Іпотечне кредитування в Україні

5

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Європейський університет

Житомирська філія

Кафедра „Фінанси”

Реферат

З дисципліни

«Банківська діяльність»

На тему «ІПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ»

Житомир - 2011

Зміст

1. Стан іпотечного кредитування

2. Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків

3. Проблеми іпотечного кредитування

Список використаної літератури

1. Стан іпотечного кредитування

Аналіз стану іпотечного кредитування в Україні, в умовах відсутності стандартизованої статистичної інформації, є досить складним. Тому, в цьому дослідженні були використані дані аналізу, який проводиться Українською національною іпотечною асоціацією та базується на інформації членів Асоціації, розрахунках її експертів і результатах разових опитувань.

Важливим показником ступеня розвитку іпотечного кредитування є частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків. В Україні цей показник хоча й зріс протягом 2002 року майже на 1,6 в.п. (з 4,5 до 6,1%), станом на 1 липня 2003 року залишався невеликим і склав 6,4 відсотка.

Загальна сума кредитів, забезпечених іпотекою, станом на 1 липня 2003 року досягла 3,385 млрд. грн., продемонструвавши стійку динаміку зростання протягом 2002 та першої половини 2003 року. І якщо в 2002 році заборгованість за іпотечними кредитами зросла на 72,5% (з 1,436 млрд.грн. до 2,476 млрд.грн.), то за 6 місяців 2003 року - майже на 40 відсотків. Позитивна динаміка іпотечного кредитування в Україні дає підстави очікувати, що за підсумками 2003 року темпи зростання іпотечного кредитування перевищать минулорічні (рис. 1).

Рис. 1. Обсяг і структура іпотечних кредитів

На момент опитування на ринку іпотечного кредитування із 157 банків, які діяли в Україні, працювало близько 50.

Основними операторами іпотечного кредитування протягом останніх двох років було декілька банків, хоча їх частка в обсягах іпотечних кредитних операцій змінювалася. До цих банків належать - ВАТ „Ощадбанк", ВАТ "Укрексімбанк", АКБ „Надра", АКБ "Аркада", АКБ „Правексбанк", АППБ „Аваль", АКБ „Промінвестбанк", ЗАТ КБ „Приватбанк", АКБ „Укрсоцбанк".

Рис. 2. Питома вага основних операторів ринку іпотечного кредитування

Оскільки конкуренція на цьому сегменті кредитного ринку посилюється, то частка 10 найпотужніших операторів за 2002 рік зменшилася на 7 в.п. (до 57%), а протягом першої половини 2003 року - ще на 3 в.п. (до 54% загального ринку іпотечного кредитування (житлова та комерційна іпотека) (рис. 2).

Але частка основних операторів на ринку житлової іпотеки залишається практично стабільною (на 01.01.2002 - 70%, на 01.01.2003 - 68%, а на 01.07.2003 - знову 70% ринку), що свідчить про активне освоєння новими операторами ринку саме комерційної іпотеки. На ринку житлової іпотеки відбувався перерозподіл сегментів між основними операторами: спостерігалося зменшення частки "Правексбанку" та банку "Аркада", натомість банки "Аваль" і "Приватбанк" розширили свою участь в житловому іпотечному кредитуванні.

Рис. 3. Питома вага основних операторів ринку житлового іпотечного кредитування

Іпотека активно використовувалася комерційними банками для забезпечення кредитів, що надавалися як корпоративним клієнтам, так і фізичним особам. Кредити, що забезпечені житловою іпотекою, зросли за 2002 рік на 90,4% і становили 815 млн. грн.; кредити, забезпечені комерційною іпотекою, - на 65%, і становили на кінець 2002 року 1,66 млрд. грн. У 2003 році заборгованість за житловими іпотечними кредитами продовжувала зростати швидше, ніж за кредитами, що забезпечені комерційною іпотекою.

Рис. 4. Обсяги іпотечних кредитів, наданих фізичним і юридичним особам

Збільшення частки довгострокових (до 10 років) іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків, поряд із зростанням обсягів іпотечного кредитування, свідчить про намагання українських комерційних банків не лише мінімізувати вплив кредитного ризику, а й диверсифікувати активи за строками в бік збільшення їх термінів навіть при зменшенні їх дохідності.

Рис. 5. Іпотечні кредити фізичним і юридичним особам на будівництво і освоєння землі

Переваги, які надаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США), пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні валютні та процентні ризики, а й тим, що оцінка та розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно здійснюються в іноземній валюті.

