Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

1. Эволюция развития ипотечного кредитования

2. Классические модели ипотечного кредитования

3. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан

1. Эволюция развития ипотечного кредитования

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески "hypotetheca" означает подставка, подпорка. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. На границе заложенного участка заимодатель ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Как известно, целью ипотечной системы является предотвращение опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - это легко обращаемый товар, следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Таким образом, ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово "ипотека" стало употребляться для обозначения залога.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система введена: в Пруссии - уставом 1783г.; в Австрии - гражданским уложением 1811 г.; в Саксонии - уставом 1843г.

Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк выпускал закладные (разновидность ипотечных облигаций).

2.Классические модели ипотечного кредитования

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

· контрактные сбережения;

· ипотечное кредитование;

· государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели:- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты - закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка - заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил купить дом. Он приходит в агентство недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек желает начать собственное дело. Своих сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры -- Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, -- которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году -- ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, "Фэнни Мэй". Именно она стала той "специализированной организацией", которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. "Фэнни Мэй" было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично -- Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: "Джинни Мэй" и корпорацию, сохранившую свое прежнее название "Фэнни Мэй" и ставшую частной акционерной компанией. "Фэнни Мэй" занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, "Фэнни Мэй" выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. "Фэнни Мэй" выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается "Джинни Мэй", то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, "Джинни Мэй" предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и "квази-правительственным" учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является "Фрэдди Мак" созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность "Фрэдди Мак" направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель "Кагамас" (название ипотечной компании). Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели, когда агентства скупают пулы ипотек для дальнейшей их продажи на рынке в виде "ценных бумаг, обеспеченных закладными", согласно малазийской модели, агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства, рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность, которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас.

При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Сбалансировано автономная (немецкая) модель

Основное расхождение германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую модель ипотечного кредитования и систему контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой -- недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный "накопительный счет" в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы "Стройсбережение", может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются "премии по стройсбережению".

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности Немецкой модели -- основанной на системе сбережений от Американской модели -- основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.

Таблица 1. Сравнительные параметры моделей кредитования

"Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования.

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.

Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Казахстан, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, развивает апробированные зарубежные формы ипотечного кредитования, адаптируя их к местным условиям. Казахстаном было выбрано несколько моделей ипотечного кредитования (Малазийская и Американская модели системы ипотечного кредитования и опыта стройсберкасс в Германии).

3. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан

ипотечный инвестирование жилищный рынок

Предоставление ипотечных кредитов в Казахстане осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет.

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляли порядка 12 - 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг был доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

В 2003 году начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 году по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось ипотечных кредитов около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось до 25-30%. В 2001 году ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002году ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 году стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

Важно отметить, что до 2003 году банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть - Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

В 2004 году были приняты Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 - 2007 годы, Законы "Об инвестиционных фондах в Республике Казахстан", "О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан".

Основной рост рынка недвижимости начался в 2004году и начал снижаться в конце 2007 года Рост рынка связан со значительным ростом цен на недвижимость и активным развитием ипотеки (рисунок 1.).

Рис.1 - Изменения цен на рынке жилья в РК

Источник: Smart group company

Так, по сравнению с 2000 годом цены на перепродаже благоустроенного жилья в 2007году выросли на 1780%, на новое жилье - 775%. С конца 2007 года по 2009 год цены на продаже нового жилья снизились на 26%, на перепродаже благоустроенного жилья снизились на 14,8%. В 2010 году (декабрь 2010г. по сравнению с декабрем 2009г.) цены продажи нового жилья увеличились на 3,1%, перепродажи благоустроенного - на 3,8%.

Большая переоценка жилья, начавшаяся в 2004 году, стала возможной из-за доступности "легких" ипотечных кредитов, которые банки второго уровня (БВУ) раздавали всем желающим. Средства массовой информации и банки свидетельствовали о привлекательности ипотечного кредитования, а также о том, что, купив недвижимость сегодня, заемщики значительно выиграют в будущем. В обществе появился реальный механизм частного инвестирования из заемных средств: ипотечный кредит - строительные компании - покупка дорожающей с каждым днем квартиры - продажа квартиры через некоторое малое время-возврат кредита банку - хорошая прибыль. Инвестиционная привлекательность такого рода занятий была очень большой.

Проблема заключалась в том, что БВУ брали на западе "короткие" деньги и отдавали их через дольщиков-владельцев ипотеки в строительные компании на длительный срок. Явное несоответствие прихода и расхода в банках компенсировалось еще более широким привлечением средств из-за рубежа.

