Становлення та розвиток інституту іпотеки

5

26

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Європейський університет

Реферат

З дисципліни

Банківська діяльність

Становлення та розвиток інституту іпотеки

Зміст

1. Становлення іпотеки. Коротка історична довідка

2. Іпотечне кредитування в світі

3. Виникнення та розвиток іпотечного ринку

1.3.1 Становлення іпотечного ринку

1.3.2 Характеристика сучасного іпотечного ринку

4. Вплив іпотечного ринку на розвиток економіки

Список використаної літератури

1. Становлення іпотеки. Коротка історична довідка

Термін "іпотека" (від грецьк. hypotheka - підставка) був відомий ще в стародавній Греції на початку VI ст. до н.е. Прийнято вважати, що своїм походженням він завдячує архонту (одна з найвищих посадових осіб ряду античних міст з демократичним устроєм) Солону та був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними ділянками. До того часу в Афінах заставним забезпеченням виступала особистість боржника, якому у випадку невиконання вимог загрожувало рабство. На межі такої земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп з надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі, на цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву "іпотеки", а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави.

Іпотека не перешкоджала заставленому майну переходити від одного власника до іншого, оскільки забезпеченням виступала не сама особа, а її майно.

У подальшому для запису операцій з майном, яке виступало забезпеченням, стали використовувати особливі книги, які називалися іпотечними. Вже у стародавній Греції забезпечувалась гласність (транспарентність), яка дозволяла будь-якій зацікавленій особі безперешкодно пересвідчитися про стан певної земельної власності.

Новий розвиток інститут іпотеки отримав у Римській імперії. Іпотека встановлювалась на все майно боржника, а не лише на земельну ділянку. В І ст.н.е. створювалися перші іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам, а в ІІ ст.н.е. було запроваджене особливе законодавство для установ, які виконували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитними установами - прообразами ощадних кас та асоціацій.

Іпотека протягом досить короткого проміжку часу еволюціонувала від фідуції (від лат. fiducia - угода, заснована на довірі) до більш прогресивної форми - пігнуса (від лат. pignus - неформальна застава) і далі - до застави.

При фідуції об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржнику після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.

Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а в тимчасове володіння нею як гарантії виконання кредитного зобов'язання. Позичальник мав право вимагати, щоб кредитор не користувався заставленою нерухомістю, а лише зберігав її. Крім того, кредитор вже не мав права залишити заставу у себе, а змогу продати її мав лише у випадку невиконання боржником своїх зобов'язань. Різниця між залишком боргу та ціною продажу поверталася позичальнику.

Наступним етапом було становлення класичного інституту іпотеки, зумовлене зміною соціально-економічних умов того часу: послабленням рабовласницького господарювання та масовою передачею землі орендарям. Майно залишалося у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. Спочатку нова форма застави поширювалася лише на знаряддя праці, які орендарі з об'єктивних причин не мали змоги передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку стала передаватися й нерухомість.

Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка тощо). Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення (в силу договору) або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.

Тут стає більш очевидною широта спектра відносин, в яких використовувалася іпотека - поряд з відносинами позичальника і кредитора, вона стала використовуватись і у відносинах, пов'язаних з інвестуванням коштів, сплатою податків, сімейних відносинах. Однак виконання іпотекою функції забезпечення саме при наданні кредитів було і залишається однією з найбільш широко вживаних, а такий вид кредитування отримав назву іпотечного.

Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних угод взагалі була значною, оскільки досить складні за структурою угоди вимагали контролю й регулювання, налагодженої реєстраційної системи. Проте, у зв'язку з ослабленням функцій держави в умовах загального занепаду епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки припинив існування на декілька століть з тим, щоб знову відродитись у середньовічному європейському законодавстві.

У Германії іпотека виникла на початку XIV ст. (до того часу там переважав принцип особистої відповідальності за борги), а у Франції -наприкінці XIV ст., тут зберігалася негласна іпотека. В Росії вже в ХІІІ-XIV ст. одночасно з правом приватної власності виникла застава, проте тривалий час вона існувала фактично без законодавчого оформлення. Як засіб забезпечення зобов'язань іпотека продовжує і по сьогодні широко використовуватися.

Іпотека в сучасному визначенні - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця або в третьої особи.

Економісти під іпотекою розуміють заставу нерухомості з метою отримання кредиту в банку чи небанківській фінансовій установі.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють іпотеку житла (житлову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).

