Кредит на покупку недвижимости под поручительство физических лиц и ипотека

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНЫЙ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

СЕВЕРНЫЙ ФИЛИАЛ

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО КУРСУ: ДЕНЬГИ, КРЕДИТЫ, БАНКИ

ТЕМА: Кредит на покупку недвижимости под поручительство физических лиц и ипотека

Коряжма 2009

Введение

Кредит играет важную роль в рыночной экономике. Через кредитную систему проходит банковский объем денежных расчетов и платежей, при помощи кредита мобилизуются свободные денежные средства населения, предприятий, государства и перераспределяются в качестве кредитов и ссуд.

Сегодня практически любой российский банк готов предложить частному клиенту самые разнообразные кредитные продукты: ипотечное кредитование, потребительское кредитование, автокредит, кредитование владельцев малого бизнеса и многое другое.

Кредитование предприятий и населения относится к традиционным видам банковских услуг. Не случайно банк называется кредитным институтом. Наибольшая часть активов банков по-прежнему помещена в кредитные операции.

Кредитные операции - это операции по предоставлению банками денежных ссуд, в качестве кредитора выступают банки, заемщиками другие банки, юридические и физические лица. Кредит - широкое понятие, предлагающее наличие различных форм организации кредитных отношений, как формирующих источники средств банка, так и предоставляющих одну из форм их вложения. Кредитная политика - это стратегия и тактика банка в области кредитных операций. Не существует единой кредитной политики для всех банков. Каждый банк формирует свою собственную кредитную политику, учитывая экономические, политические, географические, организационные и иные факторы, оказывающие влияние на его деятельность. Считается, что риски банка повышаются, если он не имеет своей кредитной политики; если он ее имеет, но не довел до сведения всех исполнителей; если он имеет противоречивую или неконкретную политику.

1. Понятие про кредит под поручительство

Поручительство является договором, заключаемым между поручителем и кредитором в основном обязательстве по правилам, которые предусмотрены главой 28 ГК РФ. В соответствии с требованиями ст. 362 для договора поручительства предусмотрена письменная форма, поскольку её несоблюдение влечёт недействительность договора поручительства. Из текста документа должно ясно и однозначно исходить предложение заключить договор поручительства. Но его одного для заключения договора поручительства недостаточно. Для возникновения обязательства необходим именно обмен документами, так как договорные отношения между сторонами возникают не из самого документа, а из его одобрения сторонами. Принятие предложения о заключении договора поручительства (акцепт) должен исходить от лица, которому было сделано предложение о заключении договора. Также в соответствии со ст. 438 ГК РФ, п. 1, ответ (акцепт) лица, которому было направлено предложение (оферта), должен быть полным и безоговорочным. Если кредитор не ответил на предложение заключить договор, то договор поручительства не возникает.

В силу требований п. 1, ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, необходимые для договоров данного вида, условия, в отношение которых должно быть достигнуто соглашение.

В отношении договора поручительства существенными условиями, без которых он считается незаключённым являются:

чёткое указание, за кого было выдано поручительство;

данные, позволяющие идентифицировать основное обязательство между должником и кредитором.

На практике встречаются три случая заключения договора поручительства:

- после того как подписан кредитный договор между банком-кредитором и заемщиком;

- до подписания кредитного договора. Это наиболее часто встречающийся случай, когда банк оговаривает оформление предоставления кредита только после получения поручительства за заемщика;

- одновременное подписание с кредитным договором трехстороннего договора поручительства. Этот документ подписывает банк-кредитор, заемщик и поручитель.

