Ипотечное кредитование в США

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Опыт ипотечного кредитования в США. Совершенствование механизмов муниципальных займов

2. Система финансирования жилья в США. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами

3. Двухуровневая система ипотечного кредитования. Государственная поддержка ипотеки в США и Латинской Америке

Библиографический список

1. Опыт ипотечного кредитования в США. Совершенствование механизмов муниципальных займов

Облигационные займы - традиционный и широко распространенный в мире способ заимствования для региональных и местных органов власти. На международных фондовых рынках муниципальные облигации занимают одно из основных мест, получив особое развитие в федеративных государствах с высокой степенью экономической самостоятельности регионов. По обороту рынка муниципальных облигаций лидирует США, значительную долю рынка занимают европейские страны. Облигационная форма заимствования местных органов власти получила развитие в Азии (прежде всего в Японии), на развивающихся фондовых рынках Латинской Америки.

В теоретическом плане обычно выделяют следующие основные цели выпуска муниципальных облигаций:

– финансирование текущего дефицита регионального бюджета. Масштабные затраты местных властей, как правило, носят сезонный характер, поэтому для одноразовой мобилизации крупных финансовых ресурсов требуются крупные заемные операции;

– погашение ранее размещенных долговых обязательств. При этом фактически осуществляется рефинансирование задолженности;

– сглаживание колебаний при поступлении налоговых платежей в региональный бюджет (ликвидация кассовых разрывов) наиболее целесообразно использовать муниципальные облигации в этом случае в тех регионах, где налоговая база зависит от сезонного производственного цикла;

– обеспечение коммерческих банков, инвестиционных институтов и других финансовых структур высоконадежными растущими резервными активами, не омертвляющими их капитал;

– финансирование собственных местных программ и капиталоемких проектов. Особенно привлекательны такие займы в целях решения жилищных проблем, развития местной инфраструктуры.

В случае выпуска облигаций под доход от промышленного проекта часто выпускаются так называемые «шаровые» облигации (balloon bonds или term bonds). В целях обеспечения гарантии выплат по долгу такие облигации предусматривают создание специального фонда погашения (sinking fund), в котором эмитент постепенно накапливает сумму, необходимую для выплаты общей суммы долга.

Разновидностью категории облигаций «под доход от проекта» является получившая широкое распространение категория облигаций «под доход от промышленного проекта» (industrial revenue bonds). Такие облигации выпускаются для финансирования строительства промышленного предприятия, которое сдается затем в аренду частной корпорации. Эмиссия таких облигаций является важным и действенным инструментом развития промышленной инфраструктуры региона.

Жилищные облигации выпускаются для финансирования строительства жилья для семей с низкими и средними доходами и для семей, покупающих частный дом впервые. Обычно средства передаются в кредит застройщику, который, взимая арендную плату с жильцов или же продавая построенное жилье, выплачивает свой долг муниципалитету (штату), а тот, в свою очередь, инвесторам. Общая сумма задолженности по таким облигациям достигает 80 млрд долл. С помощью этих облигаций в США профинансировано более 1 млн кредитов для семей, покупающих частный дом впервые, и более 900 тыс. единиц доходного жилья.

Облигациям, выпускаемым под доход от проекта, могут быть предоставлены в дополнение также бюджетные гарантии эмитента, аналогичные гарантиям, характерным для облигаций под общее обеспечение. Такие ценные бумаги называются «облигациями со смешанным обеспечением» (double barelled bonds) и высоконадежны.

С точки зрения форм выплаты дохода и погашения жилищных муниципальных облигаций различают две модели займа. Первая модель предусматривает в качестве основной формы погашения облигаций жилье, а денежные средства - в качестве вспомогательной формы. Такие облигации обычно имеют двойной номинал - в рублях и квадратных метрах жилой площади, и гарантируют предоставление инвестору по накоплению числа ценных бумаг квартиры соответствующей площади. Вторая модель предусматривает выплату дохода только в денежной форме (за счет средств, вырученных от реализации квартир, построенных за счет средств займа) либо в дополнении с розыгрышами квартир.

Причиной особой привлекательности облигаций муниципальных жилищных займов для частных инвесторов является их большая надежность по сравнению с обязательствами частных финансово-строительных компаний, не обладающих, как правило, крупными собственными средствами и не имеющих продолжительной «кредитной истории». Более широкое распространение получил выпуск муниципальных и субфедеральных жилищных облигаций, позволяющих инвестору выбирать между денежной и натуральной (жилыми квартирами) формой погашения облигаций.

За рубежом, и в частности в США, распространение получила секьюритизация вторичного рынка ипотечных кредитов, в результате которой производится выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных жилищными кредитами, и гарантированных подконтрольных правительству ипотечными агентствами. Ипотечные агентства также обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

В результате произошедшего в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательных учреждениях, за счет которых финансировались ипотечные кредиты, инвесторы, работающие на вторичном ипотечном рынке, стали значительно более важным источником средств для предоставления ссуд под залог недвижимости.

