Система ипотечного страхования

Размещено на http://www.allbest.ru/

43

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

Столичный Гуманитарно-Технический Университет

Юридический факультет

специальность Финансы и кредит

Курсовая работа

По дисциплине: Страхование

Тема: Система ипотечного страхования

Выполнила студентка III курса:

Коновалова Марина Владимировна

Москва-2007Введение

Формирование рынка доступного жилья является одним из приоритетных направлений российской государственной политики. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье, заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. В США с помощью ипотечного кредита осуществляется 90% сделок по приобретению жилья, в Германии - 50%. Ипотечное кредитование в России интенсивно развивается: растут объемы кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, появляются новые игроки с собственными ипотечными программами, создаются законодательные инициативы федеральных и местных органов власти, западные финансовые структуры проявляют активный интерес к этому бизнесу.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию неразрывно связано с созданием условий для решения задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и что немаловажно - обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

В этой связи специфика ипотечного кредитования (более длительные сроки и большие объемы) и сопутствующие этому риски требуют большого внимания к управлению ими и обуславливают необходимость использования механизмов, стабилизирующих эти риски. Одна из главных ролей в этом процессе принадлежит страхованию.

Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено текущим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели и (или) повреждения, большинство операторов рынка предъявляют к страховым программам дополнительные требования. Так без страхования жизни и здоровья заемщика взять ипотечный кредит сегодня практически невозможно.

В настоящее время банки запрашивают рисковое страхование жизни, выплаты по которому осуществляются только при наступлении страхового случая. Однако и накопительное страхование могло бы быть интересным и для заемщика, и для кредитора.

Развитие долгосрочного страхования жизни в рамках ипотечного страхования также позволило бы государству решить проблему изыскания средств для решения общегосударственных задач, в том числе и обеспечение граждан доступным жильем.

1. Необходимость ипотечного страхования и система ипотечного страхования, сложившаяся в РФ

1.1 Понятие ипотеки и риски в ипотечном кредитовании

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости.

Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, так как жилье в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем. Предметом ипотеки в данном случае обычно выступает само приобретаемое или строящееся жилье.

Сегодня по развитию ипотеки Россия существенно отстает от других стран. Тем не менее, Россия переживает бурный рост ипотечного жилищного кредитования. Более того, Минэкономразвития предлагает довольно оптимистичный прогноз относительно динамики ипотечного кредитования до 2010 года. По различным оценкам, объем выданных ипотечных кредитов должен вырасти в течение ближайших трех лет в 20-30 раз.

Участниками ипотечной деятельности являются:

§ заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющиеся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; выступают одновременно застройщиками в случае, если ипотечный кредит берется на строительство жилья;

§ кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании данных ипотечных кредитов;

§ продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

§ подрядчики - строители дома, выполняющие работу по договору подряда, обязаны иметь лицензию на осуществление ими данной деятельности;

§ риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилых фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

§ страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование рисков участников ипотечного рынка;

§ оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

§ операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

§ инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

§ учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории регистрационного округа, ведущий Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

§ инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и прочие органы, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделки с жилым помещением, а так же судебные органы и органы принудительного исполнения;

§ Правительство РФ - регулирует первичный и вторичный рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Банк предоставляет Заемщику денежные средства на покупку желаемой недвижимости или для инвестирования их в строительство. Приобретенная недвижимость оформляется в собственность Заемщика и остается в залоге у Банка до полного погашения взятого кредита. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В связи с тем, что должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, принимает на себя долговые обязательства в большинстве случаев почти на грани своих финансовых возможностей и на достаточно длительный срок, то любое несчастье с ним лично или с его близкими (например, тяжелое заболевание, ведущее к потере трудоспособности), либо с его имуществом (скажем, пожар в квартире, где проживает его семья), либо возникновение у него обязанности возместить причиненный другим лицам вред, может привести к тому, что он не сможет выплачивать основной долг. Именно поэтому ипотечные отношения предполагают в качестве обязательного своего элемента страховую защиту как можно большего числа рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности (рис.1).

Рыночный риск может проявиться для обоих участников договора ипотечного кредитования при резком снижении цен на жилье. Для заемщика реализация данного риска означает, что плата за приобретенное жилье оказалось выше запланированной, поскольку заемщик, приобретая жилье в кредит, рассчитывает, что его стоимость, по крайней мере, не уменьшится за время выполнения ипотечных обязательств. Кредитор в случае реализации данного риска, возможно, не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из стоимости предмета ипотеки при дефолте заемщика.