Одним из центральных вопросов при заключении договора поручительства является вопрос, связанный с определением объёма ответственности поручителя перед кредитором (степени распространения поручительства на долг). При этом устанавливается: отвечает ли поручитель за исполнение обязательства полностью или частично и в какой части).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного поручительством обязательства, должник и поручитель несут перед кредитором солидарную ответственность (п.1, ст. 363 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 2, ст. 363 ГК поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга, других убытков кредитора, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником. Подобное законодательное закрепление принципа солидарной ответственности должника и поручителя является более выгодным для кредитора, поскольку позволяет кредитору рассматривать поручителя как обычного должника, то есть в силу положений п. 1, ст. 323 ГК РФ, кредитор вправе потребовать исполнение обязательств как от всех должников совместно, так и в отдельности.

Важно отметить, что согласно п. 2, ст. 323 ГК РФ кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, вправе требовать недополученное от остальных солидарных должников, т.к. они остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет полностью исполнено.

Характеризуя поручительство как способ обеспечения исполнения обязательства, необходимо отметить, что в силу положений ст. 364 ГК РФ банк, выступающий в роли поручителя, вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы представить должник. Поручитель не теряет эти права, даже если должник от них отказался и признал свой долг.

В соответствии с п. 1, ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежащие кредитору как залогодержателю, в том объёме, в котором поручитель удовлетворил требования кредитора, т.е. регрессное требование поручителя к должнику обеспечивается той гарантией, которой располагал кредитор.

Необходимо отметить, что поручительство является акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному долгу и существует постольку, поскольку существует основной долг. С отпадением основного долга поручительство прекращается. Поэтому главное требование к поручительству - его действительность.

Существуют следующие основания прекращения поручительства:

С прекращением обеспеченного поручительством обязательства (прекращение обязательства влечёт прекращение поручительства);

В случае изменения обязательства, обеспеченного поручительством, влекущее увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя без согласия последнего;

С переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал кредитору согласие отвечать за нового должника;

С отказом кредитора принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем;

С истечением указанного в договоре поручительства срока.

Законодательство не содержит указаний на то, каким образом должны быть оформлены отношения должника и поручителя, в роли которого может выступать банк, не содержит указаний на то, как должно выплачиваться вознаграждение за выдачу поручительства. Поэтому поручитель и должник вправе оформить свои отношения договором, в котором предусматриваются все принципиально важные положения. Договор должен составляться грамотно и чётко с учётом интересов каждой стороны.

Банк принимает гарантии (поручительства) только от надежных, финансово устойчивых юридических и физических лиц. Поэтому он в предварительном порядке должен убедиться в их состоятельности как в финансовом плане, так и с точки зрения готовности выполнить свои обязательства при наступлении гарантийного случая. При этом необходим дифференцированный подход.

В рассматриваемом аспекте гарантии бывают двух видов: необеспеченные и обеспеченные. Первый вид означает, что гарантия (поручительство) данного лица принимается на основе доверия, поскольку связи с ним поддерживаются давно, а репутация у него безупречная. От всех остальных контрагентов необходимо требовать доказательств надежности и предоставления обеспечения. Они, в свою очередь, требуют индивидуального подхода: в отношении физических лиц можно воспользоваться данными об их имуществе и доходах, методика определения платежеспособности предприятий банкам известна, есть свои известные методики определения финансовых состояний банков, страховых компаний, фондов. Если финансовое положение гаранта вызывает сомнение, банк должен потребовать обеспечение его гарантий залогом имущества.

Необходимым требованием к гарантиям как к средству обеспечения возврата кредитов является правильное оформление соответствующего документа (подписи, печати и т.д.).

Принудительное взыскание сумм по договорам гарантии может осуществляться тремя способами:

в претензионно - исковом порядке;

на основании исполнительной надписи нотариуса;

в безакцептном порядке (если соответствующий пункт включен в текст договора гарантии). В этом последнем случае банки могут руководствоваться письмом Высшего арбитражного суда РФ от 20 мая 1993 г. № С-13\ОП-167.

Договор поручительства является односторонним, безвозмездным и консенсуальным, носит безотзывный характер. Поручитель не вправе без согласия кредитора односторонне отказаться от поручительства или изменить его условия.