Рынок ипотечных инвестиций начал расширяться, поскольку ипотечные кредиты стали объединяться в пулы, а на их основе стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (MBS) и продаваемых затем инвесторам. В конце 80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил дальнейшее развитие в результате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценных бумаг различных классов и категорий - ценных бумаг, выпускаемых так называемыми ипотечными инвестиционными посредниками или кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), обычно называемых сокращенно - ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC - залоговые ипотечные облигации. На рынке появился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень риска и обеспечивала разную доходность.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах. Первая форма - это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком». Вторая форма - продажа доли и долей кредита - называется «продажей участия». В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг, то есть основная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг, обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателям ценных бумаг или инвесторам. Каждый держатель ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами, имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков. Пулы ипотечных кредитов используются для обеспечения ипотечных облигаций, представляющих собой долговые ценные бумаги, выпущенные на вторичном рынке.

Во многих странах для функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг созданы специализированные учреждения, скупающие долговые обязательства, принадлежащие заимодателям. Рефинансирование ипотечных ценных бумаг происходит путем выпуска классических кратко- или долгосрочных облигаций, а также ипотечных облигаций, причем каждой эмиссии соответствует определенный пакет долговых обязательств. Во Франции для решения этих задач существует Касса ипотечного рефинансирования. В США такой организацией является Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию (FNMA), учрежденная в 1938 году с целью воздействия на увеличение потребительской способности населения.

Для снижения зависимости от финансирования федеральным правительством часть акций FNMA была передана частным организациям, заинтересованным в развитии жилищного сектора и жилищного финансирования. В задачи FNMA входили операции на вторичном рынке, функции специальной поддержки ипотечных кредитов, финансируемых федеральным правительством, и деятельность по управлению и ликвидации ипотечных кредитов, приобретенных до 1954 года. Кроме того, FNMA была обязана приобретать ипотечные кредиты на вторичном рынке по определенным ценам с контролируемыми размерами комиссионных. Ныне FNMA является компанией со 100%-ным частным капиталом, но государство осуществляет контроль за ее деятельностью через Министерство жилья и городского развития (так, в Совете директоров корпорации из 15 человек пять ежегодно назначаются непосредственно Президентом США, а председателем Совета является министр жилья и городского развития). В инвестиционном портфеле FNMA находятся ипотечные кредиты на сумму более 100 млрд. долларов, а объем непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, - более 250 млрд. долларов, что составляет около 15 % непогашенной задолженности по ипотеке в США. Кроме того, доверие первичных кредиторов поддерживается уверенностью в том, что в случае необходимости FNMA приобретет ипотечные кредиты.

2. Система финансирования жилья в США. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами

Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), являются основой для REMIC. Первым этапом, предваряющим появление ценной бумаги MBS, является выдача финансовым учреждением заемщику ипотечного кредита для финансирования (или рефинансирования) приобретения дома или иной недвижимости. Данные кредиты предоставляются заемщику на различных условиях (например, на 15 и 30 лет, с фиксированной или изменяющейся процентной ставкой и т.д.). В течение кредитного периода остаток долга постепенно амортизируется, то есть сокращается до его полной выплаты. Заемщик обычно выплачивает кредит, внося ежемесячные платежи, включающие как погашение части основной суммы, так и выплату процентов. Поскольку погашение ипотечных кредитов может растянуться на многие годы, кредиторы должны изыскивать пути для пополнения своих фондов, чтобы иметь возможность предоставлять новые кредиты. Для этого кредиторы продают пакеты ипотечных кредитов с одинаковыми характеристиками на вторичном ипотечном рынке эмитентам, или гарантам, ценных ипотечных бумаг - в первую очередь «Фэнни Мэй», «Фрэдди Мак» и «Джинни Мэй». Эти ассоциации, в свою очередь, группируют «квалифицированные» кредиты в пулы и конвертируют эти пулы в ценные бумаги, известные как ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым они предоставляют гарантии. В процессе того, как заемщики, кредиты которых входят в пул, совершают по ним выплаты, поступающие таким образом денежные средства распределяются пропорционально между держателями ценных бумаг (инвесторами). Ценные ипотечные бумаги могут быть предложены инвестору непосредственно или же быть сгруппированными с другими ценными бумагами MBS для реструктурирования в иной вид ценных бумаг, таких как REMIC.

