Ринок іпотечного кредитування

Серед ознак іпотечного кредитування найбільш вагомими є характер забезпечення, цільове призначення, сума, строк, ризик, оформлення, пріоритет і оцінка застави. Проте названі особливості не дозволяють виділити іпотечні позики, які є частиною кредитів під заставу нерухомості, від інших форм кредитування: споживчих позик і кредитування поточної діяльності підприємств. Так, споживчі кредити і позики на поточну діяльність підприємствам можуть надаватись під заставу нерухомості і мати цільове призначення, аналогічне іпотечним кредитам. Але іпотечний кредит має вагому особливість: наявність тісного зв'язку нерухомості і позикового капіталу, що зберігається протягом усього періоду кредитування. Тому іпотечне кредитування у всіх випадках є інвестиційним, яке фінансує матеріальні перетворення в об'єкті інвестування, що збільшує його вартість, або дозволяє отримувати дохід від використання об'єкту чи досягається певний соціальний ефект [ 17 ].

На основі проведеного дослідження основних ознак іпотечного кредитування, категорійною межею іпотечного кредитування можна вважати критерій забезпечення заставою нерухомого майна, довгостроковості й інвестиційної спрямованості, за присутності решти характеристик. Вказана вимога дозволить виділити сферу іпотечного кредитування з сукупності кредитів під заставу нерухомості або інвестиційних кредитів.

Із врахуванням вищеперерахованих аспектів і характеристик, «іпотечний кредит» представляє економічну характеристику категорії «іпотека» і є довгостроковим кредитом, спрямованим на фінансування заходів, які прямо чи опосередковано збільшують вартість об'єкта нерухомості та змінюють його структуру, а також які пов'язані з покупкою, будівництвом, переплануванням житлових та виробничих і комерційних (торгівельних) приміщень, освоєнням і забудовою земельних ділянок [ 5 ].

Оскільки іпотечний кредит є однією з форм кредиту, то йому притаманні загальні кредитно-фінансові принципи кредитування, а також специфічні, характерні лише для іпотеки принципи. Основоположний соціально-економічний принцип - надання позик під заставу нерухомості позичальнику, здатному використовувати ресурси для отримання додаткової вартості. Загальними кредитно-фінансовими принципами є принципи терміновості, поворотності, забезпеченості, платності та цільового використання. До перехідних доповнюючих принципів відносяться: визначення суми у вигляді частки застави; надання позик з врахуванням страхування; можливість залишення нерухомості у користуванні; отримання під заставу одного і того ж майна додаткових іпотечних кредитів. До соціально-правових принципів належать принципи пріоритетності, спеціальності, обов'язковості, гласності, достовірності [ 56; ст. 238 ].

В Україні на даний час розрізняють декілька загальноприйнятих схем іпотечного кредитування, сутність яких залежить від виду іпотеки, яка при цьому використовується:

- іпотечне кредитування для придбання житла на вторинному ринку;

- кредит на купівлю нерухомості на первинному ринку у фірм-забудовників;

- іпотечні кредитні програми, що розраховані на окремі категорії населення, наприклад, за програмою Фонду сприяння молодіжному будівництву;

- кредити під забезпечення нерухомістю, яке не є житлом. Тобто, це кредитування фізичних і юридичних осіб - резидентів України - для розвитку бізнесу, особистих потреб тощо, при якому заставою виступає власна нерухомість;

- схема, яка передбачає здійснення банками житлового іпотечного кредитування на стандартизованих умовах, визначених Державною іпотечною установою, що потім дозволяє цим банкам рефінансувати видані кредити в зазначеній установі.

Досить поширена серед вчених та науковців класифікація іпотечного кредитування в залежності від предмету іпотечного механізму: дохідна іпотека та житлова іпотека. На рисунку 1.1 представлено класифікацію іпотеки за її видами та формами.

Рисунок 1.1. Класифікація іпотеки за видами та формами

До дохідної нерухомості при іпотечному кредитуванні відноситься нерухомість, що включається в процес руху вартості та безпосередньо приносить дохід: земля (для сільського господарства, промислового виробництва), нерухомість промислового призначення (машини, обладнання), комерційна нерухомість (офіси, оптові склади, приміщення для продажу).

При дохідній іпотеці найбільша увага приділяється оцінці нерухомого майна, що є заставою, оскільки його вартість (визначена, наприклад, затратним методом) може бути значно меншою, ніж дохід, який принесе даний об'єкт в майбутньому. Тому лише при оцінці дохідної іпотеки використовують методи та прийоми оцінки на основі доходу (принцип капіталізації доходів за періодами, метод прямої капіталізації, техніка залишку).

