Размещено на http://www.allbest.ru/

Распространение ипотечных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

Точкой отсчета в истории современной российской ипотеки стал Закон РФ "О залоге", принятый в 1992 г. Он посвятил ипотеке четыре статьи, по сути, напомнив хорошо забытое в советские времена понятие. Дальнейшее развитие пошло быстро: в 1995 г. начал действовать новый ГК РФ с пространной главой о залоге, включающей нормы об ипотеке, закипела работа над специальным законом об ипотеке. Путь его, однако, оказался тернист - "камнем преткновения" стал залог земельных участков, который пришлось существенно ограничить. В таком виде Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят в 1997 г., но на него было наложено вето Президента. Преодолеть вето удалось лишь в июле 1998 г., после чего закон вступил в силу.

Принятый в 1998 г. Закон "Об ипотеке" ввел в практику залог недвижимости в различных сферах экономики. Однако правовые нормы оказались совершенно неэффективными в долгосрочном жилищном кредитовании населения. Для заемщиков и кредиторов фактически действовал, с одной стороны, закон, с другой - договор об ипотеке. В итоге арбитражные суды оказались завалены исками, а банки попросту перестали давать залоговые ссуды населению, желающему улучшить свои жилищные условия.

Закон имел весьма существенные недостатки, однако был крайне необходим для запуска государственных программ ипотечного жилищного кредитования. Их народилось тогда множество: "Дом для вашей семьи", программа правительства Москвы, иные региональные программы - все надеялись привлечь иностранные кредиты. Но в августе 1998 г. грянул дефолт, подкосивший рынок "недвижимости". В иностранных кредитах было отказано, о красивых программах потихоньку забыли.

Оживление на рынке вновь повысило интерес к ипотеке. В течение 2001 г. количество выданных ипотечных кредитов возросло вдвое, однако по-прежнему эта услуга не является значимой для кредитного портфеля банков и указывается только для того, чтобы пакет услуг выглядел целостным. В действительности банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты собственным сотрудникам и работникам предприятий - давних клиентов, а заявка "пришедшего с улицы" заемщика рассматривается несколько месяцев и часто отклоняется. На Западе в кредит покупается 80-90 % жилья, у нас этот показатель составляет. всего 1 % и то лишь в Москве и Санкт-Петербурге. Отсутствие "длинных денег" у строителей, весьма вялое и осторожное присутствие банков на рынке жилья приводят к парадоксальной ситуации: граждане вынуждены кредитовать строительный комплекс собственными деньгами, причем без всяких процентов, а часто - и без существенных гарантий.

Каковы же причины, сдерживающие развитие спроса населения на ипотечные кредиты? Первая и самая важная - колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита. Сегодня ипотека предлагается под 10-15 % годовых в валюте сроком на 10-15 лет. По меркам западных стран, это просто бесчеловечно. К слову заметим: в развитых странах ипотечные кредиты выдаются сроком на 30, а то и 40 лет (с соответственным уменьшением ежемесячного взноса). Для нас такая практика пока из области фантастики. Жесткий набор условий, громоздкая процедура проверки и - главное - требование предъявлять только легальные доходы также не способствуют популярности ипотеки у потенциальных заемщиков. В России пока большинство населения получает "серые" доходы (часть - по ведомости, часть - "в конверте"), у нас очень трудно сформировать кредитную историю. Преодолением этого препятствия занимается И. Грачев, лидер партии "Развитие предпринимательства", председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования. По его словам, около 30 % наших граждан имеют деньги на ипотечную программу, но не в состоянии доказать свою состоятельность банку. По мнению И. Грачева, следует развивать смежную систему сберегательных строительных касс предварительного накопления средств. Стройсберкассы, не интересуясь кредитной историей, легализуют "серые" зарплаты. Они же - при оплате, скажем, 50 % стоимости квартиры - будут кредитовать клиента 10-15 лет до полной расплаты за жилье и без справок, а под залог этой самой квартиры. Проблема в том, что в России пока нет законодательства, которое регулировало бы деятельность подобных финансовых институтов. Несмотря на то, что квазиипотечных кредитов выдано в десятки, а то и в сотни раз больше, ССК по-прежнему находится вне закона.

Что же касается коротких сроков кредитования и высоких процентных ставок, рассмотрим более детально механизм жилищной кредитной политики. Человек обращается за ссудой в банк. Из каких источников тот возьмет деньги? Ясно: из вкладов самих же граждан. Но если кредит долгосрочный - те же 10 лет, то банк должен быть уверен, что на столько времени люди и оставят там свои сбережения. Других - гарантированных! - источников дохода у него нет. Но где вы видели, чтобы граждане столько времени хранили (или собирались хранить) свои вклады? Такого нет. Доверие к банкам, увы, подорвано. А в результате складывается парадоксальная ситуация: непременное условие успешной работы банка - соответствие активов и пассивов, но сбалансированности между ними нет и не будет. Банк, таким образом, все время балансирует на грани банкротства.

Теперь о 15 % - откуда появились они? Цифра складывается из 10 % дохода банка, что при существующем состоянии экономики считается вполне нормальной величиной, а оставшиеся проценты - это расходы на обслуживание клиентов, проверку содержания недвижимости, компенсацию возможных рисков и на другие расходы. Понятно, что столь высокие ставки отнюдь не способствуют широкому распространению ипотеки, популярности ее среди населения. Накладно брать деньги в долг. Далеко не все могут себе это позволить. Существенно повысить эффективность кредита для населения могли бы налоговые льготы, предоставленные заемщикам главой 23 Налогового кодекса. Если учитывать эти льготы, то платежи по кредиту должны фактически составить не 15 %, а всего 6 %, поскольку облагаемый налогом доход граждан уменьшается на суммы, израсходованные заемщиком на приобретение жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Но этой льготой можно воспользоваться только после оформления права собственности на квартиру, т.е. заемщику и счастливому обладателю новой квартиры придется забирать свои деньги у государства, а не экономить по ходу дела. А если заемщик решится облегчить свою участь и добьется того, чтобы процентные выплаты компенсировались ему местными властями или предприятием, то сразу после получения кредита счастливчику придется заплатить налог с материальной выгоды - от 13 до 35 %. Эту нелепую норму закона депутаты Госдумы планируют изменить в ближайшее время.

Вице-президент "ДельтаКредита" А. Печатников, подытоживая все плюсы и минусы ипотеки для граждан России, приходит к выводу, что главной причиной ипотечного стопора является неготовность российского общества принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок. Люди привыкли получать квартиры от государства, годами терпеливо ожидая своей очереди, а тут нужно влезать в кабалу самому, жить, что называется, взаймы. Но на наш взгляд, такие рассуждения уже не соответствуют времени. Активное население страны втягивается во все современные рыночные игры - растет интерес и к страхованию, и к пластиковым картам, растет даже доверие к банкам. Спрос на недвижимость нетрудно будет перевести в спрос на ипотеку, если будет предложение. Более того, по мнению некоторых участников рынка, если в ближайшее время не будет создан работоспособный и масштабный механизм ипотеки, стройкомплекс уже через два-три года столкнется с проблемой реализации квартир по действующим ныне схемам. Но что же мешает возникнуть мощной волне предложения ипотеки? На наш взгляд, обеспечение кредита - главная проблема, которая мешает банкам их выдавать. На сегодняшний день Госдума, казалось бы, решила главную законодательную проблему жилищного кредитования, приняв поправки в закон об ипотеке, который позволяет выселять злостных неплательщиков из заложенных квартир. Закон содержит два ключевых момента - обеспечение гарантий собственности новому владельцу жилья и возможность получения временного помещения для несостоятельного заемщика. Бывший собственник, а также члены его семьи, утратившие право пользования жильем, обязаны его освободить после того, как право собственности перешло к другим лицам. Однако теперь у них появляется возможность обратиться за предоставлением жилого помещения из фонда для временного поселения. Если же прежнее жилье после предоставления нового не было освобождено, жильцы, утратившие право собственности, выселяются решением суда. Раньше выселить жильца было практически невозможно. Кредитор мог наложить взыскание на квартиру, продать ее, но не выселить жильцов.

Однако статьи нового закона может отменить Конституционный суд. Согласно ст.40 Конституции, "каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". В ст.55 говорится, что "не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина".