Протягом 2002 року спостерігалася чітка тенденція зростання частки кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка тривала і в 2003 році. Зокрема, житлові іпотечні кредити, надані в іноземній валюті, на кінець 2002 року становили еквівалент 325 млн. грн., а обсяг таких же кредитів, наданих у національній валюті, становив 344 млн. гривень. Протягом першої половини 2003 року обсяг кредитів, наданих в іноземній валюті, збільшився на 315 млн. грн. і станом на 01.07.03 досяг 640 млн. грн., в той час як кредити, надані в гривні, зросли лише на 10 млн. грн., тобто до 354 млн. грн. Очевидно, що основною причиною такої тенденції стало відновлення інфляції гривні після дефляції 2002 року та стабільність курсу долара, що триває вже третій рік, внаслідок чого кредитування в іноземній валюті банки вважають менш ризикованим в довгостроковій перспективі. До того ж, кредитування в іноземній валюті часто є вигідним і для позичальників, оскільки відсоткова ставка у цьому випадку нижча, а основну частину "сірого" доходу населення, за оцінками експертів, отримує саме в іноземній валюті, зокрема в доларах США.

Рис. 6. Іпотечні кредити фізичним і юридичним особам за валютою

Щодо комерційної іпотеки. Починаючи з 2002 року, обсяг кредитів, які надаються в іноземній валюті, перевищував обсяг кредитів, які надаються у національній валюті, в 1,3-1,7 рази. Однак в першій половині 2003 року темпи зростання кредитів, забезпечених комерційною іпотекою, наданих у гривні, випереджали кредити, надані в іноземній валюті. Тут визначальною була стабільність обмінного курсу гривні до долара США. Адже необхідність сплачувати додаткові збори до Пенсійного фонду з операцій придбання валюти призводить до додаткових витрат та збитків.

На ринку житлового іпотечного кредитування нині існує дві основні форми іпотечного кредитування громадян, які мають бажання покращити житлові умови: кредитування участі в пайовому будівництві житла; кредитування придбання готового житла.

Збільшується новий сегмент ринку - іпотечне кредитування ремонту готового житла, але переважна частина іпотечних кредитів є кредитами на участь у пайовому будівництві житла.

Незважаючи на відсутність усталених стандартів іпотечного кредитування, протягом 2002-2003 рр. серед банків спостерігається певна однорідність за такими параметрами житлового іпотечного кредитування, як:

- LTV - в межах 65-75%;

- плата за користування:

в іноземній валюті -12-14% (у 2001 р. - 18%);

в національній валюті - 21% (у 2001 р. - 27%);

- строки кредитування - 7-15 років (у 2001 р. - 3-5 років);

¦ обов'язкове страхування нерухомості, що є предметом застави, від ризику втрати та пошкоджень. Ця страховка коштує позичальнику від 0,5% до 2% вартості нерухомості.

Наведені показники свідчать, що майже за 2,5 роки умови іпотечного кредитування в Україні суттєво покращилися, а тенденція зростання їх обсягів підтверджує пожвавлення попиту, подальше задоволення якого стримується, з одного боку, низькою платоспроможністю населення, а з іншого - високими відсотковими ставками на кредити взагалі та житлові зокрема.

Комерційною іпотекою, як правило, забезпечуються гривневі кредити юридичним особам на відносно невеликі терміни: від 1 до 3-х років. Кредити, забезпечені комерційною іпотекою, характеризуються високим рівнем відсоткових ставок, які можуть сягати 25-29%, а також низькими значеннями коефіцієнта LTV - не більше 50%.

Проблеми, що стримують розвиток комерційної іпотеки ще більш глибокі, ніж ті, що гальмують кредитування житла. По-перше, це відсутність фондового ринку, який дозволяє не тільки більш-менш об'єктивно визначити попит на об'єкти нерухомості, а разом з ним і ціни на неї, а й знайти покупця, що зробить комерційну іпотеку більш ліквідною. По-друге, нерозвинутим є ринок нерухомості виробничого (комерційного) призначення. Крім того, фінансовий стан комерційних позичальників, які потонули в різноманітних розрахункових схемах, мало того, що непрозорий на момент надання позики, але ще може раптово погіршитися, що зробить позичальника неплатоспроможним. Зазначене призводить до того, що ці позики є занадто ризикованими та обтяжливими для банків, тому більш дорогими для позичальників. Це, без змін ситуації, що склалася, робить прогнози розвитку комерційного іпотечного кредитування менш обнадійливими, ніж житлового. Можливо, з часом, при залученні до процесу іпотечного кредитування страхових компаній та належному розвиткові фондового ринку, при стимулюванні обох їх з боку держави, буде наданий поштовх розвитку і цієї, такої необхідної ланки іпотечного кредитування в Україні.