Крім того, при дохідній іпотеці ризик зміни кон'юктури на ринку позичальника, тобто на ринку, де об'єкт дохідної нерухомості безпосередньо приносить дохід, є максимально важливим, оскільки кредит при дохідній іпотеці погашається за рахунок доходу, який вона приносить.

Дохідна іпотека поділяється на комерційну (заставою виступають приміщення офісів, магазинів, складів), аграрну (землі сільськогосподарського призначення) та промислову (землі промислового призначення, машини, обладнання, цілісні майнові комплекси підприємств).

При комерційній іпотеці є два основні напрями іпотечного кредитування: кредитування купівлі комерційної нерухомості та кредитування покращення комерційної нерухомості, що виступає заставою.

В першому випадку нерухомість може купуватися позичальником як для тривалого її використання (здача в оренду, ведення комерційної діяльності), так і з метою перепродажу. При цьому найголовнішим залишається питання максимальної дохідності нерухомості.

В другому випадку позичальник бере кредит на покращення вже існуючого нерухомого майна з метою його використання для отримання доходу, а саме нерухоме майно виступає заставою при кредитуванні. При цьому велику увагу слід приділити доцільності та ефективності даного покращення.

Характеристика відносин при промисловій іпотеці та сама, що і при комерційній іпотеці. При цьому особливістю є оцінка предмета застави - машин та обладнання, виробничих приміщень - оскільки на їх вартість впливає окрім фізичного ще й «моральне» старіння, яке значно більше зменшує їх вартість.

Якщо заставою виступає цілісний майновий комплекс підприємства, то найскладнішим при цьому виступає оцінка його вартості, оскільки вона проводиться в декілька етапів: спершу визначається вартість будівель та споруд витратним, дохідним чи порівняльним (ринковим) методами; потім здійснюється пооб'єктна оцінка машин та обладнання даного комплексу з врахуванням всіх видів зносу та з нарахуванням частки доходу, отриманого за рахунок використання даної техніки; потім визначається сумарна вартість всього майнового комплексу.

У розрізі стосунків кредитора та сільськогосподарського підприємства застава землі сільськогосподарського призначення, або аграрна іпотека, має таку ж економічну сутність як і застава будь-якого іншого активу. Тобто кредитора цікавить земля як гарантія повернення кредиту, а не як природний ресурс.

Тому земля як об'єкт застави повинна мати ціну, яка дасть змогу її реалізувати та покрити збитки кредитора при неповерненні кредиту. Вартість земельної ділянки завжди повинна розглядатися з точки зору її використання як вільного та доступного для найкращого і найбільш економічно ефективного використання. Тобто, земельна ділянка, що виступає заставою при іпотечному кредитуванні повинна ефективно використовуватися, а не просто стояти.

Іпотечні відносини у сільському господарстві мають ряд особливостей, оскільки заставою при цьому виступають земельні ділянки сільськогосподарського призначення - згідно законодавства України предметом застави можуть бути лише земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян України. До 2010 року продовжено мораторій на купівлю-продаж землі в Україні.

При цьому, при пільговому кредитуванні сільського господарства за участю держави кредит може погашатися готовою продукцією, яка оцінюється за ринковими цінами.

Заставою при житловій іпотеці виступає житло. Система іпотечного кредитування житла являє собою комплекс взаємопов'язаних складових, завдяки яким відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під заставу.

При цьому, кредитуватися може купівля нерухомості на первинному ринку - фактично кредитування будівництва житла, або на вторинному ринку нерухомості вже існуючої квартири чи будинку.

Виділяють наступні характеристики житлової іпотеки.

Частка кредиту становить 70-80% вартості житла (досвід зарубіжних країн довів, що вкладення 30-20% вартості житла є достатнім, щоб значно зменшити ймовірність неповернення кредиту).

Частка виплат за кредитом не повинна бути більше 25% доходу позичальника (в іншому разі кредит є доступним лише при умові державних субсидій).

При низькій інфляції кредит видається з фіксованою ставкою відсотків, а при високому рівні інфляції впроваджуються альтернативні схеми іпотечного кредитування.

Основними етапами надання іпотечних кредитів є підготовчий етап, видача кредиту позичальнику, контроль за погашенням кредиту, погашення заборгованості.

На підготовчому етапі подається заява на отримання кредиту, проводиться оцінка кредитоспроможності позичальника, оцінка незалежного підрядчика чи будівельної компанії (якщо вони задіяні в проекті); узгоджується сума кредиту, визначаються параметри кредиту та порядок його погашення.