Существовало и еще одно серьезное препятствие для развития ипотечного кредитования. Принятые поправки в Гражданский кодекс требовали согласия органов опеки и попечительства при сделках, связанных с отчуждением жилого имущества, если затрагиваются права и законные интересы несовершеннолетних и недееспособных. Все это, конечно, было продиктовано самыми благими намерениями, вот только забыли законодатели, как это нередко случается, регламентировать основания, по которым права беззащитных следует считать нарушенными. Хуже того, действующая инструкция Минобразования прямо рекомендует названным органам не давать согласия на заклад жилых помещений ни под каким видом. Но поскольку редкая семья не имеет детей, то все они автоматически лишились возможности улучшать свои жилищные условия, прибегнув к ипотеке. Думская комиссия по ипотечному кредитованию этот пробел восполнила. Теперь, по словам ее председателя И. Грачева, защита прав детей и инвалидов сохраняется, но органам опеки предписано принимать мотивированные решения. Которые, однако, могут быть обжалованы в суде. Основной проблемой развития ипотеки мы считаем отсутствие у банков долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые позволяли бы выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в требуемых масштабах. Тут помог бы выпуск специальных ценных бумаг, которые могут заинтересовать потенциальных инвесторов. Но такой закон только готовится. Цель законопроекта - создание в России условий для развития ипотечного жилищного кредитования за счет привлечения в эту сферу инвесторов. В странах с развитыми жилищными ипотечными рынками, таких как США, Германия, Дания, использование ценных бумаг для привлечения дешевых долгосрочных ресурсов с рынка капитала в последнее время стало общепринятой практикой. В нашей же стране этого пока нет. Существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не удовлетворяют в полной мере условиям, предъявляемым к финансовым инструментам, с помощью которых возможно реализовать подобные механизмы, утверждают разработчики закона.

Проект закона "Об ипотечных ценных бумагах" устанавливает виды ипотечных ценных бумаг, требования к их форме, порядок и процедуру эмиссии, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является способ их обеспечения. В состав основного покрытия этих бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.

ипотека жилищное кредитование агентство

История с ипотечным законом тянется уже довольно долго. Напомним, что в первом чтении он был принят еще два года назад, но дальше дело до сих пор не продвинулось. Депутаты и Правительство до сих пор не имеют единой точки зрения на то, каким должен быть рынок ипотечных ценных бумаг. Продолжается и спор между ФКЦБ, Центробанком и Госстроем по поводу того, могут ли универсальные банки напрямую участвовать в выпуске этих бумаг или должны это делать только через специализированные структуры. Правительство настаивает, что сбором "длинных" ипотечных денег могут заниматься только специализированные эмитенты. Позиция же депутатов и ЦБ иная. Они считают, что других действующих структур, готовых доставать деньги, выдавать кредиты и размещать ценные бумаги, кроме банков, нет. Кроме того, если для работы с ипотечными деньгами создавать дополнительные структуры, это отразится на стоимости кредитов, тогда как основная цель этих ценных бумаг - сделать ипотеку более доступной.

Аналитики фондового рынка полагают, что даже если закон об ипотечных ценных бумагах будет идеальным, рынок отреагирует на его принятие не сразу. Что же необходимо для развития рынка ипотечных облигаций? Прежде всего, нужно создать инфраструктуру ипотечного рынка, т.е. сформировать механизм взаимодействия участников, определить отношения между банками и другими держателями ипотечных облигаций, профессиональными участниками фондового рынка и т.д.

Какие схемы сегодня рассматриваются? Схема номер один. Уровень доходности ипотечных облигаций (закладных) как долгового инструмента будет зависеть от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации в свою очередь напрямую связан с ее обеспечением. С учетом этих обстоятельств сегодня наиболее популярной считается двухуровневая схема организации рынка, построенная фактически на гарантиях государства. Выглядит она примерно следующим образом. Банк, участвующий в ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) уже реально существующей организацией; с ним же заемщик и расплачивается за кредит. Агентству, естественно, нужны деньги для выкупа. Их оно берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами - частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Но кто гарантирует выплаты по облигациям? Правительство РФ. Это и есть самое слабое место схемы. При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью. В настоящее время доходность на рынке по двух-трехлетним ГКО-ОФЗ составляет 18-19 %, поэтому прогнозный уровень доходности по ипотечным облигациям составит 19-23 % годовых. Специалисты АВК ожидают, что с введением в оборот закладных активность банков в ипотечном кредитовании, конечно, возрастет, но проценты по ипотечным кредитам либо останутся на прежних уровнях, либо снизятся процентов до 12-14 из-за увеличения количества кредитов. Но существенного снижения ставок специалисты не прогнозируют. Сроки же кредитования несколько увеличатся.

Схема номер два. На Западе рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время яростно вытесняется так называемыми банковскими облигациями. Это более простой и более быстрый инструмент. Суть его такова. Я выпускаю некую облигацию. Я не прохожу регистрацию, не нанимаю андеррайтеров, я просто предлагаю на рынке облигации под реализацию проекта - в данном случае строительного. Но я должен входить в трейдинговую систему, которая берется продать облигации. Почему западная ипотечная система сворачивает на этот путь? Потому что он позволяет быстро наращивать капитал банка. И им легко это сделать, потому что есть инфраструктура. В России же инфраструктуры нет, но если бы удалось создать подобный общероссийский рынок, то он был бы не хуже европейского. Речь идет о второй схеме - без участия государства. В ней ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. По этой схеме работают банки и в Италии, и в Германии. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997 г. на государственной основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из "Фанни Мэй", Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития США (USAlD).

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, что концепция Агентства приближена к модели "Фанни Мэй".

Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях. Министерство финансов, Министерство экономики, Государственный комитет по строительной, архитектурной и жилищной политике и Центральный банк РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее интеграции с финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также принимает участие в решении данных задач, занимаясь подготовкой и реализацией совместной программы Госдумы и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для вашей семьи".

Пилотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге, администрация которого прекрасно понимает необходимость скорейшего улучшения жилищных условий широких масс городских жителей и оказывает всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35 %, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70 %, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5 % от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного погашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если в конечном счете кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/ полное досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998 г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне - и долгосрочных ресурсов.

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова:

1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;

2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников "длинных" денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России.

Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность - региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.

В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51 %. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4 % от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.

Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7 % годовых - льготная ставка и 10-13 % - основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно "привязать" выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).

Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения.

Особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных отношений в г. Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО "РОССТРО" и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996 г.; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995 г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25 апреля 1995 г. № 421-р "О подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга", а затем - постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995 г. № 76 "О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга". В ноябре 1995 г. мэр города подписал распоряжение "О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга", а 18 марта 1996 г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период размещения - с 5 по 24 мая 1996 г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с 15 ноября 1996 г.

Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой дом ("137 серия") в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова внутри квартала "Каменка, квартал 71 А", корпус 12, общей площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное учреждение "Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта".

Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т.е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №. по №. за квартирой с индексом №.) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996 г.).

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения первой серии займа.

ГБР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.

Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.

РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета - депо юридических лиц - владельцев жилищных сертификатов.

Алгоритм действий инвестора

1 Инвестор - андеррайтер

1.1 В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов).

1.2 Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то денежные средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера, либо копия платежного поручения.

1.3 После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует данный договор.

2 Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)

После подписания указанного договора инвестор получает выписку из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.

3 Инвестор - агент по недвижимости

Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом, за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996 г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.

4 Инвестор как продавец

Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой или "россыпью", аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.

5 Инвестор - Банк-гарант

Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т.е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

Библиографический список

1. Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. - М.: Издательский дом "Аудитор", 2009. - С.112.

2. Терковская, Е. Ипотека: Проблемы и перспективы / Е. Терковская // Хозяйство и право. - 2007. - № 9. - С.16-26.

3. Шипкова, О.Т. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели / О.Т. Шипкова, А.Г. Ивасенко, В.Н. Соколов // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: cб. докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2010. - С.101-102.

4. Пчелинцева, Л.М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовом регулировании / Л.М. Пчелинцева // Журнал российского права. - 2008. - № 8. - С.103-115.

5. Пахолков, Н.А. Организация управления строительным комплексом региона / Н.А. Пахолков, С.П. Носок. - Вологда: ВоГТУ, 2009. - 213 с.

Размещено на Allbest.ru