Споживче кредитування

(2.2)

де МДС - місячний дохід сімї;

МВС - місячні витрати сімї;

МПП - місячні витрати по позичці (у розрахунок приймається позичка, яку планує одержати позичальник).

Теоретичне значення Кпс повинно бути не менше 1,5

У разі, якщо позичальник не має сімї або відсутнє поручительство члена сімї, коефіцієнт Кпс не визначається. При оцінці фінансового стану позичальника Кпп множиться на 2.

Вік позичальника (ВП)

ВП може набувати таких значень:

ВП = 2 - якщо вік клієнта від 25 до 50 років;

ВП = 1 - якщо вік клієнта менше 25 років або більше 50 років.

Наявність власної нерухомості ВН

ВН може набувати таких значень:

ВН = 2 - при наявності власної нерухомості;

ВН = 1 - нерухомість знаходиться у власності іншого члена сімї;

ВН = 0 - не має власної нерухомості.

Наявність постійної роботи ПР

ПР може набувати таких значень:

ПР = 2 - при стажі роботи на постійному місці понад 3 роки;

ПР = 1 - при стажі роботи на постійному місці від 1 до 3 років;

ПР = 0 - при стажі роботи менше 1 року.

Безперервний стаж роботи (БС)

БС може набувати таких значень:

БС = 2 - при безперервному стажі роботи понад 10 років;

БС = 1 - при стажі роботи на постійному місці від 5 до 10 років;

БС = 0 - при стажі роботи менше 5 року.

Погашення кредитів у минулому (ПМ)

ПМ може набувати таких значень:

ПМ = 2 - при погашенні кредитів без проблем;

ПМ = 1 - при погашенні кредитів після відстрочки або позичальник не користувався кредитами у минулому;

ПМ = 0 - при простроченому кредиті або якщо позичальник ухиляється від відповідальності.

Для визначення узагальненого показника фінансового стану позичальника необхідно:

- розраховані за викладеною методикою показники занести до таблиці;

- значення кожного показника помножити на вагоме значення;

- знайти суму всіх значень.

Після визначення узагальненого показника визначається клас позичальника за рейтинговою шкалою.

Проаналізуємо кредитну заявку конкретного клієнта Сидоренка Віктора Івановича, первинні дані про якого наведені нижче в табл. 2.1. Даний позичальник подав заяву на отримання кредиту на купівлю музичного центру в розмірі 1960 грн. терміном на 1 рік. На даний момент в банку рівень відсоткової ставки по таким кредитам знаходиться на рівні 50% річних. В якості застави клієнт надає свій валютний депозит. Оскільки 90% депозиту даного позичальника складають $ 1350 або 5292 грн. ( за курсом НБУ 1=5,3299грн.), тобто можна зробити висновок, що даний кредит буде забезпечений заставою в достатній кількості. Далі використовуючи рейтингову оцінку класу позичальника визначимо: можна даному позичальнику надати кредит чи ні. Для цього заповнимо таблиці.

Таблиця 2.1 Первинні дані позичальника - фізичної особи Сидоренка Віктора Івановича

№	Показник	Значення
1	Вік позичальника (роки)	31
2	Стаж роботи (роки)	8
3	Безперервний стаж роботи (роки)	8
4	Розмір заробітної плати (грн.)	900
5	Комунальні та квартирні витрати ( грн.)	156
6	Плата за користування автомайданчиком (грн.)	60
7	Плата за користування супутниковим телебаченням (грн.)	10
8	Депозитний рахунок в ВАТ Ощадбанку ($)	1500
9	Річна ставка по депозиту у валюті (%)	16
10	Сімейний стан	Неодружений, дітей не має
11	Наявність кредитної історії	Відсутня
12	Стаж роботи на постійному місці ( роки)	8
13	Наявність власної нерухомості	2-х кімнатна квартира

Таблиця 2.2 Доходи та витрати позичальника (сім'ї)

№ п/п	Доходи	Позичаль-ник	Інший член сім'ї (поручитель)	Витрати	Пози-чальник	Інший член сім'ї (пору-читель)
1	2	3	4	5	6	7
1	Заробітна плата	900		Прибутковий податок	165,55
2	Доходи від заощаджень та цінних паперів	78,4		Аліменти
3	Інші доходи (зазначити конкретно)			Щомісячні платежі по раніше одержаних позичках
4				Платежі за товари, придбані в розстрочку
5				Комунальні платежі	156
6				Щомісячні платежі по страхуванню
7				Інші витрати (плата за навчання, дит.садок та ін.)	79
8	Разом доходів	978,4		Разом витрат	400,55
9*	Всього доходів (ряд.8 кол.3+4)	978,4	Всього витрат (ряд.8 кол 6+7)	400,55

*) використовується при визначенні Кпс

В результаті рейтингової оцінки позичальник, Сидоренко Віктор Іванович бал рівний 32,15, тобто він потрапив в категорію позичальників класу А, тобто ми маємо справу з фізичною особою з дуже стійким фінансовим станом, якій можна дозволити у видачі кредиту. Для порівняння розрахуємо інтегрований показник кредитоспроможності який використовується ВАТ Ощадбанку див. табл. 2.3. Розрахункове значення інтегрованого показника становить 50,35 (див. табл. 2.4), що теж нашого позичальника відносить до позичальників класу А, але коефіцієнт платоспроможності позичальника в даному випадку у нас становить 1,61, а методика розрахунку інтегрованого показника вимагає щоб його значення було не меншим за 2. Аналізуючи ж кредитоспроможність позичальника за скоринг - формуляром, який використовується в німецькому банку він отримав 112 балів, це свідчить про те, що кредитний працівник приймає самостійно позитивне рішення про видачу кредиту. Використовуючи ж методику оцінки кредитоспроможності одного з російських банків отримаємо наступний результат (див. табл. 2.5). А оскільки сума кредиту даного позичальника становить 1960 грн., а розрахункова - 2080,26 грн., то даному позичальнику можна надати кредит згідно з умов його заявки. Для більшої повноти скористаємося методикою скоринг - аналізу стану позичальника фізичної особи за моделлю запропонованою Дюраном (див. розділ 1). Розрахунки наведені в таблиці 2.6.