Заключение договора поручительства рождает гражданско-правовые отношения не только между кредитором и поручителем, но и между этим последним и должником. У поручителя и должника возникают по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

Обязанность поручителя «отвечать за исполнение обязательства должником» не означает, что поручитель принимает на себя обязанность исполнить обязательство вместо неисправного должника. Как правило, поручитель не располагает такой возможностью, если только речь не идет о денежном обязательстве.

Есть ряд обязательств, которые вообще не могут быть исполнены без личного участия должника. Поэтому поручитель по общему правилу несет обязанность возместить в денежной форме неисполненное должником и само поручительство применяется почти исключительно как способ обеспечения денежных обязательств.

Если к поручителю предъявлен иск он обязан привлечь должника к участию в деле. В противном случае должник имеет право выдвинуть против обратного требования поручителя все возражения, которые он имел против кредитора. Поручитель вправе выдвигать против требования кредитора все возражения, которые мог бы представить должник. Поручитель не теряет права на эти возражения даже в том случае, если должник от них отказался или признал свое обязательство.

2. Понятие и модели ипотеки

поручительство ипотечный кредитование взыскание

Ипотека (hypotheke) - слово греческого происхождения. Это понятие появилось еще в древней Греции не менее двух с половиной тысяч лет назад, а затем было заимствовано римлянами. Впрочем, тогда ипотека выглядела несколько иначе, чем сейчас. Первой стадией ее развития была появившаяся в древнеримском праве "фидуция" (fiducia) - сделка на доверии. В отличие от современной ипотеки, она предусматривала передачу закладываемой недвижимости в собственность кредитора, который обязывался возвратить ее заемщику после выполнения им своих обязательств.

Итак, ипотека - это кредитование под залог недвижимости. В более узком смысле это покупка готового жилья на средства, полученные в кредит под залог, причем в качестве него нередко выступает именно та недвижимость, которую покупают.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется." Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

Немецкая модель построена на системе строительно-сберегательных касс. Такие кассы создаются при строительных компаниях и предлагают кредиты под приобретение построенного этими компаниями жилья. Для получения кредита, выдающегося на 3-5 лет, необходимо накопить в кассе вклад в размере 50% стоимости приобретаемого жилья. В этой модели ставка по вкладу составляет обычно 1-3%, а по кредиту - 5-6% годовых. Основное преимущество этой схемы - закрытость, делающая ее практически нечувствительной к рыночным потрясениям. К тому же при ее использовании снимается необходимость доказывать свою кредитоспособность: ее достаточным подтверждением служит способность вкладчика накопить 50% стоимости квартиры.

По американской модели кредиты выдаются банками, а затем выкупаются государственным агентством ипотечного кредитования. Затем закладные превращаются в ценные бумаги с достаточно высокой доходностью и выбрасываются на рынок ценных бумаг. Эта схема в значительно больше степени подвержена экономическим катаклизмам, требует создания правовой базы и развитого фондового рынка, а для российского клиента неудобна в первую очередь необходимостью официального подтверждения получаемых доходов. Однако по этой схеме срок кредитования может доходить до 10 лет, а сумма кредита - до 80% от стоимости квартиры.

Американская модель породила к кризис Классическая ипотека 1990-х существенно отличалась от практиковавшейся в США в последние несколько лет. Первоначальный взнос редко был ниже 20%. Банки, выдающие кредит, тщательно проверяли платежеспособность клиента, как это происходит сейчас в России. Однако после кризиса NASDAQ в США началось беспрецедентное снижение учетной ставки, а в 2004 году она достигла смешного уровня в 1%. Деньги оказались почти бесплатны, что привело к принципиальному изменению поведения банков. Уже не клиенты убеждали их в необходимости получения кредита, а сами банки с энтузиазмом принялись гоняться за людьми, буквально навязывая им деньги.

