Модели и схемы ипотечного кредитования, применяемые в международной практике

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Модели и схемы ипотечного кредитования, применяемые в международной практике

Система строительных сберегательных касс в Европе существует уже больше столетия. Первые сберкассы появились в Англии в XIX веке, затем опыт переняла Германия, Чехия, Венгрия и Польша. С виду все просто: человек приходит в сберкассу, открывает счет и вносит любую сумму. Когда на счету накопится 40 % стоимости выбранного жилья, клиент получает ссуду на покупку долгожданных квадратных метров, а оставшуюся долю доплачивает по заранее определенной методике следующие 10-20 лет.

В Германии почти все граждане задействованы в стройсберкассах. Большинство жителей там заключают договоры с разными сберкассами: один - на ремонт крыши, другой - на замену отопительной системы, третий - на строительство нового дома. Внутри такого объединения (назовем его Кооперативом) пайщики сообща определяют принцип очередности, в котором учитывается величина взноса, время вступления в Кооператив и т.д. После покупки первой квартиры первый в очереди заселяется в нее и продолжает ежегодно вносить в кооператив оговоренную сумму.

Покупатель въезжает в новую квартиру, деньги на которую ему ссудил весь Кооператив. До тех пор, пока он вернет эту ссуду, квартира находится на балансе Кооператива, т.е. юридически принадлежит всему коллективу пайщиков. И только после полного расчета квартира перейдет в собственность жильца, а сам он автоматически выйдет из членов Кооператива. Даже новичок, сделавший только самый первый взнос, уже становится владельцем определенного количества квадратных метров жилплощади. И продвижение его в очереди фактически означает докупку все новых и новых квадратных метров. То есть каждый взнос за будущую квартиру - это деньги, вкладываемые в недвижимость. Это и защищает накопления пайщиков от инфляции.

Именно по такой системе и работают вот уже более века вышеупомянутые строительно-сберегательные кассы Германии. В Чехии, когда 40 % стоимости нового жилья (или ремонта старого) оплачены, на остальные 60 % выдается ссуда под 3-5 % годовых на 10-20 лет. Причем на те вклады, которые уже сделаны, начисляются проценты (как в банке). Это автономная система, которая не зависит от рынка и цен на недвижимость. Фактически покупаются собственные деньги под 2 % годовых и получается прибыль с разницы процентов по вкладам и процентов по кредитам.

Для привлечения клиентов в Чехии действует система бюджетных дотаций на жилищное кредитование - каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает единовременную помощь от государства. Ежегодно на его сберегательный счет дополнительно начисляется около 150 долл., что доводит годовые по жилищным вкладам до 12 %. Позволить себе ввести такую жилищную дотацию для москвичей не может даже богатая столичная мэрия. Кроме того, жилье в Чехии не пользуется таким спросом, как в Москве, даже при сходных ценах (жилье в Праге стоит в зависимости от района и качества дома от 800 до 1000 долл.).

ОАО «Строительная сберегательная касса» (предприятие создано со 100%-ным капиталом городского правительства) за пять лет существования в России выдало всего 2000 ипотечных кредитов. Компания предоставляет квартиры с рассрочкой на 3 года, что могут позволить себе около 10 % населения. Отечественным инвесторам жилищные кредиты пока тоже не интересны - квартиры в Москве продаются оптом еще на этапе строительства, цены растут постоянно. Тем не менее опыт чешских строительных сберкасс вполне применим в Москве.

Проценты по небанковским кредитам ниже банковских. Изначально стройсберкассы могут существовать в виде некоммерческих организаций - жилищно-строительных кооперативов, которые не получают прибыль от вкладов своих клиентов, а сразу инвестируют в недвижимость. На Западе эти две системы успешно взаимодействуют - на банковскую ипотеку ориентированы состоятельные люди, которым надо получить квартиру сейчас, а через несколько лет расплатиться за нее. А при получении жилья через сберкассу приходится его дольше ждать, поскольку сначала надо накопить определенную сумму на счете.