Так по данным Агентства Финансового Надзора РК (АФН), в 2006 году все пять крупных банков РК имели значительную зависимость от внешних займов (ККБ и Альянс Банк, БТА Банка -- приблизительно по 40% от привлеченных средств составляют внешние займы, БЦК -- 30%, АТФБ -- почти 25%).

Все эти средства, влившиеся в строительную отрасль через ипотеку, привели к тому, что реальная стоимость квартиры уже не сильно интересовала покупателя, получившего доступ к "легким" деньгам. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам.

Строительные компании посредством полученных первых взносов и кредитов от банков вкладывались не в достройку уже начатого жилья, а в новые объекты, поскольку они также верили в то, что "недвижимость всегда будет только расти в цене" и необходимые для достройки средства принесут новые клиенты или БВУ.

Немалый вклад в общую картину внесли и люди, жилье которых попадало под снос. Эта группа, получив в качестве компенсации денежные средства, скупали на вторичном и первичном рынке жилье по высоким ценам, тем самым, подкрепляя в народе уверенность в том, что реальная цена на недвижимость высока, и "она только растет".

Первопричиной взлета цен являлась непродуманная политика банков, строительных компаний и спекулятивные настроения некоторой части населения.

В августе 2007 года разразившийся в США ипотечный кризис повлек за собой глобальное сокращение доступа к мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

Кризис отразился и на рынке ипотечных кредитов в Республике Казахстан, повлияв на снижение спроса на ипотечные кредиты.

В Казахстане начиная с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и физических лиц, а также наблюдается сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий.

Участники ипотечного рынка были вынуждены резко сократить объемы выдач, а в ряде случаев вообще приостановить ипотечное кредитование. Ставка вознаграждения по ипотечному кредитованию, снизившаяся к тому времени до 10-14% вновь выросла до 16-19%. Объем ипотечных кредитов, выданных БВУ в период с августа 2007- 2009 увеличился на 1% и составил 690429 млн. тенге. Что касается периода кризиса, то можно отметить, что объем ипотечных кредитов, выданных банками второго уровня с начала финансового кризиса по 01.12.09 увеличился на 6853 млн. тенге и составил 690429 млн. тенге. По состоянию на 1 ноября 2010 года объем выданных ипотечных кредитов составил 683425 млн. тенге (рисунок 2.).

Рис. 2. - Выданная сумма ипотечных кредитов за период, млн. тг.

Источник: Данные статистических бюллетеней Национального Банка РК.

Незаконченные строительные проекты были остановлены, так как иссякло финансирование переоцененных и слабо капитализированных строительных компаний. Вторичный рынок недвижимости застопорился в силу ужесточения требований по ипотечному кредитованию. На фоне спада цен на недвижимость, финансовый сектор способствовал фактическому замораживанию рынка недвижимости и сдуванию "пузыря цен" недвижимости, которые достигли пика в середине 2007 года. На рисунке 3. отображена динамика цен на квартиры по г.Алматы за 2007-январь 2011 гг. Тенденция падения цен остановилась в декабре 2009 года на отметке 1641 долларов США за 1 кв.метр. После этого в течение 2010 года отмечен незначительный рост цены. В январе 2011 года наблюдается снижение цены до отметки 1746 долларах США за 1 кв. метр.

Рис. 3. - Динамика цен на квартиры по г. Алматы за 2009-январь 2011 гг. (в долларах США за 1 кв. метр)

Уже в начале 2008г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов "дольщиков" в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

Данная ситуация в свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики выполнять взятые на себя обязательства по оплате поставленных товаров (выполненных работ и услуг). Мультипликативный эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

25 ноября 2008 года Правительство обнародовало "План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы" (далее - План).

Для решения жилищных проблем граждан и активизации рынка недвижимости в городах Астане и Алматы через Фонд "Самрук-Казына" была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

В рамках решения проблем на рынке недвижимости предполагалось:

А) Реализация мероприятий по привлечению средств для финансирования программы, а именно:

1) Осуществление заимствования "АО "ФНБ "Самрук-Казына" из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. За счет средств данной программы через банки второго уровня обеспечивалась возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

В целях своевременной организации финансирования недостроенных объектов жилья до привлечения средств Национального фонда и накопительных пенсионных фондов, "АО "ФНБ "Самрук-Казына" использовал собственный капитал.