Население с увлечением ввязалось в эту игру, привыкая к тому, что жить в долг и в заложенных банку домах - это нормально, да и проценты по кредитам в условиях низкой ставки ФРС были чрезвычайно маленькими, фактически ниже инфляции. В итоге ипотечный долг в США раздулся до фантастической суммы в $7,8 трлн.

Кредитный бум привел к мощному росту на рынке недвижимости. На рынок пришли покупатели, которые при более высоких ставках и не помышляли о покупке нового дома. В банкиров вселилась уверенность, что даже при условии дефолта по ипотечному платежу они всегда с выгодой смогут перепродать заложенную недвижимость. По принципу положительной обратной связи это повлекло за собой еще большее упрощение условий выдачи ипотечных кредитов.

В кредитной гонке, питающей великий строительный бум, были забыты и первоначальные взносы, и хоть какая-то уверенность кредитора в платежеспособности заемщика. На рынке стало появляться все больше субстандартных кредитов, то есть ссуд, предоставляемых ненадежным плательщикам. Ситуация дошла до абсурда - человек был не в состоянии платить даже арендную плату за дом, но при этом он с легкостью мог купить его в кредит! На банкирском жаргоне такие ипотечные кредиты назывались Ninja loans (Ninja - no income, no job and assets) или Liar loans - займ лжеца (лжеца, потому что заемщик мог легко исказить информацию о своей работе и доходах).

Кроме беспрецедентного упрощения условий выдачи кредита банки разработали множество привлекательных для клиента (на первый взгляд) экзотических финансовых продуктов с различными поблажками по кредитным платежам в первые годы выплат. Так, популярным в начале 2000-х стал кредит с варьирующейся ставкой ARM (adjustable rate mortgage). Этот кредит, ставка по которому зависит от учетной ставки ФРС, казался многим заемщикам очень выгодным, когда эта ставка была низкой. Заемщики, набравшие ARM, сейчас вынуждены платить по нему гораздо больше - ставка ФРС выросла на 4,25 процентных пункта по сравнению с минимумом начала столетия.

Еще более экзотичный продукт - NegAm (negative amortization mortgage). Это кредит с негативной амортизацией - при нем заемщик на первых порах вообще платит только небольшую часть процентов по долгу (из расчета от 1-2% годовых, учитывая, что сам кредит выдается под 6% или около того). При этом тело долга растет за счет недовыплаченной части процентов, в среднем, до 115% от начального кредита.

Через несколько лет выплат и роста ставок заемщику становится, мягко говоря, невесело. Разновидность NegAm - кредит 2/28 (two-twenty-eights), в котором платежи поделены на первые два года и оставшиеся 28 лет. Первые два года заемщик платит процент меньше учетной ставки, а потом процентные платежи начинают увеличиваться как фиксированная добавка к величине процентной ставки и достигают уже примерно 8% годовых в лучшем случае (в худшем - 10-12%).

Казалось бы, очень вероятные сложности с выплатами по ARM, NegAm и другим экзотическим кредитам не особо заботили не только банкиров, но и заемщиков: на растущем рынке они брали ипотечный кредит вовсе с целью перепродажи дома другому покупателю, чаще всего такому же ипотечнику. Все это придавало системе злокачественные черты пирамиды, рассчитанной исключительно на «вечный рост».

Параллельно с упрощением условий предоставления кредита банкиры озаботились и проблемой снижения собственных рисков. Традиционно банки выдавали кредит заемщику и держали его «на балансе» до полного погашения. Но после 2000 года ситуация изменилась - с тех пор банки и ипотечные компании начали активно продавать займы инвестиционным банкам, которые, в свою очередь, переуступали их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO - collateralized debt obligation) крупным инвесторам - пенсионным фондам, хедж-фондам, центробанкам и т.п.

