Жилищная ипотека в системе мероприятий по повышению уровня социально-экономического развития муниципальной территории

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: "Жилищная ипотека в системе мероприятий по повышению уровня социально-экономического развития муниципальной территории"



ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие, сущность и порядок предоставления ипотечного жилищного кредита

1.2 Предпосылки развития ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

ГЛАВА 2. ЗНАЧЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Проблемы и пути решения ипотечного жилищного кредитования в Мурманской области

2.2 Ипотека - инструмент социально-экономического развития (на примере Мурманской области)

2.3 Перспективы развития системы ипотечного кредитования в Мурманской области

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК



ВВЕДЕНИЕ

Проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды Иванова В.В., (в пособии рассматривается основные элементы, и развитие ипотечного жилищного кредитования); Ужегова А.Н., ( в трудах изучается ипотечная сделка - как элемент жилищного кредитования).

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является изучение системы ипотечного кредитования в Мурманской области.

Целью работы является исследование развития системы ипотечного жилищного кредитования (на примере Мурманской области).

Задачи:

1. Исследовать теоретические основы анализа ипотечного жилищного кредитования.

2. Выявить значение и перспективы развития жилищной ипотеки в Мурманской области.

Методами исследования в данной работе являются абстрактно- логический, аналитический, которые позволили проанализировать систему ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Информационной базой проекта является экономическая литература, данные периодических изданий, а также Интернет - сайтов ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Практическая значимость исследования определяется тем фактом, что ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Данные теоретические аспекты, представленные в работе, может использовать современное поколение. Может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства, но практике не все так гладко, как в теории.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие, сущность и порядок предоставления ипотечного жилищного кредита

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Следующие принципы ипотеки:

гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005. 208 с.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

6) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

7) риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

8) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям

заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.



1.2 Предпосылки развития ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. В СССР в результате ликвидации или ограничения частной собственности на землю и недвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен и ранее накопленный опыт. Ипотека в России в последние годы начала возрождаться на наиболее болезненном участке жизни российского общества - в жилищном строительстве.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций. Чтобы как-то выправить положение, неоднократно предпринимались попытки воплотить в жизнь различные федеральные целевые программы, направленные на решение жилищной проблемы в стране.

В России жилищная ипотека пока что не получила такого широкого распространения как в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:

1. Соотношение рыночных цен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение, являющееся фактом невозможности "быстрой" покупки объекта строительства, предназначенного для проживания.

2. Достаточно высокий банковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.

3. При нестабильном развитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничение других.

Лишь к началу 2002 года возникли отдельные позитивные тенденции и появились предпосылки для развития системы ипотечного кредитования. В их числе можно отметить следующие:

1) в 1999 году Правительством РФ разработана "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ", которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы;

2) заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.

Так уже действуют федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об оценочной деятельности в РФ". В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. 17 ноября 2003 года закон подписал Президент, после чего он вступил в законную силу;

3) с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки, следовательно, в ближайшей перспективе требуется развитие вторичного рынка ипотечного кредитования;

4) в отличие от других объектов недвижимости рынок жилья характеризуется, достаточной ценовой устойчивостью, и вследствие этого вложения в жилье, являются одними из наименее рискованных, что, на наш взгляд, вполне обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств;

5) инициативу по развитию ипотечных отношений взяли в свои руки региональные власти, создавая свои собственные, на их взгляд эффективные схемы поддержки населения по приобретению жилья в собственность и улучшению жилищных условий.

Из-за отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов;

6) наблюдается увеличение внимания к ипотечным отношениям со стороны страховых организаций, предприятий и организаций, в интересах которых обеспечить своих работников благоустроенным жильем;

7) в условиях острого недостатка средств, когда бюджетное финансирование сократилось до минимума, застройщики стали активно привлекать денежные средства непосредственно от населения путем как заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. В этой области застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам.

Таким образом, под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции.