Видача кредиту позичальнику відбувається одноразово під заставу вже існуючої нерухомості, а при будівництві - періодичними перерахунками згідно затвердженого графіку.

Контроль за погашенням кредиту ускладнюється додатковими періодичними інспекціями об'єкта нерухомості, що є заставою.

На останньому етапі погашається заборгованість та здійснюються виплати всіх платежів.

При іпотечному кредитуванні (крім житлової іпотеки) найважливішим залишається питання найефективнішого використання об'єктів нерухомості в конкретний період часу при певних юридичних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях [23; ст.18].

Також має місце класифікація іпотечного кредитування в залежності від методу здійснення застави нерухомого майна. При цьому розрізняють наступні види іпотек.

Звичайна іпотека - передача в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна, що належить заставодавцеві.

Об'єднана іпотека - одночасна передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Наступна іпотека - нерухомість, що є предметом застави, повторно передається в іпотеку при отриманні нового кредиту згідно договору та закону. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги наступного заставодержателя задовольняються після повного забезпечення вимог кожного попереднього.

Спільна іпотека передбачає передачу в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам. Заставодержатель має право на задоволення вимог за рахунок кожного з об'єктів нерухомого майна.

Іпотека чужого майна - передача в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю). При продажу майна через невиконання боржником зобов'язання, майновий поручитель має право звернутися до нього з позовом про відшкодування заподіяних збитків.

Умовна іпотека наступає, коли іпотечним договором встановлено

- іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передбаченої умови;

- іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим договором умови.

Якщо така умова не виконується з вини заставодавця, кредитор вправі вимагати дострокового погашення боржником основного зобов'язання [ 56; ст.240].

Враховуючи те, що найбільшого поширення іпотечне кредитування отримало в сфері будівництва житла для населення, даною категорією в деяких країнах вважають тільки іпотечний житловий кредит (ІЖК). Незважаючи на те, що багато дослідників підкреслюють пріоритет розвитку ІЖК, має місце думка про необхідність розвитку, в першу чергу, промислової іпотеки, яка, як передбачається, забезпечить виробництво грошовими ресурсами, що, у свою чергу, сприятиме модернізації виробництва, покращенню якості випущеної продукції, що неможливо у випадку розвитку житлової іпотеки.

Слід зауважити, що, не пожвавивши промисловість, неможливо досягти стабільного економічного розвитку. Проте справедливим є твердження А.Сміта: “Що є добрим для окремої людини, є добрим для економіки в цілому”. Тому реалізація програми економічного росту (шляхом розвитку лише промисловості) заради самого росту є недоцільною, оскільки економічний ріст не є єдиною ціллю, але повинен сприяти, в першу чергу, зростанню добробуту населення. Значення ІЖК, його вплив на макроекономічну ситуацію та подолання кризи в Україні простежується в наступному.

Економічна роль ІЖК полягає в позитивному впливі на розвиток реального та фінансового сектору економіки. Економіка України відчуває гострий дефіцит інвестиційних ресурсів. Основним фактором, здатним привернути інвестиції в економіку, є економічний ріст у країні. Економічний ріст здатний створити передумови залучення зовнішніх інвестицій і генерувати внутрішні фінансові ресурси. Одним із можливих шляхів забезпечення економічного росту є інвестування у так звані “точки росту” - галузі народного господарства, вкладення коштів у які дозволить розповсюдити імпульс росту на суміжні виробництва. В якості однієї з таких “точок росту” може служити розвиток житлового будівництва через ІЖК. Будучи областю довгострокових інвестицій, житло представляє собою капітал, який передається з покоління в покоління, і є видимою частиною багатства будь-якої країни. Унікальність ІЖК як “точки росту” полягає в тому, що його підтримка і розвиток дозволить не лише зупинити падіння і сформувати стабільну тенденцію росту виробництва, але і забезпечить ріст фінансових ресурсів в економічній системі. До того ж, ці два процеси взаємопов'язані (див. рис. 1.2):

Рис.1.2. Кругообіг формування і руху фінансових ресурсів при іпотечному житловому кредитуванні

Соціальне значення ІЖК сприяє задоволенню потреби населення в житлі, отже, покращенню соціально - психологічної обстановки в суспільстві, що сприяє зростанню народжуваності, вирішенню ряду демографічних проблем, перешкоді виїзду працездатного населення за кордон. Крім того, ІЖК, збільшуючи виробництво, сприяє вирішенню проблеми безробіття, забезпечує мобільність населення в межах України.