В процессе подобной секьюритизации ипотечных долгов возник классический конфликт интересов - банки оказались заинтересованы в сокрытии истинного качества выданных кредитов. Хотя обыкновенно CDO представляет из себя смесь ипотечных кредитов разного качества - как стандартного (кредиты, выданные надежным заемщикам), так и субстандартного, облигационному выпуску в итоге мог быть предоставлен наивысший кредитный рейтинг ААА. Для сравнения: обязательства России, чьи резервы многократно превышают сумму государственного долга, имеют рейтинг BBB+, который существенно хуже.

Пикантной особенностью этого процесса является то, что рейтинговым агентствам, присваивающим облигациям кредитный рейтинг, платили выпускающие эти же облигации инвестиционные банки, что во многом объясняет и завышение истинного кредитного качества бумаг, и наплевательское отношение банков к реальной платежеспособности заемщиков.

Преимущества покупки жилья в кредит очевидны: экономия время, ипотечный кредит выдается на длительное время, платежи по ипотеке не меняются, ипотечное кредитование помогает вкладывать деньги в свою квартиру, а не отдавать деньги кому-то за съемное жилье, имеется право на льготы: до миллиона рублей составляет налоговый вычет, и выгода: недвижимость всегда остается в цене, которая ежегодно становится выше. Из-за ипотечного кризиса в США, наши банки повысили ставки и ужесточить условия выдачи кредитов

Основные участники ипотечного кредитования:

заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотека может быть установлена на:

земельные участки;

предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

жилые дома, квартиры;

дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.

Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т.п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами: на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

Основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

Оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

3. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодержателем по договору ипотеку земельного участка по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданную Центральным банком России.

Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик, и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащая законодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта. В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

Кз = (И/К) * 100%,

Где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

Пи = (Д/И) * 100%,

Где, Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

4. Особенности ипотечного кредитования для предпринимателей

Ипотека коммерческой недвижимости в нашей стране появилась около трех лет назад и до сих пор находится в стадии развития, впрочем, уже довольно бурного - ведь коммерческая недвижимость ежегодно дорожает в среднем на 30%.

Следует отметить, что ипотека коммерческой недвижимости выгодна и предприятию, и банку. Она дает возможность минимизировать риски, поскольку приобретенное помещение будет эксплуатироваться и приносить доход. Поэтому и кредитору, и заемщику понятно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть деньги в банк в случае дефолта заемщика. Вот почему ипотека коммерческой недвижимости более удобна, чем жилищная - здесь нет проблем, типичных для жилых помещений, по выселению и последующему размещению граждан, проживающих в отчуждаемой недвижимости.

Обычно ипотечный кредит для предпринимателя выдается на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого имущества либо какой-либо другой недвижимости. Купленное таким образом помещение может использоваться как с целью развития собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Не забывайте, что иногда в украинских банках объединяются понятия ипотеки коммерческой недвижимости и коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.д.). Это происходит, как правило, оттого, что суть операции ипотеки коммерческой недвижимости нередко лежит в основе программ коммерческого кредитования. В зарубежной практике эти два понятия четко разделены: ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог; кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость компании.

Базовые условия ипотеки коммерческой недвижимости:

Срок кредитования - до 15 лет

Валюта кредита - гривна, доллар США и евро

Сумма кредита - от 5 тыс. до 1,5 млн. евро (или эквивалент в другой валюте)

Процентные ставки: от 14,5% - в гривнах, от 11,5% - в долларах США, от 10,5% - в евро, от 9,5% - в швейцарских франках

Обеспечение по кредиту - коммерческая недвижимость (в частности, и приобретаемая в кредит)

В настоящее время на развитие рынка ипотеки может повлиять, в первую очередь, политическая и экономическая ситуация в стране: прозрачность экономики, стабильность законодательства и валюты, упрощение процедур получения разрешительной документации, высокий уровень защищенности кредитора и т.д. И лишь в последнюю очередь, - уровень процентных ставок и сроки кредитования.