ГЛАВА 2. ЗНАЧЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Проблемы и пути решения ипотечного жилищного кредитования в Мурманской области

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

В МО государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на ипотечный кредит - 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

Основным способом решения жилищной проблемы в МО для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России, на наш взгляд, требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей. Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

Для развития ипотечного кредитования в МО можно выделить следующие благоприятные факторы:

а) для населения: разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей: разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков; острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства; стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками; понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства; возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; рост конкуренции; создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов;

г) для органов государственной и местной власти: появление новой возможности решения жилищной проблемы; укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе; оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства; рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов; выполнение градостроительных планов.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения Мурманска как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов.

1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2) Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.

3) Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4) Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5) Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

6) Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков.

7) Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

2.2 Ипотека - инструмент социально-экономического развития (на примере Мурманской области)

Ипотечное кредитование фактически обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков инвестиций в строительство и кредитование населения. Используя механизм ипотеки, можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом.

Жилищный фонд в России находится в плачевном состоянии и ветшает с каждым днем: 5 млн. человек проживают в ветхом жилье, 40 млн. - в неблагоустроенных квартирах. Потребность в новом жилье очень велика. Однако на практике новостройки месяцами ждут своих жильцов, а количество необеспеченного жильем населения не уменьшается. Причина, лежащая в основе замедления темпов роста рынка, заключается в несоответствии желаний и возможностей потребителя (потенциального спроса) и реального предложения застройщиков. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для всех категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Закономерным будет предположение, что увеличение платежеспособного спроса повлияет на темп роста строительного сектора региональной экономики, а рост объемов ввода жилья в эксплуатацию в последующем повлечет стабилизацию ценовой ситуации на жилищном рынке.

Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15-20% и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010г. на уровне 70 млн. кв. м.

Одним из эффективных инструментов решения жилищной проблемы в Мурманской области является ипотечное жилищное кредитование, представляющее собой механизм долгосрочного финансирования жилищного строительства. Ипотечное кредитование фактически обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан. Ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье.

Так как ипотечные жилищные кредиты носят целевой характер: денежные средства направляются либо на финансирование строительства нового жилья, либо на приобретение квартир на вторичном рынке, независимо от объекта кредитования средства прямо или косвенно поступают в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов.

Оживление производственной деятельности предприятий строительного комплекса влечет появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджетов и внебюджетных фондов, стимулирует развитие инфраструктуры, увеличивает предложение на рынке жилья и т.п.

Используя механизм ипотеки, можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса в городе Мурманске и региональной экономики в целом.

На практике внедрение системы ипотечного жилищного кредитования в регионе столкнулось с рядом факторов, осложняющих развитие данного вида долгосрочного финансирования жилищного строительства. Все эти факторы условно можно разделить на три группы: экономические, законодательные и психологические.

В качестве основных экономических факторов можно выделить следующие:

- отсутствие у банков - основных агентов ипотечного кредитования

- долгосрочных ресурсов, позволяющих выдавать ипотечные кредиты в нужных объемах и на длительные сроки;

- уникальный финансово - экономический механизм строительного комплекса.

Серьезные недостатки и пробелы существуют и в законодательстве. Сомнительна процедура выселения граждан из квартир в случае их неспособности выплачивать ипотечный кредит. Если в семье есть несовершеннолетние дети, то сделать это становится практически невозможно. Не существует в регионах и фондов муниципального жилья, куда можно было бы отселить семью в случае ипотечного дефолта.

Еще один негативный фактор - это незначительные налоговые льготы для тех, кто покупает жилье, зато большие трансоперационные издержки, связанные с оформлением и получением кредитов.

Психологический фактор заключается в том, что пока большая часть населения не готова участвовать в ипотечных программах, так как не привыкла жить в долг. Люди предпочитают долгие годы копить деньги на покупку квартиры, живя при этом в плохих условиях, нежели жить в хороших условиях и выплачивать обязательства по ипотечному кредиту.

