Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно- строительный университет»

Институт экономики, управления и права

Курсовая работа

По дисциплине «Ипотечное кредитование»

Тема реферата: Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции.

Выполнил: студент

гр. БУ408/1 Коротышев Павел Николаевич

г. Урень, 2010г.

Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие ипотечного кредитовании

1.2 Система ипотечного кредитования в России

1.3 Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

2. Практическая часть

2.1 Расчет инвестиционного потенциала семьи

2.2 Выбор приобретаемой квартиры

2.3 Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

2.4 Основные результаты расчетов

Список используемой литературы

Введение

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также более подробно рассмотрим вопрос о функциях и целях субъектов в системе ипотечного кредитования.

1.1 Понятие ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон). Под ипотекой понималось обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

С точки зрения современной правовой доктрины ипотека - это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества.

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке»

В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог

1.2 Система ипотечного кредитования в России

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

1.3 Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

1 Заемщик (залогодатель) - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.

2 Банк-кредитор (залогодержатель). Они предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержателем могут быть:

- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;

- взаимосберегательные союзы и т.п.

Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Целью залогодержателя являются:

- Максимизация доходности активных операций;

- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

3 Продавец жилья - юридические и физические лица.

Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению целью которых являются:

- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;

- минимизация рисков, связанных с продажей

4 Государство создание благоприятные условия для развития рынка ипотечного капитала цели которого являются:

- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;

- не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;

- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;

- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга

5 Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка.

Функции государственных органов:

- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- нотариат;

-паспортные службы;

- органы опеки и попечительства; юридические консультации

- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;

- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью является целью.

6 Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования - специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды, которые создают системы ипотечного кредитования в стране, функциями которых являются:

- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;

- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

7 Страховые компании имеющие лицензии на данные виды страхования:

- Страхования рисков ипотечного кредитования;

- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

- Страхования рисков ипотечного кредитования;

- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования.

8 Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещенийю

Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга.

9 Риэлтерские компании - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья их функциями являются:

- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;

- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;

- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга является основными целями риэлтерской компании.

10 Инвестор - Физические, юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.

Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.

Цели инвесторов:

- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;

- обеспечение надежности вложений.

платеж ипотечное кредитование инвестиционный

2. Практическая часть

2.1 Расчет инвестиционного потенциала семьи

А) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

CCDmin?(1+kc) * МПБ *N(1+ko), тыс. руб.,

где CCD - совокупный семейный доход, тыс. руб.;

Kc - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

Ко - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

МПБ - минимальный прожиточный бюджет на одного человека в месяц, тыс. руб.;

CCDmin?(1+ 0,03) * 7 * 5 (1+0,3) = 46,865 тыс. руб.

Б) Расчет максимально возможного размера кредита:

Kmax = 12ko *CCDc, тыс. руб.

где n - срок кредитования, лет;

r - ставка по кредиту, ед.

Kmax= 12*03*55=715,663 тыс. руб.

В) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.

P = 12Pн, тыс. руб.

где Пн = (Ко + Кс) *CCDc - размер ежемесячных взносов на накопления, тыс. руб.;

rн - ставка накопительного вклада, ед;

n - Продолжительность накопительного периода, лет.

Р = 12*(0,3+0,035)*55 =731,841 тыс. руб.

Г) Стоимость собственного жилья типа Н

Ccж =Fcт * Cед, тыс. руб.

где Fсж - стандартная площадь собственного жилья, м

Сед - стоимость 1 мжилья, тыс. руб.

Ссж = 80 * 42 = 3360 тыс. руб.

Д) Определение инвестиционного потенциала семьи

И = Kmax +P+Ccж, тыс. руб.

И = 715,663 + 731,841 + 3360 = 4807,504 тыс. руб.

2.2 Выбор приобретаемой квартиры

А) Расчет площади жилья, доступного для приобретения

a. расчет площади жилья типа Н

Fн =, Fн ==119,590 м

б. расчетная площадь жилья типа Т

Fт =, Fт = =114,464 м

в. расчетная площадь жилья типа У (вторичный рынок)

Fу =, Fу = = 84,047 м

г. расчетная площадь жилья типа С (вторичный рынок)

Fс =, Fс = = 76,310 м

д. расчет площади жилья типа У (первичный рынок)

Fу =, Fу = = 89,359 м

е. расчет площади жилья типа С (первичный рынок)

Fс =, Fс = = 78,044 м

Б) Определение площади квартир по вариантам

- жилье типа Н - четырехкомнатная квартира площадью 76 мІ, т.к. Fр >Fст;

- жилье типа Т - четырехкомнатная квартира площадью 80 мІ, т.к. Fр >Fст;

- жилье типа У(вторичный рынок) -трехкомнатная квартира площадью 75 мІ, т.к. Fр > Fст;

- жилье типа У(первичный рынок) - четырехкомнатная квартира площадью 85 мІ, т.к. Fр >Fст;

- жилье типа С (первичный, вторичный рынок)- двухкомнатная квартира площадью 75 мІ, т.к. Fр > Fст;

В) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение приобрести трехкомнатная квартиру улучшенной планировки на вторичном рынке общей стоимостью:

Снж = Fнж * Сед,

где Fнж - площадь приобретенного жилья.