Отже, як ми бачимо, даний позичальник за цією методикою отримав 1,912 бали, а оскільки всі позичальники, які отримали сумарний бал, який перевищує 1,25 відноситься до групи помірного ризику, тобто такими позичальникам можна надати кредит.

Отже використавши рейтингову методику оцінки, що використовується в ВАТ Ощадбанку, для оцінки кредитоспроможності позичальника - фізичної особи та рейтингові методики оцінки кредитоспроможності інших банків можна зробити висновок про те, методика оцінки кредитоспроможності в ВАТ Ощадбанку розроблена на високому рівні. Свідченням тому є аналогічні отримані результати з використанням інших методик провідних західних банків, які вдосконалювали свої методики протягом декількох десятиліть. Про це також свідчать нещодавні результати перевірки німецькими банкірами пакету кредитних документів, які було прийнято в банку. За підсумками яких методичну базу з кредитування було оцінено, як таку, яка написана на високому європейському рівні.

Таблиця 2.3 Визначення узагальненого показника фінансового стану позичальника

№ п/п	Назва показника	Ваго-мість	Розрахун-кове значення показника	Значення показника з урахуванням вагомості (гр.4*гр3)
1	2	3	4	5
1	Коефіцієнт платоспромо-жності позичальника (Кпп)	8	1,61	12,88
2	Коефіцієнт платоспромо-жності сімї (Кпс)	7	1,61	11,27
3	Вік позичальника (ВП)	1	2	2
4	Наявність власної неру- хомості (ВН)	1	2	2
5	Наявність постійної роботи (ПР)	1	2	2
6	Безперервний стаж роботи (БС)	1	1	1
7	Погашення кредитів у минулому (ПМ)	1	1	1

Таблиця 2.4 Визначення інтегрованого показника фінансового стану позичальника

№ п/п	Назва показника	Теоретич. значення	Вагомість показника	Розрахунок значення показника	Розрахунок значення з урахув. Вагомості
1	2	3	4	5	6
1	Коефіцієнт платоспромо-жності позичальника Кпп	Не менше 2,0	8	1,61	12,88
2	Коефіцієнт платоспромо-жності сім'ї Кпс	Не менше 2,0	7	1,61	11,27
3	Коефіцієнт забезпечення Кз	Не менше 1,5	10	2,12	21,2
4	Наявність власної неру- хомості ВН	1	3	1	3
5	Наявність постійної роботи ПР	2	1	2	2
Всього	50,35

Таблиця 2.5 Оцінка кредитоспроможності за російською методикою

№	Показник	Значення
1	середньомісячний доход за останні шість місяців, мінус всі обовязкові платежі (Дч) (грн.)	577,85
2	коефіцієнт, який змінюється в залежності від значення Дч (К)	0,3
3	термін кредитування в місяцях (Т)	12
4	Платоспроможність (Р=Дч*К*Т) (грн.)	2080,26

Таблиця 2.6 Аналіз кредитоспроможності позичальника з використанням моделі Дюрана т(бали)

№	Показник	Оцінка
1	Вік	0,11
2	Термін проживання в даній місцевості	0,42
3	Стать	0
4	Професія	0,16
5	Робота в галузі	0
6	Зайнятість	0,472
7	Наявність рахунку в банку	0,4
8	Володіння нерухомістю	0,35
9	Сумарний бал	1,912

Розділ 3. Проблеми і перспективи розвитку ринку споживчого кредитування на Україні

3.1 Основні напрямки розвитку споживчого кредитування на Україні

Проаналізувавши сучасний стан розвитку споживчого кредитування на ринку України можна виділити основні напрямки розвитку споживчого кредитування населення України. Так розвивати потрібно насамперед короткострокове кредитування населення під купівлю товарів народного споживання довгострокового користування. Повязано це з тим, що при даному виді кредитування банк несе менший ризик, бо терміни кредитування невеликі (до року), а суми порівняно незначні. Таке споживче кредитування буде орієнтовано в основному на середній прошарок населення. Другим напрямком, на нашу думку, є розвиток довгострокового кредитування населення, а саме житлового кредитування фізичних осіб, оскільки розвиток саме такого кредитування є перспективним для банків, бо даний ринок на даний момент тільки починає розвиватися і має великі перспективи розвитку для банків, як нового банківського продукту. Окрім цього для банків це ще одна нагода для розширення кола своїх клієнтів. Тому саме на другому напрямку розвитку споживчого кредитування ми зупинимося більш детально.

З метою забезпечення доступності житла для всіх категорій громадян необхідно створення такого фінансово-кредитного механізму:

* надання банками середньострокових кредитів (1-1,5 року) на будівництво житла забудовникам (у першу чергу, будівельним організаціям, можливо індивідуальним забудовникам) із виплатою в період будівництва лише відсотків по кредиту і поверненням суми основного боргу по закінченні будівництва (у випадку, коли позичальником є будівельна організація) або переоформленням у довгостроковий (10-25 років) іпотечний кредит (у випадку, коли позичальником є індивідуальний забудовник);

* для залучення в будівництво приватних інвестицій і для полегшення накопичення громадянами власних коштів на придбання житла використовувати випуск муніципальних і приватних позик на житлове будівництво (житлових сертифікатів). Сполучити можливість придбання житлових сертифікатів на частину вартості житла й одержання кредиту на відсутню частину;

* надання банками довгострокових кредитів (10-25 років) на придбання індивідуальних будинків фізичними особами під заставу цих будинків і прилягаючих земельних ділянок. Розмір наданого кредиту не більш 70 відсотків ринкової вартості будинку, що одержується. Використовуваний кредитний інструмент - кредит із відстрочкою платежу: платіжна ставка 10-20 відсотків, контрактна ставка змінюється відповідно до ринкової процентної ставки, різниця ставиться на збільшення основної суми боргу по кредиту. Розмір одержуваного кредиту залежить від рівня прибутку позичальника таким чином, що щомісячні платежі по кредиту складають 25-30 відсотків від рівня щомісячного прибутку позичальника (членів його сім'ї);

* заохочення підприємств і організацій у наданні кредиторам гарантій по поверненню кредитів, наданих їхнім робітникам. Гарантії можуть передбачати повернення залишку кредиту самим підприємством у якості поручителя по кредитному зобов'язанню або забезпечення їм страхування життя позичальника;