За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша) та наступні.

Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (основна, або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачене договором).

Одне й те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов'язання. З економічної точки зору це ефективно і значно збільшує фінансові активи як окремих суб'єктів господарювання, так і економіки в цілому, що підвищує рівень капіталізації ресурсів. За цих умов застосовуються певні обмеження на заставне майно, що відображається в угодах між заставодавцем та заставодержателем. Так, наприклад, у розвинутих країнах, де іпотека має тривалу історію існування, усі наступні позики під іпотеку передбачають підвищену процентну ставку, менший термін кредитування та більший ризик кредитора. У таких випадках сума позики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить у середньому 70-80 % ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60 %.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об'єднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві, має місце об'єднана іпотека. Якщо зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю), є іпотекою на користь третьої особи.

Різноманітність правових систем різних країн зумовили і виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англо-саксонську та романо-германську. Якщо за англо-саксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя, то романо-германська система права, яка поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки (hypoteka). Це передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

2. Іпотечне кредитування в світі

Найпоширенішим і одним з найдавніших є використання іпотеки як забезпечення саме при здійсненні кредитних операцій. Види іпотек за предметом застави зумовили і відповідні види іпотечного кредитування - житлове, комерційне та земельне. До першої третини ХХ сторіччя, незважаючи на різні правові основи іпотек, що використовувалися в континентальній Європі (романо-германська) та Сполучених Штатах Америки (англо-саксонська), іпотечне кредитування мало багато спільних рис.

Основними установами, що займалися наданням іпотечних кредитів, виступали комерційні та ощадні банки, а також позико-ощадні асоціації. Джерелами фінансування іпотечного кредитування були, в основному, депозити. Спеціалізовані іпотечні банки надавали кредити за рахунок коштів від розміщення емітованих ними облігацій, забезпечених іпотечними кредитами. Це поклало початок іпотечному ринку та відкрило нові можливості для рефінансування операцій з іпотечного кредитування.

Яскравим прикладом використання комерційних банків як інститутів іпотечного кредитування є швейцарські кантональні банки. Їх ресурсну базу для іпотечного кредитування складають кошти юридичних і фізичних осіб на депозитних рахунках. Однак ці кошти, як правило, носять короткостроковий характер і лише частково можуть бути розміщені в довгострокові активи.

Позико-ощадна система (система контрактних заощаджень) набула найбільшого поширення в Німеччині (з 1783 р.), Австрії (з 1811 р.) і Франції (з 1843 р.). Вона передбачає фінансування іпотечних кредитів за рахунок цільових ощадних внесків населення, суми і терміни накопичення яких повинні бути сумірні з умовами кредитування. Відсоткові ставки як по внесках, так і по кредитах здебільшого нижче ринкових і фіксуються на термін ощадного контракту. У ряді країн, зокрема в Німеччині, Чехії і Словаччині, урядами надаються бюджетні кошти на підтримку і розвиток цих систем у вигляді "премій", що виплачуються до сум, накопичених на рахунках громадян у спеціалізованих позико-ощадних організаціях. Ці організації регулюються окремими законами, що чітко визначають сферу їх діяльності і заходи нагляду за ними.

Спеціалізовані іпотечні установи вперше були створені в Прусії в 1769 році Фрідріхом Великим і були державними, а першими приватними іпотечними банками у формі акціонерних товариств стали бельгійський «Креді фонсьє» («Crеdit Foncier») в 1835 р. та французький «Креді фонсьє» («Crеdit Foncier») в 1852 р. [147]. Найбільшого поширення такі банки набули в Німеччині, Данії, Швеції. Іпотечні банки мали ексклюзивне право випускати іпотечні облігації з низьким ризиком і тому відносно дешеві. Діяльність деяких з іпотечних банків обмежена видачею позик міському і сільському населенню під заставу нерухомості, інші кредитують виключно жителів певних районів; нарешті, серед них є і такі, які надають кошти всім категоріям позичальників, включаючи не тільки фермерів і міських домовласників, а й підприємців, зайнятих у готельному бізнесі і т.п.

У США іпотечні банки з'явилися досить пізно. Першим федеральним законом, що регулював діяльність подібних установ, став закон про фермерський кредит 1916 року, згідно з яким було створено 12 федеральних земельних банків, що надавали довгострокові позики фермерам. Система іпотечного кредитування США відрізнялась від європейської коротшими строками надання кредитів (до 5 років), низьким LTV (воно не могло перевищувати 50 %) та умовами погашення кредитів (вони не амортизувалися протягом дії кредитної угоди, основна сума кредиту поверталася позичальником наприкінці терміну кредиту).

У Росії перші кредитні установи, які кредитували дворянство та купецтво під заставу маєтків, були створені в 1754 році: для дворянства - санкт-петербурзьські та московські контори Державного банку при Сенаті та Сенатській конторі, для купецтва - в Петербурзьському порту та Комерцколегії.

На початку 70-х років ХІХ ст. в Росії поряд з державними діяло 11 акціонерних земельних банків, а іпотечне кредитування стало досить поширеним - протягом 10 років обсяг іпотечних кредитів зріс більш як у 4 рази.

Акціонерні земельні банки здійснювали кредитування під заставу землі та міської нерухомості на чітко обмеженій території.

Селяни мали змогу отримати гроші для придбання поміщицької землі у створеному в 1882 році Державному селянському поземельному банку. Позики видавалися в обсязі до 75% вартості майна, терміном на 24,5 та 34,5 року, відсоткова ставка була досить високою і становила 7,5-8,5 %. Дворянам іпотечні позики надавав Державний дворянський земельний банк терміном на 66 років у розмірі до 100% оціночної вартості застави під 5% річних. Заставні листи Дворянського банку були гарантовані урядом, що давало можливість реалізовувати їх за кордоном, де вони високо котирувались.

На території нинішньої України перший акціонерний земельний банк було засновано в травні 1871 року в Харкові для надання дешевих кредитів під заставу нерухомого майна землевласникам у повітах. Вже у жовтні 1872 року акціонерний земельний банк було відкрито й у Києві. Він спеціалізувався на довготермінових позичках під заставу землі (від 10 до 66 років) та під міську нерухомість (від 10 до 38 років). Діяльність обох банків була прибутковою, в 1911-1912 рр. їх акціонери отримали досить високі дивіденди. Зокрема, Харківського земельного банку - 13,5%, а Київського - 16 %.

Наприкінці 1890-х років, з прийняттям закону про організацію установ дрібного кредиту, в Росії почався стрімкий розвиток заставних установ, зокрема і кредитних спілок. За 10 років було створено 729 таких установ, а в 1915 році їх нараховувалося 15450. В першому десятиріччі ХХ ст. вони об'єднували інтереси 8 млн. людей. Новостворювані кредитні установи могли утворювати первинний капітал із залучених джерел, які поверталися за рахунок прибутків, причому в багатьох випадках кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії.

Характерними рисами іпотечних кредитів, що надавалися, в тому числі й кредитними спілками, у другій половині ХІХ ст. в Росії були:

- довгостроковість;

- дотримання принципу, за яким заставлене майно залишалося в позичальника;

- реєстрація факту застави - все нерухоме майно було зареєстроване в нотаріальних відділеннях при окружних судах;

- допущення повторних застав, якщо вартість майна не була вичерпана попередніми заставами;

- правило старшинства, яке діяло при реалізації майна збанкрутілого позичальника та передбачало задоволення вимог держателів заставних у порядку їх послідовності (спочатку задовольнялися вимоги держателів першої заставної, потім - другої і т.д.).

На початок 1917 року кредитно-банківська система довгострокового іпотечного кредитування в Росії була досить добре організованою системою, яка мала високий ступінь розвитку та адекватне законодавче забезпечення. Вона складалася з 2 державних банків, 21 земельного та 18 приватних банків, а також міських кредитних спілок та суспільних банків, спілки взаємного поземельного кредиту, позико-ощадних та кредитних товариств, інших кредитних установ. В іпотечних банках було заставлено близько 60 млн. десятин землі, тобто більше третини всієї посівної площі Росії.

3. Виникнення та розвиток іпотечного ринку

1.3.1 Становлення іпотечного ринку

Іпотека - це власне застава нерухомого майна, а іпотечний кредит - це позика, надана за принципами банківського кредитування під заставу нерухомості, яка залишається в користуванні у позичальника.

Оскільки характерною рисою іпотечних кредитів є їх довготерміновість, то у більшості кредитних інституцій, що займаються іпотечним кредитуванням, постійно виникає проблема нестачі ресурсів. Вирішення цієї проблеми є основною функцією іпотечного ринку - системи організованих на основі певних принципів та правових норм економічних відносин, які виникають в процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю (рис. 2).

І якщо іпотечне кредитування без заставної (просто під заставу нерухомого майна) є, в принципі, звичайною кредитною операцією банку, то іпотечне кредитування, в ході якого банк отримує заставну, має суттєві відмінності. Шляхом продажу заставних чи іпотечних цінних паперів банк може відразу відновити свої кошти та знову надавати їх новим позичальникам. У цьому випадку банк, отримуючи дохід від власне кредитної операції, у своїх діях не обмежений лише первинними ресурсами (залученими депозитами тощо), а інші учасники іпотечного ринку, який при цьому виникає, також отримують свою частину доходу.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості давало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які могли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як по активних, так і по пасивних операціях.

З появою таких банків та виходом їх на фінансовий ринок виник вторинний іпотечний ринок (див. рис. 2). Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор -заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвестору, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

У Росії в кінці ХІХ на початку ХХ ст. акціонерні земельні банки надавали кредити у вигляді заставних листів (особливого роду цінних паперів, які мали обіг на іпотечному ринку, їх курс коливався). Акції та заставні листи іпотечних банків були поширеним засобом розміщення капіталів для російських підприємців та рантьє. До фінансового обігу широко залучалися різні види іпотечних цінних паперів - заставні листи, зобов'язання, векселя, сертифікати, а також безпосередньо заставні. Довготермінове фінансування нерухомості сприяло стрімкому розвитку економіки, промисловості, сільського та міського господарства. На той момент Росія за рівнем розвитку кредитно-фінансової системи не поступалася Західній Європі, а за обсягами цінних паперів, що забезпечувалися іпотечними зобов'язаннями та оберталися на європейських ринках, навіть превалювала.

Після жовтня 1917 року іпотечні кредитні установи були ліквідовані разом з правом приватної власності, проте неявно механізми фінансування будівництва житла за пайової участі населення існували і в радянські часи (кооперативне будівництво).

У країнах Європи, Сполучених Штатах Америки та інших країнах іпотечне кредитування, особливо іпотечний ринок, продовжували розвиватися. Іпотечне кредитування набувало особливого значення в періоди подолання економічних і соціальних криз, саме в ці періоди спостерігали якісні в інструментах та самій системі рефінансування іпотечних кредитних операцій, тобто іпотечного ринку.

У більшості країн, включаючи США, умови надання іпотечних кредитів для міського і сільського населення визначалися не тільки економічними, а й соціальними і політичними міркуваннями - бажанням допомогти населенню придбати власне житло і нерухомість сільськогосподарського призначення, прагненням утримати відсоткові ставки по заставних на низькому рівні тощо.

Цікавим є досвід еволюції іпотечного кредитування, зокрема механізмів його рефінансування, у Сполучених Штатах Америки протягом ХХ століття. Якщо станом на 1920 рік 60 % будинків, що знаходилися у приватній власності, були придбані за рахунок власних коштів, то вже починаючи з 1926 року картина змінилася - комерційні банки, створені за участю уряду, отримали дозвіл на здійснення операцій з іпотечного кредитування. Зважаючи на зростання доходів населення, яке мало місце в той період, такий захід мав сприяти розширенню обсягів іпотечного кредитування, а через нього -збільшенню кількості власників житла, стимулюванню будівництва та суміжних галузей.

Однак глибока економічна криза кінця 20-х початку 30-х років минулого сторіччя - Велика депресія - відчутно підірвала розвиток іпотечного кредитування в Сполучених Штатах Америки. Високий рівень безробіття та зниження доходів призвело до масових неплатежів по іпотечних кредитах, втрати позичальниками можливостей викупу заставленого нерухомого майна та різкого падіння цін на нерухомість, які вже в 1929 р. знизилися вдвічі порівняно з 1928 роком. Оскільки за американським законодавством іпотека знаходиться у власності заставодержателя (кредитора), то американські банки та інші іпотечні установи опинилися в ролі власників значної за обсягом нерухомості - в 1935 році п'ята частина всього нерухомого майна, яке було придбане за допомогою іпотечних кредитів, знаходилася у власності кредиторів. Однак в умовах знецінення нерухомості це було зайвим обтяженням для банків, яке вони не могли реалізувати через низький платоспроможний попит населення, хоча потребу у придбанні власних будинків мали багато американських сімей.

З метою розв'язання накопичених проблем та недопущення остаточного краху ощадних установ федеральний уряд кардинально переглянув свою політику в даній сфері. Його зусилля були спрямовані на:

- підтримку стійкого попиту на нерухомість (зокрема будинки), що було забезпечено шляхом широкого пропагування ідеї необхідності для кожної американської сім'ї мати власний будинок;

- розблокування діяльності іпотечних установ - шляхом створення Федеральної системи федеральних банків житлового кредиту, яка складалася з 12 банків. Відповідно до прийнятого в 1932 р. закону про федеральні банки житлового кредиту, їх завдання полягало в наданні у випадку гострої потреби ощадним асоціаціям ресурсів, яких не вистачає;

- зниження кредитного ризику по іпотечних кредитах - шляхом створення Федеральної житлової адміністрації (FHA - Federal Housing Administration), на яку покладалася функція страхування іпотечних кредитів від дефолту. Ця страховка, яка сплачувалася позичальником, як правило покривала 80 % вартості кредиту. FHA страхувала виключно стандартизовані кредити - довгострокові та ті, що амортизуються;

- активізацію та розширення вторинного іпотечного ринку - шляхом створення Федеральної національної іпотечної асоціації (FNMA - Fannie May). На Фенні Мей покладалося придбання іпотечних кредитів, застрахованих FHA. Протягом першого року функціонування Фенні Мей придбала близько 26 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад $100 млн., при цьому було зафіксовано лише 25 звернень стягнення на заставлене майно. Основними джерелами операційного капіталу асоціації були кредитні лінії Державного казначейства та кошти, отримані від реалізації іпотечних кредитів іншим фінансовим інститутам. Це було початком тієї ролі, яку відіграла Фенні Мей як найкрупніший інвестор на ринку іпотечних кредитів США. На сьогодні в портфелі Фенні Мей 2,7 млн. іпотечних кредитів на суму $110 млрд., крім того, вона управляє ще 3,5 млн. іпотечних кредитів, під забезпечення яких були випущені цінні папери.

Цим було започатковано створення дворівневого вторинного іпотечного ринку, що і стало характерною особливістю американської моделі фінансування іпотечних операцій, яка потім поширилася в Австралії, Великобританії та інших країнах. У рамках цієї моделі первинний кредитор може рефінансувати видані кредити шляхом продажу інвестору або спеціалізованому інституту вторинного ринку особливого виду цінних паперів, забезпечених зібраними в пули іпотечними кредитами (див. рис. 1).

Ці заходи справили позитивний вплив на розвиток як житлового, так і іпотечного ринку Сполучених Штатів Америки, що підтверджує динаміка нового житлового будівництва та обсягів іпотечного кредитування, яке спостерігалося в цей період. Так, якщо в 1920 році було побудовано 247 тис. нових будинків, то в 1960-му - вже 1,23 мільйона.

Проте друга половина 60-х років ХХ сторіччя характеризувалася готовністю фондового ринку розширити обсяги операцій з іпотечними цінними паперами. Розуміння тих можливостей, які відкриються для збільшення обсягів іпотечного кредитування та реалізації житлових програм, спонукали уряд до нових кроків у подальшій розбудові вторинного іпотечного ринку. Вже у 1968 році Фенні Мей була розділена на дві юридичні особи - одна з яких зберегла назву Фенні Мей, проте стала приватною акціонерною компанією, акції якої з 1970 року котируються на Нью-Йоркській фондовій біржі. На Фенні Мей було покладене гарантування по цінних паперах, забезпечених пулом заставних, вона також мала право викупати так звані "стандартні" іпотечні кредити, які не потребували спеціального страхування іпотечних ризиків. Інша юридична особа - Урядова національна іпотечна Асоціація (GNMA, або Джинні Мей) отримала статус державної корпорації, створеної для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися у приватному секторі та потребували державних субсидій. Джинні Мей також була уповноважена надавати гарантії по іпотечних цінних паперах, застрахованим FHA, та створеної в 1944 році Асоціації ветеранів (VA). Її облігації гарантуються федеральним урядом, що піднімає статус цих цінних паперів.

У 1970 році Законом "Про надзвичайне житлове фінансування" (The Emergency Home Finance Act) була створена ще й Федеральна корпорація іпотечного кредитування (FHLMC - Freddie Mac) - Фредді Мек, для обслуговування вторинного ринку стандартних іпотечних позик, які не підпали під гарантування FHA та VA.

У подальшому розвиток ринку забезпечувався шляхом удосконалення інструментів іпотечного ринку.

Вторинний іпотечний ринок має велике значення не лише для розвитку іпотечних відносин, а й для розширення можливостей кредитування економіки взагалі. Він забезпечує збільшення ліквідності капіталу банків, відповідно регулює потоки позичкових коштів, зв'язує надлишкову грошову масу, сприяє переливу грошей із районів з надлишковими коштами в ті, де їх не вистачає, згладжує різницю між відсотковими ставками в різних регіонах, стабілізуючи їх у масштабах усієї країни.

1.3.2 Характеристика сучасного іпотечного ринку

Завдяки широкому спектру переваг іпотечного кредитування, які підтверджені тривалим часом його існування, воно ефективно використовується кредитними установами багатьох країн і займає досить значну частку ринку банківських послуг. Однак, як уже зазначалося, на сучасному рівні економічних відносин використання іпотечного кредитування без іпотечного ринку є досить обмеженим. Саме іпотечний ринок забезпечує рефінансування ресурсів по іпотечних кредитних операціях, що дає змогу банкам не лише відновити свою ліквідність та посилити мультиплікативний ефект, а й знизити витратність операцій.

Досвід країн, які мають тривалу історію іпотечного кредитування та започаткували функціонування іпотечного ринку, а це переважно країни Євросоюзу та Сполучені Штати Америки, є підтвердженням переваг використання іпотечного ринку.

Основними показниками, які використовуються спеціалістами для проведення порівняльної оцінки іпотечного кредитування та іпотечного ринку в тій чи іншій країні, є:

- рівень заборгованості за іпотечними кредитами у % до ВВП;

- LTV;

- вид та розмір ставки по іпотечному кредиту;

- термін надання іпотечного кредиту;

- рівень заборгованості за іпотечними цінними паперами у % до ВВП.

Високий рівень іпотечного кредитування у країнах, про які йшла мова вище, став можливим насамперед завдяки розвитку та функціонуванню потужного вторинного іпотечного ринку, на якому діють як банки, так і спеціалізовані кредитні установи. Важливими формами підтримки іпотечного ринку є розвинена система страхування, розроблення та поліпшення стандартів іпотечного кредитування, розвинений фондовий ринок тощо.

Обсяг іпотечних кредитів у США та розвинутих країнах Європейського Союзу становить в середньому близько 50 % до ВВП, сягаючи 70 % в Нідерландах і Данії.

Пріоритетним і домінуючим на цьому ринку є житлове іпотечне кредитування. Так, обсяг кредитування під заставу житла в Європі в 2000 році становив 3,2 трлн. євро, або близько 70 % ринку іпотечного кредитування в цьому регіоні. Кредитування комерційної іпотеки сягнуло приблизно 500 млрд. євро. Темпи зростання саме житлового кредитування значно перевищують темпи зростання інших секторів іпотечного ринку, а саме комерційної та аграрної іпотеки.

Для цих країн характерний низький розмір відсоткової ставки за іпотечним кредитом (у середньому близько 6 %), до того ж, сама ставка має незначні коливання залежно від терміну надання кредиту. В останні роки спостерігається незначне зниження відсоткових ставок .

Низька вартість іпотечного кредиту обумовлена низкою причин. Зокрема, це низький рівень інфляції, низька вартість оформлення кредиту, незначні банківські ризики, з одного боку, і потужний фондовий та страховий ринки з низькою вартістю ресурсів - з іншого.

У розвинутих країнах дуже поширеним є кредитування з плаваючою або фіксовано-плаваючою відсотковою ставкою, як з коротким, так і з довгим початковим періодом. Плаваюча відсоткова ставка найбільш широкого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії, де використовуються різні методи її встановлення. При цьому, вона так само легко може бути переглянута. В окремих країнах, включаючи Францію, Італію та Австрію, процес її коригування є складнішим. Фіксована процентна ставка використовується набагато рідше. Однак у Франції, Італії, Австрії та Нідерландах вона є чи не найпоширенішою.

Низькі відсоткові ставки, що склалися, позитивно впливають на активність ринку іпотечного кредитування, незважаючи на зменшення спреду¹ для кредитора. Необхідність підвищення ефективності цінової політики та конкурентоспроможності сприяють динамічному впровадженню інновацій (нових інструментів) на іпотечному ринку цих країн.

Такі індикатори, як LTV та термін надання кредиту для країн зі стабільним іпотечним ринком характеризуються досить високими значеннями.

На розвиток іпотечного кредитування впливають і рівень його регулювання з боку держави (додаток 3). Він сприяє виникненню в окремих країнах, зокрема Португалії та Іспанії, так званого буму іпотечного кредитування - за середнього рівня зростання обсягів іпотечного кредитування по ЄС 8,2 %, в цих країнах він перевищив 16 %.

4. Вплив іпотечного ринку на розвиток економіки

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в розвитку економіки, адже він, об'єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, в свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.

Можна виділити наступні функції суто фінансового характеру, які виконує іпотечний ринок:

перша - об'єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди;

друга - трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує фінансування галузей національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих і житлових потреб;

третя - розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов'язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію - ефективне використання та розвиток ринку нерухомості. Зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціонального її використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П'ятою функцією ринку іпотечного капіталу є диверсифікація ризиків у процесі обігу боргових зобов'язань.

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й інформаційну функцію (індикативну, яка переважно стосується цін, оскільки допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування в нерухомість в різних галузях економіки).

Основними інвесторами на ринку, про який йдеться, є домогосподарства, підприємства, різноманітні державні і недержавні фонди, а іноді уряд. Найважливішими позичальниками-заставодавцями є підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість - купують нерухоме майно, будують та вдосконалюють нерухомість, у результаті чого вона вдосконалюється, перерозподіляється та розвивається. Використання іпотечних кредитів для інвестування у власний бізнес також позитивно впливає на економіку через механізми розширення виробництва та створення додаткових робочих місць. Позичальники за користування позикою сплачують відсотки, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал. Забезпеченість позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій.

У розвитку іпотечного кредитування та створенні активно працюючого іпотечного ринку зацікавлені всі його учасники: банки, населення, держава, промислові та малі підприємства, підприємства агропромислового комплексу, пенсійні фонди, страхові компанії та інші інституційні інвестори.

Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження ризику неповернення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно виступає як додаткова гарантія повного та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик при неплатоспроможності, банкрутстві, ліквідації позичальника або відсутності бажання сплатити борг. Загалом, банківська практика показує, що іпотечне кредитування - один з найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків-заставоутримувачів, і для позичальників (як джерело додаткових грошових коштів з низькими банківськими відсотками), причому ризик втрати предмета застави незначний. Якщо ж іпотечне кредитування здійснюється з заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансування, то банк може відразу відновити свої кошти та знову позичати їх новим позичальникам. Це дає змогу банкам підтримати ліквідність.

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Крім позитивного впливу на фінансово-банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектору економіки, зупиняє спад виробництва під час криз в окремих галузях промисловості. В будівництві використання іпотечного кредиту спрощує реалізацію побудованих квартир та будинків. Безперервність виробництва та нового будівництва стимулює розвиток суміжних галузей та транспортної інфраструктури. Комерційне іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що сприяє підвищенню якості та конкурентоспроможності продукції практично в усіх галузях, а це, в свою чергу, прискорює темпи економічного розвитку країни.

Для підприємств агропромислового комплексу іпотечне кредитування під заставу землі - джерело довгострокових кредитів. Використання їх сприятиме стабільності розвитку сільського господарства та зменшуватиме його залежність від державної підтримки, а також надасть стимули позичальнику для підвищення ефективності землекористування.

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, у тому числі проблеми зайнятості. Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектору та створенню нових робочих місць.

З точки зору впливу на розвиток економіки, іпотечне кредитування та іпотечний ринок відіграють суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності. Так, позичковий капітал знаходить своє використання не тільки у сферах з високими прибутками та швидким обертанням (посередництво, торгівля), а й залучається до житлового будівництва та сільського господарства, сприяє розвитку підприємництва, утримує курс національної валюти. Крім того, стабільне функціонування вторинного іпотечного ринку допомагає збалансувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операціях з нерухомим майном - пом'якшити його дію завдяки переміщенню капіталу. іпотека кредитування нерухомість

Запровадження механізмів рефінансування сприяє переливу грошей з регіонів із надлишковими коштами у регіони з більшим попитом на них, що, в свою чергу, зменшує різницю між відсотковими ставками у різних регіонах. Тому активізація іпотечних кредитних операцій на фінансовому ринку, а також збільшення обсягів житла, яке населення може придбати у кредит не лише в містах з найбільшою місткістю ринку іпотеки, сприятиме вирішенню житлової проблеми в регіонах. Це позитивно позначається на економічному розвитку країни та об'єктивно засвідчує вигоду від використання системи іпотечного кредитування як потужного стимулятора фінансової стабілізації та зростання сучасної економіки.

