Комплексный анализ рынка ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Волгоградский филиал

автономной некоммерческой образовательной организации высшего профессионального образования

«Международный славянский институт»

Экономический факультет

Курсовая работа

Тема: Комплексный анализ рынка ипотечного кредитования

Выполнил: Шляховский А.П.

студент группы ФКО - 1 - 06

Проверил: д.э.н. Смирнов К.А.

Волгоград 2010

Содержание

Введение

1. Методическое содержание исследования

1.1 Методическая основа исследования

1.2 Рынок банковских услуг

2. Анализ ипотечного кредитования в РФ и в Волгограде

2.1 Анализ ипотечного кредитования в РФ

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Волгограде

2.3 Общее описание изменения (динамики) спроса на услугу, цены на нее

2.4 Факторы, определяющие спрос на жилье

2.5 Возможные изменения в спросе

2.6 Особенности эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости

2.7 Методы продвижения ипотеки

3. Анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы

3.1 Реальная рыночная ситуация ипотеки на примере г.Волгограда

3.2 Конъюнктура рынка спроса и предложения

3.3 Потенциальные пользователи ипотеки

4. Возможный прогноз объема реализации услуги

4.1 Сегментация рынка

4.2 Матрица клиент-услуга

4.3 Количественная оценка спроса

Заключение

Список литературы

Введение

Выросшее значение рынка, усилие роли сферы обращения в процессе воспроизводства явилось причиной признания, в практике промышленных и торговых фирм, концепции маркетинга. Маркетинг символизирует новую ступень во взаимосвязи сфер производства и обращения, отражает необходимость учета разнообразных, быстро меняющихся общественных и индивидуальных приоритетов и потребностей.

Маркетинг является важнейшим направлением в деятельности любого современного предприятия. Его применение способствует достижению соответствия между ожиданиями потребителей и возможностями (ресурсами) предприятия. Маркетинговая деятельность включает в себя огромное количество выполняемых функций, таких как: проведение маркетинговых исследований, сегментацию рынка, изучение потребителей, определение позиции продуктов на рынке и многое-многое другое. Но разрозненное их выполнение не приводит ни к чему иному, как к растрачиванию маркетингового бюджета. Только тщательно запланированная и целенаправленная маркетинговая деятельность, может привести организацию к положительным финансовым результатам.

Маркетинг собственно нужен для того, чтобы знать заранее какие именно свойства товара волнуют потребителя в первую очередь, что позволит определить стратегию поведения фирмы.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Целью данной курсовой работы является анализ рынка ипотечного кредитования, рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и возможные пути их решения.

Исследованию проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся исключительно к проблемам кредитования жилищного строительства. Распространенными являются такие ограниченные (односторонние) представления, в соответствии с которыми «ипотека дает возможность любому гражданину решить жилищную проблему», «ипотека - единственный из доступных на сегодня способов получения жилья в собственность» и т. п.

Между тем, ипотека также является одним из эффективных способов пополнения оборотных средств хозяйствующих субъектов под залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено отдельное внимание.

С другой стороны, существующие в настоящее время методы оценки объектов недвижимости применяются только при совершении сделок купли-продажи квартир, а при определении стоимости ипотеки не используются. Такое несоответствие порождает ряд проблем методического характера, решению которых также посвящена курсовая работа.

Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в ней выводы и рекомендации могут быть использованы на различных уровнях управления финансами:

- для решения долгосрочных задач привлечения инвестиций в экономику России под залог различного недвижимого имущества;

- при выборе возможных инструментов движения капитала от стратегических инвесторов к оперативным заемщикам;

- при формировании и реализации федеральных ипотечных программ;

- отечественными и зарубежными предпринимателями для анализа возможностей участия в стратегических программах.

1. Методическое содержание исследования

1.1 Методическая основа исследования

Научной и методической основой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, маркетингу, финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений курсовой, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру анализа. работа состоит из введения, 4 глав, заключения и списка использованной литературы.

Во Введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы, а также показаны научная новизна и практическая значимость исследования.

В первой главе рассмотрены: методическое содержание исследования, степень изученности проблемы, научная новизна и практическая значимость исследования, структура работы.

Во второй главе дан анализ ипотеки в РФ и в Волгоградской области, дано описание изменения (динамики) спроса на услугу, цены на нее, показан графически прогноз развития рынка ипотечного кредитования в РФ в 2007-2010 гг.

В третьей главе показан анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы.

В четвертой главе дан возможный прогноз объема реализации услуги

В Заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

1.2 Рынок банковских услуг

Рынок банковских услуг является одной из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Поэтому сегодня возрастает интерес к различным аспектам деятельности банковских систем и методов управления ими. Банки постепенно превратились в основных посредников в перераспределении капиталов, в обеспечении процесса диверсификации хозяйственной деятельности, они в то же время являются носителями важной экономической и финансовой информации. Условия возрастающей конкурентности и коммерциализации деятельности диктуют необходимость реорганизации структур, разработки гибких рыночных стратегий, проведения сегментации рынка банковских услуг, развития новых операций и методов обслуживания.