* для полегшення процесу використання громадянами вартості наявного житла при придбанні або будівництві нового банками даються короткострокові (3-6 місяців) проміжні кредити під заставу старого житла;

* для оплати першого внеску при одержанні кредиту (не менше 30 відсотків від вартості що одержується житла) позичальник використовує кошти субсидій, а також власні кошти, у тому числі отримані від продажу наявного житла, навіть якщо воно отримано безплатно в процесі приватизації. Для накопичення власних коштів використовуються банківські житлові накопичувальні рахунки або придбання житлових сертифікатів;

* позичальникам, визнаним у встановленому порядку, що потребують допомоги в поліпшенні житлових умов, дається субсидія на будівництво або придбання житла в розмірі від 5 до 70 відсотків ринкової вартості житла по соціальній нормі в залежності від рівня прибутку, і часу чекання в черзі на поліпшення житлових умов. Субсидії даються за рахунок коштів державного бюджету, місцевих бюджетів, територіальних органів самоврядування і підприємств;

* субсидії за рахунок коштів місцевих бюджетів можуть частково покриватися за рахунок безкоштовного надання земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво з необхідною інженерною інфраструктурою, оцінених по ринковій вартості;

* програма субсидій реалізується через банки, обрані на контрактній основі, виходячи з запропонованих ними умов захисту коштів субсидій від інфляції і надання кредитів на придбання житла;

* за участю держави і комерційних організацій створюється ОАО "Регіональне агентство по іпотечному житловому кредитуванню", що одержує в банків іпотечні кредити, видані відповідно до встановлюваних їм стандартів. Стандарти забезпечують прибутковість кредитів для банків, доступність для позичальників і можливість формування єдиного вторинного ринку іпотечних кредитів. Агентство залучає ресурси інвесторів для банківського кредитування через випуск власних цінних паперів, забезпечених придбаними їм іпотечними кредитами і гарантіями держави;

* цінні папери Агентства купуються будь-якими довгостроковими інвесторами, включаючи фізичні особи. Заохочується придбання іпотечних цінних паперів Державним пенсійним фондом, іншими позабюджетними фондами, страховими компаніями;

* для фінансування будівництва інженерної інфраструктури житлової забудови залучаються банківські кредитні засоби або муніципальні позики, забезпечені частиною майбутніх платежів за відповідні комунальні послуги;

* пропонується звільнити фізичні особи від сплати житлового податку з засобів, використовуваних на оплату житлового кредиту, на весь кредитний період, а також від сплати державного збору за реєстрацію договору застави житла, що одержується за допомогою кредиту.

У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми, але і базовою сферою економічної діяльності ключову роль у який грають банківські структури. Держава ж виконує допоміжну роль через установлення загальних правил, що забезпечують ефективність взаємодії всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямою або непрямою уявою використовує бюджетні фінансові кошти для залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу.

Важко переоцінити значення пошуку нових шляхів вирішення житлової проблеми для долі економічної реформи в Україні. По-перше, проблема забезпеченості житлом залишається найгострішою соціальною проблемою, по-друге, активізація житлового будівництва спроможна зробити серйозний макроекономічний ефект, забезпечити імпульс до загальноекономічного підйому.

Пожвавлення інвестиційного процесу, зв'язується з житловим сектором економіки. Це не дивно, оскільки житлове будівництво було чи ледве не єдиною галуззю господарства, де виробництво росло й у 1997 р., і в 2005 р. При цьому основним джерелом фінансування будівництва були позабюджетні засоби. Так, за 2005 рік загальний обсяг житлового будівництва за рахунок усіх джерел фінансування збільшився на 9% у порівнянні з відповідним періодом 2004 року, а обсяг індивідуального житлового будівництва - на 52%. Підтримати тенденцію , що намітилася , до росту можна тільки за рахунок створення механізму, активізації подальшого залучення позабюджетних засобів у житловий сектор. Система довгострокового іпотечного кредитування населення являє собою саме такий механізм. Іпотечне кредитування вирішує задачу формування стійкого платоспроможного попиту споживачів на продукцію будівельного комплексу, дозволяє сконцентрувати інвестиційні ресурси і заощадження в житловій сфері.

Становлення системи житлового кредитування, в Україні ускладнено декількома обставинами. Високі і нестабільні темпи інфляції визначають потенційно значний ризик процентних ставок при довгостроковому кредитуванні. Високий кредитний ризик, пов'язаний із можливістю офіційного використання житлової власності в якості застави, у зв'язку з недостатністю законодавчого визначення питання про обертання стягнення банком на заставлене майно, у випадку не повернення клієнтом кредиту. Високі процентні ставки обумовлюють низьку доступність придбання житла за допомогою кредитів для населення. І, нарешті, високий політико-економічний ризик, наслідком якого є практично повна відсутність можливості залучення довгострокових інвестицій в економіку.

Держава могла б стимулювати розвиток довгострокового кредитування придбання і будівництва житла через декілька різноманітних каналів. Необхідно:

* створити правову основу для здійснення такого кредитування, включаючи прийняття законів "Про іпотеку (заставу нерухомості)", "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно й угод із ними", що визначають право і процедуру обертання стягнення на закладене майно, виселення позичальника, у випадку неповернення кредиту, порядок реєстрації іпотеки і вирішення інших подібних питань;

* здійснити ряд заходів для зниження ризиків, пов'язаних із довгостроковим кредитуванням, і тим самим підвищити прибутковість і привабливість подібного кредитування для банків;

* створити загальнонаціональну систему іпотечного кредитування, яка включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, виданих приватними кредитними організаціями, для підтримки рівня ліквідності цих організацій, забезпечення й ефективного розподілу кредитних ресурсів;

* прийняти додаткові заходи по заохоченню участі банків в іпотечному кредитуванні, наприклад, залучення банків до управління коштами безоплатних субсидій, наданих громадянам на будівництво і придбання житла;

* заохочувати організації і підприємства, що мають довгострокові ресурси, наприклад, пенсійні фонди, вкладати свої кошти в цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами;

* надавати допомогу сім'ям із середнім і низьким прибутком у придбанні житла за рахунок надання їм субсидій на оплату початкового внеску при використанні ними іпотечного кредиту на придбання житла.