В рамках такой программы представители малого и среднего бизнеса могут получить кредиты на: покупку коммерческой недвижимости; строительство недвижимости; погашение текущей задолженности в другом банке (рефинансирование); ремонт помещений; инвестиционный ипотечный кредит на развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств). Кредит могут получить предприниматели - юридические или физические лица, имеющие опыт в бизнесе более 12 месяцев, у которых доля государственной собственности в структуре капитала предприятия меньше 25%. Преимущества этой кредитной программы в том, что банк, как правило, не анализирует ваш бизнес - оценивается лишь доходность коммерческой недвижимости, которая предоставляется в качестве обеспечения.

Схемы погашения задолженности по кредитам на коммерческую недвижимость:

Ежемесячные платежи равными частями (аннуитет)

По графику ежемесячное погашение кредита равными частями с начислением процентов на остаток задолженности

Адаптированная схема по желанию клиента (в случае присутствия фактора сезонности в бизнесе заёмщика)

Заемщику может предоставляться право оплачивать в первый год только проценты по кредиту

Перечень документов для юридического лица:

Анкета-Заявка на кредит (для физического лица, предпринимателя, юридического лица);

Уставные документы с изменениями и дополнениями (копии);

Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии, разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии);

Документы о регистрации Заемщика-плательщика налогов (4-ОПП и прочие);

Документы, подтверждающие полномочия Представителя Заемщика на заключение договоров с Банком;

Финансовая отчетность за два последних года и последний отчетный период (баланс и форма №2);

Бухгалтерская справка о перечне основных средств и их остаточную стоимость по состоянию на отчетную дату;

Информация об оборотах по счетам в иных банках, с предоставлением банковских справок за последние 3 месяца;

Выборка из реестра акционеров (в случае, если заемщик ОАО) (копии);

Документы, подтверждающие право собственности на собственность, которая предлагается в ипотеку (копии);

Экспертная оценка стоимости имущества, что передается в ипотеку, подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком;

Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду Заемщиком и арендуемого имущества.

Перечень документов для частного предпринимателя:

Копия паспорта предпринимателя;

Копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;

Копия справки о присвоении идентификационного кода предпринимателю;

Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии, разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии);

Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду Заемщиком и имущества, что арендуется;

Документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое предлагается в ипотеку (копии);

Документы про регистрацию Заемщика - плательщика налогов;

Копии декларации за два последних года и иные документы, подтверждающие доходы Заемщика (договора купли-продажи, предоставления услуг и иные документы), а также отчет из ГНА о доходах предпринимателя физического лица, как субъекта предпринимательской деятельности;

Информация об оборотах по счетам в других банках, с предоставлением банковских справок за последние 3 месяца (если имеется счет);

Экспертная оценка стоимости имущества, передаваемого в ипотеку, подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком;

Справка из банка о состоянии задолженности по кредиту (при наличии кредитов).

Перечень документов от продавца:

Правоустанавливающие документы на недвижимость, какая является предметом продажи и ипотеки;

Паспорт и фотокопия паспорта жены/мужа Заемщика;

Технический паспорт на объект недвижимости;

Справка-характеристика из БТИ/выемка из реестра;

Документы, подтверждающие право (собственности, пользования) на земельный участок;

Справка из ЖЭКа про количество прописанных лиц и отсутствие задолженности за коммунальные услуги (в случае жилищной недвижимости).

Российские предприниматели получили возможность брать в ипотеку нежилые помещения для бизнеса. Соответствующий закон подписал 20 июля президент России Дмитрий Медведев, сообщает РИА Новости.

Подписанный документ вносит изменения в ранее принятый закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)". Поправки предусматривают, что нежилые помещения, а также здания с земельными участками, приобретенные с помощью кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на такой объект недвижимости. До этого аналогичные нормы действовали только в отношении домов и квартир.

Инициатором данного закона, предусматривающего выдачу ипотечных кредитов для покупки нежилых помещений, выступили власти Санкт-Петербурга. На рассмотрение Госдумы законопроект был внесен 17 февраля текущего года, в первом чтении он был принят депутатами 27 февраля, во втором - 26 июня.