Преобладание концепции маркетинга в управлении банками является логическим этапом в развитии рыночных отношений, связанным с насыщением рынков и обострением конкурентной борьбы за клиента. Основой успешного применения маркетинга является понимание его сущности как процесса фокусирования целей и ресурсов банков на возможностях и потребностях внешнего окружения.

Банковская услуга - профессиональный интеллектуальный продукт, созданный на основе маркетинговых исследований потребностей рынка с целью реализации его на рынке и извлечения прибыли. Банковские услуги - услуги с сильным фактором личной персонификации при их реализации. Банковские услуги в целом имеют следующие свойства: неосязаемость, несохраняемость, невозможность накапливания и гарантии стабильности качества услуги. Поэтому сфера банковских услуг считается высокорисковой сферой деятельности.

Предоставление новых банковских услуг является одним из наиболее рискованных предприятий, на которые может решиться банк. Особенно рискованным это является в индустрии, ориентированной на обслуживание, так как конкурентами в этой сфере подобные услуги воспроизводятся легче, чем в большинстве производственных отраслей промышленности, где новые продукты защищены патентами. Более того, успех или неудача в банковском деле часто определяется общими факторами, находящимися вне контроля отдельной банковской фирмы, особенно регулированием банковской деятельности, которое может возвести вокруг новых услуг жесткие барьеры, а также экономическими условиями, в частности колебаниями процентных ставок, которые могут резко и радикально изменять возможное соотношение между расходами и доходами от новых услуг.

Операции коммерческих банков можно условно подразделить на три группы:

пассивные операции (привлечение средств);

активные операции (размещение средств);

комиссионно-посреднические и доверительные (трастовые) операции.

Каждая из этих групп операций, проводимых банками, предполагает определенную степень вовлечения в них клиентов, а следовательно, и определенную долю предлагаемых банками услуг.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что услуги коммерческих банков - это банковские операции, проводимые по поручению клиента в пользу последнего за определенную плату.

В настоящее время понятие маркетинга в банковской сфере включает следующие основные компоненты:

Выявление существующих и потенциальных рынков для предоставления услуг.

Выбор сфер наиболее выгодного предложения банковских услуг и определения потребностей клиентов в этих сферах.

Установление кратко- и долгосрочных целей для развития существующих и создания новых видов услуг.

Предложение услуг таким образом, чтобы привлечь внимание к их получению, соблюдая условия постоянного контроля со стороны банка за качественным их выполнением и получением прибыли от их проведения.

Коммерческие банки для достижения поставленной цели развития должны с помощью маркетинговых методов исследовать и анализировать окружающую их маркетинговую среду и добиваться движимого баланса между внешней средой, внутренними условиями банка и стратегией развития.

Маркетинговая среда коммерческих банков - это совокупность активных субъектов и сил, действующих за пределами банка и влияющих на возможности руководства службы маркетинга устанавливать и поддерживать с целевыми клиентами отношения успешного сотрудничества.

Изучение маркетинговой среды коммерческих банков можно проводить следующим образом:

изучение общей социальной среды:

исследование состояния научно-технического развития, связанного с банковским делом;

изучение рыночного спроса;

изучение конкурентов;

анализ среды реализации.

Его содержание охватывает все сферы управления и хозяйствования банка, включая следующие:

проводить исследование, прогнозирование спроса на банковском рынке;

сегментировать рынок банковской продукции и выбирать целевой рынок, исследовать поведение потребителей на рынке;

определить хозяйственную концепцию банка;

применять и комбинировать маркетинговые приемы (товар, цены и каналы сбыта, стимулирование реализации и т.д.) и определить тактику банковского маркетинга;

определить маркетинговую стратегию, ее управление и контроль.

Деятельность коммерческого банка:

осуществляется на рынке специфического товара - денежных (финансовых) ресурсов;

направлена на удовлетворение потребностей в услугах банка;

-связана с получением доходов от оказания услуг клиентам. Цель банковского маркетинга - создание необходимых условий для приспособления банковской деятельности к требованиям рынка. Чтобы реализовать ее, коммерческий банк должен ставить и решать следующие основные задачи:

расширение номенклатуры услуг и повышение качества банковского обслуживания;

рост доходности банковской деятельности в сочетании с эффективным обслуживанием клиентов;

оптимальное использование собственных и заемных средств.

Основные функции банковского маркетинга:

маркетинговые исследования рынка банковских услуг;

разработка комплекса банковского маркетинга;

маркетинговое планирование и организация банковской деятельности;

маркетинговый контроль, анализ и аудит.

В настоящее время в развитии европейских банков главенствующую роль, бесспорно, играют новые информационные и коммуникационные технологии. Предоставляя широкие возможности в области сбора и обработки огромных массивов информации, новые технологии вместе с тем позволяют устанавливать тесные доверительные отношения с клиентами, акционерами и персоналом, а также развивать новые типы отношений с ними. Переход европейских банков и других финансовых институтов к новому типу маркетинга будет иметь для них многочисленные последствия. Прежде всего он затронет сферу управления коммерческой информацией, позволяя банкам проводить более продуманную политику привлечения и удержания клиентов, что предполагает оценку “стоимости” потерянного клиента, выявление наиболее интересных сегментов (категорий) клиентов, продвижение к более персонализированному подходу к клиенту, возможность проникать на международные рынки с минимальными издержками и т.д. Ускорится разработка новых продуктов и услуг, непосредственно связанных с новыми технологиями, расширится использование виртуальных каналов сбыта, изменится политика ценообразования, клиенты будут получать качественные услуги в режиме он-лайн и т. д.

2. Анализ ипотечного кредитования в РФ и в Волгограде

2.1 Анализ ипотечного кредитования в РФ

Настоящий экспресс-анализ основан на данных ЦБ РФ об объемах выдачи ипотечных кредитов по итогам 3 квартала 2008 года, а также отчетности банков (формы 101, 102, расчеты Интерфакса) об объемах выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) в ноябре т.г.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 года , тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 - 1 п. 2008 снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г.

Даже без устранения сезонности, ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В третьем квартале т.г. было выдано 198,2 млрд. руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале т.г. В 2007 году прирост за аналогичный период составил 33%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых.

Рис. 1. Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов, в % (данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

Рисунок 2. Объем выдачи ипотечных кредитов, млн. руб./квартал данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 года составил 25%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2008 года он был на уровне 67%.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября - ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Фи-нанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования», «Росевробанк», «ОТП - Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008 года в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Банки, которые выдали ипотечные кредиты, в том числе и по стандартам АИЖК, на 3 группы по размерам активов, выделив при этом 3 крупнейших банка (к «малым» банкам относятся банки имеющие активы менее 5 млрд. руб. (место по активам от 300 и ниже). К «средним» ипотечным банкам относятся банки имеющие активы 5-10 млрд. руб. (место по активам до 300). Все банки вышеуказанных категорий, включенные в проведенный анализ выдавали ипотечные кредиты, в том числе и по стандартам АИЖК). В качестве «базового периода» для сравнения был определен июнь 2007 года. По данным расчетов Интерфакс по итогам ноября т.г. (данные ежемесячной отчетности банков, формы 101, 102) доля долгосрочных кредитов (сроком свыше 3-х лет) в общем объеме кредитования физических лиц существенно снизилась у «малых» ипотечных банков с 54% до 4%. Снижение доли долгосрочных кредитов также отмечено у «средних» банков с 33% до 8%. К «средним» ипотечным банкам относятся банки, имеющие активы от 5-10 млрд. руб. (место по активам до 300).

Более явная тенденция прослеживается при анализе объемов выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) различными группами банков по сравнению с июлем 2007 года (источник ЦБ РФ, (данные банков: форма 102), расчеты Интерфакс). (см. рис. 5.).

Если в октябре т.г. объемы долгосрочного кредитования сократили «средние « и «малые» банки, то уже в ноябре т.г. коррекция долгосрочных программ кредитования была очевидна во всех категориях. Так, например, в ноябре 2008 года, по сравнению с июлем 2007 года банк ВТБ-24 увеличил ежемесячные объемы выдачи кредитов сроком более 3-х лет на 169% (-34% по отношению к октябрю т.г.) Сбербанк снизил объем выдачи долгосрочных кредитов на 34% (- 35% по отношению к октябрю т.г.), Газпромбанк увеличил выдачу всего на 11,9% (-65% к октябрю т.г.).

В этом же периоде «крупные» ипотечные банки снизили объемы выдачи кредитов свыше 3-х лет по сравнению с «базовым периодом - июнь 2007» на 43%, «средние» и «малые» на 93% и 97% соответственно.

Снижение объемов долгосрочного кредитования у «средних» и «малых» банков является долгосрочной тенденцией.

Рисунок 3. Доля кредитов, выдаваемых физическим лицам, сроком более 3-х лет, % данные ЦБ РФ, расчеты Интерфакс)

Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам 4 квартала 2008 года составит 71-100 млрд. руб. Итогом года станет объем выданных ипотечных кредитов в размере 608-630 млрд. руб. (для сравнения 556 млрд. руб. в 2007 году).

Помимо вновь выдаваемых ипотечных кредитов в общем объеме кредитования будет учтена так называемая «конвертация» валютных кредитов в рублевые . В этом случае банк-кредитор проводит КПК - выдачу кредита на погашение ранее взятого кредита с изменением условий кредитования.

Рисунок 5. Объем выдачи ипотечных кредитов, млн. руб./год(данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

С начала года (февраль 2008 года) из рассматриваемых 25 крупнейших банков практически все пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив ставки, изменив программы или отказавшись от них. Так, например, из этих же рассматриваемых 25 банков на 10 ноября т.г. официально объявили о прекращении выдачи кредитов 9 банков. Рост стоимости заимствований на внутреннем рынке, а также проблемы с фондированием ипотеки повлияли на увеличение ставок по различным видам ипотечных кредитов. Так, темпы роста фиксированных и плавающих ставок в рублях были значительно выше темпов роста ставок по кредитам в иностранной валюте.

Средневзвешенная «Ставка Предложения», рассчитываемая по 25 банкам (из Топ-50 ипотечных по данным РБК-рейтинг) и АИЖК с учетом особенностей различных программ, на 17.12.2008 составляет 18,15%. Фиксированная ставка в долларах составила 14,13%. Динамика изменения средневзвешенных «Ставок Предложения» с 6 февраля 2008 года была различной: так значительнее всего из-за роста переменной составляющей - индекса Mosprime, и увеличения банками фиксированной части (надбавки) увеличилась плавающая ставка в рублях на 126%, рост фиксированной ставки в рублях - 44%, фиксированной в долларах - 25%, плавающей в долларах - всего 19%.

Рисунок 6. Средневзвешенные «Ставки Предложения» по ипотечным кредитам на 17.12.2008 (мониторинг и расчеты Кредитмарт)

Рисунок 7. Прирост выдачи ипотечных кредитов,3 квартал/2 кварталу 2008 г, в % (данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Волгограде

Объем финансирования программы составляет 46 млрд. 960 млн. руб. --. Из федерального бюджета планируется получить 1 млрд. 864 млн. руб. (3,97% к общему объему), из областного -- 2 млрд. 237 млн. руб. (4,76%). Местные бюджеты должны наскрести 1 млрд. 384 млн. руб. (2,95%), что под силу, пожалуй, только Волгограду и Волжскому. 41 млрд. 483 млн. руб. (более 88%) власть надеется получить от инвесторов и самих граждан -- через ипотечные кредиты. По экспертным оценкам, только 10% населения имеет возможность пользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры или дома.

Составной частью областной программы «Жилье» на 2007--2010 гг. является подпрограмма «Молодой семье -- доступное жилье». На реализацию этой подпрограммы заложено аж 2 млрд. 585 млн. руб.: 771 млн. из федерального бюджета, 495 млн. руб. из областного, 143 млн. -- из местных, и 1 млрд. 176 млн. руб. предполагается привлечь из внебюджетных источников. Таким образом, власть, рассчитывая, что у молодых семей, нуждающихся в жилье, есть деньги или возможность брать кредиты, предлагает им для полного семейного счастья субсидии якобы в размере 32% от стоимости жилья.

Определив, что на поддержку из бюджета в 2008--2010 годах могут рассчитывать 2018 семей, чиновники рассчитали потребность в финансовых средствах исходя из придуманной ими стоимости 1 кв. м жилой площади в 2008 году в размере 15 тыс. 386 рублей при его реальной рыночной стоимости в Волгограде 40--50 тыс. руб. за 1 кв. м. Получается, что семье из двух человек, заложенной в программе «Жилье», помощи хватит в лучшем случае на приобретение 10--12 кв. м, то есть на туалет и коридор. На остальное пусть изыскивает собственные средства, что для подавляющего большинства граждан нереально.

2.3 Общее описание изменения (динамики) спроса на услугу, цены на нее

В конце 2009 - начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов.

Антикризисные меры правительства, направленные на общее восстановление финансовой системы страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию вкупе с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны.

Предполагается, что в недалеком будущем ипотека станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков. Но это в будущем. А что мы имеем сейчас?

Снижение процентных ставок. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее - в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11% .

Снижение первоначального взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли еще дальше, снизив эту цифру до 10-15%

Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону отражается на процентной ставке по таким предложениям.

Развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

Кроме того, активная работа по решению проблем «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов, связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие - сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.

Малоэтажное строительство в настоящее время получает активную государственную поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК.

Развитие рефинансирования. Снижение ставок закономерно подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные кредиты под более высокий процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.

Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные инструменты рефинансирования. Хорошим примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.

Ориентация на потребности клиента. Банки начали активнее вкладывать средства в проекты, призванные сделать процесс получения кредитов простым и доступным для заемщиков.

Так, «Сбербанк» приступил к переоборудованию нескольких десятков своих московских офисов в «ипотечные центры», задача которых - упростить процедуру оформления ипотечного кредита до вида «одного окна». Аналогичный подход использовал Меткомбанк, открывший специализированный ипотечный офис в строящемся районе Екатеринбурга. В целом подобными центрами обзавелось большинство крупных российских банков, а в дальнейшем их количество будет только расти.

Итак, что же ждет ипотеку в 2011 году? «Стратегия развития» ориентируется на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие - увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.

Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.

Касательно снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на конец года выглядит абсолютно реальной.

Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.

Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2009 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2010-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.

В целом же развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2010 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

2.4 Факторы, определяющие спрос на жилье

Чтобы уяснить понятие спроса, необходимо представить, что на рынке все люди играют только две роли: потребителей и производителей. Потребители - это те, кто стремится приобрести товары и услуги и пользоваться ими. Функция производителей - внести эти товары и услуги на рынок. На рынке жилья удобней всего рассматривать жильцов в качестве потребителей, а проектировщиков и строителей - в качестве производителей.

Потребность в жилье, выражается в форме спроса на жилье. Этот спрос не является однозначным, поскольку зависит от многих личных факторов. Более того, интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его же желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворить все потребности одновременно.

Зависимость связывающая эти внешние факторы со спросом на жилье, называется функцией спроса. Как правило, считают, что функция спроса на жилье отдельного потребителя включает, по меньшей мере, следующие факторы:

- финансовые возможности потребителя,

- стоимость жилища,

- стоимость других товаров и услуг,

- индивидуальные жилищные предпочтения данного потребителя.

Что касается рынка в целом, то общий спрос на жилье зависит от количества потребителей и от индивидуальных функций спроса. Иными словами, общая функция спроса является результатом сложения индивидуальных функций.

2.5 Возможные изменения в спросе

Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно можно представить на рис. 8

Рисунок 8 - Динамика коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно

Тем не менее, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно.

В настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью, составляет, по разным оценкам, 2-5%. Причин этому несколько. Одна из основных - недостаточные доходы населения для внесения первоначального взноса и выплаты кредита. Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.

Динамика развития рынка ипотечного кредитования в РФ можно представить на рис. 9

Рисунок 9 -Динамика развития рынка ипотечного кредитования в РФ в 2007-2010 гг.

Как видно из рис.9, если в 2006 году объем ипотечных кредитов составлял 108 млрд. руб., то в 2010 году он может увеличится в 4 раза и составить 415 млрд. руб.

В течение 2009 года запланировано ввести в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м жилья, чем существенно увеличить коэффициент нового строительства.

Рис. 10 Ввод в действие жилых домов по районам города Волгограда в 2009г.

2.6 Особенности эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости

Ситуация на рынке жилой недвижимости особенно быстро ухудшилась после августовского 2008 года финансового кризиса; повсеместно, в том числе и в Москве, рынок нового жилья стал испытывать нарастающие трудности реализации жилищной продукции. Эти изменения в условиях работы инвестиционно-строительного комплекса Москвы частично учтены в программе "Основные направления градостроительного развития Москвы на период до 2010года".

Исследования состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости - едва ли не самое излюбленное направление публикаций, посвященных проблемам сферы недвижимости. И это вполне оправданно, так как именно от спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

Любой объект недвижимости- это результат взаимодействия таких факторов производства как земля, капитал и труд, причем два из них мобильны, а третий - земля -неподвижен и ограничен. Эти свойства земли и рассматриваются в большинстве учебников по экономике недвижимости как фактор, определяющий невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Отчасти это верно, но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, также как и на любом другом, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением - избытком предложения.

Предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что процесс освоения новых территорий, создания новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных - процесс длительный, а потому предложения на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество или, как принято говорить в работах по экономической теории, - предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочный период.

Причина этой неэластичной - длительности процессов создания объектов недвижимости. Для того чтобы рынок мог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период в два-три года.

Например, в связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость.

Очевидно, что первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Значит, через определенный период времени (его срок как раз и определяется длительностью инвестиционно-строительного цикла) на рынок будет выброшено дополнительное количество объектов недвижимости. Нетрудно предположить, что при неизменности спроса это должно привести к падению цен на рынке. Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере - для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынка.

Стоит заметить, что на вторичном рынке недвижимости в развитых странах эластичность предложения также довольна низка, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с их уровнем доходов, социальным статусом и прочим

Суть дела в том, что доходы большинства потребителей недвижимости и цены на объекты недвижимости - явление совершенно разного порядка. Как правило, цена недвижимости в несколько раз (а в нашей стране даже в несколько десятков раз) выше, чем годовой доход ее пользователя, поэтому даже если доход увеличится на несколько десятков процентов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не сократится.

Другое дело - общий запас благ (богатство), которым обладает потребитель недвижимости - его величина становится уже вполне соизмеримой с ценами на рынке недвижимости. Российский рынок недвижимости уже нашел несколько вариантов такого механизма. На вторичном рынке, это встречные сделки купли-продажи, на первичном - принятые в зачет имеющегося жилья. По сути дела, все это способы трансформации накопленного богатства в текущую платежеспособность.

2.7 Методы продвижения ипотеки

На сегодняшний день условия ипотечного кредитования у большинства банков примерно одинаковы. Процентные ставки по-прежнему высоки, зато полным ходом идет конкурентная борьба на уровне рекламных кампаний. Многие финансовые институты каждый год тратят на ипотечный маркетинг до 5 млн долларов.

Банкиры ежедневно изобретают новые методы продвижения ипотеки. И если условия по ипотеке у банков практически сравнялись, а проценты по-прежнему высоки, то маркетинговые продукты постоянно обновляются. Маркетологи каждого второго банка, продвигающего ипотечное кредитование, ломают голову, что можно предложить клиентам, чтобы они пришли именно в их банк. Безусловно, клиенты обращают внимание на заманчивые акции и дополнительные услуги. А предложения бывают самые неожиданные.

Ипотечный рынок сам по себе - это рынок взвешенных решений, где влияние на клиента чисто рекламных ходов гораздо менее значительно, чем в других сферах. Поэтому в продвижении ипотечных кредитов особое место занимает формирование продуктов, ориентированных на запросы рынка. Однако, несмотря на это, банки часто проводят дополнительные программы привлечения клиентов.

3. Анализ рыночной ситуации, клиентско-потребительской базы

3.1 Реальная рыночная ситуация ипотеки на примере г.Волгограда

С наступлением кризиса цены на жилье в городе Волгограде, наконец, поползли вниз. Почти в это же время многие банки объявили о снижении процентных ставок по ипотечному кредитованию. Но, несмотря на послабления, волгоградцы не торопятся обременять себя долгами за жилье и приобретать квартиры.

Если верить рейтингам, составленным различными риэлтерскими агентствами, жилье в Волгограде было одним из самых дорогостоящих в России. Кризис все расставил по своим местам -- цены на дома и квартиры приблизились к реальным отметкам. Если в конце 2008 года средняя цена за 1 квадратный метр варьировалась в пределах 56 тысяч рублей, то уже к началу 2009 года цена упала до 47 тысяч. Всего за период кризиса цены на жилье снизились в среднем до 23,7%.

Однако даже такое значимое падение не стимулировало жителей Волгограда на покупку вожделенных квадратных метров. Если в докризисные времена весенний рост цен составлял 20%, то в этом году он едва дотянул до 10%. Но на количество сделок по купле-продаже это никак не повлияло -- вместе со снижением цен упала и покупательская способность волгоградцев. Свою роль сыграло ужесточение условий по ипотеке и отсутствие уверенности в том, что человек не попадет под сокращение на работе и не останется без средств к существованию. Неактивны на рынке недвижимости и продавцы -- те, кому не нужно срочно продать свою квартиру, заняли выжидательную позицию.

Прошедший год стал переломным и для рынка ипотечного кредитования.Только по Волгоградской области объем ипотечных кредитов снизился на 79,9% -- этот показатель выше общероссийского. Однако уже с четвертого квартала прошлого года наметилась тенденция к постепенному восстановлению рынка ипотеки.

Чтобы стабилизировать ситуацию с выдачей ипотеки, многие банки снизили ставки по займам, а Сберегательный банк с 19 апреля заявил о том, что отменяет все комиссии по кредитам. Сегодня размер ставки по ипотечному кредиту колеблется от 9 до 14%, но при этом ипотека-- это не массовый продукт, доступный каждому. Например, автокредиты сегодня пользуются гораздо большей популярностью.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о повышении ставок по кредитам с 1 июля 2010 года.

Сегодня ставка кредита на покупку жилья на вторичном рынке составляет 9,46 % -11,16%. С 1 июля этого года она подрастет до 11% -- 11,5%. А вот минимальная ставка по займу на покупку новостройки составит 9,46%.

Таким образом, федеральное агентство жилищного кредитования хочет повысить интерес к новостройкам. Кстати за январь-апрель этого года в Волгограде было сдано на 42,7% больше жилья, чем за этот же период 2009-го.

В текущем году выйти на докризисный уровень объемов выдачи вряд ли удастся, но уже в ближайшие месяцы стоит ожидать снижения первоначального взноса по ипотеке, а также дальнейшей либерализации требований к заемщикам. Дальнейшая реализация федеральных финансовых программ, постепенное снижение ставки рефинансирования и официально регистрируемых показателей инфляции позволят ожидать плавного снижение ставок по ипотечному кредитованию.

Зависимость банков от конъюнктуры рынка недвижимости значительно сильнее, чем отражено в официальной отчетности. По оценкам Bank of America--Merrill Lynch, две трети залогов по корпоративным кредитам составляет именно недвижимое имущество. Основной риск от такой концентрации залогов в одном сегменте -- как ни странно, регулятивный. Банк России собирается стимулировать банки активнее продавать непрофильные активы, что сопряжено с рисками роста убытков не только самих банков, но и с коррекцией цен на рынке коммерческой недвижимости в целом.

По оценкам BofA--Merrill Lynch, приведенным в опубликованном вчера исследовании по российским банкам, зависимость банковского сектора от рынка недвижимости гораздо выше, чем отражено в отчетности банков. Так, доля кредитов, выданных на покупку жилой и коммерческой недвижимости, составляет всего 12,4% от общего кредитного портфеля банков. "Этот показатель (12,4%.-- "Ъ") не полностью характеризует взаимосвязь банковского сегмента и сегмента недвижимости,-- пишут в отчете аналитики BofA--Merrill Lynch.-- Кроме непосредственных кредитов на недвижимость две трети залогов по корпоративным кредитам представлены также недвижимостью". "Наша оценка основана частично на данных отчетности, частично на информации, почерпнутой в ходе общения с менеджментом банков,-- пояснил "Ъ" аналитик BofA--Merrill Lynch Иван Бохмат.-- Так, например, в примечаниях к отчетам банков за 2009 год указано, что у Сбербанка 58,5% просроченных кредитов покрыты залогами в виде недвижимости, у банка "Возрождение" 55% залоговых кредитов обеспечены недвижимостью, у ВТБ недвижимость составила 90% изъятого за долги залога". Таким образом, судя по данным Merrill Lynch, концентрация залогового покрытия российских банков в таком низколиквидном и просевшем в цене активе, как недвижимость, крайне высока.

3.2 Потенциальные пользователи ипотеки

Эта информация не всегда на виду, но достаточно внимательнее ознакомиться с условиями получения тех или иных ипотечных продуктов, предлагаемых сейчас банками, чтобы убедиться в том, что воспользоваться ими может лишь ограниченная возрастная категория граждан. Иными словами, банками устанавливается как минимальный возраст заемщиков, так и максимальный. В общем можно сказать, что сегодня в российской ипотеке типичным заемщиком является законопослушный мужчина (по данным социологических опросов, мужчины в два раза чаще женщин пользуются услугами кредитования). И, как правило, основная масса людей, получающих ипотечный кредит, находится в возрасте от 28 до 37 лет. Попробуем разобраться в причинах происходящего.

Дети до 18 не допускаются

Не секрет, что молодой возраст является приоритетным для организаций, занимающихся ипотечным кредитованием. С минимально допустимым возрастом заемщика, вроде бы все просто: 18 лет. Но в таком возрасте человек, как правило, имеет низкую социальную ответственность, малый уровень профессиональной подготовки и, как следствие, нестабильные и небольшие доходы, а это значит, что реально получить ипотечный кредит он не может. Есть и еще один важный момент - военная обязанность. Если молодому человеку предстоит призыв в армию, с кредитом будут трудности. Ему придется либо искать надежного поручителя, либо подождать до возвращения из армии.

Кому за … «тьдесят»

Что касается максимально возможного возраста, то он вводится банками для того, чтобы обезопасить себя от клиентов, способных в силу естественных причин не только потерять трудоспособность, а значит, и заработок, но и просто-напросто отойти в мир иной. В большинстве случаев максимальная возрастная планка рассчитывается по формуле: пенсионный возраст минус длительность запрашиваемого кредита. Проще говоря, предельным возрастом, до которого заемщик должен полностью расплатиться с кредитом, является пенсионный возраст (для женщин - 55 лет, для мужчин -60 лет). Например, в «Альфа-Банке» заемщиком может быть физическое лицо, минимальный возраст которого составляет 21 год; максимальный же возраст заемщика определяется так: текущий возраст на момент получения ипотечного кредита плюс срок кредита не должны превышать 59 лет для мужчины и 54 года для женщины. Это значит, что 50-летнему мужчине получить ипотечный кредит на срок 20 лет практически невозможно.

Однако и здесь имеются исключения. Они связаны с простой логикой - чем старше заемщик, тем стабильнее его положение в обществе, тем более взвешенно он принимает решения и менее склонен к риску. Наконец, возрастные заемщики больше дорожат своей репутацией. Более того, потенциальные клиенты в зрелом возрасте уже имеют в собственности то или иное имущество, которое может служить залогом. Они следят за своим здоровьем и могут быть полны сил. Разумеется, речь здесь не идет о простых пенсионерах, получающих пять-шесть тысяч рублей в месяц. Для них ипотека закрыта, да и за кредитами они не обращаются. Но пожилые люди, которые все же обращаются за ипотечным кредитом, могут быть либо владельцами собственного бизнеса, либо людьми, обладающими серьезным капиталом, приносящим стабильный доход. В крупных городах таких людей сейчас немало. Так зачем же выбрасывать их из числа потенциальных пользователей ипотечными программами?