Важливо звернути увагу на той факт, що на стадії прийняття рішення про видачу кредиту банк враховує як офіційні, так і неофіційні доходи позичальника. Оцінка його фактичної платоспроможності є поки невирішеною проблемою, яка суттєво стримує розвиток іпотечного житлового кредитування. При цьому банки використовують власні методи оцінки платоспроможності, результати яких впливають на розмір відсоткової ставки за кредитом. Неформальний підхід до оцінки платоспроможності позичальників може стати обмеженням на шляху становлення в Україні стандартизованого первинного ринку іпотечного житлового кредитування.

З огляду на викладене слід зазначити, що рівень розвитку та недостатність статистики іпотечного кредитування в Україні не дає можливості здійснити коректний порівняльний аналіз його з іншими країнами, де іпотечне кредитування має тривалу історію.

2. Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків

Розвиток іпотечного кредитування значною мірою залежить від адекватного законодавства, яке б забезпечувало надійні гарантії захисту прав кредиторів. Його відсутність до останнього часу практично унеможливлювала розвиток іпотечного ринку, оскільки за таких умов цей ринок розвиватиметься неврегульовано, на власний розсуд його суб'єктів, що може спричинити непередбачуваність розвитку та високу ризикованість та на певному етапі призвести до кризи та до дискредитації перевірених історією інструментів. Тож важливість вибору правильного шляху при формуванні іпотечного законодавства важко переоцінити.

На сьогодні правове регулювання відносин іпотеки здійснюється на основі кількох нормативно-правових актів.

Закон України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р., сприяючи запровадженню заставних операцій у банківську практику, передбачив різні види застави; визначив предмет застави, договір застави тощо. Цим законом було фактично відроджено іпотеку (заставу нерухомості), що вважається найбільш дієвим та надійним засобом забезпечення виконання умов кредитних та інших договорів. Проте подальшого законодавчого розвитку в цьому напрямі не було, що не сприяло розвитку інституту іпотеки та іпотечного кредитування.

У 2001 році було прийнято новий Земельний кодекс, який набув чинності з 1 січня 2002 року. На відміну від Земельного кодексу 1992 року, у новому Кодексі право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом. Відповідно до статті 133 Кодексу, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, передається у заставу лише за згодою всіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателями земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України («Про банки і банківську діяльність», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та ін.). Порядок застави земельних ділянок визначається спеціальним законом.

Досить плідним з точки зору динаміки та за результатами розвитку законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотеки та іпотечного кредитування виявився 2003 рік. Фактично подолано правовий вакуум, який існував у цій сфері протягом тривалого часу. Знаковою подією стало прийняття базового Закону «Про іпотеку», який вступив в силу з 1 січня 2004 року (далі - Закон) і наразі вважається одним з найпрогресивніших на теренах Центральної та Східної Європи.

Закон системно регулює іпотечні відносини і переорієнтовує його спрямованість на захист інтересів кредиторів. Зроблена спроба вирішити низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволить уніфікувати правила її здійснення за загальноприйнятими міжнародними стандартами, розширить можливості для іпотечного кредитування та створить умови для становлення і успішного розвитку іпотечного ринку.

Зокрема, узгоджується правовий режим іпотеки землі з іпотекою розташованих на земельній ділянці будівель і споруд. Так, частина 4 статті 6 Закону встановлює, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється також на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Законом запроваджено чітку систему визначення пріоритету прав та вимог іпотечного кредитора відносно прав чи вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість - предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів; при зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

Дозволяється передача в іпотеку земель сільськогосподарського призначення. Така передача, за винятком земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства та для садівництва, які належать громадянам на праві власності, не може бути пов'язана з відчуженням таких видів земель сільськогосподарського призначення як земельні ділянки, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (в тому числі для ведення фермерського господарства); земельні частки (паї), власники яких мають право на отримання у власність земельних ділянок зі складу земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При чому для вказаних земельних ділянок на сьогодні таке відчуження забороняється лише на підставі цивільно-правових актів купівлі-продажу та дарування.

Закон дозволяє передачу в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, коли іпотекодавцем виступає особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них. Іпотекодавець має документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. При фінансуванні будівництва споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу іншим особам іпотекодавцем може бути також забудовник.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне у майбутньому.

У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Законом передбачена можливість позасудового (без втручання суду, на власний розсуд сторін) врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказана процедура дозволятиме кредитору оперативно і ефективно задовольнити свої вимоги.