Ценные бумаги REMIC представляют собой ценные ипотечные бумаги различных классов и категорий, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, предварительно объединенными в пулы фондами ценных бумаг MBS. При формировании ценных бумаг REMIC выплаты основной суммы долга и процентов реструктуризируются в отдельные потоки денежных средств по самостоятельно обращающимся ценным бумагам. Перераспределяя потоки наличных средств, от стандартных MBS, лежащих в основе REMIC, эмитент получает возможность создания ценных бумаг, имеющих разные классы, называемые также траншами, которые могут иметь разные ставки по купонам, различную среднюю фактическую продолжительность жизни, различную чувствительность к досрочному погашению и разные окончательные сроки погашения.

Крупнейшими эмитентами ценных бумаг REMIC являются акционерные компании «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», учрежденные Конгрессом США. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фэнни Мэй», гарантируют своевременность платежей как по основной сумме долга, так и по процентам. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фрэдди Мак», также гарантируют выплату основной суммы долга и процентов. Данные гарантии важны для инвесторов, поскольку они существенно уменьшают кредитный риск и повышают рыночную привлекательность ценных бумаг; однако такие гарантии не устраняют риск процентной ставки и рыночный риск. «Джинни Мэй» также предоставляет гарантии по ценным бумагам REMIC. Поскольку «Джинни Мэй» является государственной корпорацией при Министерстве жилья и городского развития, гарантии, предоставляемые ей по ценным бумагам REMIC, подкрепляются, в свою очередь, гарантиями правительства США. Некоторые частные учреждения, включая инвестиционные банки, финансовые учреждения, компании, занимающиеся жилищным строительством, также выпускают ценные ипотечные бумаги.

В группу ценных бумаг REMIC может входить большое количество классов со стандартной выплатой процентов, и при этом обязательно должен быть включен один класс с выплатой процентов по остаточному принципу. Классы, или транши, со стандартной выплатой процентов обозначаются буквами А, В и т.д. Эти классы имеют купоны (с фиксированной, плавающей или нулевой процентной ставкой), а также определенные сроки и условия осуществления выплат инвестору по ним. Часто в транши REMIC со стандартной выплатой процентов включают один или более классов «Z», являющихся своего рода бескупонными облигациями или облигациями с приращением процента. Класс «R» представляет собой класс с выплатой процентов по остаточному принципу.

Система финансирования жилья в США построена на принципах кредитования его строительства и покупки. Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 трлн. долл. Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги покупается земельный участок под застройку, выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6-24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. Строительная ссуда погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4 %); сумма кредита обычно не превышает 80-90 % стоимости заложенной недвижимости, а 10-20 % составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

3. Двухуровневая система ипотечного кредитования. Государственная поддержка ипотеки в США и Латинской Америке

Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных.

Для этого была создана система государственных и негосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90 % объема.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

– переуступить их вторичным инвесторам;

– сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

– выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ценные ипотечные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика.

Решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям. В отрасли недвижимости банки и страховые компании все в меньшей степени рассматриваются как главный источник ипотечного финансирования. В США сегодня функции этих традиционных кредиторов в значительной степени выполняют рынки капитала. Активы, связанные с недвижимостью, все реже хранятся в портфелях банков и все чаще в секьюритизированных и более ликвидных формах (в виде акций и облигаций, обеспеченных закладными). На рынках капитала создаются ценные бумаги, обеспеченные закладными, которые распределяются среди всех типов инвесторов, вкладывающих средства в облигации, как в США, так и во всем мире. В США рынок коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, стремительно растет.

В США совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитии этой мысли заметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившая название «секьюритизация», является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В США длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам как основному источнику кредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг начался с 5 млрд долл. в 1991 г. и возрос до 80 млрд долл. в 1998 г.

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и раде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию - 5 % от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки-участники эмитируют номинированные к курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для: кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.

Среди последних тенденций процесса развития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметить рост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов - облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счет экономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и риском ликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.

Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды.

Библиографический список

1. Верганова, Е.В. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования / Е.В. Верганова, И.В. Горбунова, Ю.А. Сазонова, В.Н. Соколов; отв. ред А.И. Щербаков // Экономика и предпринимательство в строительстве. Вып. 6. - Новосибирск: НГАСУ, 2010. - С. 45-47.

2. Ивасенко, А.Г. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы / А.Г. Ивасенко, О.В. Литвинова, В.Н. Соколов // Современные проблемы экономики и менеджмента: cб. материалов межкафедрального научно-методического семинара. - Новосибирск: СГГА, 2010. - С. 173-179.

3. Кук, Дж. Ипотечное кредитование в России / Дж. Кук // Банки и страхование + ценные бумаги для всех. - 2008. - № 9. - С. 7-8.

4. Машинистова, Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем / Е. Машинистова // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 47-56.

5. Опольская, Н.В. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика / Н.В. Опольская, О.Т. Шитова, В.Н. Соколов // Вестник СГГА (вып. 6). - Новосибирск: СГГА, 2011. - С. 245-249.

ипотечный кредитование муниципальный займы

Размещено на Allbest.ru