Риск изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком с целью использования кредита под меньшую процентную ставку. ипотека страхование кредитование заемщик

Для кредитора риск ликвидности заключается в сложности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием адекватных долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью становятся вполне приемлемыми.

Реализация риска досрочного погашения кредита для кредитора означает, что последний получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать, однако банку заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

риску изменения валютного курса подвергаются оба участника ипотечной сделки, так как на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а также в евро) исчислении.

Кредитный риск - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это означает неполучение основной суммы долга или ее части и ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

Для кредитора также может возникнуть риск возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения).

Для заемщика риск неисполнения обязательств по ипотечному кредиту - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту в результате различных неблагоприятных причин:

· гибели или повреждения предмета ипотеки;

· утраты права собственности заемщика на предмет ипотеки;

· ограничения права собственности заемщика на предмет ипотеки;

· утраты или понижения дохода заемщика;

· наступления гражданской ответственности заемщика по возмещению причиненного третьим лицам ущерба;

· утраты трудоспособности или смерти заемщика.

Со строительством жилья тесно связаны строительно-монтажные риски, из которых наиболее существенными для заемщика (застройщика) и подрядчика являются следующие:

1. риски физического ущерба при строительно-монтажных работах строящемуся объекту, материалам и комплектующим, строительной технике и т.п.;

2. риск возникновения обязанности подрядчика возместить ущерб, нанесенный застройщику вследствие некачественного и недобросовестного исполнения своих обязательств.

Кроме того, для кредитора и заемщика возможен риск возникновения убытков в результате деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для профессиональных участников рынка недвижимости, в свою очередь, возможен риск возникновения обязанности возместить вред, причиненный имущественным интересам третьих лиц (кредитора и заемщика) в результате своей деятельности.

Таким образом, деятельность практически каждого участника ипотечного кредитования сопряжена с рисками. Минимизировать данные риски и защитить интересы субъектов ипотечной деятельности позволяет система страховых отношений.

Рис.1. Риски, присущие ипотечной деятельности

1.2 Страхование рисков, присущих ипотечной деятельности

Большое количество рисков, присущих ипотечной деятельности, необходимость обеспечения надежной защиты от них предопределяют систему страховых отношений в качестве одного из важнейших составляющих элементов системы ипотечного кредитования.

Страховые теория и практика выделяют критерии, по которым можно судить о том, поддается ли риск страхованию. К таким критериям относятся:

1. случайный характер событий (факторов), повлекших возникновение ущерба;

2. возможность экономической оценки риска;

3. однозначность выделения (идентификации) риска;

4. однородность и множественность рисков;

5. субъективность риска.

На наш взгляд, с точки зрения возможности страхования среди ссмотренных выше рисков, возникающих в процессе ипотечной деятельности, к категории страховых можно отнести риски, представленные на схеме (рис.2).

В российском законодательстве, как и в зарубежном, выделяется имущественное и личное страхование (ГК РФ ст.927, ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» ст.4). Из рис.2 видно, что ипотечное страхование представляет собой целый комплекс услуг по оказанию страховой защиты страховщиками, охватывающий различные виды как имущественного, так и личного страхования.

Существуют два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. В первом случае будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. Так в столичном правительстве обсуждается создание Московского городского агентства ипотечного страхования. 51% его акций будет принадлежать Департаменту государственного и муниципального имущества Москвы, остальные акции распределяются между страховыми компаниями.

С рыночной точки зрения гораздо более привлекателен второй путь развития ипотечного страхования, когда наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на

основе конкурса. При этом, на наш взгляд, оптимальным был бы вариант, когда человек, получая ипотечный кредит в любом из уполномоченных банков, мог бы заключать договор страхования в любой из уполномоченных страховых компаний.

Пока же ипотечное страхование осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом каждый банк и каждая страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования. Ведущие игроки обычно используют три вида страхования, связанных с жилищным ипотечным кредитованием, а именно: страхование от риска повреждения или уничтожения недвижимого имущества, используемого в качестве предмета ипотеки, страхование риска утраты права собственности владельца предмета ипотеки (титульное страхование) и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика. При этом обычно все три вида страхования осуществляются как комплексное. Заемщиком заполняется одно заявление на осуществление комплексного страхования и заключается единый договор на осуществление комплексного страхования связанного с кредитным договором и договором ипотеки (закладной). Как правило, комплексное ипотечное страхование предполагает снижение страховых тарифов.

Различные банки имеют генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Представляется целесообразным использование единых определений и разработка стандартных форм договоров и единого полиса. Помимо повышения эффективности работы банков и страховых компаний, это является важным и для формирования вторичного рынка, так как наличие типового полиса способствовало бы повышению эффективности оборота закладных.

Таким образом, система ипотечного кредитования не может существовать без страховых услуг, без гарантий, поскольку именно институт страхования дает возможность снижать и перераспределять основные риски, присущие ипотеке. Система ипотечного страхования, сложившаяся на сегодня в России, находится на стадии становления и требует решения множества проблем. Ипотечное страхование - комплексный вид, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности кредитора. Наиболее часто запрашиваемые кредиторами виды страхования: имущественное страхование предмета ипотеки, титульное страхование и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика.

2. Страхование жизни и здоровья заемщика - необходимая составляющая ипотечного страхования

Существует несколько способов снизить главный риск кредитора - риск невозврата кредита. К ним относятся и залог недвижимости, и различные виды страхования, практикуемые банками. Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог недвижимости (ипотека). Ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что в случае непогашения заемщиком кредита, кредитор может изъять объект ипотеки и реализовать его для покрытия своих убытков. С помощью страхования ответственности должника перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Этот вид страхования, предусмотренный в новой редакции закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.4 ст.31), не носит характер обязательного - заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором.

Объектом страхования в данном случае выступают имущественные интересы страхователя, связанные с его обязанностью исполнить требования кредитора в порядке, установленном законодательством России и кредитным договором, в размере суммы, оставшейся после удовлетворения требований последнего за счет имущества, являющегося предметом ипотеки. Договором должна быть установлена страховая сумма, то есть величина, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение. Закон установил ее предел - не более 20% стоимости заложенного имущества. В договоре могут быть указаны предельные суммы страхового возмещения (лимиты ответственности страховщика), устанавливаемые в отношении отдельных видов обеспеченных ипотекой требований и дополнительных расходов кредитора и периодов их исчисления.

Стороны могут договориться о применении института франшизы, то есть условия о размере убытка, неоплачиваемого страховщиком. Франшиза может быть условной, когда соответствующий вычет производится лишь при условии, что размер убытка не превышает величины франшизы, или безусловной, то есть вычитаемой всегда, и может устанавливаться как в процентах от страховой суммы, так и в абсолютном размере. Франшиза позволяет освободить страховщика от выплаты относительно мелких убытков, что позволят заметно уменьшить размер страховой премии.

Срок действия договора страхования по общему правилу равен сроку действия кредитного договора (договора займа), но стороны страховой сделки могут установить иную продолжительность.

Если иное не указано в договоре, обязанность страховщика по выплате страхового возмещения наступает с 00 часов дня, следующего за днем уплаты страхователем страховой премии.

Если участники сделки не назначили иной срок, страховая премия должна быть уплачена страхователем в течение 10-ти банковских дней с даты подписания сторонами договора страхования. Когда этот срок пропущен, страховщик вправе не принимать страховую премию, то есть, фактически, отказаться от вступления сделки в силу.

Однако этот вид страхования имеет существенные недостатки:

§ выплата премий банком производится из чистой прибыли, что ложится на заемщика дополнительным финансовым бременем (банк все эти расходы перекладывает на заемщика);

§ при уступке прав требования третьим лицам договор страхования предпринимательской деятельности прекращает свое действие (уступка прав - очень важная сделка, например для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию);

§ подобный вид страхования невыгоден заемщику или членам его семьи, поскольку после погашения кредита страховой компанией она обычно предъявляет регрессионный иск.

Кроме того, в отношении этого вида страхования наиболее распространенным является мнение, в соответствии с которым у банков отсутствует интерес к страхованию финансовых рисков, связанных с невозвратом кредитов, после кризиса банковско-финансового сектора в 1998 году страхование кредитов неактуально.

Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного ипотечного кредита, если пострадает предмет ипотеки или заемщик потеряет возможность возвратить долг (умрет или станет нетрудоспособным).

На сегодня единственно обязательным видом страхования при ипотечном кредитовании является страхование предмета ипотеки. Это закреплено статьей 31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который регулирует взаимоотношения между банком и заемщиком: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства».

Выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, т.е. кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества.

Однако требования законодательства не соответствует реальности ипотечного рынка. Как отмечают страховые компании, гибель или повреждение залога стоит не на первом месте в списке причин дефолта заемщиков.

Основные причины связаны со снижением их платежеспособности в результате развода, потери работы, утраты трудоспособности, а также со смертью заемщика.

Поскольку кредитор является выгодоприобретателем, именно он прописывает в кредитном договоре список страхуемых рисков. Обычно банки при выдаче ипотечного кредита наряду со страхованием имущества требуют от заемщика застраховать риск утраты жизни и здоровья и риск утраты права собственности на заложенное имущество (титульное страхование). Это полностью соответствует западной практике. Однако есть исключения: Сбербанк требует лишь обязательное страхование имущества. В соответствии с принятой в июле 2006 года поправкой «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается только страхование квартиры от повреждения и уничтожения. Кроме того, согласно закону, размер страховой суммы теперь ограничивается величиной основного долга без начисляемых процентов. Целью внесенных изменений было снижение стоимости ипотечных кредитов для граждан. Коммерческие кредитные организации расценили поправку как рекомендованную к исполнению и не только не отменяют, к примеру, страхование жизни и здоровья клиента, но также подчас заставляют страховать еще и жизнь созаемщика. Так что на сегодняшний день большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков: страхование жилья, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула. Стоимость страхования квартиры составляет в среднем 0,2-0,5% от ее цены и зависит во многом от качества и категории жилья. Купленная недвижимость страхуется на случай пожаров, протечек, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий и т. д. Поскольку жилье страхуется в размере задолженности перед кредитной организацией на текущий момент, то с каждым годом величина взноса должна уменьшаться.

Если заемщик по каким-то причинам не будет в состоянии вернуть банку ссуду (получит травму или заболеет и вследствие этого потеряет работу), то, страхуя свою жизнь и здоровье, он тем самым защищает себя и свою семью от риска непогашения кредита. Данный вид страхования часто подразумевает и утрату трудоспособности, в том числе временную, то есть получение больничного листа на длительный промежуток времени. Страхование этого риска, как правило, увеличивает величину тарифа еще на 0,25%. Тарифы на данный вид страхования сильно варьируются в зависимости от многих факторов.

В анкету, которую должен заполнить заемщик, могут быть включены вопросы о том, сколько он весит, сколько выкуривает сигарет в день, занимается ли экстремальными видами спорта (к числу которых относят горные лыжи, альпинизм, бокс и т. д.), страдает ли заболеваниями (которые выносятся в отдельный список) и т. д. Все эти, а также многие другие характеристики, такие как пол, возраст, семейное положение, влияют на величину тарифной ставки. Попытки самоубийства, алкогольное и наркотическое опьянение, участие в авиационных полетах, если только вы не являетесь пассажиром рейсового самолета, повреждения здоровья вследствие радиационного облучения, управление любыми транспортными средствами без прав или в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, болезни - все эти причины также позволят страховщику уклониться от уплаты. Но в случае если заемщик не знал о своей болезни, и она проявилась после заключения договора страхования, то для компании это является страховым случаем.

С помощью титульногго страхования банк защищает себя от посягательства на предоставляемую недвижимость со стороны третьих лиц. При этом не играет роли, приобретает ли заемщик квартиру в новостройке или покупка совершена на вторичном рынке. В случае когда риск утраты права собственности велик, банк, как правило, отказывает в кредите, поэтому в среднем страхование этого риска обходится заемщику в величину около 0, 25%. Прибавление к долгу затрат по страхованию должно обязательно учитываться заемщиком при планирование его будущего бюджета. Кроме обязательных видов страхования, банки могут потребовать застраховать и другие риски. К примеру, некоторые коммерческие кредитные организации заставляют страховать автогражданскую ответственность, а также риски на случай непредвиденных расходов заемщика. О тратах, связанных с покупкой страховки, клиенты часто забывают, а между тем они увеличивают расходы на 1-1,5 % в год.

Действительно, страхование жизни и здоровья заемщика - существенная статья расходов в пакете ипотечного страхования. Тем не менее, в страховании жизни и здоровья заемщика заинтересованы обе стороны. Отмена данного требования повышает риски банков, а для клиентов в ряде случаев чревата потерей недвижимости. При наступлении страхового случая (смерть, инвалидность I, II группы по любой причине) выплата суммы кредита с учетом начисленных процентов осуществляется страховой компанией и не ложится тяжким бременем на нетрудоспособного заемщика и его родственников, а объект недвижимости остается в собственности заемщика и (или) членов его семьи. Банку же, в случае наступления страхового случая, нет необходимости обращать взыскание на заложенное имущество (реализовывать его с целью погашения задолженности заемщика).

Поэтому, по мнению специалистов, банки не только не откажутся от требования страхования жизни и здоровья заемщика, но и по прогнозам со временем данный вид страхования будет преобладать в структуре ипотечного страхования. Банки могут предложить и такой вариант: не вменять страховку как обязанность, а предоставить выбор клиенту и привязать его к ставке. Например, кредит со страховкой выдавать под 13%, без нее - под 17%.

Таким образом, страхование жизни и трудоспособности заемщика позволит полностью покрыть риск банка, связанный со смертью и потерей трудоспособности заемщика, а также будет максимально выгодно семье заемщика, поскольку ответственность за погашение кредита берет на себя страховая компания. Страхование жизни заемщика является одним из необходимых инструментов нормальной деятельности страховой и банковской системы.

3. Виды страхования жизни в рамках ипотечного страхования и перспективы их развития

3.1 Страхование жизни и здоровья от несчастных случаев

В настоящее время страховщики предлагают две основные программы по страхованию жизни. Это рисковое страхование жизни - по такому полису предполагаются выплаты в случае смерти клиента по любой причине, получения инвалидности и травм. Второй разновидностью является накопительная программа - в данном случае клиент копит у страховщика деньги с выплатой к определенному сроку. При этом накопительная программа может покрывать и риски смерти клиента.

Страхование жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев - это рисковый вид страхования, основной целью которого является не защита сбережений (дохода), а страховая защита при утрате трудоспособности или на случай смерти.

Страховым случаем признается:

Ш смерть застрахованного лица вследствие несчастного случая или болезни;

Ш постоянная полная или частичная утрата застрахованным лицом трудоспособности (установление инвалидности I или II группы) в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования;

Ш временная утрата трудоспособности (временное обратимое нарушение здоровья) на срок более 30 дней вследствие несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования.

Под несчастным случаем понимается неблагоприятное внешнее физическое воздействие, имеющее непредвиденный, непреднамеренный и неожиданный для застрахованного лица характер, которое повлекло за собой смерть или нанесло существенный вред здоровью застрахованного.

Обычно в правилах страхования указываются нестраховые случаи, по которым страховщик освобождается от ответственности по страховым выплатам. Такими случаями, например, могут быть:

• умышленные действия застрахованного (страхователя, выгодоприобретателя), которые привели к наступлению страхового случая;

• страховой случай произошел, когда застрахованный находился в состоянии алкогольного, наркотического, токсического опьянения;

• самоубийство (покушение на самоубийство), за исключением тех случаев, когда застрахованный был доведен до такого состояния противоправными действиями третьих лиц;

• умышленное причинение застрахованным себе телесных повреждений.

Некоторые банки при предоставлении кредита наряду со страхованием предмета ипотеки и титульным страхованием требуют этот вид страхования, чтобы не нагружать кредит дополнительными расходами. Однако, оговаривая конкретные причины, которые повлекут за собой смерть, страховые компании предоставляют ограниченное покрытие, и банк получает не такую полную защиту.

Страховые компании могут предложить несколько вариантов программ страхования. Наиболее дешевым видом является страхование жизни заемщика от несчастных случаев. Для более комплексной защиты предназначено страхование от несчастных случаев и болезней, тогда страховыми рисками являются практически любые болезни и травмы, которые приводят к утрате трудоспособности или смерти заемщика. Однако стоимость такой страховки дороже.

Страховые программы также могут отличаться по перечню случаев, при которых выплачивается страховое возмещение - может включаться только риск смерти, либо смерти и стойкой утраты трудоспособности (инвалидности).

Страховое возмещение выплачивается выгодоприобретателю-банку в качестве погашения задолженности по кредиту. Но если задолженность меньше суммы страховой выплаты либо ее нет, то деньги получит семья пострадавшего заемщика. То есть данный страховой продукт имеет выраженную социальную функцию.

Частичная потеря или утрата профессиональной трудоспособности, включаемые в покрытие классических полисов страхования от несчастных случаев, из кредитных продуктов, как правило, выпадают. В то же время некоторые банки предлагают своим клиентам застраховаться на случай временной нетрудоспособности (не более четырех месяцев). В этом случае страховая компания некоторое время будет помогать заемщику выполнять кредитные обязательства перед банком, то есть выплачивать его ежемесячные платежи, но не гасить всю сумму кредита. Однако, с одной стороны, данный полис покрывает только то расстройство здоровья, которое вызвано несчастным случаем, а с другой - страховщики устанавливают временную франшизу, приступая к выплатам не ранее чем через месяц с момента утраты трудоспособности. При страховании и этого риска, тариф будет несколько выше.

Таким образом, страхование жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев требуется практически в каждом банке для получения ипотечного кредита. Данный страховой продукт будет востребован и в дальнейшем. Однако параллельно со страхованием заемщика от утраты трудоспособности банки все чаще будут запрашивать страхование жизни от смерти по любой причине, поскольку в этом случае обеспечивается более полное покрытие.

3.2 Кредитное страхование жизни заемщика

Кредитное страхование жизни заемщика представляет собой рисковое страхование и используется для защиты от возможности смерти в течение определенного срока, на который заключается договор.

В отличие от страхования жизни заемщика от несчастных случаев, данный страховой продукт подразумевает, что страхование происходит на случай смерти на все время действия договора, без указания причин наступления смерти. Следовательно, страхование жизни заемщика кредита полностью покрывает риски банка, связанные со смертью заемщика.

В данном страховом продукте нет накопительного элемента - если во время действия страхового договора клиент остается жив, то он не получает назад ничего. Эти договоры предназначены только для целей страховой защиты, и выплата страховой суммы не является неизбежной для страховой компании.

При заключении договора ипотечного кредитования объем страховой суммы устанавливается не в зависимости от того, на какую сумму заемщик хотел бы застраховать свою жизнь, а исходя из величины кредита. Поэтому страховая сумма равна либо просто сумме кредита, либо сумме кредита с процентами за его использование, рассчитанными за весь срок действия кредитного договора.

Страхование жизни получателя кредита - страхование с убывающей страховой суммой. Оно предусматривает уменьшение страховой суммы в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

Страхование жизни заемщика может производиться и на фиксированную страховую сумму. В этом случае разница между страховой суммой и суммой, перечисленной в банк в счет погашения кредитной задолженности, перечисляется бенефициарам страхователя в случае его смерти или страхователю при назначении инвалидности. Страховые тарифы при этом выше.

Страховой тариф зависит от возраста, пола и состояния здоровья застрахованного, от его профессии, должности и образа жизни. Если риск смерти должника в течение времени действия договора страхования высок, размер премии увеличивается. Повышающий коэффициент применяется и в том случае, когда застрахованный страдает определенными заболеваниями, а также если его профессия с высоким риском. Обычно, если кредит составляет не более $100 000, страховые компании полагаются на сведения, предоставляемые самим заемщиком о своем здоровье. Если кредит значительнее, то требуется медицинское освидетельствование в медицинских учреждениях, проводимое за счет страховой компании. Кроме того, страховой тариф зависит от срока действия кредитного договора, условий погашения кредита и условий страховых взносов.

Если один ипотечный кредит берут несколько членов семьи, жизнь и здоровье каждого созаемщика должны быть застрахованы. В этом случае в качестве страхователя выступает не один человек, а несколько. При наступлении страхового случая, в соответствии с условиями договора, страховщик осуществляет страховые выплаты пропорционально доле ответственности каждого из заемщиков. И если большая часть долга на самом молодом, здоровом и не подверженном вредным привычкам члене семьи, средний тариф на страхование жизни и здоровья всех созаемщиков будет ниже.

Страхование жизни получателя кредита предлагается страховыми компаниями как в качестве самостоятельного страхового продукта (AIG Life, Промышленно-страховая компания), так и в составе комплексного ипотечного страхования (Ингосстрах, Группа Ренессанс Страхование, РОСНО).

Срочное страхование на случай смерти, как самостоятельный страховой продукт, не получило широкого распространения в России. Это во многом связано и с менталитетом наших граждан: россияне привыкли отдавать свои деньги только в том случае, если уверены, что обязательно вернут их с процентом.

Однако перспективы развития страхования жизни заемщика в РФ на сегодня довольно велики. Развиваться оно будет в трех основных направлениях: наряду с ипотечным кредитованием это автокредитование и потребительское кредитование (на бытовую технику, компьютеры и даже на туристические услуги). Тон здесь задают дочерние структуры зарубежных банков.

Таким образом, кредитное страхование жизни заемщика пребывает в стадии динамичного развития, поиска оптимальных покрытий, страховых сумм и тарифов и будет широко востребовано, поскольку данный вид страхования полностью покрывает риск смерти заемщика для кредитора и обходится сравнительно дешевле для заемщика за счет уменьшаемой страховой суммы. Страхование с фиксированной страховой суммой - более дорогостоящий продукт. Он будет пользоваться меньшим спросом, поскольку если страховой случай не наступит, уплаченные взносы не будут возвращены.

Данный вид страхования интересен и перспективен именно при массовом подходе, когда ставки на кредит будут достаточно низкими. Развитие ипотечной системы кредитования тормозит строительство жилья и противоречия в действующем законодательстве, банки сейчас неохотно идут на снижение ставок.

3.3 Накопительное страхование жизни

3.3.1 Страхование на случай смерти

Данный вид страхования относится к накопительному страхованию и наряду с рисковой включает в себя инвестиционную составляющую: на определенной стадии действия договора полис начинает приносить доход (в отличие от срочного страхования). Такие договоры имеют текущую стоимость (выкупную сумму). Страховая сумма выплачивается по смерти застрахованного.

Рынок страхования жизни очень развит в США и западных странах, там более трех четвертей трудоспособного населения приобретают полисы долгосрочного страхования жизни. Этот инструмент интересен потому, что доход по нему сравним с доходами по банковским депозитам и фондовому рынку. Но помимо накопления страховка обеспечивает защиту на случай смерти или увечья.

В настоящее время долгосрочное страхование жизни в виде, характерном для стран с рыночной экономикой, в России не получило необходимого развития. По экспертным оценкам, объем реального страхования жизни не превышает 5-7% от совокупных вносов по страхованию жизни. Среди проблем, препятствующих развитию долгосрочного страхования жизни можно выделить:

Ш низкая страховая культура населения. В России страховку считают расходами, тогда как во всем мире вложение средств в страхование жизни относят к инвестированию;

Ш из-за дефицита доверия к финансовым институтам после негативного опыта 90-х годов немногие граждане готовы вкладывать свои средства на значительный срок;

Ш недостаток денежных средств у основной массы населения;

Ш проблема надежности страховых компаний по страхованию жизни;

Ш отсутствие надежных инвестиционных инструментов, позволяющих, в том числе, снизить влияние инфляции, порождает проблему формирования гарантированной доходности по договору страхования жизни и оптимизации инвестирования страховых резервов по долгосрочному страхованию жизни;

Ш недостаток высококвалифицированных страховых агентов, способных компетентно донести информацию о данном страховом продукте. Всем известно, что страхование жизни не покупают, а продают;

Ш неблагоприятное налоговое законодательство, которое до последнего времени было ориентировано исключительно на борьбу с разного рода схемами ухода от налогов и не стимулировало развития этого вида страхования.

Практически каждая страна предоставляет налоговые льготы, связанные с приобретением, владением или использованием полиса страхования жизни. Во многих странах для физических лиц льготы по налогу применяются только для страховых взносов или страховых выплат. В большинстве случаев полным налогом облагаются выплаты по истечению срока полиса или его досрочном расторжении. Зачастую это касается лишь той суммы, на которую выплаты превышают премии. В России сегодня действует льготное налогообложение страховых выплат. Но и эта льгота начинает действовать лишь через пять лет после заключения договора. Страховщики уже давно заявляют о необходимости переноса налоговой нагрузки с взносов на выплаты, а также о целесообразности введения социального налогового вычета по страхованию жизни.

Накопительное страхование жизни сегодня не предлагается страховыми компаниями в качестве составляющей при ипотечном страховании. Однако это могло бы быть востребовано. Российские и зарубежные специалисты признают высокий потенциал российского страхования жизни в его классическом варианте. Для этого уже имеются благоприятные факторы:

Ш общая политическая и экономическая стабилизация в стране;

Ш вероятное повышение доли фонда накопления в национальном доходе, которым будет сопровождаться подъем инвестиционной активности в стране;

Ш либерализация действующего законодательства в отношении деятельности представительств иностранных страховых компаний.

Накопительное страхование жизни для заемщика ипотечного кредита могло бы быть интересным в том плане, что помимо страховой защиты у него появляется возможность получить доход. Выплаты по накопительному страхованию жизни заемщика кредита все равно будут иметь место, неважно наступит ли страховой случай в течение действия договора ипотеки или после его окончания. Кроме того, страхователь после окончания договора ипотеки в праве прервать договор страхования жизни и забрать выкупную сумму.

3.3.2 Страхование на дожитие

Данный вид страхования характеризуется наличием такого уникального условия как дожитие до окончания действия договора и характерно накоплением денег, которые человек получает обратно в свое распоряжение по окончании срока действия договора, причем этот срок клиент выбирает самостоятельно. По истечению этого времени, если не произошел особый страховой случай, сумма, которая была внесена в качестве накопительных страховых платежей, будет выплачена ему обратно с учетом инвестиционного дохода. В российской практике этот вид страхования включает покрытие от несчастного случая, т.е. имеет рисковую составляющую, и известен как смешанное страхование жизни.

Для таких договоров, также как и для пожизненного страхования, существует выкупная сумма. Премии по договорам на дожитие выше, чем по пожизненным полисам, поскольку это страхование предполагает срок окончания договора, следовательно, меньший период времени будут собираться премии.

Таким образом, в течение периода действия договора застрахованный находится под страховой защитой и одновременно накапливает денежные средства.

Можно привести следующий пример использования данного страхового продукта в рамках ипотечного страхования. Страховая компания может предложить своим клиентам схему страхования, при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. В любой момент можно прекратить договор страхования, получив при этом выкупную сумму в размере накопленных страховых резервов.

Страховая компания может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости. Естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Для страховой компании обеспечивается полный возврат кредита с процентами, поскольку страховая сумма в договоре страхования жизни назначается в полном объеме, равном размеру кредита и процентов за него при смерти заемщика. Страховщик может рефинансировать выданный кредит в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах (рис.3). При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита, что, в свою очередь, повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании.

Практическое воплощение схема долгосрочного накопительного страхования с целью приобретения жилья получила благодаря совместным усилиям группы специалистов Госстроя России, Центрального экономико-математического института РАН и Промышленно-страховой компании (ПСК), которые разработали и успешно внедрили программу ипотечного кредитования «Будущее сегодня». В ее рамках ПСК выступает в непривычной для страховщика роли первичного инвестора жилищного строительства. По этой программе заключается договор долгосрочного страхования жизни клиента сроком на 10 лет и оформляется накопительный страховой полисгарант, доходность которого в настоящее время составляет 17% годовых в рублях. Когда сумма внесенных взносов составит 30% стоимости жилья, ПСК предоставляет клиенту возможность приобрести новое жилье под его залог. Таким образом, страховая компания кредитует своего клиента на оставшиеся 70%. После чего, заемщик, получивший новую квартиру в собственность, закладывает ее в пользу страховой компании до окончания всех расчетов. Поселившись в новой квартире, он продолжает платить взносы по договору страхования и оплачивать проценты по ссуде. При этом стоимость обслуживания выданной ссуды составляет 8%

годовых в валюте и 13% годовых в рублях (в банковской ипотечной модели она значительно выше). Долг погашается одновременно с окончанием договора страхования жизни заемщика. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, его квартира переходит в собственность страховой компании и продается. При этом клиенту возвращается первоначальный внос и последующие выплаты за вычетом расходов по реализации, стоимости амортизации и т.п.

Наряду с преимуществом в виде низкой процентной ставки по кредиту, у заемщика имеются социальные гарантии: при выселении ему, в соответствии с действующим законодательством предоставляется жилая площадь из муниципального фонда временного проживания.

Данный проект успешно реализуется в Удмуртии, Краснодарском крае, Саратовской области. Руководство более 15 российских регионов также выразило заинтересованность в реализации Программы ипотечного кредитования «Будущее - сегодня» на своей территории.

В США существует разновидность ипотеки с шаровым платежом, обеспечением которой служит полис страхования жизни («endowment mortgage»). Шаровая ипотека представляет собой ипотечный кредит, при котором заемщик осуществляет регулярные мелкие платежи (только проценты либо проценты и незначительную часть основной суммы долга), а в конце срока заимствования уплачивает разовую крупную сумму. Основой оплаты основного долга в конце срока страхования служат выплаты по полису страхования жизни.

Такой вариант мог бы быть интересен и российским гражданам. Однако это законодательно не урегулировано, поэтому сегодня банки опасаются шаровой ипотеки и требуют уплаты ипотечного долга равномерными платежами в соответствии с графиком погашения кредита.

Таким образом, полис страхования жизни для заемщика может дать возможность получить ипотечную ссуду, хотя пока только от страховой компании. Ресурсы, сформированные по накопительному страхованию жизни, являются дешевым источником инвестиций в ипотечное жилищное кредитование, и могут вывести российских страховщиков на уровень институциональных инвесторов. Законодательное урегулирование использования в качестве залога в банке полиса накопительного страхования жизни при получении ипотечного кредита, по-нашему мнению, увеличило бы спрос на данный страховой продукт и на ипотеку в целом.

3.3.3 Страхование с условием участия в прибыли страховщика

Одним из ключевых параметров в системе страхового накопления является доходность. Рассмотренные выше полисы накопительного страхования являются бездоходными, на гарантированные суммы. Сегодня уровень гарантированной доходности по полису страхования жизни составляет в среднем 3-4% годовых в валюте и определяется инвестиционной политикой компании. Между тем конъюнктура рынка позволяет без особых рисков инвестировать средства и под более высокий процент. Реальная доходность при использовании даже самых консервативных инструментов достигает 8-9% в валюте. В столь благоприятных условиях страховщик может предложить своему клиенту доходные полисы, которые позволяют страхователю участвовать в распределении прибылей страховой компании. Это может выразиться в различных формах: