитування:

– кредит на придбання нового автомобіля з власним внеском;

– кредит на придбання нового автомобіля без власного внеску;

– кредит на придбання автомобіля, що був у користуванні;

– «Гроші на будь-що +»;

– Кредит готівкою для найкращих клієнтів банку.

Проведемо порівняльний аналіз фінансових показників банківських балансів за останні періоди, а саме за 2007-2009 рр. Дані аналізу в додатку 1.

Таким чином, активи за аналізований період зросли на 9521585 тис. грн, що становить 21,38 % від їх величини на початок 2007 року. Це відбулося в основному за рахунок зростання кредитного портфеля банку, а також як наслідок - зростання нарахованих процентних доходів. Проте темп росту за період 2008-2009 рр. зменшився і становив показник лише 0,83 % у порівнянні з 1,47 % відповідно в 2007-2008 рр. Таке зменшення було спричинене впливом світової економічної кризи.

В цілому можна зробити висновок, що ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» є стабільною установою, яка постійно розвивається та адекватно реагує на процеси, що відбуваються в економіці країни і світу.

2.2 Умови та переваги отримання іпотечного кредиту на прикладі Вінницького відділення Райффайзен Банк Аваль

На сьогоднішній день Райффайзен Банк Аваль пропонує дві програми кредитування -- «Житло в кредит на вторинному ринку» та «Кредит під заставу нерухомості».

Райфайзен Банк Аваль має наступні переваги іпотечних програм кредитування:

· привабливі відсоткові ставки порівняно з іншими пропозиціями на ринку;

· отримання попереднього рішення про можливість кредитування (до вибору об'єкту нерухомості для купівлі/передачі в забезпечення);

· безкоштовна оцінка нерухомості, що береться у забезпечення;

· самостійний вибір нотаріуса;

· погашення кредиту здійснюється рівними платежами (ануїтет), за рахунок чого зменшується щомісячне фінансове навантаження;

· індивідуальний підхід до кожного клієнта;

· відсутні комісії за відкриття поточного рахунку та щомісячні (за обслуговування кредиту);

· можливість безкоштовного дострокового погашення кредиту.

Райфайзен Банк Аваль дає можливість отримати кредит якщо:

1. Ви маєте паспорт громадянина України та постійно проживаєте на її території.

2. Ваш вік:

· від 21 до 55 років -- для жінок;

· від 21 до 60 років -- для чоловіків.

3. У Вас є власний реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер);

4. Ви найманий працівник, що підтверджується довідкою про доходи.

5. Працюєте на теперішньому місці роботи не менш ніж 4 місяці і Ваш загальний трудовий стаж становить не менш ніж 12 місяців, що підтверджується довідкою про доходи.

6. Ваш щомісячний дохід (після сплати податків) складає не менш ніж 3 тис. грн.

7. Надаєте нерухомість в забезпечення, що відповідає вимогам Банку, а саме:

· квартира;

· індивідуальний житловий будинок (разом із земельною ділянкою, право власності на яку належить власнику будинку);

· нежитлова нерухомість (гаражі, машиномісця) у випадку, коли одночасно передається в іпотеку житлова нерухомість;

Для отримання кредиту в Райффайзен Банку Аваль необхідно виконати наступні умови:

1. Провести попередню самостійну перевірку, звертаючи увагу на зазначені умови.

2. Звернітися у відділення банку для заповнення заявки.

При собі необхідно мати такі документи:

· паспорт громадянина України;

· ідентифікаційний номер платника податків;

· довідку про доходи з місця роботи за останні 6 місяців, видану не пізніше 15 календарних днів на день подачі;

· документ, що засвідчує військове зобов'язання (для чоловіків віком до 25 років).

Для того щоб погасити кредит в Райффайзен Банк Аваль необхідно:

· внесенням готівки через касу Райффайзен Банку Аваль на поточний рахунок для погашення кредиту;

· безготівковим перерахуванком коштів для погашення кредиту через банківський термінал самообслуговування на поточний рахунок, відкритий для погашення кредиту;

· перерахуванням коштів позичальником із його власного поточного рахунку, відкритого в іншому банку, на поточний рахунок, відкритий для погашення кредиту;

· перерахуванням коштів клієнтом із власного поточного рахунку, відкритого в Райффайзен Банку Аваль на поточний рахунок, відкритий для погашення кредиту.

Для зарплатних клієнтів:

· послуга «Директ -Дебіт» -- автоматичне списання коштів із зарплатного карткового рахунку позичальника, що відкритий в Райффайзен Банку Аваль, на поточний рахунок, відкритий для погашення кредиту.

іпотечний кредит

РОЗДІЛ 3. ПЕРСПЕКТИВИ ТА ПРОБЛЕМИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

3.1 Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні

Ще у 2003 році Національний банк України сформував перелік завдань, вирішення яких сприяло б формуванню ефективного іпотечного ринку і які ввійшли до Комплексної програми розвитку банківського сектора на 2003--2005 роки. Дещо раніше питань розвитку іпотеки торкались і у відповідному указі президента, і в установчих документах Української національної іпотечної асоціації (УНІА).

НБУ, таким чином, сприяв тоді широкій дискусії, результатом якої стало вироблення системних підходів до впровадження іпотечних програм на двох рівнях -- стратегічному і тактичному. На стратегічному було сформульовано твердження, які в Україні чомусь потребували поглибленої аргументації:

-- іпотека -- це фінансовий, а не будівельний інструмент, тому саме учасники фінансового ринку, а не будівельні компанії повинні бути його основними гравцями. Першою подією в іпотечній моделі є кредит, а отже, гроші;

-- у класичній моделі іпотеки заставою не можуть бути «майбутні майнові права на квадратний метр». Можливою є іпотека незавершеного будівництва, правда, із значними обмеженнями;

-- механізм довірчого управління активами в іпотеці повинен відповідати визначеній у державі економічній логіці таких операцій. При цьому має бути комплексне розуміння цього механізму. Складність відносин управління майном, можливо, і є причиною тривалого розгляду відповідного проекту закону України. Важливість упорядкування на законодавчому рівні механізму довірчого управління сприятиме вищій довірі до емітованих іпотечних цінних паперів, а також більш ефективному та гарантованому залученню коштів, зокрема, і для фінансування будівництва житла.