В загалі ж, процес житлового фінансування можна розділити на дві частини: кредитування будівництва житла і довгострокове кредитування купівлі житла населенням. Звичайно ці два типи фінансування організовані окремо. Вони можуть бути об'єднані у випадку будівництва окремою сім'єю свого власного будинку. Проте в загальному випадку, із метою зниження ризику позичальника, пов'язаного з можливістю незавершення будівництва або затягування періоду будівництва понад установлений термін, що чревате для позичальника ростом витрат.

Кредити на будівництво житла є короткостроковими кредитами і надаються звичайними комерційними банками. Іпотечні кредити (надані позичальникам під заставу житла, що одержується) можуть також даватися комерційними банками або спеціалізованими інститутами в сфері житлового фінансування.

Сьогодні в Україні вже з'явилися або зароджуються різноманітні елементи іпотечного кредитування, що можна розглядати як частини майбутньої системи житлового фінансування в Україні. Будь-яка система житлового фінансування повинна виконувати три функції: 1) вона повинна забезпечувати мобілізацію коштів на фінансування житлових кредитів; 2) надавати й обслуговувати кредити; 3) здійснювати функцію інвестора. У залежності від того, як реалізуються ці три функції можна виділити дві моделі організації системи житлового кредитування, що широко подані в різноманітних країнах, і котрі вже сьогодні розвиваються в Україні (див. табл. 3.1).

Системи житлового іпотечного кредитування Таблиця 3.1

	Джерела коштів	Видача і обслуговування	Інвестор
ВАТ Ощадний Банк	Внески; контрактні заощадження	ВАТ Ощадний банк	ВАТ Ощадний банк
Іпотечні компанії	Акціонерний капітал; термінові позики	Іпотечні компанії	Покупці кредитів та цінних паперів, забезпечених кредитами

На основі узагальнення існуючого сьогодні міжнародного і українського досвіду в сфері житлового фінансування пропонується така загальна модель організації системи житлового фінансування, що вбирає в себе адаптовані до українських умов найбільш ефективні характеристики двох найбільше поширених у світовій економіці систем. Ці системи умовно можуть бути названі моделлю ВАТ Ощадний банк і моделлю "іпотечної компанії". Як і будь-які інші умовні моделі на практиці вони рідко реалізуються в чистому вигляді.

Перша модель - це модель "депозитного інституту" або ВАТ Ощадбанку акумулюють свої фонди головним чином через внески. Вони ж надають іпотечні позики й обслуговує їх, тобто збирають регулярні платежі в рахунок погашення кредиті ведуть бухгалтерський облік, працюють із боржниками і т.д. ВАТ Ощадбанк є й інвестором, тобто тримають видані кредити у своєму портфелі.

З метою залучення додаткових ресурсів деякі банки використовують механізми контрактних заощаджень на придбання житла, що припускають дві стадії: стадію накопичення коштів на придбання житла і стадію одержання та виплати кредиту на придбання житла.

В умовах відсутності сьогодні в Україні широко доступних кредитів на придбання житла така система дозволяє залучити додаткові кредитні ресурси. Проте система житлових заощаджень, як єдина форма організації житлового фінансування, має істотну ваду. Вона обмежує розмір коштів, що залучаються тільки обсягами заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не захоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб.

Другий варіант організації системи житлового фінансування - модель "іпотечної компанії" - працює інакше. Іпотечні компанії, у їх чистому модельному вигляді, не залучають внесків, початкові операції фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Іпотечні компанії видають житлові іпотечні кредити й обслуговують їх. Але видавши таку позику, компанія, продає його третій особі - інвестору. Продає безпосередньо з метою формування кредитного портфеля інвестора або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені кошти іпотечні компанії знову пускають в обіг, видаючи нові позики. Їхній прибуток складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їхнє обслуговування - навіть коли іпотечні компанії продають інвесторам кредити, вони можуть зберегти відповідальність за їхнє обслуговування за певну плату. Розвиток даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку на якому продаються і купуються вже видані іпотечні кредити. Модель іпотечної компанії залучає багато банків, у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід до вирішення проблеми дефіциту довгострокових фінансових ресурсів.

Будівельні кредити видаються частинами на оплату виконаних етапів робіт, при цьому банк здійснює суворий контроль за ходом будівництва і графіком фінансування. Такий же порядок фінансування застосовується, коли будівельний кредит видається індивідуальному забудовнику. Іноді умови по цих кредитах можуть бути менш сприятливими, чим по інших короткострокових позиках, тому що будівельні кредити часто більш ризиковані через більшу невизначеність у відношенні цін на кінцеву продукцію і можливі складнощі з продажем.

Іпотечне кредитування відрізняється трьома основними рисами. Перше, позики надаються на тривалий термін, звичайно на 10-25 років. Тривалий термін розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи в такий спосіб розмір щомісячних виплат. Друге, більшість позик даються на придбання житлових помешкань, у яких будуть мешкати їхні власники. Третє, куплене житло служить у якості забезпечення позики (застави) і у випадку несплати позики власність вилучається банком і продається, щоб цілком розплатитися за кредит.

На ринку іпотечних кредитів діють чотири суб'єкти: позичальник; кредитор, або банк; інвестор, що вкладає кошти в іпотечні кредити і може не збігатися з банком, що видає позички; уряд. Зауважимо, що внесок кожного учасника ринку іпотечних кредитів буде тим більше, чим наполегливо вони будуть переслідувати свої власні цілі.

Є дві основні стратегії залучення коштів для видачі іпотечних кредитів:

1. Депозити населення і підприємств. Ця ж стратегія включає використання схеми контрактних заощаджень, при якій покупець житла спочатку зобов'язується протягом декількох років зберігати кошти, після чого йому гарантується надання іпотечного кредиту тим же самим банком.