Снж = 75*57,2 = 4290 тыс. руб.

Г) Определяем размер свободных средств

Ссв = И - Снж, тыс. руб.

Ссв = 4807,504 - 4290 = 517,504 тыс. руб.

Ртр=Р-Ссв, тыс.руб.

Ртр = 731,841 - 517,504 = 214,337 тыс. руб.

Д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья

Снж=Р+К+Ссж, тыс. руб.

Снж = 214,337 + 715,663 + 3360 = 4290 тыс. руб.

Е) Структура стоимости жилья в процентах:

Р(%) = *100 = 5%

доля кредита К(%) = *100 = 16,68%

доля стоимости собственного жилья Ссж(%) = *100 = 78,32 %

2.3 Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

В= , тыс. руб

В = =16,5 тыс. руб.

А) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса

Вн = (ko + kc) * CCDс, тыс. руб.

Вн= (0,3 + 0,035) * 55 = 18,425 тыс. руб.

Б) Расчет полной стоимости жилья

= +К*r*n, тыс. руб.

С сж = 4290+715,663*0,21*15 = 6544,338 тыс. руб.

2.4 Основные результаты расчетов

1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной

площади жилья:

· типа Н - 4-комнатная, площадью 76 мІ;

· типа Т - 4-комнатная, площадью 80 мІ;

· типа У (вторичный рынок) - 3 -комнатная, площадью 75 мІ;

· типа У (первичный рынок) - 4- комнатная, площадью 85 м

· типа С - 2-комнатная, площадью 75 мІ.

2. Показатели варианта приобретения 2-комнатной квартиры на первичном рынке типа С, площадью 75 мІ:

· общая стоимость - 4290 тыс. руб. или 100%;

· денежные накопления - 214,337 тыс. руб. или 5%;

· кредит - 715,663 тыс. руб. или 16,68%;

· стоимость собственного жилья - 3360 тыс. руб. или 78,32%.

3. Обязательные платежи:

· отчисления на накопление первоначального взноса (р) - 16,5 тыс. руб.;

· отчисления на погашение кредита - 18,425 тыс. руб.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета - 1993. - № 237. - 25 декабря.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред.14.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301; 2008. - № 17. - Ст. 1756, № 20. - Ст. 2253.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008г.)//СЗ РФ - 2005. - № 1. -Ч.1. - Ст.14; 2008. - № 30. - Ч.2. - Ст. 3616.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства. - 2001. - № 44. - Ст.4147; 2009. - № 1. - Ст. 19.

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2009. - № 7. - Ст. 775.

6. Федеральный закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 22, 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2008. - № 20. - Ст. 2251; 2009. - № 1. - Ст.4.

7. Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.06.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2008. - № 20. - Ст.2251.

8. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты РФ» № 264-ФЗ от 22.12.2008г. // СЗ РФ. - 2009. - № 1. - Ст. 10.

9. Федеральный закон РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст.4849; 2009. - № 1. - Ст. 14.

10. Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990г. № 395-1 (ред. от 28.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 6. - 492; Российская газета РФ. - 2009. - № 36. - 4 марта.

11. Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 (ред. от 30.12.2008г.) «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС СССР. - 1992. - № 23. - Ст. 1239; Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 1. - Ст.14.

12. Постановление Правительства РФ от 31.05.2005г. № 865 (изм. от 08.08.2007г.) «О дополнительных мерах по реализации федеральной программы «Жилище на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 694.

13.Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М: Юстинцинформ, 2008. - С. 105.

14.Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости - Санкт-Петербург. - 2009. - № 11.

15.Ливанская Е.В. Развитие института ипотечного жилищного кредитования в РФ в аспекте приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»//Гражданское право-07. - №2. -С. 34.

16.Новоселова Н. Обзор жилищного законодательства // Жилищное право. - 2009. - № 2. - С. 7.

17.Норкина Е.В. О некоторых проблемах правового обеспечения национального проекта «Доступное жилье» на территории РФ» // Гражданское право. - 2007. - № 1. - С. 13.

18.Смирнов И.Е. Ипотечное кредитование // Банковское кредитование. - 2008. - № 4. - С. 23.

19.Смирнов И.Е. Ипотека глазами россиян: динамика восприятия за год // Банковское кредитование. - 2008. - № 4. - июль-август. - С. 50.

20.Филиппова Е.С. Проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Законодательство и экономика. - 2006. - № 8. - С. 26.

21.Фисенко Н.В. Ситуация на рынке ипотечного кредитования // Банковское кредитование. - 2008. - № 2. - С. 34.

Размещено на Allbest.ru