Функціонування іпотечного ринку може відбуватись за різними моделями, для кожної з яких притаманні свої ризики. Згідно з рис. 1.3. можна розглянути спрощену схему одно- і дворівневої моделі іпотечного ринку.

фінансово кредитний іпотека

Рис. 1.3. Модель вторинного іпотечного ринку.

Механізм однорівневої моделі передбачає, що банк на основі пулу заставних емітує іпотечні облігації, які розміщуються на фінансовому ринку. Заставна майна виступає у якості, гарантії для задоволення вимог. При даній моделі заставні обліковуються на балансі банку, який емітує іпотечні облігації і бере на себе ризики за іпотечними кредитами. Емісія іпотечних облігації дозволяє банкам отримати кошти для розширення наступної кредитної діяльності.

У дворівневій моделі іпотечного кредитування іпотечний кредитор (банк) формує пул заставних, який продає спеціалізованій іпотечній установі Вона вже утримує пул заставних на своєму балансі і емітує під них іпотечні цінні папери. Ця операція отримала назву сек'юритизації, вона забезпечує вторинне фінансування шляхом заміни одних активів на інші ліквідні цінні папери. Найбільш розповсюдженим способом вторинного фінансування слід визнати розміщення облігацій на фондовому ринку.

Сек'юритизація закладних проводиться в тому випадку, коли іпотечні кредитори сформували великий пул заставних і їм терміново необхідні кошти для укладення нових угод [41].

Дворівнева модель значно розширює можливості залучати значні фінансові ресурси для банків, збільшує обсяги іпотечного кредитування, підвищує ліквідність банків. Однак через те, що функції по управлінню пулом заставних передаються іншим фінансовим установам, виникають нові специфічні ризики, які потребують відповідних механізмів регулювання.

На вторинному ринку відбувається перерозподіл як доходів, так і ризиків між усіма учасниками іпотечного ринку.

Враховуючи той факт, що проблема виникнення ризиків в будь-якій сфері діяльності існуватиме завжди, а банківська діяльність фактично впливає на всю економіку країни та її міжнародні фінансові відносини, в світовій практиці вже сформувалась єдина міжнародна система оцінки ризиків банками. Нові вимоги Базельських угод щодо визначення кредитних ризиків впроваджуються з 2006-- 2007 років і ставлять задачу адаптації української фінансово-кредитної системи до цих угод. Чим передбачуванішою і прогнозованішою буде банківська діяльність щодо іпотечного кредитування в Україні, тим більшим буде рівень довіри населення, ділових партнерів, в т. ч. зарубіжних, до цієї сфери діяльності.

В результаті проведеного дослідження нами визначені найбільш суттєві фактори ризику іпотечного кредитування і функціонування ринку іпотечних цінних паперів, до числа яких можна віднести:

-- недостатньо сформоване правове поле іпотечної діяльності, що виражається у наявності розходжень в трактуванні окремих положень в нормативних документах, відсутності законодавчої регламентації окремих специфічних питань іпотечної діяльності;

-- відсутність належної системи нагляду з боку НБУ і ДКЦПФР щодо регулювання вторинного ринку іпотечних цінних паперів (вимоги щодо обліку активів, якими забезпечені іпотечні цінні папери, вимоги до надзабезпечення іпотечних цінних паперів та ін. );

слабкий розвиток інфраструктури іпотечного кредитування, в тому числі інституціонального забезпечення обігу іпотечних цінних паперів;

відсутність єдиної централізованої системи реєстрації нерухомості і прав на неї;

відсутність тривалої кредитної історії через відносно короткі терміни розвитку іпотечного кредитування;

складна, в правовому відношенні не передбачувана і дорога процедура реалізації заставленого майна, яка не гарантує прав кредиторів;

відносно низький рівень доходів основної маси населення, що стримує нарощування обсягів іпотечного кредитування.

Проведене дослідження дозволяє ідентифікувати такі ризики іпотечного кредитування, відображені на рис. 1.4.

Рис. 1.4. Класифікація ризиків іпотечного кредитування

Загальні ризики спричинені факторами, які не залежать від фінансово-кредитних установ і включають систематичні, політичні, соціальні ризики. Систематичні ризики залежать від стану економіки та фінансово-кредитного механізму її регулювання.

Політичні ризики проявляються в можливості недоотримання доходу або втрати майна внаслідок зміни політичної ситуації в країні.

Соціальні ризики пов'язані з коливаннями рівня доходів, соціальним забезпеченням населення, медичним, освітнім, а загалом тими факторами, які формують рівень і якість життя основної маси населення.

Специфічні ризики мають свої особливості для первинного і для вторинного ринків іпотечного кредитування. Однак їх не завжди можна чітко розмежувати, оскільки вони поєднані взаємним впливом [30].