2) Привлечение средств накопительных пенсионных фондов для финансирования программы ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

Средства НПФ предполагалось привлекать путем выпуска облигаций АО "ФНБ "Самрук-Казына" на казахстанской фондовой бирже. Основные параметры заимствования:

· Объем выпуска облигаций - 750 млрд. тенге.

· Срок погашения - до 16 лет.

· Индикативная ставка купона - 6,5%.

· Дата выпуска - март 2009 г.

В случае наличия спроса со стороны пенсионных фондов к облигациям АО "ФНБ "Самрук-Казына" в 2009 году в соответствии с Планом предполагалось привлечение средств в объеме 360 млрд. тенге. 27 сентября 2010 года в торговой системе Казахстанской фондовой биржи (KASE) состоялись специализированные торги по размещению облигаций KZP02Y10D855 (категория "Долговые ценные бумаги с рейтинговой оценкой") АО "Фонд национального благосостояния "Самрук-Kазына". Выпуск указанных облигаций является вторым в рамках второй облигационной программы АО "Фонд национального благосостояния "Самрук-Kазына", зарегистрированной 16 сентября 2010 года на общую сумму 150 млрд тенге Агентством РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. Номинал одной бумаги составляет 1 тенге. В общем объеме активных заявок на долю субъектов пенсионного рынка пришлось 58,1 %, на долю казахстанских банков второго уровня (БВУ) - 36,8 %, брокерско-дилерских компаний - 0,2 %, их клиентов - 5,0 %.

Б) Реализация действующих механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

В рамках реализации Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития РК для целей обеспечения стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства осуществляются следующие механизмы по решению проблем на рынке недвижимости:

1) Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

"АО "ФНБ "Самрук-Казына" было выделено 95 млрд. тенге. Самрук-Казына осуществило финансирование в 2008 году 31 объекта в г. Астане на сумму 40,8 млрд. тенге и 14 объектов в г. Алматы на сумму 23,1 млрд. тенге.

В рамках антикризисной программы на завершение объектов долевого строительства АО "Самрук-?азына" всего было выделено 200 млрд.тенге, из которых 170 млрд.тенге из Национального фонда и 30 млрд.тенге от Фонда стрессовых активов. Из указанных средств на 1 января 2011 года Фондом освоено 137,4 млрд. тенге (или 68,7 %), благодаря чему завершено 52 жилищных объекта и 10 336 дольщиков получили жилье за счет средств Фонда. В настоящее время через механизмы Фонда финансируется еще 43 незавершенных объектов с участием 6 955 дольщиков, из которых по г.Астана - 31 объект с участием 4 059 дольщиков и по г.Алматы и Алматинской области - 12 объектов с участием 2 896 дольщика.

2) Выкуп квартир государством.

Для осуществления закупа квартир у застройщиков на объектах строительства в г. Астане акимату г. Астаны было выделено 41 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 21 млрд. тенге. Акиматом г. Астаны заключены договора выкупа на 6203 квартир в 46 объектах, сумма освоения средств составляет 18 млрд. тенге.

3) Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

Для завершения строительства проблемных объектов акиматами городов Астана и Алматы созданы ТОО и выделено 17,2 млрд. и 10 млрд. тенге соответственно.

4)Фондирование АО "Казахстанская ипотечная компания" для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ.

В рамках реализации Плана первоочередных действий АО "Казахстанская ипотечная компания" выделено для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ 20,5 млрд. тенге, из которых освоено 10,5 млрд. тенге.

Участниками будут только те банки второго уровня и компании-застройщики, которые пройдут контроль и проверки по новым требованиям и готовы принять на себя часть убытков и реализовать жилье по справедливой стоимости.

Удорожание доллара стало непреодолимым препятствием для дальнейшего погашения кредитов даже для добросовестных заемщиков. Девальвация тенге будет не только способствовать росту просрочек по выплатам долгов перед банками и увеличению доли проблемного портфеля БВУ, но и может вызвать социальную напряженность в обществе - по причине долгов у заемщиков начнут отбирать квартиры.

Поэтому Правительство, не отменяя программ по поддержке строительного сектора и ипотечного кредитования, в первую очередь запустило проект по снижению ставки. 1 марта 2009 года Правительство РК сообщило о том, что ставка вознаграждения для бюджетников снижена до 9%, для всех остальных - до 11%, а срок кредита увеличен до 20 лет. Напомним, что действующие номинальные ставки составляют от 10% по госпрограмме до 19,% но коммерческим кредитам. Ставка вознаграждения в 9 процентов годовых устанавливается для нескольких социальных групп: государственных служащих, а также других работников государственных учреждений и предприятий, участников войны и ветеранов, пенсионеров по выслуге лет и инвалидов. Для всех остальных категорий заемщиков ставка вознаграждения составит 11 процентов годовых.