Прийняттям Закону вперше на законодавчому рівні здійснено спробу врегулювати процедуру виселення мешканців з житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. Передбачається, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Закон України "Про іпотеку" запроваджує новий фінансовий інструмент - заставну. За тлумаченням статті 20 Закону - це борговий цінний папір, що підтверджує безумовне право особи-власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі. У випадку невиконання боржником основного зобов'язання, заставна дає її власнику право звернути стягнення на предмет іпотеки. Перехід права власності по ній здійснюється шляхом індосаменту.

Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка затверджена Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Законом України "Про іпотеку" визначені такі можливості рефінансування з використанням заставних (див. рис. 7): продаж заставних; продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції репо), передача заставної у заставу, емісія іпотечних цінних паперів.

Рис 7. Схема використання заставних при рефінансуванні банків, яка визначена Законом України "Про іпотеку"

Згідно з цим Законом заставні можуть забезпечувати випуск таких іпотечних цінних паперів як іпотечні облігації і іпотечні сертифікати. Тобто Закон визначає інструменти вторинного іпотечного ринку.

Згідно з Законом іпотекодержатель має право проводити операції з заставними для рефінансування власної діяльності самостійно або із залученням спеціалізованих фінансових установ, які на підставі договору з іпотекодержателем надають відповідне рефінансування шляхом проведення операцій з іпотечними активами такого іпотекодержателя, що забезпечують надходження грошових коштів від будь-яких інших осіб-кредиторів. Однак Закон не визначає порядок випуску та обігу зазначених іпотечних цінних паперів.

Таким чином, Закон містить правовий механізм і фінансові схеми лише первинного іпотечного ринку.

З 1 січня 2004 року набув чинності Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», яким запроваджуються в практику іпотечного кредитування іпотечні сертифікати.

Іпотечний сертифікат, згідно із статтею 1 цього закону, - це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Законом також визначено порядок випуску та обігу зазначених сертифікатів. На рис. 8 наведено фінансові схеми випуску сертифікатів участі та сертифікатів з фіксованою дохідністю.

Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами участі є іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.

На сьогодні в Україні підготовлено проект Закону України "Про іпотечні цінні папери", що має визначати правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обігу іпотечних цінних паперів, а також виконання зобов'язань за ними.

Рис. 8. Схема випуску іпотечних сертифікатів, яка визначена Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати"

У проекті іпотечний цінний папір визначається як борговий емісійний цінний папір, що засвідчує забезпечене іпотечним покриттям зобов'язання емітента сплатити у встановлений строк власнику іпотечного цінного паперу його номінальну вартість та відсоток відповідно до вимог, що будуть встановлені цим Законом.

Проектом Закону України "Про іпотечні цінні папери" передбачено два види облігацій: звичайні іпотечні облігації, які є інструментами однорівневого вторинного іпотечного ринку (рис. 9) (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, які є інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку (рис. 10) (американська модель іпотечного кредитування).

Емітентом звичайних іпотечних облігацій може бути виключно іпотечний кредитор, який має дозвіл Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку (ДКЦПФР) на здійснення діяльності по випуску та обігу цінних паперів. Для емісії звичайних іпотечних облігацій кредитор, якщо це банк, повинен отримати дозвіл Національного банку України. Емітент несе відповідальність за виконання зобов'язань за звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке відповідно до закону може бути звернене стягнення. Звичайні іпотечні облігації одного випуску надають їх власникам однаковий обсяг прав.

Рис. 9. Схема випуску звичайних іпотечних облігацій

На рис. 9 наведено схему випуску звичайних іпотечних облігацій. Послідовність дій у цьому випадку така:

іпотечний кредитор надає іпотечний кредит;

під забезпечення заставних, які належать іпотечному кредитору, він емітує звичайні іпотечні облігації;

іпотечний кредитор продає звичайні іпотечні облігації та бере зобов'язання по виплаті основного боргу і відсотків. Облігації забезпечені заставними, які належать даному іпотечному кредитору;

інвестори купують облігації та отримують платежі в рахунок погашення основного боргу і виплати процентів від іпотечного кредитора;

іпотечні кредити залишаються на балансі іпотечного кредитора, але враховуються на окремому рахунку;

Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР) регулює проведення емісії звичайних іпотечних облігацій;

у випадку банкрутства емітента, власники облігацій мають вищий пріоритет над правами чи вимогами інших осіб щодо іпотечного покриття.