Розвиток іпотечного ринку в Україні надасть додаткові інструменти регулювання грошово-кредитного ринку.

Іпотечне кредитування без заставних, яке існувало в Україні до набуття чинності Законом "Про іпотеку", та іпотечне кредитування, яке супроводжуватиметься функціонуванням іпотечного ринку, сприятимуть розширенню грошово-кредитного ринку. Однак у першому випадку його вплив на грошові агрегати та ліквідність банківської системи не буде відрізнятися від впливу звичайних кредитних операцій.

Лише після того, як запрацюють механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни завдяки отриманню додаткових переваг, зміцнюватиметься. До таких переваг можна віднести:

- збільшення грошового мультиплікатора та пропозиції грошей (М3) в економіці;

- розширення можливостей рефінансування комерційних банків Національним банком за рахунок використання іпотечних цінних паперів;

- диверсифікація ризиків між усіма учасниками іпотечного ринку;

- збільшення попиту та пропозиції іпотечних кредитів завдяки ринковій (реальній) оцінці нерухомого майна та державній реєстрації його правового становища;

- можливість реалізації банком іпотечних цінних паперів на відкритому ринку чи спеціалізованій фінансовій установі, що сприяє прискоренню вивільнення коштів банку, наданих у кредит.

Наведені переваги посилюватимуться завдяки розширенню кількості учасників ринку (страхові компанії, пенсійні фонди, інші небанківські фінансові установи, державні фонди тощо), які зацікавлені у вкладанні грошових коштів у більш ліквідні та менш ризиковані фінансові інструменти. При цьому роль іпотечних цінних паперів, які за надійністю поступаються лише облігаціям державних позик, як базових інструментів визначення дохідності цінних паперів, значно підвищується.

Крім того, забезпечені реальними активами іпотечні цінні папери надають комерційним банкам більші можливості отримання фінансової підтримки в разі необхідності з боку центральних банків країн, що посилюватиме роль держави у регулюванні фінансової системи.

Збільшення монетизації економіки та посилення міцності фінансової системи країни сприятимуть зменшенню вартості кредитних ресурсів, що, в свою чергу, стимулюватиме зростання кредитного ринку.

Список використаної літератури

1. Закон України "Про заставу" // Віс. Верховної Ради України. - 1992. - № 12.

2. Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" // http://www.rada.gov.ua

3. Закон України "Про іпотеку" // Віс. Верховної Ради. - 2003. - № 38.

4. Веренікін Р. Іпотека, або нове ім'я застави // Галицькі контракти. - 1999. - № 26.

5. Волков С, Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Віс. НБУ. - 2003. - № 6.

6. Долгий Л. Роль і місце іпотечного кредитування в умовах відновлення агропромислового виробництва // Віс. НБУ. - 2003. - № 1.

7. Євтух О. Іпотека та іпотечний ринок // Віс. НБУ - 2003. - № 9.

8. Євтух О. Іпотека як складова ринкового механізму господарювання // Економіка України. - 2000. -№ 1.

9. Загородній А.Г., Вознюк Г.Л., Смовженко Т.С. Фінансовий словник. - 4-те вид. - К.: Т-во "Знання" КОО; Л.: Вид-во Львів, банк, ін-ту НБУ.

10. Мишкін Фредерік С. Економіка грошей, банківської справи і фінансових ринків / Пер. з англ. С. Панчишина, А. Стасишина, Г. Стеблія. - К.: Основи, 1999.

11. Молчанов Ю. На исходе XX века в Россию вернулась ипотека // Экономика и жизнь. - 1998.-№33.

12. Нерухомість в Україні 2003: ринок іпотечного кредитування: Матеріали Другої міжнар. конф. (5 грудня 2003 p.). - К.: Центр ділового співробітництва "Український Дім", 2003.

13. Новіков В. Кредитне бюро: проблеми та рішення // Віс. НБУ. - 2002. - № 9.

14. Огляд ринку іпотечного кредитування в Україні в 2002 році: Матеріали Укр. нац. іпотечної асоц. - 2003 р.

15. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу: Матеріали Укр. нац. іпотечної асоц. - 2003.

16. Паливода К. Проблеми іпотечного кредитування під заставу житла та програми фінансування масового будівництва житла в Україні // Віс. НБУ - 2003. - № 11.

Размещено на Allbest.ru