На тактичному рівні Нацбанк -- за сприяння УНІА, банківських фахівців, представників відповідних відомств -- визначив тоді такі напрямки діяльності із створення іпотечного ринку в Україні: формування ринкової інфраструктури; забезпечення ефективно діючої та гарантованої реєстрації прав власності (на нерухоме майно); забезпечення ефективного регулювання на ринку іпотечного кредитування.

Щодо ринкової інфраструктури вже зроблено немало, а саме -- ухвалено закони України:

-- «Про іпотеку», який достатньо повно врегулював відносини, пов'язані з іпотекою в Україні;

-- «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном;

-- «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. [4, ст.377];

-- «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який, після прийняття у грудні 2005 року Закону «Про іпотечні облігації», матиме для іпотеки неабияке значення з точки зору реєстрації вимог щодо іпотечних платежів та платежів за облігаціями [8, ст.140]. Відповідно до вимог Закону «Про іпотеку», Кабмін затвердив «Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек», «Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання» та «Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання».

Найважливішим на сьогодні завданням є подальша розбудова механізму рефінансування банків, які видали іпотечні кредити. В українських реаліях рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль -- зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. За оціночними даними, до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому створення передумов для ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок та підвищуватиме довіру до національної грошової одиниці.

Як і у випадку із розбудовою загальної інфраструктури ринку, пошук адекватної моделі рефінансування також потребує системності у визначенні основних підходів. Оптимально скористатися для цього знову ж таки світовим досвідом.

Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування -- розподіл на первинний та вторинний ринки. Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають «сек'юритизацією» -- переведення «неліквідних» активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери).

Крім того, вторинний ринок розподіляється на два сегменти: однорівневий, коли самі банки емітують іпотечні облігації, та дворівневий, коли за банки це робить спеціальна фінансова установа, що попередньо викупила пул (набір) кредитів. Однорівневу систему, як правило, називають континентальною (німецькою), бо саме в європейських країнах застосовують так звані заставні листи (pfandbrief), що емітуються безпосередньо банками під створений іпотечний пул. Друга -- американська, де в обігу перебувають вторинні цінні папери -- mortgage back securities (MBS). В основі цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), лежить переуступка прав вимоги на майбутні платежі, що відрізняє їх від заставних листів, в основі емісії яких лежить механізм застави.



3.2 Перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні

Іпотечне кредитування має стати невід'ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному розвиткові нашої держави. З жовтня 1992 р. набрав чинності Закон України "Про заставу" в якому, зокрема, регламентується низка питань щодо іпотеки.

Однак вітчизняна законодавча база іпотечного кредиту поки що є явно недосконалою. Немає окремого закону про приватну власність на землю, який повинен стати головним законодавчим актом для стабільного функціонування іпотеки.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Для подальшого розвитку іпотечного кредитування необхідне прийняття закону "Про іпотеку". Важливе значення має удосконалення методики грошової оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом по земельних ресурсах.

Переходу до цивілізованих форм іпотечного кредитування і масового поширення іпотеки сприятиме створення в Україні повноцінної законодавчої і нормативної бази. До чинників, які негативно впливають на розвиток іпотеки, слід віднести загальну нестабільність економіки, низький рівень доходів у більшості населення порівняно з вартістю нерухомості, недовіру людей до діяльності банківських і фінансових установ, недостатню участь держави у стимулюванні іпотечного кредиту та ін.

Іпотечне кредитування має відігравати важливу стимулю-вальну роль у сільському господарстві й житловому будівництві, допомагаючи сільськогосподарським виробникам отримати землю, а населенню -- житло. Іпотечні кредити сприяють розвиткові сільськогосподарських підприємств, вони спрямовуються на проведення агрохімічних заходів, купівлю техніки, матеріалів і насіння тощо.

У сучасних західних країнах іпотечні банки здійснюють також кредитування будівництва суден і портового господарства. Важливе значення, з погляду стимулювання розвитку національної економіки, має іпотечне кредитування промислових підприємств. За рахунок іпотечного кредиту підприємства можуть проводити оновлення свого виробничого потенціалу (основних фондів).

В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.
В основних напрямах земельної реформи в Україні на 2001--2005 pp. (схвалено Указом Президента України від 30.05.2001 р.) передбачено комплекс заходів з розвитку кредитування під заставу землі, в тому числі іпотечного кредитування. Серед них -- розроблення механізму, який гарантуватиме іпотечному заставодержателю у разі невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання одержання задоволення з вартості заставленої земельної ділянки; розроблення заходів щодо захисту прав заставодавців; використання іпотеки для забезпечення зобов'язань за договорами купівлі-продажу земельних ділянок; підготовка та перепідготовка фахівців з іпотечного кредитування.

У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні в останні роки відзначався високою активністю. Тут доцільно відмітити ряд позитивних чинників, що сприяють розвитку іпотечних відносин. Насамперед, це зростання ВВП та зростання реальних доходів населення. Українські банки поступово нагромаджують досвід роботи в галузі іпотечного кредитування і зацікавлені в розширенні цього виду кредитування. Важливими, на нашу думку, є створення Державноїіпотечної установи другого рівня та Української національної іпотечної асоціації.