Рис. 10. Схема випуску структурованих іпотечних облігацій

Емітентом структурованих іпотечних облігацій може бути виключно спеціалізована іпотечна установа. Емітент не несе відповідальності за виконання грошових зобов'язань за структурованими іпотечними облігаціями іншим, ніж іпотечне покриття, майном.

Структуровані іпотечні облігації одного випуску можуть поділятись на класи. Кожен клас структурованих іпотечних облігацій може відповідно до проспекту емісії встановлювати різний обсяг прав та привілеїв для їх власників. Зокрема, залежно від класу структурованих іпотечних облігацій можуть відрізнятись умови щодо:

- дохідності структурованих іпотечних облігацій, коли облігація одного класу передбачає нижчу чи вищу дохідність, ніж облігація іншого класу;

- черговості задоволення вимог власників структурованих іпотечних облігацій, коли вимоги власників облігацій одного класу задовольняються тільки після повного задоволення вимог власників облігацій іншого класу;

¦розподілу голосів на загальних зборах власників іпотечних цінних паперів, коли власник облігації одного класу має більшу чи меншу кількість голосів, ніж власник облігації іншого класу.

Власники структурованих іпотечних облігацій одного класу мають однаковий обсяг прав.

На рис. 10 наведено схему випуску структурованих іпотечних облігацій. Послідовність дій у цьому випадку така:

- іпотечний кредитор надає іпотечний кредит;

- іпотечний кредитор продає спеціалізованій іпотечній установі іпотечні активи;

- спеціалізована іпотечна установа формує іпотечне покриття для структурованих іпотечних облігацій та здійснює їх емісію;

- спеціалізована іпотечна установа продає інвесторам структуровані іпотечні облігації;

- інвестори купують структуровані іпотечні облігації та отримують платежі в рахунок погашення основного боргу і виплати відсотків;

- управитель від імені власника іпотечних цінних паперів здійснює управління іпотечним покриттям;

- ДКЦПФР регулює проведення емісії структурованих іпотечних облігацій;

- ДКРРФП здійснює нагляд та регулювання за діяльністю спеціалізованої іпотечної установи.

Прийняття Закону України "Про іпотечні цінні папери" дозволить використовувати в Україні моделі як однорівневого, так і дворівневого вторинного іпотечного ринку.

18 листопада 2003 року прийнято Закон України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", що визначає правовий режим регулювання обтяжень рухомого майна, встановлених з метою забезпечення виконання зобов'язань, а також правовий режим виникнення, оприлюднення та реалізації інших прав юридичних і фізичних осіб стосовно рухомого майна. Вбачається необхідним існування законодавчого акта такого типу стосовно правового режиму нерухомого майна та інших правовідносин щодо нерухомості.

іпотека кредитування ринок

3. Проблеми іпотечного кредитування

Запровадження іпотеки в Україні сьогодні не є чимось принципово новим і не відкриває кредитних можливостей, яких не було раніше. І до прийняття Закону України "Про іпотеку" у приватної особи була можливість взяти в банку кредит під заставу нерухомості. Інша справа, що тепер стане набагато простіше отримати такий кредит.

Проте розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням ряду проблем, що не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських позик і не сприяють розвитку іпотечного кредитування.

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база стосовно іпотеки залишається недосконалою. Про недосконалість правової бази свідчить відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб'єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. Відсутність у іпотечних кредиторів стабільних гарантій захисту їх законних прав та інтересів істотно стримує процеси довгострокового фінансування.

На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Відтак кредитор не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно. При відсутності централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень в Україні не існує системи реєстрації іпотек та інших обтяжень нерухомого майна. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов'язання. Фактично кредитор неспроможний виявити всі існуючі обтяження прав боржника на нерухоме майно, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки.

Як показує світовий досвід, система державної реєстрації прав власності та обтяжень на будь-яке нерухоме майно, в тому числі на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру. В Україні дії урядових установ спрямовані на створення систем реєстрації прав власності та обтяжень, які базуються окремо на нерухомості і окремо на землі, причому в обох випадках декларується створення єдиного реєстру державної реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно в Україні. Якщо події будуть розвиватися таким чином, то в Україні буде реальним існування дорогих і складних систем окремої реєстрації землі та окремої реєстрації нерухомості, що розташована на ній. Однак, як свідчить досвід Канади та більшості інших країн світу, реєстрація земельних ділянок та об'єктів нерухомості на них здійснюється як одне ціле. Система реєстрації прав власності на нерухоме майно в Канаді характеризується такими основними рисами:

- система створюється як державна;

- утримувачем системи є державна установа при центральному органі державного управління;

- система є ієрархічною, тобто існують центральний та місцеві офіси зі своїми функціями;