Именно исходя из этих соображений, сейчас появились банки, готовые идти на компромиссы. В них заемщик должен расплатиться по кредиту до 65-летнего или даже до 75-летнего возраста. Так, например, в «Райффайзенбанке» можно получить ипотечный кредит, если возраст составляет от 21 года на момент предоставления кредита и до 65 лет на момент окончания действия кредитного договора (при этом к середине срока кредита возраст заемщика не должен превышать 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин).

В «МДМ-банке» по ипотечному кредиту надо рассчитаться до 65 лет мужчинам и до 60 лет женщинам, в «Московском кредитном банке» - до 60 лет и для мужчин, и для женщин. В «Сбербанке» ипотечный кредит можно получить в возрасте от 18 лет, но при этом обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику 75 лет. В центре ипотеки корпорации «Бест-Недвижимость» также говорят о том, что максимальный возраст на момент окончания выплаты кредита может составлять 75 лет. Аналогичные условия практикуются и в «СДМ-Банке», где, следуя потребностям и пожеланиям клиентов, снизили требования по возрасту заемщика, который теперь на момент окончательного погашения ипотечного кредита не должен превышать 75 лет.

Понятно, что пожилые люди составляют одну из самых рискованных групп заемщиков для ипотечных организаций. И многие страховщики отказываются заниматься страхованием так называемых «возрастных» заемщиков. Однако если страховая компания, уполномоченная ипотечной организацией, возьмется застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, находящегося в предпенсионном возрасте (разумеется, после тщательного медицинского обследования и за дополнительный тариф), то она вполне может повлиять на положительное решение по кредиту.

3.3 Рынок потенциальных банков-конкурентов в Волгограде

Услуги Сбербанка в Волгограде

Сбербанк в Волгограде предоставляет гражданам различные банковские услуги, в том числе связанные с приемом и обслуживанием банковских вкладов, осуществлением денежных переводов и пр. Наряду с этим Сбербанк в Волгограде предлагает воспользоваться ипотекой, оформляя на продолжительное время ипотечный кредит для покупки заемщиком жилой недвижимости

Ипотека от Сбербанка в Волгограде

Данная программа ипотеки Сбербанка в Волгограде содержит в себе следующие основные условия и требования:

Сбербанк в Волгограде предлагает ипотеку, направленную на покупку квартиры, комнаты, земельного участка или частного дома, относящихся к первичному или ко вторичному рынку жилья.

Ипотечный кредит предоставляется в долларах США.

Процентная ставка по кредиту по данной программе находится в интервале от 10.25 до 12.50 % и зависит от срока кредитования, а также суммы первоначального взноса, вносимого заемщиком и др.

Ипотечный кредит выдается на срок от 1 года до 30 лет.

Сумма выдаваемого кредита может составлять от 1 доллара США.

Заемщик должен быть младше 75 лет и старше 18 лет.

Минимальный первоначальный взнос начинается от 10 %.

За открытие ссудного счета банком единоразово взимается комиссия в размере 1.00 %, но не менее 250 и не более 25 000 рублей.

За проведенное банком оформление документов ипотеки единоразово взимается сумма 1 000 рублей.

Согласно статистическим данным, почти все граждане могут позволить себе ипотеку один-единственный раз за всю жизнь - цены на недвижимость достигли заоблачных высот и продолжают расти, а доходы многих людей оставляют желать лучшего. Население Волгограда также не является исключением из общего правила. В связи с этим подходить к вопросу получения в банке ипотечного кредита следует более чем обдуманно и взвешенно. Лучше потратить еще какое-то время на консультации с работниками банков и ипотечных брокеров, чем потом раскаиваться в поспешно принятом решении, тем более, что в последнее время представительства других банков, как столичных, так и иностранных, появляются в регионах во все возрастающем количестве, следствием чего послужит появление все новых и новых ипотечных программ в Волгограде.

Ипотека от Банка Возрождение в Волгограде

Данная программа ипотеки Банка Возрождение в Волгограде содержит в себе следующие основные условия и требования:

Банк Возрождение в Волгограде предлагает ипотеку, направленную на покупку квартиры, относящейся к первичному рынку жилья.

Ипотечный кредит предоставляется в российских рублях.

Процентная ставка по кредиту по данной программе находится в интервале от 12.00 до 17.00 % годовых и зависит от срока кредитования, а также суммы первоначального взноса, вносимого заемщиком и др.

Ипотечный кредит выдается на срок от 3 до 20 лет.

Сумма выдаваемого кредита может составлять от 300 000 до 16 200 000 рублей.