2. Одержання ресурсів із "оптових" джерела. Ці джерела включають:

* кредитні лінії або подібні домовленості з одним або декількома банками; такий тип залучення коштів може бути дуже поширеним для іпотечних банків, що створюються, як дочірні підприємства комерційних банків;

* позичкові кошти банків, підприємств або пенсійних і страхових фондів, надані на 5-10 років;

* продаж облігацій або цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами банкам, підприємствам, а також пенсійним фондам і страховим компаніям, фізичним особам. ("Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами" дають їхньому власнику - інвестору - право на одержання основної суми боргу і відсотків по іпотечному кредиту за відрахуванням невеличкої суми, що залишається первинним кредиторам собі і йде на покриття витрат по обслуговуванню кредиту. З ряду причин внески населення є найменш бажаним джерелом, оскільки їх дорого залучати й обслуговувати й оскільки вони легко можуть бути переведені в інші банки або інвестиції в залежності від рівня прибутковості. Кращим джерелом є термінові позики і продаж іпотечних кредитів або забезпечених ними цінних паперів. Очевидно, що для того, щоб банк міг зацікавити інвесторів у термінових позиках або придбанні цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, основним моментом повинна стати виплата конкурентної процентної ставки, що гарантовано буде змінюватися разом із ринковими процентними ставками, тобто захистить інвестора від ризику процентної ставки. Також очевидно, що банк повинен намагатися до використання довільної із цих наявних у нього можливостей.

Іпотека - це застава землі, нерухомого майна, безпосередньо пов`язаного із землею, при якій земля та (або) майно, що становлять предмет іпотеки, залишаються у заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставодержатель набуває права на задоволення забезпеченого іпотекою зобов`язання, що не виконано, за рахунок предмета іпотеки.

Третя особа (майновий поручитель) - особа, яка передає в іпотеку належне їй на праві власності майно або майно, яким вона вправі розпоряджатися та передавати в іпотеку, що посвідчено відповідними документами, забезпечення зобов`язань боржника перед банком.

Основне зобов`язання - зобов`язання по договору позички, забезпечене іпотекою однією зі сторін вказаних договорів або третьою особою (майновим поручителем) в інтересах другої сторони по зазначених договорах.

Передача майна в іпотеку (обтяження майна іпотекою) - застава індивідуально визначеного майна шляхом укладання договору іпотеки як забезпечення виконання основного зобов`язання.

Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею зобов`язання. Порушення умов договору щодо основного зобов`язання, рівно як і умов договору іпотеки, надає Банку право звернення стягнення на предмет іпотеки.

Предметом іпотеки може бути майно, пов`язане із землею , - будівлі, споруди, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, що вважається нерухомим згідно з чинним законодавством, і не є об`єктом застави за іншою угодою, а також земельні ділянки, що належать фізичним особам на праві приватної власності.

При передачі в іпотеку будівлі чи споруди предметом іпотеки разом з ними стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані обєкти . Тому такі умови обов`язково треба зазначити в договорі іпотеки.

Предметом іпотеки може бути також нерухоме майно, яке стане власністю заставодавця після укладання договору іпотеки.

Майно, що перебуває в спільній власності, може бути передано в іпотеку лише за наявності нотаріально посвідченої письмової згоди всіх співвласників.

Договором іпотеки може бути передбачено, що передачі в іпотеку підлягає нерухоме майно разом з приладдям як єдине ціле. Якщо відокремлення приладдя від нерухомого майна призводить та/або може призвести до втрати господарського призначення такого майна, приладдя підлягає обов`язковій передачі в іпотеку.

Предметом іпотеки може бути тільки майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено та на яке може бути звернено стягнення.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами.

Застава майнових прав щодо нерухомого майна здійснюється за правилами іпотеки.

Ризик випадкової загибелі предмета іпотеки несе заставодавець.

Договір про іпотеку має бути нотаріально посвідченим. Відсутність нотаріального посвідчення цього договору тягне за собою недійсність іпотеки. Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку здійснюється за місце знаходженням майна.

Іпотекою забезпечується відшкодування Банку суми боргу за грошовим зобов`язанням повністю або в частині, передбаченій договором іпотеки. В договорі іпотеки слід передбачити також забезпечення за рахунок іпотеки вимог Банку щодо:

а) відшкодування збитків (витрат, неотриманих прибутків тощо), спричинених внаслідок прострочення виконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання;

б) покриття судових чи інших витрат (збитків), пов`язаних із зверненням стягнення на предмет іпотеки та його реалізацією ;

в) відшкодування витрат, коли Банк відповідно до умов Договору іпотеки або у зв'язку з необхідністю змушений нести витрати по утриманню і збереженню предмета іпотеки.

Земельні ділянки, які можуть бути предметом іпотеки:

за договором іпотеки можуть бути заставлені земельні ділянки, що є власністю громадян і надані для ведення садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, присадибні земельні ділянки особистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями та спорудами, у розмірі, необхідному для їх господарського обслуговування.

Іпотека земельної ділянки, на якій розташовані будівлі та споруди, що належать заставодавцю: якщо в договорі іпотеки не зазначене інше, то при іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на будівлі та споруди, що знаходяться на цій ділянці або вже будуються.

При зверненні стягнення на таку земельну ділянку заставодавець зберігає право на вказані будівлі та споруди і набуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, яка необхідна для використання будівлі чи споруди згідно з їх призначенням. Умови користування цією частиною ділянки мають визначатися угодою між заставодавцем та ВАТ Ощадбанком, а при виникненні спору - судом. При відчуженні такої будівлі чи споруди іншій особі її права на земельну ділянку обмежуються умовами, наведеними в частині другій цієї статті.

В договорі іпотеки може бути передбачено, що заставодавець вправі будувати споруди та будівлі на заставленій ділянці, але в разі, якщо таке будівництво призводить або може призвести до погіршення земельної ділянки як наданого Банку забезпечення, останній зобовязується вимагати зміни умов договору іпотеки, в тому числі й шляхом поширення права застави на побудовану будівлю чи споруду.

Для уникнення суперечок у договорі також треба передбачити, що в разі іпотеки земельної ділянки, на якій розташовані будівлі чи споруди, що належать третім особам, ВАТ Ощадбанку при зверненні стягнення на таку земельну ділянку та її реалізації до Банку перейдуть права і обов`язки, які по відношенню до власника будівлі чи споруди мав заставодавець.

Оцінка земельної ділянки має бути встановлена в договорі іпотеки відповідно до її нормативної ціни. До договору іпотеки земельної ділянки обов`язково повинна бути додана копія плану цієї ділянки, що видана відповідним комітетом по земельних ресурсах та землевпорядкуванню.

Іпотека житлових будинків і квартир, які не належать заставодавцю на праві власності, допускається при наявності нотаріально посвідченої письмової згоди власника.

При наданні позички для придбання будинку (квартири) предметом іпотеки може бути як наявне у заставодавця житло, так і будинок (квартира), який він має намір придбати, або інше майно, що є власністю заставодавця чи третьої особи (майнового поручителя).

Перед складанням договору іпотеки житлового будинку або квартири необхідно пересвідчитись, що заставодавець та члени його сім`ї, які проживають разом з ним, до укладання договору іпотеки (якщо вони будуть вселені пізніше, то до вселення) дали нотаріально посвідчене зобов`язання звільнити житловий будинок (квартиру) у разі звернення на нього стягнення.

У договорі іпотеки необхідно вказати, що у разі звернення стягнення на житловий будинок чи квартиру і його реалізації заставодавець та члени його сім`ї, що проживають разом з ним, зобов`язані на вимогу власника протягом одного місяця звільнити займаний будинок чи квартиру.

Іпотека об`єктів, що будуються. Заставодавцем об`єкта, що будується, може виступати особа, власністю якої стане забудова після її завершення.

Предметом іпотеки в цьому випадку є земельна ділянка, що знаходиться у приватній власності громадянина, або право користування земельною ділянкою, відведеною під будівництво, незавершене будівництво, а також матеріали та обладнання, які використовуються для будівництва і є (або стануть) власністю заставодавця, знаходяться в його оперативному управлінні, чи надані у безстрокове користування.

У договорі про іпотеку необхідно зазначити, що після завершення будівництва об`єкт стає предметом іпотеки без внесення змін і доповнень в договір іпотеки щодо забудови. При зверненні стягнення на побудований об`єкт необхідно враховувати його дійсну вартість на час звернення стягнення, яка визначається за згодою сторін договору іпотеки, а в разі суперечки - у судовому порядку.

У договорі іпотеки необхідно зазначити, що майно, яке є предметом іпотеки, може бути відчужене заставодавцем шляхом продажу, дарування, міни, внесення його вкладу в господарське товариство або іншим способом тільки за попередньою згодою Банку. При відчуженні заставодавцем предмета іпотеки третю особу - набувача цього майна необхідно повідомити про обтяження майна іпотекою.

Без попередньої згоди ВАТ Ощадбанку перехід майна, що є предметом іпотеки, від заставодавця до третьої особи допускається тільки в разі, якщо майно переходить за заповітом чи вилучається в установленому законом порядку. В цьому випадку необхідно подати відповідний позов до суду.

3.2 Шляхи вдосконалення аналізу кредитоспроможності фізичних осіб

Аналіз фінансового стану позичальника потребує накопичення систематизованої обробки великого обсягу інформації, пов'язаної з надходженням і використанням коштів позичальника. Значний обсяг цієї роботи має бути доручено засобам обчислювальної техніки, які оснащені необхідним програмним забезпеченням.

Комплекс задач "Аналіз фінансового стану позичальника - фізичної особи" доцільно включити до складу автоматизованого включити до складу автоматизованого робочого місця банківського менеджера.

АРМ - являє собою проблемно-орієнтований комплекс програмних, технічних і комунікаційних засобів інформаційного і методичного забезпечення користувача для вирішення його задач в режимі діалогу з ЕОМ.

Технічною основою АРМ являється персональний комп'ютер, який знаходиться безпосередньо на робочому місці працівника кредитного відділу і надає користувачу можливість вести обробку інформації в електронному режимі, підготовлювати і передавати інформаційні документи, підтримувати інформаційний зв'язок з іншими працівниками і системами.

В дипломній роботі пропонуються методичні підходи до створення АРМ маркетолога банку і виконана їх реалізація на прикладі комплексу задач "Аналіз фінансового стану позичальника".

В таблиці 3.1 характеризується комплекс задач "Аналіз фінансового стану позичальника - фізичної особи".

Загальна схема комплексу задач і їх ієрархія наведена на малюнку:

Таблиця 3.1 Аналіз фінансового стану позичальника - фізичної особи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Створення інформаційного забезпечення полягає в пошуках джерел отримання інформації.

Для розв'язання задач, які входять до комплексу задач "Аналіз фінансового стану позичальника - фізичної особи", необхідна наступна інформація:

довідка з місця роботи про стаж роботи;

довідка з місця роботи про розмір заробітної плати та утримань з неї (у тому числі за товари придбані в розстрочку, та інші стягнення);

приватний підприємець подає декларацію про доходи, що завірена податковою інспекцією;

документи, що підтверджують прибутки по вкладам та цінним паперам;

інші документи, що підтверджують інші доходи та витрати позичальника та його сімЇ (довідка з місця постійної роботи чоловіка (дружини) із зазначенням отримуваного доходу (середньомісячного заробітку) і розміру відрахувань з нього;

розрахункові документи, що підтверджують витрати по утриманню дітей в дошкільних установах, плату за навчання.

Таблиця 3.2 Алгоритм розрахунків табличних показників, що характеризують фінансовий стан позичальника - фізичної особи

№	Назва задачі	Методи розв'язання	Аналітичні показники
1.	Загальна характеристика клієнта	Сформувати загальне уявлення про потенційного клієнта	Доходи, витрати
2.	Соціальний та сімейний стан	Визначити вік, кількість років перебування у шлюбі, кількість дітей, з метою вирішення ймовірності погашення позики,	Кількість років, в тому числі одружений, кількість дітей
3.	Наявність нерухомості	Визначити здатність клієнта забезпечити позику заставою на відповідному рівні	Власна нерухомість та інші предмети застави
4.	Професійні здібності позичальника	Дослідити рівень кваліфікації та професійний стаж в тому числі безперервний	Стабільність позичальника - фізичної особи
5.	Аналіз попередніх відносин позичальника з банком	Оцінити фінансову порядність та пунктуальність при попередніх випадках користування позиками, своєчасність сплати відсотків та основного боргу	Кредитна історія, інформація незалежних кредитних агентств та бюро, інших банків
6.	Загальні показники платоспроможності	Визначити співвідношення величини сумарних доходів до сумарних витрат	Довгострокові кредити банку, довгострокові позичкові кошти, сума джерел формування доходів та витрат
7.	Коефіцієнт платоспроможності	Визначити фінансовий стан клієнта, його незалежність від позикових коштів	Власні фінансові, загальні фінансові джерела
8.	Коефіцієнт плато- спроможності сімї	Визначити залежність позичальника разом з сімєю від позичкових коштів	Доходи та витрати сімї
9.	Коефіцієнт забезпечення суди	Дослідження забезпечення кредиту заставою	Власна нерухомість, наявність депозитного рахунку в банку
10	Аналіз фінансової стабільності	Оцінити здатність і ймовірність повернення клієнтом взятих в борг коштів	Коефіцієнт маневреності, коефіцієнт покриття
11	Характеристика проекту, що кредитується	Дослідження проекту, що кредитується	Об'єкт кредитування, строк, суб'єкт кредитування, розмір кредиту, забезпечення
12	Наявність забезпечення	Дослідження предмету забезпечення на випадок, якщо клієнт не зможе погасити кредит	Вартість заставного майна сума процентів
13	Оцінка класу позичальника	Визначення результату кредитоздатності клієнта і рішення про видачу або не видачу позики	Рейтингова оцінка

Таблиця 3.3 Показники, що характеризують фінансовий стан позичальника - фізичної особи

№	Назва показника	Алгоритм розрахунків	Умовні позначення
Показники платоспроможності
1.	Платоспроможність позичальника		МДП - місячний доход позичальника МПП - місячні витрати по позичці (у розрахунок приймається позичка, яку планує одержати позичальник). МВ - місячні витрати
2.	Коефіцієнт платоспромож ності	Р=Дч*К*Т	Т - термін позики (в місяцях) Дч - середньомісячний доход за останні шість місяців, мінус всі обовязкові платежі (Дч) К - коефіцієнт, який змінюється в залежності від значення Дч
3.	Платоспромож- ність сімї		МДС - місячний доход сімї МВС - місячні витрати сімї МПП - місячні витрати по позичці (у розрахунок приймається позичка, яку планує одержати позичальник).
Показники платоспроможності
4.	Коефіцієнт забезпеченості		ВР - вартість застави СК - сума кредиту

Висновки

Дослідження теми стосовно споживчого кредитування та перспектив його розвитку в Україні з теоретичної точки зору та практичного застосування, проведення детального аналізу операцій з споживчого кредитування банком на прикладі ВАТ «Державний Ощадний банк України» приводить до ряду висновків.

Загалом банківська система України вже має законодавчу основу для свого функціонування на кредитних ринках. До основних нормативних документів, на яких базується банківська кредитна діяльність відносяться: Закон "Про банки і банківську діяльність", Положення Національного банку "Про кредитування, "Положення про порядок ліцензування банків в Україні" затверджене Постановою Правління Національного банку України, інструкції Національного банку України та інші нормативні акти.

Але аналіз освітленості проблеми саме споживчого кредитування в комерційному банку свідчить про відсутність систематизованої інформації в літературних та періодичних виданнях, ця проблематика розглядається лише в загальному контексті кредитування. Слід відзначити, що такий підхід є не зовсім коректним, оскільки споживче кредитування має свої особливості. В даній роботі була зроблена спроба зібрати і об`єднати різні погляди вчених та досвід окремих банків по обраному питанню. Дослідження даної теми проводилося за наступними напрямками:

· це механізм кредитування;

· ситуація на кредитних ринках;

· основні напрямки розвитку споживчого кредитування на Україні;

· особливості здійснення споживчого кредитування в ВАТ Ощадбанку;

Аналіз операцій по споживчому кредитуванню ВАТ Ощадбанку проводився відповідно до вищенаведених напрямків.

Отже в кінці першого розділу можна підсумувати, що не дивлячись на те, що за кордоном обсяг кредитних операцій по споживчому кредитуванню складає одну третину від загального обсягу наданих кредитів, споживче кредитування в Україні ще не набуло великого розповсюдження серед банків, але є вже декілька банків які почали займатися кредитування населення. Що ж стосується самого споживчого кредиту, то існує декілька специфічних рис. По-перше, цей вид позики відображає відносини між кредитором і позичальником, сенс яких полягає у кредитуванні кінцевого споживання, на відміну від позик, які надають суб`єктам господарювання для виробничих цілей або для придбання активів, що породжують рух вартості ( Наприклад. акцій, облігацій тощо).

По-друге, на відміну від інших видів кредиту, якими користуються переважно суб`єкти господарювання, споживчі кредити одержують, як правило, фізичні особи.

По-третє, споживчий кредит є засобом задоволення споживчих потреб населення, тобто особистих, індивідуальних потреб людей. Така позика прискорює отримання певних благ (товарів, послуг), які вони могли б мати (придбати) лише у майбутньому, накопичивши кошти, необхідні для купівлі цих товарно-матеріальних цінностей або послуг, будівництва тощо. Надання споживчих позик населенню з одного боку, підвищує їх платоспроможний попит, життєвий рівень в цілому, а з іншого - прискорює реалізацію товарних запасів, послуг, сприяє створенню основних фондів.

По-четверте, всі види споживчого кредиту мають соціальний характер, оскільки вони сприяють вирішенню суспільних проблем - підвищенню життєвого рівня населення (передусім із низьким та середніми доходами), утвердженню принципів соціальної справедливості. Саме із цієї причини споживче кредитування здебільшого регулюється державами особливо ретельно. У нашій країні це виражається у тому, що споживчі позики зазвичай надаються на пільгових умовах. Однин державний банк, який займається споживчим кредитуванням є ВАТ Державний Ощадний банк України.

Саме кредитування відбувається шляхом реалізації наступних етапів, кожен з яких вносить свій вклад в якісні характеристики кредиту та визначає ступінь його надійності та прибутковості для банку:

попередній аналіз ринку та розробка стратегій кредитних операцій;

розгляд заявки на отримання кредиту та інтерв`ю з майбутнім позичальником;

оцінка кредитоспроможності позичальника та ризику пов`язаного з видачею кредиту;

підготовка кредитного договору (структурування кредиту) та його підписання;

контроль за виконанням умов договору та погашенням кредиту.

Особливо цікавими є методики оцінки кредитоспроможності позичальника за допомогою рейтингу. Раніше вони в основному використовувалися західними банками. До теперішнього часу розроблена значна кількість методик оцінки кредитоспроможності позичальника. Вони відрізняються по числу показників, що використовуються для оцінки кредитоспроможності, підходом до оцінки критеріальних меж оціночних показників, оцінкою значимості кожного із відібраних показників, методикою підрахунку сумарної кредитоспроможності. ПриватБанку був першим банком в Україні, що почав використовувати рейтингову методику оцінки кредитоспроможності позичальника - фізичної особи.

Методи перевірки кредитоспроможності позичальників по бальній системі отримують все більше визнання західних банків, які не жаліють ні часу, ні коштів на їх розробку.

Світова банківська практика аналізу клієнтської заборгованості безперечно заслуговує глибокого та всестороннього вивчення зі сторони банків України, і тому все більше і більше українських банків приходять до розробки власних рейтингових систем оцінки кредитоспроможності позичальника - фізичної особи.

2005 рік для всієї української банківської системи , в тому числі і для ВАТ Ощадбанку, був достатньо складним, що пояснюється багатьма макроекономічними факторами:

· залежність від іноземних кредитів та міжнародних кредиторів;

· податковий тягар, що впливає як на банківську систему, так і на

· економіку в цілому;

· натиск з боку відповідних державних і владних структур на банківську

систему у частині рішення фінансових проблем економіки "традиційними" - емісійними шляхами, а також посиленим кредитуванням;

· посилення регулятивних та контрольних функцій з боку Національного банку України по відношенню до всіх банків, але особливо до великих, в тому числі і до ВАТ Ощадбанку;

· криза в банківській системі України;

· підвищення вимог Національного банку України до норм обов'язкових резервів, і як наслідок невиконання яких - заборона кредитування.

ВАТ Ощадбанк є одним з найпотужніших банків України, що проводить наступні операції з споживчого кредитування:

будівництво індивідуальних житлових будинків з надвірними будівлями;

будівництво будинків у сільській місцевості, що не є основним житлом, і будинків дачного типу та благоустрій садових ділянок;

будівництво надвірних будівель для утримання худоби та зберігання сільгосппродуктів, літньої кухні, теплиці, майстерні, навісу тощо;

будівництво гаражів;

купівля індивідуальних житлових будинків з надвірними будівлями;

купівля квартир у багатоквартирних житлових будинках;

купівля будинків дачного типу та будинків у сільській місцевості, що не є основним житлом;

купівля гаражів;

реконструкція та капітальний ремонт індивідуальних житлових будинків, приєднання їх до інженерних мереж, придбання обладнання для інженерного благоустрою будинку;

реконструкція та ремонт квартир;

реконструкція та капітальний ремонт будинків дачного типу і будинків у сільській місцевості, що не є основним житлом;

поточні потреби (придбання товарів тривалого користування меблі, транспортні засоби, побутова техніка та ін.).

Як свідчать звітні дані, можна сказати, що в цілому процес кредитування фізичних осіб в ВАТ Ощадбанку відповідає не тільки стандартам і нормативам встановленим українським законодавством, а й заслуговує високої оцінки зі сторони світової банківської еліти. До таких же висновків приводять результати проведеного нами дослідження. Коли брались до розгляду дані конкретного позичальника і аналізувались методиками різних банків, в тому числі й західних, на предмет кредитоспроможності, тобто можливості надання кредиту цьому конкретному позичальнику, то в результаті аналізу по всім методикам були отримані однакові результати. Тобто методика аналізу кредитоспроможності фізичної особи - позичальника, розроблена спеціалістами відділу методології ВАТ Ощадбанку не гірша за ті, які використовують провідні банки світу. Результати нашого дослідження також підтверджуються висновками перевірки спеціалістів німецького ощадного банку, метою яких була перевірка стану методологічного забезпечення кредитної діяльності ВАТ Ощадбанку.

Проаналізувавши ситуацію з споживчого кредитування як в Україні в цілому, так і в ВАТ Ощадбанку зокрема , слід зазначити, що незважаючи на всі проблеми, досягнуто досить помітний прогрес у розвитку як житлового кредитування, так і споживчого кредитування в цілому. Інтерес банків до цих операцій пояснюється, по-перше, існуючим вже сьогодні реальним платоспроможним попитом як на житлові позички, так і на інші види споживчого кредитування і, по-друге, передбаченням у майбутньому величезного ринку для іпотечних кредитів і усвідомленням того, що саме сьогодні можна зайняти на ньому гарну позицію. Що ж стосовно перспектив розвитку споживчого кредитування ВАТ Ощадбанку то, на мою думку, саме в розвитку житлового кредитування ВАТ Ощадбанку знайде чималий потенціал для свого розвитку. Але для цього потрібні цілеспрямовані зусилля не тільки зі сторони банку, а й зі сторони держави. як у наданні певних пільг банкам, що займаються споживчим кредитування, так і в наданні субсидій певним категоріям населення для придбання житла у розстрочку, створенні відповідної нормативної бази, яка б обмежила ризики банків по цим операціям, створення Республіканського агентства, яка б займалося безпосередньо іпотечним кредитуванням і т.ін.

На основі проведеного аналізу і надання оцінки операціям з споживчого кредитування Ощадного банку надано наступні пропозиції по вдосконаленню даних операцій:

створення відповідної нормативної бази, яка б обмежила ризики банків по цим операціям;

надання субсидій певним категоріям населення для придбання житла у розстрочку;

створення власної бази даних по виданим кредитам;

створення відділу, який би на основі даних власної бази займався аналізом кредитів та позичальників;

підключення до інформаційної бази по позичальникам на міжбанківському рівні;

розробити внутрібанківське положення в Ощадному банку по іпотечному кредитуванню;

При написанні положення про іпотечне кредитування слід врахувати деякі специфічні моменти:

Предметом іпотеки може бути тільки майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено та на яке може бути звернено стягнення;

неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами;