Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

«Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка России»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Ипотечный рынок: сущность, характеристика элементов структуры

2. Становление и развитие ипотечной системы в условиях рыночной экономики России

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

1. Ипотечный рынок: сущность, элементы, структуры

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Закона «Об ипотеке» создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании.

Рассматривая общую структуру ипотечного рынка в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных кредитов

Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека - это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

2. Становление и развитие ипотечной системы в условиях рыночной экономики России

Рынок ипотечного кредитования в России начал бурно развиваться немногим более двух лет назад. Вырабатывался механизм выдачи кредитов, андеррайтинга (оценки кредитоспособности) заемщика, считались риски, быстро снижались ставки по основным банковским программам в условиях усиливающейся межбанковской конкуренции, правительство обещало даже еще снизить ставки и 'вдруг' случился американский ипотечный кризис. Сразу возник вопрос: а причем здесь мы?

Как оказалось, развитие ипотечного рынка в России напрямую зависит от внешнего рынка заимствований и, прежде всего, американского (США).

Так, большинство крупных банков, работающих на массовую ипотеку, столкнулось с серьезной проблемой наличия ликвидности. Проблема возникла из-за уменьшения денежной массы, спровоцированного необходимостью большого количества средств на внутреннем рынке США, и, как следствие, подорожания денег на внешнем рынке заимствований.

Для российских банков это стало серьезным испытанием на прочность, поскольку они занимают деньги в большом объеме под низкий процент на внешнем рынке, чтобы выдать их потом в виде ипотечных кредитов под более высокий процент нашим заемщикам.

Таким образом, негативные последствия ипотечного кризиса в США (который напрямую не имеет никакого отношения к России) испытывают на себе именно российские заемщики. В чем это выражается?

Первый наиболее логичный вывод - повышение ставок для заемщиков. Если для банков деньги подорожали, то они подорожают и для конечного потребителя. Так и произошло. Сначала банки пытались самостоятельно справиться, поскольку конкуренция очень серьезная, но ситуация осложнилась настолько, что ставки стали поднимать, в первую очередь, по наиболее рисковым программам, таким как 'под залог существующей недвижимости'.

Таким образом, политика по снижению ежегодной банковской ставки резко развернулась и пошла в обратном направлении. Многие банки уже подняли ставки, в декабре этого года мы увидим еще повышения. На сегодняшний день уровень повышения составил 1-2%. Представляется, что ставки поднимут еще, если ситуация не нормализуется на внешнем рынке заимствований.

Хотя еще не все банки повысили ежегодную процентную ставку по ипотечным кредитам, но требования к заемщикам ужесточились. Многие банки увеличили сроки рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита, некоторые банки стали требовать дополнительные справки (например, ПНД, даже при наличии водительских прав), практически перестали кредитовать по программам без первоначального взноса и т.п.

В связи с ситуацией на рынке недвижимости банки серьезно стали проверять отчеты об оценке недвижимости, которую принимают в залог.

В связи с этим заемщикам необходимо набираться терпения и быть готовым к пристальному вниманию со стороны банков.

Однако следует заметить, что пока не все банки подняли ставки, есть возможность получения кредита под выгодный ежегодный процент.

В сложившихся условиях не менее актуальным становится рефинансирование ранее выданного кредита. Несмотря на кризис, на сегодняшний день существует возможность рефинансирования ранее выданного кредита под 9% годовых (при определенных условиях).

Насколько это выгодно наши читатели могут посчитать сами из нижеприведенного примера:

Если Вы взяли кредит в размере 200 000 долларов на 30 лет под ставку 12% годовых, то Ваш ежемесячный платеж составляет 2057 долларов.

Если рефинансировать данный кредит под ставку 9% годовых, то Ваш ежемесячный платеж составит 1609 долларов. Вы экономите 448 долларов ежемесячно. За 1 год Ваша экономия составит 5376 долларов, а за 30 лет - 161 280 долларов.

Тем не менее, не любое рефинансирование выгодно!

Если заемщик уже платит кредит в течение пяти лет и более, то ему просто невыгодно рефинансировать или просто возвращать долгосрочный кредит, так как банки большую часть процентов закладывают в платежи первых пяти лет. Таким образом, если заемщик взял кредит на 20 лет, а погасил его через пять лет, то он, по сути, утратил возможность практически 'безвозмездного' пользования деньгами в течение последующих пятнадцати лет, так как в течение оставшихся лет он выплачивает в большей степени основную сумму долга, а не проценты. Т.е. заемщик оплатил услугу пользования деньгами на 20 лет, а попользовался только пять. При этом банк не возвращает заемщику оплату за последующие 15 лет.

Представляется, что в условиях сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования профессия ипотечного брокера приобретет еще большее значение и заслужит доверие у потенциальных заемщиков. В связи с этим важно сказать о принципах работы брокеров с банками.

На сегодняшнем ипотечном рынке входят в практику договоры между банками и ипотечными брокерами.

Банки, которые еще год назад отказывались даже рассматривать возможность оплаты услуг брокеров, хотя последние снимают большую нагрузку с банков и несут им готовые кредитные досье клиентов, сами выходят с подобными инициативами. Это связано с серьезной конкуренцией между банками в борьбе за клиента.

Однако тогда встает вопрос о добросовестности брокера: не поведет ли брокер клиента в тот банк, который выплачивает брокеру дополнительную комиссию, а не в тот, который выгоден для клиента?

Сложно ручаться за всех брокеров, но приведем пример нашей компании. За два года своей работы наша компания не получила ни одной комиссии от банков, несмотря на подписанные договоры с банками, которые предполагают подобную комиссию. Мы стремимся получить не комиссию от банков, а бонусы для клиентов. Подобным образом поступают и некоторые другие серьезные компании. Думается, что именно так и должно быть, поскольку именно клиенты оплачивают услуги ипотечного брокера. Поэтому ипотечный брокер - не агент банка, а представитель клиента в банке.

В США, например, брокерам платят банки, но клиент не платит ничего. В этом случае этическая проблема снимается.

В России это пока невозможно, потому что комиссии банков не покрывают затрат брокеров. Получать деньги с обеих сторон, представляется, этически неверно.

В заключение хотелось бы сказать еще об одном вопросе, который серьезно обсуждался, а именно о проекте закона о разрешении банкам продавать недвижимость, находящуюся в залоге, без судебного решения.

Во-первых, подобное разрешение будет нарушать конституционные права наших граждан, а также ряд международных норм о правах человека, применяемых на территории Российской Федерации, например, Европейскую конвенцию о правах человека.

Во-вторых, предложение 'упрощенной' процедуры выдачи кредита в обмен на подобное разрешение, скорее всего, негативно отразится на рынке ипотеки. Наши граждане только начинают понимать, что приобретаемая ими квартира находится в их собственности, она не нужна банку, существует страхование от несчастных случаев и т.п. факторы. Это убеждают людей, что можно 'жить с кредитом' достаточно спокойно, не торопясь его погасить досрочно всеми возможными средствами.

Кроме того, ведущие банки и так достаточно быстро рассматривают кредитоспособность заемщика при сравнительно небольшом количестве документов. А со стороны заемщиков очень мало неплатежей, как свидетельствуют сами банки.

Поэтому мера совершенно несвоевременная и, более того, опасная для потенциальных заемщиков и банков. Банки, которые вводили бы подобное условие, рисковали бы потерять значительную часть потенциальных заемщиков. Любой добросовестный ипотечный брокер или юрист не советовал бы своим клиентам обращаться в подобные банки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

рынок ипотечный кредит

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть 1 от 31 июля 1998 № 146-ФЗ; Часть 2 от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru];

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru];

3. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ

4. Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru];

5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru];

6. Лобанова, Н.И. Краткосрочное торговое финансирование: факторинг и форфейтинг/Н.И. Лобанова // Международные банковские операции. - 2008. - N 4. Режим доступа: [http://www.reglament.net/]

7. Ипотека - залог недвижимости ("Аудит и налогообложение", 2007, N 1) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru];

8. РЦБ № 11 (338) 2007. Рынок ценных бумаг // Режим доступа: [www.rcb.ru/rcb/2007-11/]

9. «D`» №14 (53) 2008 // Режим доступа: [www.expert.ru/printissues/d/2008/14/]

10. Сайт: Ипотечное кредитование в России //Режим доступа: [http://ipocredit.ru/analytic/381692]

Размещено на Allbest.ru