Выделение денег из Национального фонда для поддержки ипотечных заемщиков в размере одного миллиарда долларов было предусмотрено антикризисной программой правительства (принятой в конце ноября 2008года) как часть мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. В связи с девальвацией обменный курс тенге превысил отметку в 150 тенге за доллар, поэтому обещанный еще в 2008 году миллиард долларов опустился до 120 млрд тенге. Именно такую сумму получили банки второго уровня (БВУ) несколькими траншами на рефинансирование ипотечных кредитов. Всего в программе участвуют 10 банков, но основная часть средств направлена четырем системообразующим БВУ, или, как можно теперь говорить, банкам с участием государства - БТА, Альянсу, Народному и Казкоммерцбанку (ККБ) (таблица 2).

Таблица 2. Список банков, участвующих в программе рефинансирования ипотеки

Источник: АО "ФНБ "Самрук-Казына"

Данная программа вряд ли снимет полностью социальное напряжение.

Ведь самые большие проблемы сегодня испытывают те, кто уже допустил просрочки по платежам по кредиту. А на эту группу людей эта акция не распространяется.

В 2009 году Фонд "Самрук-?азына" фактически завершил реализацию антикризисной программы правительства, освоив 91% выделенных из Национального фонда 1 трлн. 87,5 млрд. тенге.

В рамках программы при участии Фонда успешно завершена реструктуризация задолженности трех системообразующих банков страны: БТА Банка, Альянс Банка и Темирбанка, в результате которой внешние долги БТА снижены с 12 млрд. долларов США до 3,7 млрд. долларов США, долг Альянс Банка сокращен с 4,5 млрд. долларов США до 1,16 млрд, Темирбанка - сократился с 770 млн. долларов США до 61 млн. долларов США, а сроки выплаты обязательств изменены с имевшихся 1-5 лет, до 8-20 лет, со снижением средней ставки заимствования до 9-10%.

Стабилизация финансового сектора подтверждается досрочным возвратом Народным банком 60 млрд. тенге, выделенных из Национального фонда для кредитования реального сектора экономики. Банк ЦентрКредит, Kaspi Банк и Народный банк досрочно вернули более 40 млрд. тенге по программе поддержки малого и среднего бизнеса. Кроме того, в декабре 2010 года Казкоммерцбанком досрочно возвращены 46,5 млрд. тенге.

Завершение объектов строительства осуществлялось по трем основным механизмам: через банки второго уровня, Фонд недвижимости, Фонд стрессовых активов. На завершение объектов долевого строительства АО "Самрук-Казына" всего было выделено 200 млрд. тенге, из которых 170 млрд. тенге из Национального фонда, 30 млрд.тенге из Фонда стрессовых активов.

По состоянию на 1 января 2011 года на финансовом рынке республики функционировали 6 ипотечных компаний, а также 9 организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций на основании действующих лицензий.

Чистый убыток ипотечных организаций Казахстана в 2010 году снизился в 3 раза, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). В 2010 году ипотечными организациями был получен чистый убыток в размере 1 млрд. 330,7 млн. тенге против 4 млрд. 197,3 млн. тенге в 2009 году.

По данным АФН, совокупный размер доходов ипотечных организаций в 2010 году составил 14 млрд. 888,2 млн. тенге (в 2009 году - 31 млрд. 853,6 млн. тенге), расходов - 16 млрд. 218,9 млн. тенге (36 млрд. 50,9 млн. тенге), передает Интерфакс-Казахстан.

Как сообщалось, ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за 2010 год вырос на 12,3% до 76,8 млрд. тенге, совокупные активы - на 52,9% до 122,8 млрд. тенге, собственный капитал - в 1,7 раза до 31,3 млрд. тенге.

Если вливание государственных средств в банковский и строительный секторы рынка будет продолжаться с прежней интенсивностью и пакет антикризисных мер правительства будет выполняться вовремя и в полном объеме (особенно снижение процентных ставок на ипотечные кредиты и предоставление достаточного объема средств коммерческим банкам), то в этом случае объемы ипотеки в 2011 году должны быть выше, чем в 2010-м году. На сегодняшний день прогнозировать конкретные проценты роста как следствие предпринятых Правительством мер, пока невозможно, но можно предположить, что в краткосрочной перспективе данные меры является необходимыми.

Размещено на Allbest.ru