- земля і будинки є одним цілим, якщо не внесено запис про інше;

- власність є абсолютною, якщо не записано інше, тобто обмеження на використання і сервітути можуть бути зареєстровані у праві власності;

- право власності супроводжується формальним описом земельної ділянки та її меж;

- держава забезпечує гарантії відповідальності щодо права власності і забезпечує компенсацію у випадку виникнення помилки при реєстрації, що призвела до втрат;

- система працює на принципі прибутковості, держава стягує плату за використання реєстраційної системи за моделлю "оплата за послугу", тобто принциповим є те, що схема ґрунтується на витратах, пов'язаних з наданням такої послуги, і результатах, а не на вартості майна, при цьому всі користувачі сплачують однакову суму, незалежно від того, чи вони є приватними особами чи державними установами;

- система є професійною: в ній працюють спеціально підготовлені фахівці, дипломовані юристи;

- громадськість має доступ до інформації реєстраційної системи.

Створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно насамперед сприятиме:

- підтримці гарантій прав на нерухоме майно та встановлення щодо них обтяжень;

- у разі прийняття відповідних законодавчих актів щодо оподаткування нерухомості - створенню інформаційної основи для такого оподаткування;

- додатковій безпеці кредитів та розвитку інвестиційної діяльності;

- ефективному обліку нерухомого майна та прозорості укладання угод щодо такого майна.

В Україні існує нагальна потреба у створенні та дії системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та її законодавчому врегулюванні. Ця система є принципово важливим елементом у сфері правового регулювання іпотеки і дозволятиме на засадах прозорості, загальної доступності і відкритості встановлювати пріоритет прав та вимог іпотечних кредиторів щодо переданого в іпотеку нерухомого майна на підставі факту державної реєстрації іпотеки. У разі прийняття Закону України "Про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно", цим законом має узгоджуватися правовий режим права власності на нерухоме майно з усіма існуючими обтяженнями цього права, що дозволятиме кредитору запобігати ризикам, пов'язаним зі встановленням права власності позичальника на відповідне нерухоме майно і виявленням всіх прав інших осіб на це майно, які тією чи іншою мірою можуть вплинути на реалізацію прав іпотечного кредитора.

За умови відсутності в Україні системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до передачі нерухомого майна в іпотеку застосовуються по суті ті самі правила, що й до застави будь-яких інших видів рухомого майна. При цьому не враховується принципова різниця між нерухомим і рухомим майном, яка полягає в тому, що права власності на об'єкти нерухомості, на відміну від більшості рухомих речей, мають бути належним чином зареєстровані у єдиному державному реєстрі прав на нерухомість, що зумовлює особливості розпорядження ними, зокрема при передачі в заставу чи відчуженні. У результаті правовий режим іпотеки фактично не відрізняється від правового режиму застави рухомого майна, що не створює для іпотеки більше юридичних гарантій і менше ризиків порівняно із заставою іншого, менш ліквідного рухомого майна.

Законом України "Про іпотеку" певною мірою надано системності у підході до визначення концепції нерухомого майна як предмета іпотеки. Ним встановлюється, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за наступних умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності чи праві господарського відання (проте право господарського відання - термін, що не вживається у Цивільному кодексі України, який вступив в силу разом із Законом "Про іпотеку"), якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа, організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об'єкт права власності.

Існуюча сьогодні процедура звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду чи виконавчого напису нотаріуса є вкрай малоефективною, непередбачуваною, довготривалою і витратною для кредитора, потребує нових механізмів швидкого розгляду випадків, пов'язаних із невиплатою кредиту та зверненням стягнення на предмет іпотеки. Процесуальне законодавство дає підстави нескінченно затягувати процедуру задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки в межах судового та виконавчого провадження. Неспроможність кредитора швидко реалізувати предмет іпотеки в разі порушення боржником основного зобов'язання по суті означає втрату ним частини кредитних ресурсів, які формуються в банку, в тому числі за рахунок залучених коштів вкладників. Тому варто розробити та прийняти спеціальні положення у законодавстві, які б детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачивши можливість та процедури примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних торгів.

Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. У даному випадку йдеться як про захист прав кредитора - обов'язок мешканців на вимогу кредитора звільнити житло протягом розумного часу для можливості його реалізації кредитором, так і про захищеність боржника - надання йому соціального житла, встановлення чітких строків повернення йому справно сплачених платежів по кредиту. Всі ці положення потребують законодавчого вирішення поряд з іншими питаннями. Розв'язання цієї проблеми має носити комплексний характер, бо здійснюючи юридичне закріплення прав сторін іпотечних правовідносин, необхідно зважати на існуючі соціальні проблеми та шляхи їх подолання.