Пока в области ипотечного жилищного кредитования остается множество нерешенных вопросов. Чтобы ускорить процесс создания полноценного ипотечного кредитования государство может использовать ряд мер. В качестве примера можно привести следующие:

- В качестве одной из мер по повышению платежеспособного спроса можно рассматривать схему использования государством бюджетных средств. Так можно через региональные бюджеты осуществлять субсидирование первоначального взноса, снимая тем самым бремя выплаты первоначального взноса с населения;

- формирование и развитие ссудо-сберегательных касс, которые наряду с коммерческим банками могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Для снижения рисков вкладчиков необходимо определить функции ссудо-сберегательных касс, установить стабильный процент по вкладам, не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов коммерческих банков. Создание подобных банков поможет в привлечении долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;

- решение юридических проблем, связанных с созданием жилищно-инвестиционного законодательства. Для этого необходимо внести изменения, которые бы предусматривали взаимоотношения собственника жилого помещения и права членов его семьи по пользованию жилым помещением при нарушении условий кредитного договора. В этом случае в систему ипотечного кредитования в большем объеме будет включен вторичный рынок жилья.

2.3 Перспективы развития системы ипотечного кредитования в Мурманской области

В 2010 году в Мурманской области продолжилась реализация ведомственной целевой программы, направленной на развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства.

На 2010 год в областном бюджете на реализацию ведомственной целевой программы "Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области на 2009-2010 годы" было предусмотрено 64 млн руб. В том числе 9 млн руб. - для предоставления субсидий на приобретение жилых помещений для работников бюджетной сферы и 55 млн руб. - на мероприятия по увеличению уставного капитала регионального оператора ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области". По состоянию на 1 января 2011 года уставной капитал общества составил 83 млн руб.

Постановлением областного правительства в апреле 2010 года утвержден порядок предоставления субсидий гражданам - участникам целевой программы "Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области" на 2009-2010 годы.

Проведен конкурсный отбор муниципальных образований - участников программы. Ими стали: Мурманск, Кандалакшский район, Мончегорск.

Приказом Министерства строительства и территориального развития Мурманской области в июле 2010 года утвержден сводный список граждан - участников программы в 2010 году, в который вошли 20 семей работников бюджетной сферы, претендующие на получение социальной выплаты. В августе 2010 года было подписано постановление Правительства Мурманской области о распределении субсидий в 2010 году из областного бюджета муниципальным образованиям на реализацию мероприятий программы.

Тогда же состоялся конкурс кредитных учреждений для обслуживания средств субсидий в рамках реализации программы, были отобраны три банка: Сбербанк, Россельхозбанк, ДнБ НОР Мончебанк. В 2010 году заключены соглашения с муниципальными образованиями, выданы свидетельства о праве на получение субсидий на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства работникам бюджетной сферы. Социальные выплаты на улучшение жилищных условий работники бюджетной сферы будут получать в 2011 году.

Всего по состоянию на 1 января 2011 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов в ОАО "АИЖКМО" жителям Мурманской области составил:

по программе "Молодая семья" - на 42,8 млн руб. (55 семей);

по программе "Материнский капитал" - на 19,8 млн руб. (16 семей);

по программе "Военная ипотека" - на сумму 52,4 млн руб. (31 военнослужащий);

по программе "Доступное жилье" - на 213,6 млн руб. (245 семей);

по программе "Новая ипотека" - на 2,6 млн руб. (3 семьи).

Итого в 2010 году в ОАО "АИЖКМО" ипотечные займы на сумму 331,2 млн руб. получили 350 семей.

ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области" было образовано 18 июня 2007 года в соответствии с Постановлением Правительства Мурманской области №266ПП от 12 июля 2006 года "О создании регионального оператора ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области".

Уставный капитал Общества на 100% сформирован за счет средств Мурманской области.

Компания является аккредитованным участником Федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и выступает в качестве Регионального оператора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Мурманской области.

Миссия -- это создание условий для развития ипотечного рынка Мурманской области, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения.

Стратегической целью создания ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области" является реализация государственной жилищной политики в части развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области.

В рамках основного направления деятельности перед Агентством ставятся следующие задачи: внедрение единых стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения; создание возможности рефинансирования ипотечных кредитов; активное участие в реализации региональных программ, направленных на улучшение жилищных условий населения Мурманской области; создание информационных ресурсов, позволяющих проводить разъяснительную работу среди населения Мурманской области об условиях предоставления ипотечных кредитов в рамках Федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, а также действующих региональных программах, направленных на улучшение жилищных условий; создание системы комплексного взаимодействия с населением Мурманской области по вопросам оформления ипотечных кредитов и купли-продажи жилья.