Ранее покупка коммерческой недвижимости по ипотеку была невозможна, так как Федеральная регистрационная служба отказывалась регистрировать права собственности на проданные помещения одновременно с их передачей в залог банкам, кредитовавшим сделки (как это происходит в случае с ипотекой на жилье). Из-за отсутствия залога и повышенных рисков выдачи кредита банки выдавали предпринимателям займы на меньший срок и по высоким процентным ставкам.

5. Плюсы и минусы ипотечного кредитования для клиентов банка

Плюсы

Возможность сразу начать жить в приобретаемой квартире, или доме, не ожидая того момента, когда вы сможете накопить необходимую сумм на приобретение жилья

Жилье, приобретаемое по ипотеке, сразу после подписания договора становится собственностью заемщика. Самому заемщику и членам его семьи можно зарегистрироваться в приобретенном жилье после подписания договора купли-продажи

Заемщику предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок выплаты ипотечного кредита

Если в качестве залога для банка выступает ликвидное имущество можно получить кредит по самому низкому проценту.

Обязательное страхование покупки (это безопасность, как для банка, так и для заемщика).

Копя на квартиру несколько лет, вы можете заплатить за нее намного больше, чем за ипотеку в том случае если квартиры подорожают.

Так же на сегодняшний момент в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно. 

Минусы

в случае потери работы или работоспособности есть шансы увязнуть в долгах.

переплата, которая иногда равна стоимости квартиры.

обязанность оплачивать со своего кармана нотариуса, банка и вообще всех привлекающихся к покупке должностных лиц.

ипотечные проценты зависят от многих обстоятельств (инфляция и т.д.). Чем хуже они, тем больше ипотечных процентов.

в случае задержки ежемесячной оплаты за каждый простроченный день начисляются штрафные проценты.

некоторые банки за досрочную оплату кредита снимают немаленькую комиссию.

необходимость предоставить целую кипу документов с подтверждением вашей платежеспособности.

высокие страховые взносы влетают покупателю в немалую копеечку.

имея недостаточно большую зарплату трудно не только погашать кредит, но и выпросить банк дать вам его.

если вам более 60 лет, скорее всего банк просто не разрешит кредитование. Тоже касается и молодых большинство банков дают в ипотеку только после достижения 21 - 23лет.

Приведем пример расчетов по кредитам Сбербанка России

Кредит на недвижимость под поручительство физических лиц:

- срок кредитования: до 30 лет, для расчета возьмем 20 лет

- % ставка 15,75% годовых

- комиссия за ведение ссудного счета 2% от суммы кредита, минимум 22500руб.

- первоначальный капитал: 20% от стоимости квартиры, 15% от стоимости квартиры для молодой семьи с ребенком

- Цена квартиры 1000000

- зарплата супругов 18000 и 22000 руб.

- поручители: 3 человека с заработной платой не ниже 15000руб.

Сумма кредита: 800000руб., для молодой семьи 850000руб.

Срок кредитования: 20 лет = 240 месяцев

Расчет основного долга: ОД = 800000/240= 3330; ОД=850000/240=3540

Расчет % за первый месяц пользования кредитом:

800000*0,1575*30,416/365= 10499,77; 850000 *0,1575 *30,416/365 = 11156,01

Расчет общей суммы выплаченных % за весь срок кредита:

800000*0,1575*20/2=1260000; 850000*0,1575*20/2=1338750

Комиссия за ведение ссудного счета: 22500 и в том и в другом случае

Расчет возврата подоходного налога:

1000000+1260000=2260000; 1000000+1338750= 2338750

Налоги возвращают за приобретенную недвижимость, только до 2000000руб.

2000000*0,13=260000руб. и в том и в другом случае.