Для залучення довгострокових коштів на ринок іпотечного кредитування необхідне існування вторинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації потрібні банкам для акумуляції довгострокових та дешевих коштів, які мають пенсійні фонди, страхові компанії тощо.

Функціонування нових фінансових інструментів мають ввести забезпечені іпотекою зобов'язання у вільний господарський обіг з метою підвищення ліквідності операцій іпотечного кредитора та запровадження дієвих механізмів довгострокового рефінансування.

У Законі України "Про іпотеку" є норма, яка дозволяє забезпечувати заставними випуск іпотечних цінних паперів. Цим же Законом визначено види іпотечних цінних паперів - іпотечний сертифікат та іпотечна облігація, які емітуються банками і фінансовими установами, що відповідно до закону мають право на здійснення такого виду діяльності. Однак з чинних положень не випливає, яким чином відбуватиметься функціонування вторинного іпотечного ринку цих цінних паперів. Первинний продаж, коли емітент продає ці папери інвестору, врегульовано, але не передбачено подальшого механізму переходу власності.

Необхідне прийняття закону "Про іпотечні цінні папери". Цей закон, крім введення механізму існування вторинного іпотечного ринку, повинен встановити жорсткі вимоги до емітентів іпотечних цінних паперів. Сьогодні кожний комерційний банк може випускати облігації, продавати їх учасникам фондового ринку і спрямовувати отримані кошти на надання іпотечних кредитів. Закон повинен встановити умови, за яких для інвестора покупка іпотечних цінних паперів будь-якого банку буде менш ризиковою, ніж покупка звичайних облігацій того ж банку. В іншому випадку в законі про іпотечні цінні папери та і в них самих не буде ніякого сенсу. Іпотечні цінні папери, які емітує банк, повинні бути забезпечені не активами банку взагалі, а конкретними іпотечними активами. У випадку банкрутства банку ці активи відокремлюються та ідуть в погашення виключно іпотечних облігацій. Для того щоб це мало практичне втілення потрібні спеціальні нормативи НБУ. Банки повинні вести окремий облік по активах, якими забезпечені іпотечні цінні папери. Розвиток вторинного іпотечного ринку дозволить не тільки залучити довгострокові кошти, а й знизити вартість кредитів.

Крім загальних проблем іпотечного кредитування існують проблеми, які є специфічними для його різних видів: житлового іпотечного кредитування, кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення тощо.

На стримування розвитку житлового іпотечного кредитування впливає обмежений платоспроможний попит населення. Навіть при «ліберальних», практично неіснуючих параметрах (іпотечний кредит надається на 20 років розміром 70% від вартості житла при ціні одного квадратного метра 2500 грн. з кредитною ставкою 10%), максимальна границя доступності іпотечного кредиту для населення України складе не більш 6%

Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Має місце нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелторські контори та агентства з оцінки нерухомого майна. При фактичній присутності цих структур на ринку житла не налагоджена технологічна схема їхньої взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні угод.

Рентабельність бізнесу елітного житлового будівництва складає за оцінками від 100 до 300% залежно від класу житла, місця, інфраструктури та інших параметрів. При такій рентабельності в будь-якій країні з ринковою економікою капітал швидко перетече в цей сектор бізнесу до його заповнення та доки внаслідок підвищення конкуренції, зниження собівартості і т.п. не знизиться рентабельність. В Україні цього не відбувається, що свідчить про неефективність ринку житлового будівництва (принаймні у Києві). Одні його учасники одержують пільги і привілеї, іншим чиняться всілякі перешкоди. Таким чином, стати учасником цього ринку досить проблематично. Це робить "привілейованих" учасників ринку житлового будівництва практично монополістами, значно знижує конкуренцію. Свідченням цього є практично повна відсутність іноземних інвесторів на ринку житлового будівництва. Поки ринок житлового будівництва не буде лібералізований, а всі його учасники не будуть мати рівні умови, мало що зміниться.

Не менш важливими є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення, яка полягає у небажанні жити в борг («береш гроші чужі, а віддавати доводиться свої»). Тому практично не існує кредитних історій позичальників.

Розвиток іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення стримує дія до 2005 року мораторію на продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства чи іншого товарного сільськогосподарського виробництва та земельних часток (паїв), крім міни, передачі у спадщину та вилучення для суспільних потреб. В умовах підготовки до введення з 2005 року землі в товарний обіг виникає проблема визначення її ринкової ціни.

На сьогодні 93% сільськогосподарських угідь в Україні знаходиться в приватній або колективній власності. Водночас інвестиції в аграрний сектор не перевищують 5% від загального обсягу інвестицій в українську економіку. За умов, коли з'явиться можливість продати землю, багато селян, не відчувши себе власниками в повній мірі, можуть почати продавати землю практично за безцінь.

Тому до 2005 року необхідно щоб практично запрацював Закон України "Про оцінку землі", що регулює механізм визначення вартості землі, враховуючи такі її складові як родючість, ступінь використання, місцезнаходження, цільове призначення тощо.

Наразі статтею 201 Земельного кодексу України 2001 року встановлено, що залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок застосовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель, яка проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 (зі змінами), та Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525.

Експертна грошова оцінка застосовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Для врегулювання питання експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, присадибних земельних ділянок тощо була розроблена Методика експертної оцінки земельних ділянок, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.

Припинення дії мораторію на відчуження земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва з 1 січня 2005 року створить умови для більш ефективного використання земель сільськогосподарського призначення, сформує підґрунтя для підвищення ліквідності основного активу сільськогосподарських підприємств. Зважаючи на частку сільськогосподарських земель у землях України, буде створено умови для потенційного збільшення монетизації економіки України, зокрема сільського господарства, через збільшення депозитно-кредитних операцій на селі. З іншого боку, зменшення ризику неповернення банками власних коштів сприятиме зменшенню вартості кредитів, що позитивно вплине на кредитування сільського господарства зокрема та реального сектору економіки взагалі, а також дозволить зменшити бюджетні витрати на сільське господарство та інших пріоритетних секторів економіки, наприклад, через скорочення видатків на часткове відшкодування відсотків за кредитами, наданими сільському господарству, та спрямувати вивільнені кошти на нагальні соціальні потреби.

З огляду на викладене можна зробити висновок, що на даному етапі одним із головних завдань розвитку іпотечного ринку все ще залишається створення належної законодавчої бази, яка б відповідала прогресивним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Це дозволить створити належний законодавчий базис як для розвитку іпотечного кредитування взагалі, так і у галузі житлового будівництва та сільськогосподарського виробництва. Банківська допомога підприємствам, підприємцям, громадянам стане реальною тоді, коли буде надійна гарантія своєчасного повернення банківських позик. Саме таку гарантію може дати іпотека.

Список використаної літератури

1. Закон України "Про заставу" // Віс. Верховної Ради України. - 1992. - № 12.

2. Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" // http://www.rada.gov.ua

3. Закон України "Про іпотеку" // Віс. Верховної Ради. - 2003. - № 38.

4. Веренікін Р. Іпотека, або нове ім'я застави // Галицькі контракти. - 1999. - № 26.

5. Волков С, Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Віс. НБУ. - 2003. - № 6.

6. Долгий Л. Роль і місце іпотечного кредитування в умовах відновлення агропромислового виробництва // Віс. НБУ. - 2003. - № 1.

7. Євтух О. Іпотека та іпотечний ринок // Віс. НБУ - 2003. - № 9.

8. Євтух О. Іпотека як складова ринкового механізму господарювання // Економіка України. - 2000. -№ 1.

9. Загородній А.Г., Вознюк Г.Л., Смовженко Т.С. Фінансовий словник. - 4-те вид. - К.: Т-во "Знання" КОО; Л.: Вид-во Львів, банк, ін-ту НБУ.

10. Мишкін Фредерік С. Економіка грошей, банківської справи і фінансових ринків / Пер. з англ. С. Панчишина, А. Стасишина, Г. Стеблія. - К.: Основи, 1999.

11. Молчанов Ю. На исходе XX века в Россию вернулась ипотека // Экономика и жизнь. - 1998.-№33.

12. Нерухомість в Україні 2003: ринок іпотечного кредитування: Матеріали Другої міжнар. конф. (5 грудня 2003 p.). - К.: Центр ділового співробітництва "Український Дім", 2003.

13. Новіков В. Кредитне бюро: проблеми та рішення // Віс. НБУ. - 2002. - № 9.

14. Огляд ринку іпотечного кредитування в Україні в 2002 році: Матеріали Укр. нац. іпотечної асоц. - 2003 р.

15. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу: Матеріали Укр. нац. іпотечної асоц. - 2003.

16. Паливода К. Проблеми іпотечного кредитування під заставу житла та програми фінансування масового будівництва житла в Україні // Віс. НБУ - 2003. - № 11.

Размещено на Allbest.ru