Для первинного ринку іпотечних кредитів, емісії іпотечних облігацій іпотечними банками найбільш суттєвим є:

--ризик незбалансованої ліквідності пов'язаний з неспроможністю банку покрити свої зобов'язання за пасивами, вимагати за активами;

відсотковий ризик пов'язаний з фінансовими втратами через коливання відсоткових ставок, зміну вартості кредитів;

валютний ризик -- небезпека фінансових втрат при переоцінці валютного боргу за перерахунки з однієї валюти в іншу;

майновий ризик обумовлений станом, якістю майна, яке надається у заставу;

ризик втрати доходів в результаті погіршення здоров'я через захворювання, смерть позичальника;

ризик втрат в результаті неможливості швидко реалізувати заставлене майно при відсутності правового механізму, який би враховував особливості іпотечних операцій.

Слід відмітити, що відсоткові, валютні ризики характерні і для вторинного ринку іпотечних цінних паперів. Разом з тим до основних ризиків слід віднести:

портфельний ризик, тобто сукупний ризик втрат капіталу, вкладеного в портфель цінних паперів внаслідок неплатоспроможності емітентів, формування неефективного портфеля іпотечних угод;

інвестиційний ризик -- ризик знецінення інвестицій внаслідок дії факторів внутрішньоекономічної та зовнішньоекономічної діяльності;

ризик дострокового погашення, в результаті якого власники іпотечних сертифікатів втрачають передбачені ними доходи;

ризик шахрайства в умовах становлення правової бази іпотечної справи, відсутності відпрацьованих засобів контролю і регламентації діяльності учасників угод з інструментами іпотечного кредитування призводить до значних збитків як для інвесторів, так і для банківських установ;

ризик недостатності забезпечення, обумовлений відсутністю встановлених нормативів співвідношення між вартістю забезпечення і обсягами емісії іпотечних цінних паперів [41].

У країнах з розвиненою ринковою економікою іпотечні цінні папери є одними з найнадійніших і мають чітко відлагоджену систему захисту від ризиків, гарантують стабільні доходи, що забезпечує їх привабливість для інвесторів.

Отже, відродження іпотечного кредитування в Україні потребує комплексного системного підходу до управління в цій сфері. Комплексність і системність управління ризиками полягає у здійсненні низки заходів на макрорівні, на рівні банківських установ і інституційних посередників.

На макрорівні необхідно забезпечити прозоре правове поле діяльності для всіх учасників ринку іпотечних кредитів.

На рівні банківських установ на особливу увагу заслуговують заходи щодо вдосконалення кредитної політики і її складової - управління інвестиційним портфелем іпотечних кредитів.

1.2 Ринок іпотечного кредитування і його зв'язок з ринком нерухомості та фінансовим ринком

Взаємозв'язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, нормативної бази, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах упродовж тривалого часу, називається іпотечною системою. Чим досконаліша іпотечна система, тим ефективніше вона діє. Сьогодні на високому рівні іпотечні системи Австралії, Канади, Німеччини, Англії, деяких інших розвинених капіталістичних держав.

Сучасна іпотечна система - сукупність елементів (підсистем), зв'язаних в єдине ціле і утворюючих єдину структуру іпотеки, взаємодіючих за допомогою іпотечного механізму, який визначає форму фінансових відносин, що виникають з приводу іпотеки, з метою ефективного розподілу ресурсів при довгостроковому кредитуванні під заставу нерухомого майна.

У розвинених країнах іпотечний кредит надзвичайно розповсюджений і є невід'ємним фінансовим інструментом впливу на економіку стимулюючи її зростання, підвищуючи стабільність. Система іпотечних відносин дозволяє як мобілізувати довгострокові інвестиційні ресурси, так і використовувати їх у найбільш ефективних методах.

На практичний розвиток і організацію іпотечної системи величезний вплив має цілий комплекс умов і чинників. Головні з них: політичні, правові, економічні, історичні.

Політичні чинники - це загальна стабільність суспільної системи, передбачуваність чи непередбачуваність політичних режимів, наявність чи відсутність зовнішньої загрози.

Правові чинники визначаються здатністю правового середовища захищати відносини власності на об'єкти нерухомості, забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об'єктом застави, і наявність чіткої системи реєстрації нерухомості.

Економічні чинники - це загальний розвиток кредитного ринку й ринку цінних паперів у країні, рівень інфляції, платоспроможність населення.

Історичні умови і чинники - це традиції накопичення ресурсів, а також ставлення до кредиту населення та історичні особливості формування земельного устрою [27; ст. 56].