В России нет нормативной базы по работе стройсберкасс. Чтобы привлечь население, надо обеспечить систему сберкасс хотя бы минимальными государственными субсидиями или гарантиями. Сейчас несколько кооперативов работают по этой схеме в Москве, но вся суть стройсберкасс - в массовом участии населения. В Чехии, к примеру, на счетах только одной сберкассы сейчас лежит 7 млрд долл. Эти деньги идут на приобретение квартир участникам сберкасс под очень низкие проценты. Кроме того, надо заинтересовать банки и страховые компании работать со стройсберкассами.

Сбалансированная автономная модель ипотеки действует по принципу кассы взаимопомощи: кредитные ресурсы банка не заимствуются на открытом рынке, а формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение такого займа, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени, но в то же время и не зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Именно поэтому она получила название автономной. жилищное кредитование касса ипотека

Примером использования данной модели может служить система приобретения жилья в Германии. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45 % от стоимости жилья, покупатели недвижимости получают государственную дотацию в размере 10 % от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов. По данным Ассоциации ипотечных банков Германии, на конец 2003 года в Европе было выпущено ипотечных облигаций на сумму свыше 1,54 трлн. евро, из них на долю немецкого ипотечного рынка приходится почти 70 % (68,6 %).

Вслед за Германией по объемам выпуска ипотечных облигаций идет Дания. Масштабы ипотечного рынка в этой стране в соотношении с численностью населения впечатляют. За последние несколько лет здесь выпущено этих ценных бумаг на сумму 231,6 млрд евро.

Усеченно-открытая модель ипотеки применяется в Великобритании, Франции, Испании. Финансовое учреждение - кредитор - выдает ссуду, а должник берет ее исключительно в целях инвестирования в разнообразные проекты, например, в недвижимость. При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Кредитор для выдачи ссуды может привлекать средства не только из специальных ипотечных фондов, но и из любых других источников, например, собственных капиталов. Простота этой схемы обусловливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавливаются по усмотрению руководства ипотечного банка с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.

Расширенно-открытая модель ипотеки применяется в США. Эта модель (ее часто называют американской моделью ипотеки) особенно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных, что отражено в названии модели. В США дом или квартиру ценой до 240 тыс. долл. в США можно купить по государственной программе с первым взносом всего 2,9 % (менее трех процентов, это не опечатка) на 15 или 30 лет, если Ваш доход не более 78 тыс. долл. в год. У кого больше, тот в государственной поддержке уже не нуждается.

Процентная ставка при идеальной кредитной истории по такому кредиту составит 7 %. По обыкновенным коммерческим ипотекам процент при идеальной кредитной истории еще ниже. Банки дерутся за каждого клиента, иногда даже сознательно закрывая глаза на «досадные» мелочи.

Частному банку, непосредственно выдающему Вам такой кредит, обеспечивает его страхование государственное Управление жилищного строительства (Federal Housing Administration). Если вернуть деньги у Вас не получилось, частному банку все налогоплательщики страны будут их возвращать, почти все корпорации и частные лица, а не Ваши родственники или работа. Лично Вас из дома тогда попросят выехать, конечно.

Для того чтобы такой кредит получить, требуется проработать не менее двух лет на одной и той же работе. Ваш годовой доход до выплаты налогов должен быть приблизительно в три-четыре раза меньше цены дома. При этом инспекцию состояния жилья проводит только частный инспектор, обладающий особой государственной лицензией.

Жилье должно быть в хорошем состоянии. Ваших сбережений, кроме как на первый взнос, должно хватать только на оплату двух-трех первых месяцев. На само оформление уходит еще 5-6 тыс. долл. (одна месячная зарплата среднего человека 30-45 лет с высшим образованием).

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945 г. премия начислялась в размере 33 % от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10 %, а в бывшей Восточной Германии - 15 %. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70 % всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам.

За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т.е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991 г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система «Стройсбережение» участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991 г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс. квартир.

В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916 г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65 % всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87 % из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.

В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долл. в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

По данным Национальной Ассоциации Домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22 % больше годового дохода его хозяина.

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно, именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

– страховать предмет ипотеки;

– принимать меры для его сохранности;

– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.

В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

– принудительная ипотека;

– принудительный аукцион;

– принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основных стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации «Фэнни Мэй» (FNMA - Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35 %, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28 %. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20 % стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рис. 1).

Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х гг., т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека).

Рис. 1. Схема ипотечного кредитования в США

Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.

«Участвующие» ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент.

Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении «плавающих» ставок процента в различных вариантах).

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства.

Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом. При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20 % его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое.

На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.

Предоставление денежных средств государством - один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов.

Классический вид долгосрочного займа денежных средств - выпуск ипотечным банком своих облигаций. Обычно они не приносят очень высокого дохода, но относятся к самым надежным. Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов. Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими долгосрочный кредит невыгодно.

Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т.д.

Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.

Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита, т.е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника.

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов.

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов.

Первый способ - «выпуск вторичных ипотечных закладных» [2, с. 178]. Принцип его действия представлен на рисунке 2. Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке по общим правилам.

Второй способ, так называемая секьюритизация, изобретен в США, но широко применяется в Англии и Франции (рис. 3) [3, с. 157]. Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.

Рис. 2. Модель рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска вторичных закладных

Рис. 3. Модель рефинансирования ипотечных кредитов путем обращения активов баланса в ценные бумаги

Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую из отдельных этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов.

На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании - косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-иници-атора.

При организации компании банки-держатели ипотечных закладных открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита.

Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно, банки имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих обязательств.

Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый накопительный счет компании.

На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг. В континентальной Европе применяется несколько иной подход [3].

Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора. Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В.

Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в депозитарий заключаются в том, что:

– во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги;

– во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц [1].

Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является депозитарий.

После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.

Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность.

Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица - депозитария - обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.

Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов, составляющих единый вкладной документ, выделяется 10 %, которые называются подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90 %, дополнительно защищенные от риска.

Рис. 4. Модель рефинансирования ипотечных кредитов путем обращения активов баланса в ценные бумаги

При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5 % бумаг из выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения.

Показанная на рисунке схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она ниже.

Повторное размещение осуществляется следующим образом. Специализированная организация, скупив большое количество различных сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной документ, состоящий из «вкладных» сертификатов. Сертификаты повторного размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в счет досрочного погашения ипотечных кредитов.

В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем второго и т.д. Таким образом, инвестор получает дополнительную возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного погашения.

Использование подобных схем в России в настоящее время затруднено в связи с недостаточным развитием рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, однако это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в России невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где экономические условия схожи с имеющими место в России.

Так, экономические процессы, происходящие в Мексике и России, совпадают - инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее, с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается, коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования. Участниками ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты.

Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.

Изложенные выше схемы, несомненно, представляют интерес для России. Но применение опыта западных стран возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости и рынка ценных бумаг. Однако это не означает, что формирование системы ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные отношения получили развитие и в тех странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с имеющими место в России.

Библиографический список

1. Ахвледиани, Ю.Т. Формирование рыночной системы жилищного страхования / Ю.Т. Ахвледиани // Финансы. - 2008. - № 3.

2. Логинов, М.П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России / М.П. Логинов // Финансы и кредит. - 2009. - № 4 (172).

3. Петров, И. Ростов пошел в рост / И. Петров // Российская газета. - 5 августа. - 2009.

4. Щербаков, А.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях / А.И. Щербаков, А.Г. Ивасенко, Н.В. Опольская, В.И. Соколов // Известия вузов «Строительство». - 2009. - № 7 (487). - С. 88-93.

5. Соколов, В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования / В.Н. Соколов // Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики: материалы к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: НГТУ, 2010. - С. 309-310.

Размещено на Allbest.ru