Основные направления решения проблемы ипотечного кредитования:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

4) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна. Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах: придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной; приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; предоставление гражданам льготных условий кредитования.

Ипотека является мощным инструментом социально-экономического развития как страны в целом, так и отдельных регионов, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан доступным жильем, но и стимулирующим развитие всех смежных отраслей экономики. Поэтому первостепенной задачей государства должно быть создание института ипотеки и условий надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле для стимулирования ипотечного рынка.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования; отсутствие вторичного рынка закладных. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях Необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

В 2010 году в Мурманской области продолжилась реализация ведомственной целевой программы, направленной на развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства. В августе 2010 года было подписано постановление Правительства Мурманской области о распределении субсидий в 2010 году из областного бюджета муниципальным образованиям на мероприятия программы. Стратегической целью создания ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области" является реализация государственной жилищной политики в части развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области. Первостепенной задачей государства должно быть создание института ипотеки и условий надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Нормативно - правовые акты

1.1.Гражданский Кодекс Российской Федерации (в ред. от 10.01.2005, №15-ФЗ).

1.2.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998г. (в ред. от 05.02.2004, №1- ФЗ).

2. Специальная литература

2.1. Афонина, А.В. "Жилищное право": Учебное пособие / А.В. Афонина. - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2008. - 234 с.

2.2. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: Юность, 2005. - 320 с.

2.3. Толкушкин, А.В. Ипотека в России / А.В. Толкушкин. - М.: Юрист, 2006. - 525с.

2.4. Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка / А.Н. Ужегов.- СПб.: Питер, 2005. - 288 с.

2.5. Цылина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина. - М.: "Экономика", 2005. - 358 с.

3. Периодическая литература

3.1. Гарипова, З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов / З.Л. Гарипова // Банковское дело. - 2006. - №1. - С. 20-24.

3.2. Грудцина, Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования / Л.Ю. Грудцина // Законодательство и экономика. - 2006. - №2. - С. 66-67.

3.3. Грудцина, Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования/ Л.Ю. Грудцина // Законодательство и экономика. - 2006. - №2. - С. 66-67.

3.4. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина //Финансы. - 2007. - №6. - С. 13 - 14.

3.5. Киселев, А.А. Понятие и виды ипотеки / А.А. Киселев // Нотариус. - 2005. - №1. - С.46-50.

3.6. Косарева, Н.А. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н.А. Косарева // Вопросы экономики. - 2005. - №5. - С.89-106.

3.7. Красиков, А.В. Жилье в кредит / А.В. Красиков // Твой новый дом. - 2005. - № 10. - С. 28 - 29.

3.8. Логинов, М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования / М.П. Логинов // Финансы. - 2007. - №1. - С.11-14.

3.9. Пономарев, А. В. Ипотека: выбор без выбора? / А.В. Пономарев // Аналитический банковский журнал. - 2006. - №2. - С. 10-18.

3.10. Саркисян, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе / А.Г. Саркисян // Банковское дело. - 2006. - №8. - С. 46-52.

3.11.Титов, Д.И. Ипотечное кредитование и перспективы развития жилищного строительства в регионах / Д.И. Титов // Аналитический банковский журнал. - 2003. - №5. - С. 34 - 35.

3.12. Фролов, Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н.Е. Фролов // Деньги и кредит. - 2007. - № 8. - С. 9 - 12.

3.13. Цылина, Г.А. Ипотечное кредитование и риски / Г.А. Цылина // Жилищное строительство. - 2006. - № 5. - С. 23 - 24.

4. Электронные ресурсы

4.1. Логинов, М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования / М.П. Логинов. - Режим доступа:[ www.ipoteca.kz].

4.2. Саркисян, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе / А.Г. Саркисян. - Режим доступа:[www.ipoteca.cosa.ru].

Размещено на Allbest.ru