Ипотечное жилищное кредитование

Размещенно на http://www.allbest.ru

Ипотечное жилищное кредитование

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает, как со стороны государства, так и граждан. До принятия Закона Республики Таджикистан «Об ипотеке» от 20 марта 2008г. №364, залог недвижимости в Республики Таджикистан не имел достаточного распространения.

Данный Закон, дает большую возможность всем субъектам гражданско-правовых отношений, вступать в отношения, связанные с ипотекой (залогом недвижимости).

Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.

Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) -- представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника. (Закон Республики Таджикистан ст.2. ч.1. п.3.).

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

В соответствии со статьей 7 Закона Республики Таджикистан «Об ипотеке»:

1. Предметом ипотеки может быть право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество:

а) здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

б) жилые дома, квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

в) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

г) иное имущество, отнесенное законодательством Республики Таджикистан к недвижимому имуществу, за исключением случаев, установленных законом.

Право с определенным сроком действия может быть предметом ипотеки только до истечения срока его действия.

2. Положения настоящего Закона применяются к залогу объектов незавершенного строительства, в том числе зданий и сооружений.

3. Правила ипотеки применяются к залогу права землепользования, если иное не установлено законодательством.

4. Если иное не предусмотрено договором, главная вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

5. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

6. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, приватизация которого запрещена.

7. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

8. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения условий, на которых оно участвовало в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

9. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Законом.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). При ипотеке имущество остается в пользовании залогодателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога. Понятие ипотеки интерпретируется по-разному: первое, кредит под залог недвижимости, второе, кредит для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, которое впоследствии ставится в залог, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование".

Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог приобретаемое жилье, а во втором случае - уже имеющаяся недвижимость.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. И, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения, заёмщиком заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или местной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных банках может колебаться в зависимости от программного продукта. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В практике Российской Федерации предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 5% от стоимости приобретаемой квартиры, а на оставшуюся сумму заемщик может взять кредит.

В Республики Таджикистан ипотечное кредитование является новшеством, и оно только начинает развиваться. В настоящее время Первый Микрофинансовый Банк выдает ипотечные кредиты. В течение года выдано 120 кредитов на общую сумму 1,5 миллиона долларов США. Основные условия выдачи ипотечных кредитов в Первом Микрофинансовом Банке следующее:

- первоначальный минимальный взнос 30% от стоимости покупаемой недвижимости;

- процентная ставка -23% годовых;

- максимальная сумма кредита 25 000 долларов США;

- залог - покупаемое жильё;

- наличие стабильного дохода у Заемщика.

Ипотека -- это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Посудите сами. Можно в течение 5-10 лет откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех, же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, а банку отдать в 2 раза больше взятого, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, как правило, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашения производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Мировая практика государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования

Мощным стимулом развития ипотеки является государственная поддержка граждан, приобретающих (строящих) жилье с помощью ипотечного жилищного кредита. Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам -- заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

В мировой практике существует следующие виды государственной поддержки ипотечных кредиторов и заемщиков:

- государственная гарантия;

- страхование кредитных рисков;

- субсидии и дотации.

Государственные гарантии, обеспечивают дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS (одно из видов ценных бумаг в США) более 30-ти лет, вплоть до 1970г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991г. финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1млрд. долларов. Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи.

Субсидия и дотации. Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов -- является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) -- например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику -- в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. В Израиле заёмщику при получении кредита компенсируется часть стоимости приобретаемого жилья. В ряде стран социальным категориям заёмщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заёмщиков. Например, в Испании муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих заёмщиков. В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения. Субсидирования первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение жилья или строительство жилья практикуется на территории России.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

ипотечный жилищный кредитование

Размещено на Allbest.ru