Попри велике значення іпотечної системи для фінансової стабільності в країні, іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в розвитку економіки, адже він, об'єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, в свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.

Можна виділити наступні функції суто фінансового характеру, які виконує іпотечний ринок.

По-перше, він об'єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди.

По-друге, трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує фінансування галузей національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих і житлових потреб.

По-третє, розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов'язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію - ефективне використання та розвиток ринку нерухомості. Зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціонального її використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П'ятою функцією ринку іпотечного капіталу є диверсифікація ризиків у процесі обігу боргових зобов'язань [21].

Крім основних функцій, іпотечний ринок кредитування виконує й інформаційну функцію (індикативну, яка переважно стосується цін, оскільки допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування в нерухомість в різних галузях економіки).

Основними інвесторами на ринку, про який йдеться, є домогосподарства, підприємства, різноманітні державні і недержавні фонди, а іноді уряд. Найважливішими позичальниками-заставодавцями є підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість: купують нерухоме майно, будують та вдосконалюють нерухомість, у результаті чого вона вдосконалюється, перерозподіляється та розвивається. Використання іпотечних кредитів для інвестування у власний бізнес також позитивно впливає на економіку через механізми розширення виробництва та створення додаткових робочих місць. Позичальники за користування позикою сплачують відсотки, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал. Забезпеченість позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій [27].

У розвитку іпотечного кредитування та створенні активно працюючого іпотечного ринку зацікавлені всі його учасники: банки, населення, держава, промислові та малі підприємства, підприємства агропромислового комплексу, пенсійні фонди, страхові компанії та інші інституційні інвестори.

Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження ризику неповернення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно виступає як додаткова гарантія повного та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик при неплатоспроможності, банкрутстві, ліквідації позичальника або відсутності бажання сплатити борг. Загалом, банківська практика показує, що іпотечне кредитування - один з найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків застовоутримувачів, і для позичальників (як джерело додаткових грошових коштів з низькими банківськими відсотками), причому ризик втрати предмета застави незначний. Якщо ж іпотечне кредитування здійснюється з заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансування, то банк може відразу відновити свої кошти та знову позичати їх новим позичальникам. Це дає змогу банкам підтримати ліквідність.

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Крім позитивного впливу на фінансово-банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектору економіки, зупиняє спад виробництва під час криз в окремих галузях промисловості. В будівництві використання іпотечного кредиту спрощує реалізацію побудованих квартир та будинків. Безперервність виробництва стимулює розвиток суміжних галузей та транспортної інфраструктури. Комерційне іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що сприяє підвищенню якості та конкурентоспроможності продукції практично в усіх галузях, а це, в свою чергу, прискорює темпи економічного розвитку країни.

Для підприємств агропромислового комплексу іпотечне кредитування під заставу землі - джерело довгострокових кредитів. Використання їх сприятиме стабільності розвитку сільського господарства та зменшуватиме його залежність від державної підтримки, а також надасть стимули позичальнику для підвищення ефективності землекористування.

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, у тому числі проблеми зайнятості. Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектору та створенню нових робочих місць.

З точки зору впливу на розвиток економіки, іпотечний ринок кредитування відіграє суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності. Так, позичковий капітал знаходить своє використання не тільки у сферах з високими прибутками та швидким обертанням (посередництво, торгівля), а й залучається до житлового будівництва та сільського господарства, сприяє розвитку підприємництва, утримує курс національної валюти. Крім того, стабільне функціонування вторинного іпотечного ринку допомагає збалансувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операціях з нерухомим майном - пом'якшити його дію завдяки переміщенню капіталу [25].

Запровадження механізмів рефінансування сприяє переливу грошей з регіонів із надлишковими коштами у регіони з більшим попитом на них, що в свою чергу, зменшує різницю між відсотковими ставками у різних регіонах. Тому активізація іпотечних кредитних операцій на фінансовому ринку, а також збільшення обсягів житла, яке населення може придбати у кредит не лише в містах з найбільшою місткістю ринку іпотеки, сприятиме вирішенню житлової проблеми в регіонах.

Це позитивно позначається на економічному розвитку країни та об'єктивно засвідчує вигоду від використання системи іпотечного кредитування як потужного стимулятора фінансової стабілізації та зростання сучасної економіки [21].

Розвиток іпотечного ринку в Україні надасть додаткові інструменти регулювання грошово-кредитного ринку.