Ипотечный кредит

- срок кредитования: до 30 лет, для расчета возьмем 20 лет

- % ставка 16% годовых до оформления ипотеки, 14,5% после оформления ипотеки

- комиссия за ведение ссудного счета 2% от суммы кредита, минимум 22500руб.

- дополнительные расходы: 2000руб. за оформление ипотечной сделки, ежегодное страхование квартира в размере стоимости квартиры (тариф 0,5%)

- первоначальный капитал: 20% от стоимости квартиры

- первоначальный капитал для молодой семьи с ребенком (один или оба супруга не достигли возраста 30 лет): 15% от стоимости квартиры

- Цена квартиры 1000000

- зарплата супругов 18000 и 22000 руб.

- поручители: 3 человека с заработной платой не ниже 15000руб, после оформления ипотеки поручители освобождаются от своих обязанностей

- квартира до полного погашения кредита находится под обременением, т.е. в залоге у банка, ее нельзя продать, обменять и т.д.

Сумма кредита: 800000руб., для молодой семьи 850000руб.

Срок кредитования: 20 лет = 240 месяцев

Расчет основного долга: ОД = 800000/240= 3330; ОД=850000/240=3540

Расчет % за первый месяц пользования кредитом:

800000*0,16*30,416/365= 10666,43; 850000*0,16*30,416/365=11333,08

Расчет общей суммы выплаченных % за весь срок кредита:

800000*0,145*19,916/2=1155128; 850000*0,145*19,916/2=1227323,5

1155128+10666,43=1165794,43; 1227323,5+11333,08=1238656,58

т.к за первый месяц % ставка кредита была 16%, а ипотека оформлена была за месяц

Комиссия за ведение ссудного счета: 22500 и в том и в другом случае

Дополнительные расходы: 1000000*0,005=5000, 5000*20=100000, 100000+2000=102000 итого: 102000руб.

Расчет возврата подоходного налога:

1000000+1260000=2260000; 1000000+1338750= 2338750

Налоги возвращают за приобретенную недвижимость, только до 2000000руб.

2000000*0,13=260000руб. и в том и в другом случае.

Заключение

Если сравнивать два этих кредита, то можно сказать, что ипотечный кредит оформить легче, лишь только по тому, что не нужны поручители на столь долгий период. У кредита под поручительство %-ая ставка больше чем в ипотечном, но в ипотечном есть дополнительные расходы. Минус ипотечного кредитования в том, что пока он будет не погашен, с недвижимостью ни чего нельзя будет сделать. Плюсы по обоим кредитам в том что, заемщик может погашать кредит досрочно без всяких ограничений, тем самым сэкономить на выплате процентов по кредиту.

Список литературы

1. ДКБ / Е.Ф. Жуков, Н.М Зеленова, под редакцией Е.Ф. Жукова 4-е изд, переработано и дополнено - М: ЮНИТИ-ДАНА 2009 г.

2. ДКБ учебник /колл. авт.; под ред. засл. Науки РФ, д-ра экономических наук проф. О.И. Лаврушина 4-е изд., стер - М.: КНОРУС, 2006 г.

3. Банковское дело: учебник / под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кролевецкой 5-е изд, переработано и дополнено - М.: Финансы и статистика, 2007 г.

4. Журнал «Финанс» №31 20 августа - 27 августа 2007 г - экономика.

5. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000 г., № 9.

6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7. Информационная газета РИА Новости.

8. Закон о банках и банковской деятельности РФ.

9. Васильев К. Ипотека - российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2004 г.

10. Гончаров А. Ипотека - быть или не быть? // Бизнес, №27, 2006 г.

11. Проценко С. Проблемы становления ипотеки в России // Финансы, № 5, 2004 г.

12. Щукин П. Ипотека - коротко о главном // Бизнес, №1, 2004 г.

13. РБК новости http://credit.rbc.ru

14. http://www.pro-credit.ru

15. Газета Новости.

16. http://www.sbrf.ru

Размещено на Allbest.ru