Жилищная ипотека в России

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ЖИЛИЩНАЯ ИПОТЕКА В РОССИИ

ипотека банковский кредит государственный

Чертанова А.А.

В России чрезвычайно острой проблемой является жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Социологический анализ свидетельствует, что желают улучшить жилищные условия 34 млн. жителей российских городов. Для обеспечения их жильем потребуется построить 200 млн.кв. м жилья. На это понадобится около 1000 млрд. рублей (35 млрд. долларов). Как известно, лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу из текущих доходов без помощи сбережений и заемных средств. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства в России и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становится собственные средства населения, а также кредиты банков.

Ипотека - это долгосрочный банковский кредит на покупку жилья, выдаваемый под залог этого жилья.

С установлением советской власти была отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в города, уплотнение семей «буржуазии». Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств, для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий. с 1958 г. стала развиваться жилищно-строительная кооперация с фиксированными и чрезвычайно выгодными по сегодняшним меркам процентным ставкам по кредиту от 0,5% до 2% в год, длительными (10-25 лет) сроками кредитования и значительной предельной долей кредита (60-80% от стоимости жилья). Указанные процентные ставки просуществовали до 19991г. они были на 1% выше официального уровня инфляции, но ниже банковской ставки по вкладам срокам до 1 года.

В настоящее время основная доля населения нуждается в специальных схемах приобретения жилья. В решении жилищной проблемы в первую очередь потребует принятия комплекса мер на государственном уровне за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.

1. Рыночная система жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков.

2. Федеральные, региональные и муниципальные программы с субсидируемыми процентными ставками при приобретении жилья семьями с низкими доходами.

3. Система социального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

Статья5 Федерального закона «Об ипотеке» определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. В законодательстве понятие «жилое помещение» является достаточно сложным, как родовое понятие, включающее жилой дом, квартиру, комнату; как часть дома; как учетная категория, наряду с жилым домом.

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеки (в ред. От 24 декабря 2002г), если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организацией, считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основание. возникновение и срока исполнения. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Жилищную ипотеку как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств следует рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Для того, чтобы данный институт активно способствовал решению жилищной проблемы, необходимо изменение его правового режима, расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами. Придание данному институту несвойственных функций, в частности адресная поддержка жилищной ипотеки на основе различных видов субсидирования, исходит из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы.

В настоящее время действующее законодательство по ипотеке не решает вопрос от целевых дотациях для потребителей, оно остается пока «дотационным» для строителей жилья…

Поэтому для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку.

Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и повышает их надежность. В настоящее время жилищное кредитование подразделяется на социальную и коммерческую ипотеку.

Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих средние доходы, которые могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях.

В настоящее время в стране зарегистрировано около 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на 1 члена семьи. С другой стороны активно развиваются организационные структуры коммерческой ипотеки. Начало работу Московское ипотечное агентство, а также активную работу на рынке проводят банки и инвестиционно - строительные компании, которые кредитуют население со средними доходами рыночных условиях.

Наибольший интерес представляет калужский опыт. Беспрецедентно низкую ставку ипотечного кредита - 5% годовых (срок кредита до 10 лет) предложила калужская областная администрация. Правда, эта ипотечная программа касается только молодых семей ( до 30 лет), стоящим на учете в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеет своей целью заменить бесплатную выдачу жилья. Решение квартирного вопроса - не сама цель ипотечной программы, но попытка подобраться к демографической проблеме. Калужская область, как, в прочем, и большинство регионов центра России, вымирает. Только в 2003г слегка увеличилась рождаемость. В новой системе интересный даже не только сами займы, сколько льготы по ним. Например, по суммам льготных кредитов, если молодая семья не имеет детей, то больше 30 % от стоимости жилья областной бюджет ей не кредитует. При наличии одного ребенка до 40%, двух детей - до 50% можно получить льготный кредит. При погашении льготного кредита также учитывается рождаемость. После рождения в семье первого ребенка с нее спишут 20% долга. После рождения второго - 30% долга долой. После рождения третьего ребенка область обещает простить молодой семье все ее долги, т.е. по сути, погасить за нее 50% стоимости квартиры. Для решения этой проблемы планируется как минимум выделять из областного бюджета 250-300млн. рублей ежегодно.

Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий с тем, чтобы система жилищного ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе.

Таким образом, следует отметить, что в развитии ипотечного жилищного кредитования в России наметились серьезные положительные сдвиги, которые не в последнюю очередь связаны с реализацией соответствующих мер, направленных на увеличение объемов жилищного строительства предусмотренных действующим законодательством и мероприятиями Национального проекта.

Размещено на Allbest.ru