Іпотечне кредитування без заставних, яке існувало в Україні до набуття чинності закону «Про іпотеку» та іпотечне кредитування, яке супроводжуватиметься функціонуванням іпотечного ринку, сприятимуть розширенню грошово-кредитного ринку.

Однак у першому випадку його вплив на грошові агрегати та ліквідність банківської системи не буде відрізнятися від впливу звичайних кредитних операцій.

Лише після того, як запрацюють механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни завдяки отриманню додаткових переваг, зміцнюватиметься.

Таким чином, незважаючи на істотне значення іпотечної системи для фінансової стабільності в країні, іпотечний ринок відіграє важливу роль в розвитку економіки, адже він, об'єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів.

Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, в свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.

1.3 Система фінансово-кредитних інструментів ринку іпотечного кредитування

На ринку іпотечного кредитування використовуються як фінансові, так і не фінансові інструменти. Фінансовими інструментами є будь-які документи, що оформлені у письмовій формі і мають грошову вартість або засвідчують про грошову трансакцію.

Система фінансово-кредитних інструментів ринку іпотечного кредитування включає різноманітні інструменти та їх похідні, які можуть бути класифіковані у кілька основних груп. Це фінансові інструменти акумулювання ресурсів на цілі житлового іпотечного кредитування, іпотечні кредити як інструменти іпотечного фінансування, інструменти забезпечення іпотечних кредитів та їх сек'юритизації, інструменти державного регулювання іпотечного ринку житла, державного стимулювання іпотечного кредитування та спрямування заощаджень населення на інвестиційні цілі, інструменти інформаційно-аналітичного забезпечення учасників ринку іпотечного кредитування [12, c.241].

Основними фінансовими інструментами акумулювання ресурсів на цілі іпотечного кредитування є контрактні цільові житлові заощадження, іпотечні цінні папери та цінні папери, пов'язані з іпотекою, депозити, процентні ставки, перші внески позичальників, поліси страхування, пенсійні вклади тощо.

Контрактні цільові житлові заощадження, як інструмент, використовуються різноманітними інститутами ринку іпотечного кредитування, в першу чергу банками, ощадно-будівельними касами та ощадно-будівельними асоціаціями. Існують два різновиди контрактних житлових заощаджень: індивідуальні та колективні. Індивідуальні контрактні заощадження в основному використовуються банками. Колективні - ощадно-будівельними касами та ощадно-будівельними асоціаціями. Суть вказаних заощаджень полягає в тому, що інвестори, як в індивідуальному, так і в колективному порядку, нагромаджують на своїх рахунках протягом певного періоду часу - 3-х чи 5-ти років необхідну суму коштів, яка, як правило, складає 30-50 % вартості майбутньої квартири, а потім отримують іпотечний кредит на решту її вартості під заставу цієї квартири.

Важливим інструментом залучення ресурсів на цілі іпотечного кредитування є іпотечні цінні папери. Є кілька видів таких паперів. По-перше, це банківські іпотечні облігації [54].

Іпотечні облігації є особливим видом цінних паперів, що випускаються з метою залучення фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування. З іншого боку, іпотечні облігації - це дохідні цінні папери, і тому їх придбання є ефективними інвестиціями. Банківські іпотечні облігації мають назву заставних листів.

Іпотечні облігації, що випускаються банками та іншими фінансово-кредитними установками (заставні листи), можуть мати документарну форму або випускатися у формі спеціальних записів, які здійснюються у банку-дипозитарії. Банківські іпотечні облігації можуть випускатися як на пред'явника, так і бути іменними.

Держава регламентує випуск іпотечних облігацій. Банки, які здійснюють випуск іпотечних облігацій, повинні мати на це відповідну ліцензію. По відношенню до цих банків встановлюються особливий державний нагляд. У ці банки призначаються так звані довірені особи, які представляють центральний державний орган, що здійснює банківський нагляд. По відношенню до іпотечних облігацій застосовується «стіна захисту». «Стіна захисту» - це відокремлення операцій з іпотечними кредитами та операцій, пов'язаних з емісією іпотечних облігацій, від інших операцій, які здійснює фінансово-кредитна установа. До вимог також відносяться застосування принципу «достатнього покриття вартістю заставленої нерухомості». Стандарти іпотечного кредитування передбачають, що обсяг випущених іпотечних облігацій за своєю вартістю не може перевищувати 60-70 % вартості заставленого майна. До вимог належать процедури чіткої оцінки вартості заставленого майна та оціночної діяльності. У Німеччині, наприклад, до особливих вимог, які стосуються банків, що імітують іпотечні облігації, також відносять ведення спеціального державного реєстру покриття іпотечних облігацій. Цей реєстр веде орган банківського нагляду. До вимог відносяться умови стосовно зберігання документів про активи відповідних фінансово-кредитних установ, а також про активи, які є покриттям іпотечних облігацій. Зберігання вказаних документів здійснюється під спільним контролем як банку-емітента іпотечних облігацій, так і спеціальної довіреної особи органу банківського нагляду, яка призначена у цю фінансово-кредитну установу [12].

Законодавство зарубіжних країн також передбачає, що особи, які купили іпотечні облігації, мають переваги перед іншими позичальниками або кредиторами фінансово-кредитної установи, що емітує іпотечні облігації, у разі її банкрутства. Активи подібної кредитної установи, які забезпечують облігації, не включаються до ліквідаційної маси в процесі здійснення процедури банкрутства. Такі активи перебувають в її довірчому управлінні.

Є міжнародні стандарти випуску таких цінних паперів, зокрема в Європейському Союзі. Відповідно до директив Європейського Союзу, емісія іпотечних облігацій має базуватись на положеннях закону, які забезпечують захист прав власника облігацій. Діяльність з емісії іпотечних облігацій підлягає спеціальному нагляду з боку органів державної влади. Вимогою є інвестування коштів від реалізації облігації в активи, які протягом всього періоду обігу облігацій можуть покривати вимоги, пов'язані з цими облігаціями. Забезпечення облігацій має бути щонайменше 100% у формі кваліфікаційних активів - кваліфікаційних іпотек або державних боргових зобов'язань. обов'язковим є пріоритетне використання забезпечення облігацій на задоволення вимог їх власників за основною сумою боргу та процентами у випадку банкрутства емітента таких облігацій. Власники облігацій повинні мати спеціальний доступ до забезпечення облігацій у разі невиконання емітентом своїх зобов'язань. обов'язковим є також повідомлення Європейської комісії країнам-членам ЄС, що емітують іпотечні облігації, про виконання зазначених вимог.

Іпотечні облігації почали випускати і країни з перехідною економікою.

Власні облігації з іпотечним забезпеченням випускає в Україні «Аркада-Фонд», створений АКБ «Аркада».

Видом іпотечних цінних паперів є іпотечні сертифікати участі. Іпотечні сертифікати участі є емісійними цінними паперами, які емітуються операторами вторинного іпотечного ринку та іншими фінансовими установами на базі пулів іпотек. Власник іпотечного сертифікату участі стає співвласником пулу іпотек, тобто усієї маси заставленого в іпотеку житла, яке включене до цього пулу. Частка цього майна, що належить власникам іпотечних сертифікатів, визначається обсягом придбаних таких сертифікатів [54].

Власник іпотечного сертифікату має право на доходи від пулу іпотек, як у формі погашення позичальниками основної суми боргу за іпотечним кредитом, так і процентів, що сплачуються за цим кредитом.

Власники сертифікатів участі виступають у трьох якостях. Вони є співвласниками загальної власності на майно, яке використовується як покриття емітованих сертифікатів участі. Вони є засновниками довірчого управління зазначеним майном. Вони також є вигодо набувачами за довірчим управлінням майном, яке складає покриття зазначених сертифікатів участі.

Довірче управління майном, що є покриттям сертифікатів участі, здійснює емітент іпотечних сертифікатів.

Іпотечні сертифікати участі, як інструменти рефінансування іпотечних кредитів, мають вади. Власники сертифікатів не застраховані від довгострокового повернення іпотечних кредитів. При достроковому поверненні іпотечного кредиту власник сертифікату може втратити передбачені цим сертифікатом доходи. Йому у такому випадку достроково можуть бути повернені кошти, які були використані для придбання сертифіката за його номінальною вартістю.

В практиці США та інших країн запроваджено інший інструмент, за допомогою якого здійснюється рефінансування іпотечних кредитів - іпотечну облігацію закладів фінансування ліквідності.

Іпотечні облігації цих закладів випускаються на основі пулів іпотек, або на основі пулів іпотечних сертифікатів участі (перехідних сертифікатів). Іпотечні облігації гарантуються державою, що мінімізує ризики, пов'язані з їх використання як інструменту рефінансування. Ризики, пов'язані з їх використанням як інструменту рефінансування, також мінімізуються за рахунок того, що іпотечні облігації випускаються траншами, кожен з яких передбачає різні умови щодо термінів погашення іпотечних облігацій та їх дохідності. Різною є дохідність кожного з траншів. Ті транші, які швидко погашаються, мають мешу дохідність. Ті транші, які передбачають погашення через тривалий період часу і передбачають збільшення дохідності [26].